Branche überlastet: Bauschäden und Schadenskosten nehmen stark zu

Die Anzahl der Bauschäden beim Neubau von Wohngebäuden haben seit dem Eintreten des Baubooms um 89 Prozent zugenommen. Durchschnittlich sind die Bauschadenskosten von 49.000 Euro in 2006/2008 auf aktuell knapp 84.000 Euro gestiegen. Zu diesen Ergebnissen gelangt der neue Bauschadenbericht 2018 des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Verantwortlich für die alarmierenden Zahlen sind vor allem die hohe Marktauslastung, der Fachkräftemangel und eine unzureichende Planung.

Deutlicher Trend erkennbar

„Der Bauschadenbericht spiegelt wider, was unsere Bauherrenberater täglich auf der Baustelle erleben“, sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Seit 2009 sei ein kontinuierlicher Anstieg der auftretenden Bauschäden zu beobachten. Die Studie zeigt: Besonders mangelbehaftet sind Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Eindringende Feuchtigkeit, die nicht vorschriftsmäßige Ausführung, Maßfehler, Risse und falsche Abdichtung sind die vorherrschenden Schadensbilder.

Branche überlastet

Schuld an der aktuellen Situation sei laut Becker vor allem die hohe Marktauslastung und der Fachkräftemangel. „Bauen wird durch höhere gesetzliche Anforderungen und komplexere Bauteile immer komplizierter. Dadurch steigt auch die Fehleranfälligkeit bei der Planung und Bauausführung.“ Häufig seien die Unternehmen überlastet. Der Termindruck bei der Fertigstellung durch die hohe Auftragslage und fehlendes qualifiziertes Personal setzen ihnen zu.

Bauherren müssen selbst aktiv werden

Damit kleine Baufehler nicht folgeschwere Schäden nach sich ziehen, müssen Bauherren selbst aktiv werden: „Kurzfristig kann der Verbraucher teuren Bauschäden nur mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle vorbeugen“, rät Becker. Der Bausachverständige kontrolliert die vertragsgerechte Bauausführung und erkennt Mängel, wenn sie entstehen. Langfristig nimmt Becker die Branche in die Pflicht: „Die Unternehmen müssen deutlich mehr in die Qualifikation ihrer Mitarbeiter investieren und Fachplaner hinzuziehen.“

Studienergebnisse repräsentativ

Die Analyse der Entwicklung der Bauschäden und der Bauschadenskosten 2018 wurde vom Institut für Bauforschung e.V., Hannover im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. erstellt. Hierbei wurden Versicherungsfälle der AIA AG ausgewertet. Die Ergebnisse übertreffen die Prognosen einer vorangegangenen Untersuchung aus 2015 deutlich und können als repräsentativ für die Branche betrachtet werden.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Konditionen bei privaten Baufinanzierungen seit Anfang November gesunken

Laut Interhyp Gruppe schwanken die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang November zwischen 1,21 Prozent bei Bestanbietern und 1,82 Prozent bei den teuersten Instituten. Im aktuellen Zinsumfeld lässt sich nach Berechnungen des Unternehmens derzeit für eine Monatsrate von 1.000 Euro ein Darlehen über 275.000 Euro aufnehmen – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung.

Wie die Interhyp Gruppe mitteilt, sind die Zinsen für private Wohnimmobilien-Darlehen nach leichten Steigerungen im September und Oktober Anfang November wieder gesunken. Im Schnitt geben Banken Immobiliendarlehen knapp unter 1,5 Prozent aus.

Weltweit zunehmend verhaltene Konjunkturaussichten und die anhaltende Niedrigzinspolitik der Notenbanken sorgten für weiterhin günstige Refinanzierungsbedingungen bei den Kreditinstituten. „Auch wenn die Europäische Zentralbank bei ihrer jüngsten Sitzung am Ausblick festgehalten hat, die Zinsen ab Herbst 2019 langsam zu normalisieren, hält das aktuelle Marktumfeld die Zinsen tief. Die jüngsten Unsicherheiten haben sogar zu einem leichten Rückgang geführt. Eine Trendwende nach oben sehen wir also weiterhin nicht“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe.

Nachdem zehnjährige Bundesanleihen, die als wichtiger Indikator für das Baugeld gelten, im Oktober mit 0,55 Prozent ein Dreimonatshoch markiert haben, sind die Anleihekonditionen wieder gefallen und bewegen sich derzeit um 0,4 Prozent.

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp vom 07.11.2018

MietpreisCheck von ImmobilienScout24 ist nicht mit Mietspiegel vergleichbar

Miet­erhöhungs­verlangen auf Grundlage des MietpreisChecks genügt nicht gesetzlichen Vorgaben

Ein schriftliches Miet­erhöhungs­verlangen, das mit dem MietpreisCheck von ImmobilienScout24 begründet wird, erfüllt nicht die formalen Anforderungen und ist daher unwirksam. Dies hat das Amtsgericht München entschieden.

Im vorliegenden Rechtsstreit ist der Beklagte seit 1. Dezember 2012 Mieter einer Wohnung von 98,43 qm. Die Miete beträgt seit Vertragsbeginn unverändert 1.189,20 Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm.

Klägerin greift für Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurück

Die Klägerin meint, dass ihr Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juni 2017 der gesetzlichen Form genüge. Den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München könne man aufgrund fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranziehen. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die nunmehr verlangte Kaltmiete sei überdies auch ortsüblich und angemessen.

Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf MietpreisCheck unwirksam

Der Beklagte trug vor, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der unzulässigen Bezugnahme auf den MietpreisCheck unwirksam sei. Das Amtsgericht München gab dem Beklagten Recht.

Auszug entspricht nicht gesetzlichen Regelungen

Der aus dem Internetportal von ImmobilienScout24 gewonnene vorgelegte MietpreisCheck könne nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden: „Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht.

Vergleichsmieten im „MietpreisCheck“ nicht nur auf München beschränkt

Die ortsübliche Vergleichsmiete werd aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Vorliegend sei der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt seien, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb sei das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

Lediglich einseitige Preisvorstellungen durch Portal ausgewertet

Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handele es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten würden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handele, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal werte daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen würden. Zudem sei nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen würden. Auch dies spreche eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

Tatsächlich vereinbarte Mieten der letzten vier Jahren nicht im „MietpreisCheck“ berücksichtigt

Schließlich biete der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht – wie das Gesetz – eindeutig voraussetze, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten vier Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten vier Jahren erheblich gestiegen seien, sei auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich sei. Auch deswegen sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Empirica veröffentlicht Immobilienpreisindex 3/2018

Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%.

Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher. Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an den Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen.

Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördern und Landeier beginnen, Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.

Quelle: empirica-institut.de

Wohnraummietrecht: Wird das Haus durch eine Modernisierung neu?

Für eine Mieterhöhung ist u.a. das Baualter des vermieteten Gebäudes maßgeblich, wenn die Erhöhung auf dem örtlichen Mietspiegel basiert. Je nach Baualtersklasse variiert die ortsübliche Vergleichsmiete stark. Am ursprünglichen Baualter ändert sich aber nichts, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und zusätzlich allgemein übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In dem zugrunde liegenden Fall versuchte ein Vermieter, eine Mieterhöhung einzuklagen. Dies begründete er damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Jedoch ohne Erfolg! Denn bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, wie es für eine andere Rasterfeldeinordnung erforderlich wäre. Wurde wegen einfacher Modernisierungsmaßnahmen eine vom Baualter des Hauses abweichende Rasterfeldeinordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel vorgenommen, sei die darauf basierende Mieterhöhung unwirksam.

Kommentar

Vermieter sollten -wenn sich die Mietzinshöhe am örtlichen Mietspiegel orientiert- vor Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, inwieweit sich etwaige Maßnahmen auf die Einordnung des Objektes im Mietspiegel auswirken können. Ggf. lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein neubaugleicher Zustand herstellen, sodass die Mieterhöhung berechtigt ist.

Autor: Bettina Baumgartenbaumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018, 63 S 230/17, BeckRS 2018, 17932

 

Quelle: bethge-legal.com

Immobilien-Verrentung gewinnt in Deutschland an Bedeutung

Die Immobilien-Leibrente setzt sich auch aus Maklersicht in Deutschland immer mehr durch. 40 Prozent der Vermittler schätzen das Potenzial als sehr hoch beziehungsweise hoch ein, lediglich 23 Prozent sehen wenig Chancen für die Verrentung von Wohnungen und Häusern. Das zeigt eine gemeinsame Befragung des Immobilienverbands Deutschland IVD und der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG.

Für rund sechs von zehn Maklern ist die Immobilien-Verrentung grundsätzlich ein attraktives Geschäftsmodell. Allerdings fehlt es vielen noch an Erfahrung: Nur jeder vierte Makler hat schon mal eine Immobilien-Leibrente vermittelt. Als zentralen Grund dafür nennen die Vermittler eine bisher mangelnde Nachfrage auf Seiten der Käufer. 40 Prozent verfügen zudem nach eigenen Angaben nicht über ausreichend Wissen zum Thema Verrentung.

„Der Markt der Immobilien-Leibrente entwickelt sich gerade rasant nach oben“, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG. „Auf der einen Seite steigt die Nachfrage bei Senioren, die bis zum Lebensende in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, aber auf zusätzliche Einnahmen angewiesen sind. Auf der anderen Seite wächst die Zahl der Käufer. Als einziges institutionelles Unternehmen treten wir bundesweit als Abnehmer der Immobilien von Senioren auf. Das gibt dem Markt einen großen Schwung.“

Die Studie zeigt: Makler, die bereits eine Leibrente vermittelt haben, sind mit diesem Geschäftsfeld zufrieden. Ausgedrückt in Schulnoten vergeben sie dafür im Schnitt eine 2,3. Fast sieben von zehn Befragten würden den Einstieg in die Verrentung auch anderen Vermittlern empfehlen.

Fragt man Makler mit Erfahrung in diesem Bereich nach den wichtigsten Motiven der Ruheständler zum Abschluss einer Immobilien-Leibrente, ist die Antwort eindeutig: 86 Prozent nennen den Wunsch nach Aufstockung der monatlichen Einnahmen. Dies verdeutlicht die herausragende Rolle, die zusätzliches Geld für die Senioren spielt.
Viele Ruheständler wünschen sich der Befragung zufolge zudem ein bisschen Luxus über die Finanzierung des Alltags hinaus. Groß ist das Interesse auch bei Menschen ohne Erben. Denn wer keine Nachkommen hat, trennt sich naturgemäß leichter von Haus oder Wohnung.

„Unsere weiteren Marktforschungsuntersuchungen und Befragungen unter Senioren in Deutschland zeigen, dass gut jeder fünfte Immobilieneigentümer im Rentenalter der Leibrente grundsätzlich aufgeschlossen gegenübersteht“, so Friedrich Thiele.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neue Sterbetafel 2015/2017 veröffentlicht

Die Lebenserwartung in Deutschland blieb nahezu unverändert: Sie beträgt nach der auf die aktuellen Sterblichkeitsverhältnisse bezogenen Sterbetafel 2015/2017 für neugeborene Jungen 78 Jahre und 4 Monate, für neugeborene Mädchen 83 Jahre und 2 Monate.

Auch für ältere Menschen sind die Werte für die Lebenserwartung nahezu unverändert. Nach der Sterbetafel 2015/2017 beläuft sich zum Beispiel die sogenannte fernere Lebenserwartung von 65-jährigen Männern weiterhin auf 17 Jahre und 10 Monate. Für 65-jährige Frauen ergeben sich statistisch 21 weitere Lebensjahre.

Auf der Ebene der einzelnen Bundesländer haben nach den Ergebnissen der Sterbetafeln 2015/2017 Männer in Baden-Württemberg mit 79 Jahren und 7 Monaten sowie dort lebende Frauen mit 83 Jahren und 11 Monaten nach wie vor die höchste Lebenserwartung bei Geburt. Die niedrigsten Werte weisen mit 76 Jahren und 3 Monaten weiterhin Männer in Sachsen-Anhalt sowie mit 82 Jahren und 3 Monaten Frauen im Saarland auf.

Quelle: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 18. Oktober 2018 (404/18)

In der Immobilienbewertung werden die Sterbetafeln u.a. für die Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren zur Kapitalisierung von an die Lebenszeit gebundenen Rechten (z.B. Wohnungsrechten) benötigt.

Quelle: Sprengnetter.de

Experten betonen Dringlichkeit der Novellierung des WEG

„Mehr als zehn Jahre hat es gedauert, bis die Politiker das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an die Bedürfnisse der Zeit anzupassen wagten. Für Verwalter als die entscheidende Schnittstelle in diesem Prozess ist ein rechtssicherer Rahmen, verbunden mit Antworten auf Fragen von Elektromobilität bis hin zu energetischer Sanierung, unabdingbar“, stellte der Präsident des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter, Thomas Meier, die Dringlichkeit des Reformprozesses dar.

Bei einer hochkarätig besetzten Veranstaltung mit mehr als 130 Teilnehmern sowie Vertretern aus Politik und Praxis haben der BVI und der Immobilienverband IVD die Positionen und Erfahrungswerte ihrer Mitglieder eingebracht und die Gelegenheit genutzt, die vorliegenden Gesetzesentwürfe zu diskutieren.

BVI-Präsident Meier erneuerte auf der heutigen Konferenz zur WEG-Reform im dbb forum berlin die Forderungen von Immobilienverwaltern: „Das WEG-Recht hat großen Einfluss auf den Alltag und die Lebensqualität sehr vieler Menschen und deswegen braucht es die Reform jetzt. Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwalter müssen befähigt werden, möglichst konfliktfrei und reibungslos zu agieren“, sagte Meier in einem Grußwort.

Der Vize-Präsident des IVD und Vorsitzende des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter, Markus Jugan, betonte: „Die heutige Konferenz soll ein wichtiger Impuls für die geplante Reform sein. Immer wieder führen die gleichen Schwierigkeiten zu Konflikten in der WEG-Gemeinschaft. Ein besseres, praxistauglicheres Wohnungseigentumsgesetz ist daher auch ein Beitrag zur Wohnungseigentumsförderung, die sich die Große Koalition ja zurecht auf die Fahnen geschrieben hat.“

Der Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz greife allerdings nur zwei Themenkomplexe auf. Der Entwurf des Bayerischen Staatsministeriums gehe inhaltlich weit darüber hinaus. „Wir regen an, dass alle beide Novellierungsvorschläge und unsere Anregungen bei dem Gesetzgebungsverfahren berücksichtigt werden“, so Jugan.

In dem von BVI und IVD gemeinsam veranstalteten Fachforum trugen die Verbände unter anderem folgende Änderungsvorschläge vor.

Barrierefreiheit und Elektromobilität

Bisher war für bauliche Maßnahmen in diesen Bereichen die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft notwendig. Die Verbände schlagen vor, entsprechende Maßnahmen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu kodifizieren und einzelnen Eigentümern einen Duldungsanspruch gegenüber anderen Eigentümern zu vermitteln. Auch sollen Instandsetzungs- und Folgekosten gesetzlich geregelt werden.

Quorum zur Beschlussfähigkeit

Gemeinsame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind bislang an die Bedingung geknüpft, dass mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer und der Miteigentumsanteile anwesend sind. Die Verbände schlagen vor, die Absenkung des für Beschlussfassungen notwendigen Quorums zur Disposition der Gemeinschaft zu stellen.

Generelle Beschlusskompetenz für Änderung der Kostenverteilung

Das Gesetz sieht derzeit lediglich die Möglichkeit vor, dass die Kostenverteilung bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nur für den Einzelfall mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden kann. Soll hingegen eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes (z.B. Sanierung aller Fenster) erfolgen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Dies erschwert die Durchsetzung genereller Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen. Die Verbände schlagen vor, den Begriff „Einzelfall“ im Gesetz zu streichen. Bislang müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes erfolgen soll. BVI und IVD schlagen vor, solche Beschlüsse bereits mit einfacher Mehrheit fällen zu können.

Umlaufbeschluss

Beschlüsse, die im schriftlichen Verfahren, dem sogenannten Umlaufverfahren, erfolgen, müssen bisher von allen Eigentümern getragen werden. In der Praxis scheitern derartige Beschlussfassungen häufig an der Zustimmung aller Eigentümer, sodass unter Umständen notwendige Maßnahmen nicht zeitnah umgesetzt werden können. Die Verbände schlagen vor, diese Bedingung auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abzusenken, um die Gemeinschaft auch unabhängig von Eigentümerversammlungen handlungsfähiger zu machen.

Anzahl Beiratsmitglieder

Bislang umfasst der Verwaltungsbeirat laut Gesetz drei Mitglieder, sofern die Teilungserklärung keine Abweichung vorsieht. Der IVD schlägt vor, im Interesse größerer Flexibilität, der Eigentümergemeinschaft das Recht einzuräumen, die Anzahl der Beiratsmitglieder selber bestimmen zu können.

Ermächtigung des Verwalters für Inkassovorgänge

Derzeit hat der von einer Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter keine originäre Befugnis, säumiges Hausgeld gerichtlich oder außergerichtlich einzutreiben. Nur die Eigentümergemeinschaft kann ihm diese Befugnis im Einzelfall erteilen. Außerdem gibt es bislang keine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit des Hausgeldes. Die Verbände schlagen daher vor, den Verwalter per Generalklausel im Gesetz zu ermächtigen, selbst Inkassomaßnahmen zu veranlassen. Darüber hinaus soll eine Fälligkeitsregel für Wohngeldzahlungen gesetzlich geregelt werden.

Ermächtigung des Verwalters für kleine Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Bislang müssen die Eigentümer dem Verwalter für sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßmaßnahmen eine gesonderte Befugnis erteilen. BVI und IVD schlagen vor, eine Generalklausel zu schaffen, die dem Verwalter erlaubt, aus eigener Kompetenz derartige Maßnahmen zu ergreifen. Die Summe, über die der Verwalter hier verfügen darf, soll auf 8% bis 10% der im Wirtschaftsplan festgesetzten Instandsetzungskosten begrenzt werden.

Offene Fremdgeldkonten

Bisher gibt es keine klare gesetzliche Regelung zur Art der Kontenführung in Eigentümergemeinschaften. In der Praxis durchaus üblich sind immer noch Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen. Im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung und zum Schutze des Gemeinschaftsvermögens vor Privatinsolvenz des Verwalters und Drittgläubigerzugriffen schlagen BVI und IVD vor, dem Verwalter die gesetzliche Verpflichtung aufzuerlegen, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und offene Fremdgeldkonten zu führen.

Für den Gesetzgeber erläuterten auf dem Fachforum der Staatssekretär im Bundesjustizministerium Gerd Billen, der zuständige Referatsleiter Ministerialrat Wolfram Marx sowie die Referatsleiterin im Bayerischen Justizministerium, Ministerialrätin Dr. Katrin Herresthal, die derzeit vorliegenden Entwürfe. Experten des BVI und IVD, z.B. Rechtsanwalt Uwe Wanderer, Richter Dr. Oliver Elzer und Dr. Stefan Ollig, Geschäftsführer der Vonovia Immobilien Treuhand GmbH, kommentierten diese Entwürfe im wechselseitigen Austausch.

In der abschließenden Podiumsdiskussion brachten federführend an den Entwürfen beteiligte Bundestagsabgeordnete ihre Schwerpunkte bei der anstehenden Reform ein.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neues Basisjahr für den Baupreisindex

Mit der Baupreisindex-Veröffentlichung am 10.10.2018 stellt das Statistische Bundesamt das Basisjahr für die Indizes der Bauleistungspreise von 2010 auf 2015 um. Mit der Umstellung wird auch das Wägungsschema angepasst und mit diesem die Baupreisindizes von Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechnet.

Im Sachwertverfahren müssen in Zukunft die amtlichen Baupreisindizes auf das Basisjahr der angesetzten Normalherstellungskosten umgerechnet werden. Hierzu empfiehlt das Statistische Bundesamt folgende Formel: Gesuchter Index (2010 = 100) = Index im Berichtszeitraum (2015 = 100) / Index für das Jahr 2010 (2015 = 100) x 100.

Die Änderungen im Überblick:

  • angepasstes Wägungsschema an die Kostenstrukturen im neuen Basisjahr 2015
  • methodische Verbesserungen und sonstige notwendige Anpassungen
  • statt der bisherigen 177 Bauleistungen werden nur noch 173 geführt (zwei werden nicht mehr erhoben und zwei werden mit anderen Bauleistungen zusammengefügt)
  • Neuberechnung der Ergebnisse für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 auf der Grundlage der neu erstellten Wägungsschemata.

Was bedeutet das allgemein für die Indexnutzung?

  • Der Jahresdurchschnitt des neuen Basisjahres 2015 wird auf 100 gesetzt
  • vom Statistischen Bundesamt werden keine Preisindizes für die alte Basis 2010 mit dem vorherigen Wägungsschema mehr veröffentlicht
  • mit dem Berichtsmonat August 2018 verlieren die bisher vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Indizes sowie die Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude ab Februar 2015 ihre Gültigkeit und werden durch die für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechneten Indizes ersetzt
  • für weiter zurückliegende Baupreisindizes verketten das Statistische Bundesamt und die Statistischen Landesämter die Indexreihen über die verschiedenen Basisjahre hinweg – trotz der unterschiedlichen Warenkörbe (Wägungsschemata).


Aktuelle Indizes zu den Basisjahren 2010 und 2000

Die für Wertermittlungen benötigten Indizes (insbesondere mit dem Basisjahr 2010 = 100) stehen Ihnen auch weiterhin unmittelbar nach Veröffentlichung durch das Statistische Bundesamt exklusiv in der Wertermittlungssoftware (ProSa, SmartValue,ProBel und AKuK), in den webbasierten Bewertungslösungen (Five2Click, Ten2Click, Ten2Click eXpert, SprengnetterONE und SprengnetterONE MaklerEdition) sowie auf unserer Webseite und in der Loseblattsammlung „Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen“ ab der 127. Ergänzung zur Verfügung.

Diese für die Wertermittlung relevanten Baupreisindizes werden durch Umbasierung der amtlichen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes von Sprengnetter berechnet.

Quelle: Sprengnetter.de

Marktdaten für Immobilienbewertungen im 3. Quartal 2018: Im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal

Update zum 1. Oktober 2018: Die Sprengnetter-Marktdaten für die Bewertung von Wohnimmobilien in Deutschland liegen im 3. Quartal 2018 im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal. Insbesondere die Sachwertfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke und die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen haben sich zum Teil stark verändert. Nur bei Mehrfamilienhausgrundstücken verändern sich die Liegenschaftszinssätze im Mittel nicht.

Bezogen auf die rund 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rund 7.400 Gebieten. Im Median sind die Sachwertfaktoren um +0,01 Punkte gestiegen. In Extremfällen haben sich die Faktoren um bis zu -0,20 nach unten und +0,15 nach oben verändert. In manchen Regionen sind die Bodenrichtwerte sehr stark gestiegen, was die teilweise starken Korrekturen der Sachwertfaktoren nach unten erklärt.

Bei Eigentumswohnungen haben sich in rund 7.200 Postleitzahlgebieten, also in 88 Prozent aller Gebiete, die Marktdaten geändert; im Mittel sogar noch stärker als bei Einfamilienhausgrundstücken. Die Vergleichsfaktoren für eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen haben sich im Mittel um rd. 2 Prozent erhöht. Die Liegenschaftszinssätze für vermietete Eigentumswohnungen sind um 0,02 Punkte gesunken, was eine Erhöhung der ermittelten Marktwerte zur Folge hat. Auch hier gibt es in manchen Regionen erhebliche Änderungen gegenüber dem Vorquartal. Das oben stehende Histogramm zeigt die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es wird deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.

Die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhausgrundstücke haben sich in rund 6.700 Postleitzahlgebieten (rund 82 Prozent aller Gebiete) verändert. Allerdings haben sich die Zinssätze im Mittel nicht verändert. In Extremfällen mussten die Liegenschaftszinssätze um bis zu 0,15 Prozentpunkte abgesenkt und um bis zu 0,07 Prozentpunkte erhöht werden.

Aktualisiert werden auch die von Sprengnetter ermittelten marktüblich und nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten. Die neuen Mieten basieren auf Mietspiegelveröffentlichungen von 491 Gemeinden in Deutschland sowie auf Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.312 Gemeinden. Davon wurden gegenüber dem Vorquartal 16 Mietspiegel aktualisiert. Damit liegen marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten für 1.803 Gemeinden in Deutschland vor. Das entspricht dem Wohnraum von ca. 57 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgt durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung finden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 761.000 in der Sprengnetter Immobiliendatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen – 5 Prozent und + 5 Prozent; im Mittel bei + 1 Prozent.

Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten.

Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke nutzen Sie bitte unser Marktschwankungskonzept Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring.

In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 2. Oktober 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.

Quelle: sprengnetter.de

Die rasante Entwicklung der Wohnimmobilienpreise setzt sich auch in 2018 weiter fort

Die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt in 2018 weiter deutlich nach oben. Erstmals seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) wurde in allen drei betrachteten Teilmärkten ein durchschnittlicher Preisanstieg über +8 % beobachtet. Von 2017 auf 2018 haben die Anstiege erneut überwiegend flächendeckend über Deutschland stattgefunden. Die mit Abstand größte Anzahl an Regionen mit mehr als +10 % Preisentwicklung weist teilmarktübergreifend das Bundesland Bayern auf. Dabei stechen insbesondere die Gebiete südlich der Donau hervor.

Bei Betrachtung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland wird, wie bereits im Vorjahr, deutlich, dass die neuerlichen Anstiege flächendeckend über Deutschland stattgefunden haben. Es ist zu erkennen, dass entgegen vorangegangener Jahre, nicht von einer Konzentration auf Städte oder Ballungszentren gesprochen werden kann.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind von 2017 auf 2018 mit +8,1 % erstmals in zwei aufeinanderfolgenden Jahren über +8 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr (+8,8 %) ist die durchschnittliche Entwicklung geringfügig zurückgegangen und hat erstmalig seit 5 Jahren gegenüber dem Vorjahr nicht zugelegt.

Im Teilmarkt der Eigentumswohnungen wurde mit +8,2 % der stärkste Anstieg seit 1989 gemessen. Als Konsequenz übertraf dieser sogar die deutliche Preissteigerung von 2015 auf 2016 in Höhe von +7,9 %. Ebenso fällt die aktuelle Entwicklung um satte +0,9 Prozentpunkte höher als im Vorjahr (+7,3 %) aus. Bei den Mehrfamilienhäusern hingegen wurde das 20-Jahres-Hoch aus dem Vorjahr (+8,1 %) mit +8,2 % von 2017 auf 2018 wiederholt übertroffen.

Die Ergebnisse aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 verdeutlichen, dass sich die drei beobachteten Teilmärkte weiterhin homogen nach oben entwickeln. Ein Ende des Aufwärtstrends ist auch in diesem Jahr nicht in Sicht. Dies bestätigt sich nicht zuletzt durch eine erstmals gemessene Preisentwicklung in allen drei Teilmärkten von über +8 % seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem S-IM.

Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) misst Preisschwankungen von Wohnimmobilien in Deutschland. Beobachtet werden die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser. Die Preisentwicklungen werden für den Zeitraum ab 1987 (in den neuen Bundesländern ab 1990) gemessen. Die Untersuchungen erfolgen jährlich, die Preisindizes beziehen sich jeweils auf den 1. Januar eines jeden Jahres. Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 deckt kritische Marktschwankungen feingranular auf und ermöglicht es, die Werte großer Immobilien-Portfolios über einen Zeitraum von 1987 bis 2018 fortzuschreiben.

Übrigens:

  • Die Daten aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) finden Sie auch in vielen unserer Produkte. Kennen Sie zum Beispiel schon den neuen ImmoWertReport? Er bietet objektive und Marktinformation zu jedem Wohnobjekt in Deutschland und Österreich – übersichtlich zusammengefasst und grafisch aufbereitet als 10-seitiges PDF-Dokument.
  • Die Ergebnisse des Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 erläutern unsere Autoren in der nächsten Ausgabe 4/2018 unserer Fachzeitschrift „immobilien & bewerten“ ausführlich.

Quelle: sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Auf die Fragestellung kommt es an

Wird ein Verkäufer gefragt, ob es in einer Immobilie aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet offenzulegen, dass vor mehr als 25 Jahren entstandene Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden. Im konkreten Fall waren durch ein Erdbeben 1992 Risse in einer Zimmerinnenwand der Immobilie entstanden. Diese wurden fachgerecht geschlossen und traten nicht wieder in Erscheinung. Das Erdbeben war für den niederrheinischen Raum ungewöhnlich stark und wird, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie darstellen. In einem solchen Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass der Mangel nicht (mehr) besteht. In der Folge hätte er nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, die Risse erwähnen müssen. Diese Frage wurde jedoch so nicht von dem Käufer gestellt.

Kommentar​​​​​​​

In diesem Urteil wird dem Umstand Rechnung getragen, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht dafür einstehen, wenn ihm nicht mehr bekannte Schäden nach dem Verkauf wieder in Erscheinung treten, wenn er nicht ausdrücklich nach früher aufgetretenen Schäden gefragt wurde.

Autor: Nils Flaßhoff flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil 12. März 2018, I-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427

 

Quelle: bethge-legal.de

2018/21 newsletter

Wohn­flächen­autonomie: Mietvertraglich geschuldete Wohnfläche kann von Vertragsparteien festgelegt werden

Miet­vertrags­parteien können nach Grundsatz der Privatautonomie alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe für Wohn­flächen­berechnung vereinbaren

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Miet­vertrags­parteien vertraglich festlegen können, welche Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall können auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ende 2010 mieteten die Beklagten für brutto 2.255 Euro monatlich ein Einfamilienhaus wobei im Mietvertrag vereinbart wurde:

„Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH […] vermietet. […]. Die Wohnfläche wird mit ca. 210m² vereinbart. […]“

Im Internet war das Haus wie folgt beschrieben: „7 Zimmer, 210 m² Wohnfläche“. Bei der „Objektbeschreibung“ hieß es u.a.: „großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Auch vom Studio und vom Hobbyraum im Keller waren Fotos beige-fügt.

Nachdem der Kläger im Januar 2017 von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, antworteten die Beklagten, dass sie nun die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass diese nur bei 173,5 qm liege. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten sie eine Mieterhöhung ab und kürzten ab Juli 17 die Mietzahlung um je 700 Euro, so dass der Kläger ihnen nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt mit Schreiben vom 15. Dezember 2017 fristlos kündigte.

Dachgeschoss und beheizter Hobbyraum sind laut Vermieter als Wohnraum zu berücksichtigen

Der Kläger trug vor, dass der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 qm angegeben sei. Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Das Haus sei von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt sei, schon deswegen die Wohnfläche richtig einschätzen können.

Mieter berufen sich auf gesetzliche Vorschriften

Die Beklagte war der Auffassung, dass es nicht im Gutdünken des Vermieters stehe, festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht. Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, so dass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Die tatsächliche Wohnfläche betrage danach lediglich 138 m² und sei somit um ca. 35 % kleiner als vereinbart. Der Kläger sei umgekehrt verpflichtet an die Beklagten 55.000 Euro an zu viel vereinnahmter Miete zurückzuzahlen.

Entscheidend für Beschaffenheitsvereinbarung über Umfang der Wohnfläche ist mitvertragliche Einigung zwischen Vertragsparteien

Das Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Für den Begriff der Wohnfläche gebe es keine allgemeine Definition. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie seien die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung sei auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall seien auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken solle, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung rechtliche Gründe entgegenstünden. Auch sei bereits – ohne besondere Fachkenntnis – auf den ersten Blick klar, dass sich bei bloßer Berücksichtigung der Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben könne. Zwar könne von einem Mieter nicht verlangt werden, dass er die Wohnflächen bei Vertragsschluss nachmisst. Wenn aber so eklatante Größenunterschiede bestünden, dass es ins Auge springen müsse, dass Erdgeschoss und Obergeschoss allein bei weitem die angegebene Gesamtzahl nicht erreichen könnten, sei von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.

Quelle: www.kostenlose-urteile.de

Neue Grundsteuer: ifo-Experten empfehlen Flächenmodell

Mit rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der größten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. In der Diskussion für die von den Verfassungsrichtern angeordnete Grundsteuerreform sind bisher drei Modelle:

  • das Bodenwertmodell, das den Wert des Grundstücks als Grundlage für die Höhe der Steuer nimmt,
  • das Kostenwertmodell, in das auch Bau- oder Sanierungskosten für die Häuser mit einfließen, und
  • das vom ifo-Institut empfohlene flächenbezogene Äquivalenzmodell, das auch von Bayern favorisiert wird, und das die reine Fläche von Grundstück und Gebäuden zugrunde legt.

„Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden.“ (ifo-Präsident Clemens Fuest)

Geeignet sei eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. „Dafür reicht eine einmalige Bestimmung“, sagte Fuest in Berlin bei Vorstellung der Studie, die im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien-Ausschuss ZIA erstellt wurde.

ifo-Institut warnt vor übermäßiger Belastung von Hausbesitzern und Mietern

Eine Berechnung nach Fläche würde komplizierte Berechnungen nach dem Wert der Immobilie vermeiden, zudem würden sonst Hausbesitzer und Mieter in Großstädten wegen steigender Preise übermäßig belastet, teilt das ifo-Institut mit. Eine Berechnung nach Fläche würden die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise später vor höheren Steuerlasten bewahren.

Außerdem müssten wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg bei den anderen Modellen nach Angaben von ifo-Präsident Fuest mehr Geld in den Länderfinanzausgleich einzahlen.

Wertebasiertes Modell am gerechtesten?

Ein wertebasiertes Modell mit höheren Grundsteuerlasten in gefragten Regionen und niedrigeren Kosten in ländlichen Regionen wird oft als die gerechteste Lösung angesehen, aber auch als die aufwändigste. Und die Zeit drängt.

Eine Sprecherin von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) betonte, bis Ende 2018 werde ein Vorschlag zusammen mit den Ländern erarbeitet: „Wenn es soweit ist, werden wir es rechtzeitig ankündigen“.

Quelle: haufe.de

Ein Jahr nach Bundestagswahl ist Baukindergeld umgesetzt

„Ein Jahr nach der Bundestagswahl ist ein wichtiger Punkt aus dem Koalitionsvertrag und ein wichtiges Anliegen des IVD umgesetzt. Das Baukindergeld ist endlich da. Endlich wird Wohneigentum in Deutschland wieder gefördert.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, heute in Berlin.

Laut dem Bundesinnenministerium kann das Baukindergeld ab dem 18. September 2018 beantragt werden. Anträge können dann online im KfW-Zuschussportal gestellt werden. Die URL lautet: www.kfw.de/zuschussportal. „Das Baukindergeld kommt genau zur richtigen Zeit. Es fördert Familien, die für die Zukunft vorsorgen wollen. In Anbetracht der Diskussionen um Altersarmut und Rentenlücken ist das ein sehr guter erster Schritt“, sagt Schick.

Er verweist in diesem Zusammenhang auf die Studie des Center for Real Estate Studies (CRES). Demnach habe das Baukindergeld erhebliches Potenzial, junge Familien beim Eigentumserwerb finanziell deutlich zu entlasten. In fünf exemplarisch untersuchten Städten – Berlin, Hamburg, Leipzig, Nürnberg und Krefeld – werde die Förderung zu fast durchweg zweistelligen Entlastungen des Haushaltseinkommens führen. Eine Ersparnis von 5 bis 63 Prozent bei der Finanzierung der eigenen vier Wände sei möglich. So kann das Baukindergeld die Einkommensbelastung von Familien in Hamburg in zentraler Lage um bis zu acht Prozent senken, in den umliegenden Stadtteilen sogar um bis zu 42 Prozent. Eine Familie mit drei Kindern in Harburg oder Billstedt muss dank Baukindergeld lediglich 20 beziehungsweise 21 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Tilgung aufwenden. In Leipzig senkt die Förderung die Haushaltsbelastung stadtweit um drei Prozent bei einem Kind und bis zu elf Prozent bei drei Kindern. Die Haushaltsbelastung liegt dann mit Förderung bei lediglich 21 bis 26 Prozent.

„Flankierend zum Baukindergeld muss das im Koalitionsvertrag stehende Bürgschaftsprogramm als Eigenkapitalersatz eingeführt werden. Zudem sollte Ersterwerbern von selbstgenutzten Wohnimmobilien ein Freibetrag von der Grunderwerbsteuer gewährt werden. Das wäre der effektivste und einfachste Weg, um Wohneigentum weiter zu fördern“, erklärt Schick.

Anträge können laut KfW-Merkblatt von Personen gestellt werden:

• die (Mit-)Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum geworden sind und
• die selbst kindergeldberechtigt sind oder mit der kindergeldberechtigten Person in einem Haushalt leben und
• in deren Haushalt mindestens ein Kind gemeldet ist, das zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und für das im Haushalt eine Kindergeldberechtigung vorliegt und
• deren zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen 90.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 15.000 Euro je weiterem Kind, nicht überschreitet. Das Kind muss die oben genannten Bedingungen erfüllen,
Gefördert wird ausschließlich der erstmalige Neubau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland. Die Förderung besteht in einem Zuschuss von 1.200 Euro pro Jahr für jedes Kind unter 18 Jahren über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren. Das jährlich zu versteuernde Haushaltseinkommen darf nicht mehr als 90.000 Euro bei einem Kind betragen. Je weiteres Kind erhöht sich die Bemessungsgrenze um 15.000 Euro.

Die Anträge müssen spätestens drei Monate nach Einzug in das selbst genutzte Wohneigentum gestellt werden. Für das Jahr 2018 gilt hierbei eine Ausnahme: Wenn der Einzug im Jahr 2018 vor Beginn der Förderung erfolgt ist, kann der Antrag ohne Beachtung der Drei-Monats-Frist gestellt werden. Wenn der Kaufvertrag zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2020 abgeschlossen wurde oder in diesem Zeitraum die Baugenehmigung erteilt wurde, können Anträge auf Baukindergeld sogar bis zum 31.12.2023 gestellt werden. Maßgeblich ist, dass die Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach dem Einzug erfolgt.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Ökonomen unterläuft bei Kritik an Mietpreisbremse schwerer Fehler

In einem Gutachten forderten Wissenschaftler die Abschaffung der Mietpreisbremse. Jetzt stellt sich heraus: Ihre Annahmen über die Wirkungsweise des Gesetzes sind falsch. Ein weiteres Beispiel dafür, wie kompliziert die Regel ist.

Die kurze Geschichte der Mietpreisbremse hat ein neues, unrühmliches Kapitel hinzubekommen. Dieses Mal geht es allerdings nicht um einen weiteren Streitfall zwischen Mieter und Vermietern über überhöhte Mietzahlungen. Sondern um eine peinliche Fehleinschätzung einiger Ökonomen.

In der vergangenen Woche hatte der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums ein Gutachten zur sozialen Wohnungspolitik vorgelegt. Darin forderten die Wissenschaftler, die Mietpreisbremse ersatzlos zu streichen. Begründung: Das Instrument mache den Neubau von Wohnungen unattraktiv. Und wenn das Wohnungsangebot nicht größer werde, stiegen die Preise noch schneller. Nach der reinen Lehre wäre es also das beste, auf eine Preisregulierung ganz zu verzichten.

Damit platzte der Beirat mitten in die laufenden Verhandlungen der großen Koalition über eine Nachbesserung der komplizierten Preisbremse. Entsprechend groß war die Empörung bei Wohnungspolitikern der SPD sowie bei Justizministerin Katarina Barley. Aber auch Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) sah sich gezwungen, ein Statement abzugeben: Man halte an einer Nachbesserung der Mietpreisbremse fest, sagte er. Die Diskussion über den radikalen Vorschlag der Ökonomen riss trotzdem nicht ab.

Rechtsirrtum in einem wichtigen Gutachten

Jetzt stellt sich heraus: alles ein Irrtum. Die Experten des wissenschaftlichen Beirats legten eine falsche Annahme zugrunde. Sie waren davon ausgegangen, dass die Mietpreisbremse auch für Neubauten gilt – beziehungsweise dass auch bei einer Wiedervermietung in einem Neubau die Mieten gedeckelt sind. Das wäre de facto ein Mietenstopp. Denn Neubaumieten liegen meist weit über der zulässigen Grenze der Mietpreisbremse, die zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete greift.

In dem Gutachten heißt es: „Ausgenommen vom Gesetz sind Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt oder vermietet werden und Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal vermietet werden. Die Mietpreisbremse greift jedoch bei allen anschließenden Mietverhältnissen.“ Genau dieser zweite Satz ist unzutreffend. Denn tatsächlich sind Neubauten ab Oktober 2014 dauerhaft befreit.

Es klingt nach einem Detail. Doch nutzt auch die Immobilienbranche stets dieses Argument, um gegen die Mietpreisbremse Stimmung zu machen. Die Mietpreisbremse sei eine Neubaubremse, heißt es häufig bei Verbänden und anderen Interessenvertretern. Dieses zentrale Argument machten sich die Ökonomen in dem als unabhängig bezeichneten Beirat nun zu eigen. Dabei übersahen sie nicht nur eine wichtige Ausnahme in dem Gesetz. Sondern sie verzichteten auch darauf, empirische Belege für ihre Annahmen vorzulegen.

„Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein“

Stattdessen unterstellen die Gutachter einfach: „Bei einer Kappung der Mieten für Neuvermietungen sinkt durch die niedrigeren erwarteten Renditen der Anreiz, neue Wohnungen zu bauen.“ Gegenüber WELT ruderte einer der Experten des Beirats jetzt zurück: „Wir geben zu, dass in dem Absatz nicht ausreichend herausgearbeitet wurde, dass wir uns hier nicht auf die bereits gültige Version der Mietpreisbremse beziehen, sondern auf ein Eingreifen in den Mietmarkt im Allgemeinen, das vielleicht in der Zukunft stattfinden könnte“, sagte Friedrich Breyer.

Er ist Mitglied des wissenschaftlichen Beirats, Professor für Volkswirtschaftslehre, Lehrstuhlinhaber an der Universität Konstanz sowie Vorstandsmitglied beim Verein für Socialpolitik und dem Thurgauer Wirtschaftsinstitut (TWI). „Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein, nicht auf die Mietpreisbremse nach dem Mietnovellierungsgesetz“, so Breyer.

Jedoch findet sich an keiner Stelle des Gutachtens ein Hinweis auf die Allgemeinheit dieser Aussage. Stattdessen wird mehrfach Bezug auf die aktuell gültige Mietpreisbremse genommen. Und deren Streichung gefordert. Außerdem schreiben die Gutachter: „Begrenzt man den Mietanstieg bei Wiedervermietungen, sinkt der Anreiz, bestehende Wohnungen zu modernisieren.“

„Das ist blanker Unsinn“, sagt Daniel Halmer, Rechtswissenschaftler und Geschäftsführer des Verbraucherportals wenigermiete.de. „Die Miete kann ja bei der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung ungebremst angehoben werden. Jeder Nachmieter muss diese Miethöhe dann akzeptieren, da die Vormiete Bestandsschutz genießt“, erklärt er mit Verweis auf § 556e Absatz 1 BGB.

Quelle: Infografik WELT

Neubauboom trotz Regulierungen

Ohnehin fehlen verlässliche Daten, die belegen, dass Bauträger und Projektentwickler aus Angst vor der Mietpreisbremse auf Neubauten oder Modernisierungen verzichten. Vielmehr scheinen Regulierungen im tatsächlichen Marktgeschehen praktisch keine Rolle zu spielen. Es herrscht Bauboom in Deutschland, viele Firmen operieren am Rande ihrer Möglichkeiten. „Die Schlussfolgerungen basieren auf theoretischen Überlegungen, wie Mieter und Vermieter auf die Mietpreisbremse reagieren würden“, sagt Breyer.

Die Mietpreisbremse gehört zu den wohl größten Fehlkonstruktionen der deutschen Rechtsgeschichte. Eigentlich sollte sie seit ihrer Einführung im Juni 2015 dafür sorgen, dass der rasante Anstieg von Neuvertragsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit abgebremst wird. Stattdessen passierte in vielen Städten wenig bis nichts. Die Mieten steigen weiter.

Die einen sagen: Das Instrument ist zu kompliziert. Da scheint etwas dran zu sein. Tatsächlich unterliefen drei Landesregierungen bei der Umsetzung der Preisbremse schwerwiegende Formfehler. Gerichte kassierten die Preisbremse dort vorübergehend wieder ein – in Hamburg, Hessen und Bayern.

Die anderen sagen: Den Mietern fehlt die Möglichkeit, ihr Recht gegenüber Vermietern einzufordern – weil extra Schlupflöcher in Gesetz eingebaut wurden. Meistens akzeptieren Mieter bei Vertragsabschluss eine überhöhte Miete und verzichten später darauf, eine Absenkung zu verlangen, weil dies meist nur auf dem Rechtsweg möglich ist. So berichten es örtliche Mietervereine und der Deutsche Mieterbund.

Einigung in der Groko bis 5. September?

Eine Nachbesserung der Mietpreisbremse war eines der zentralen Anliegen der SPD für diese Legislaturperiode. „Ein erster Schritt wäre gewesen, die Mietpreisbremse flächendeckend einzuführen“, sagte Michael Groß, SPD-Berichterstatter für Mietrecht im Rechtsausschuss im Bundestag. „Dann wäre auch das Problem fehlerhafter Landesverordnungen beseitigt, und es müsste nicht ständig neu geprüft werden, in welchen Gebieten Wohnungsknappheit herrscht. Ich komme aus dem Ruhrgebiet, und selbst dort – in Gebieten ohne Mietpreisbremse – wird der Preisanstieg inzwischen zu einem Thema. Leider wurde die flächendeckende Gültigkeit von der CDU abgelehnt.

Das zweite Problem liege in der mangelnden Transparenz. Mieter könnten nicht einschätzen, ob der Vermieter tatsächlich schon vom Vormieter einen Betrag oberhalb der Preisgrenze verlangt hat. „Dafür gelten Ausnahmen von der Preisbremse, aber Mieter haben mangels Sanktionsmöglichkeiten gegenüber Vermietern keine Möglichkeit zu prüfen, ob zu Recht von einer Ausnahme Gebrauch gemacht wird. Wir wollen eine umfassende Auskunftspflicht. Darüber wird noch verhandelt“, sagt Groß. „Ich gehe davon aus, dass wir bis zur Kabinettssitzung am 5.9. ein Ergebnis haben.“

Insgesamt zeigt sich der SPD-Politiker aber unzufrieden mit der generellen Wirkungsweise der Preisbremse:Wir sind der Ansicht, dass die Mietpreisbremse so einfach funktionieren muss, dass es nicht jedes Mal ein Gerichtsverfahren braucht, um diese durchzusetzen.“ Doch der Widerstand in der Union sei relativ hoch. „Man glaubt an die unsichtbare Hand des Marktes. Aber es geht hier um bezahlbare Mieten, und die kommen offensichtlich nicht zustande, wenn man alles den freien Kräften überlässt.“

Quelle: welt.de

Grundstücksrecht: Feuchtigkeit im Vorratskeller = Mangel?!

Feuchtigkeit in den im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerräumen ist kein Mangel der Immobilie. Im konkreten Fall des Oberlandesgerichts Schleswig waren die Kelleraußenwände eines in den frühen 60er Jahren gebauten Einfamilienhauses durchfeuchtet, so dass Salzausblühungen und Putzabplatzungen entstanden. Allerdings handelte es sich nicht um Nässe, so dass zumindest feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte problemlos gelagert werden konnten und die Nutzung als Vorratsraum (wie vereinbart) möglich war. Für ein Einfamilienhaus aus dieser Zeit ist es, so das OLG, geradezu typisch, dass die beim Bau aufgebrachte Beschichtung zwischenzeitlich nicht mehr intakt ist und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringt. Es kann deshalb nicht erwartet werden, dass der Keller vollständig trocken ist. Die Feuchtigkeit ist kein Mangel.

Kommentar

Mangelhaft ist eine Immobilie immer dann, wenn negativ von dem vereinbarten Zustand abgewichen wird. Bei dieser Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand eine tragende Rolle. Liegt kein Mangel vor, muss der Verkäufer auch nicht darüber informieren.

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.07.2018, 10 U 143/17, IBRRS 2018, 2376

Quelle: bethge-legal.com

Günstige Mieten trotz vieler Jobs

Typischerweise steigen die Mieten dort, wo es viele Jobs gibt, und umgekehrt sinken die Wohnkosten, wo Arbeit fehlt. Doch dieser Zusammenhang gilt in Deutschland längst nicht überall, zeigt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer neuen Studie und identifiziert teils überraschende Ausnahmen.

In einigen der 156 Bezirke der Bundesagentur für Arbeit (BA) hat sich der Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren prächtig entwickelt, trotzdem gibt es dort noch immer viel bezahlbaren Wohnraum. Insgesamt haben die IW-Wissenschaftler in ihrer Studie zwölf BA-Bezirke hervorgehoben, in denen die Mieten günstig sind und das Jobangebot hoch – von Schweinfurt über Montabaur bis Schwäbisch Hall.

In Jena beispielsweise liegen die Mieten etwa 20 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Gleichzeitig gibt es 67 gemeldete offene Fachkraft-Stellen pro 100 Arbeitslose. Da aber nur jeder zweite Job bei der BA gemeldet wird, liegt die tatsächliche Zahl der verfügbaren Arbeitsplätze deutlich über der offiziellen Arbeitslosenzahl.

Am anderen Ende der Skala hat das IW sieben BA-Bezirke identifiziert, in denen das Wohnen sehr teuer ist, obwohl die Gegend im Verhältnis zur Arbeitslosenzahl kaum Jobs bereithält – beispielsweise Hamburg, wo die Mieten 36 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegen, es aber nur 39 gemeldete Stellen auf 100 Arbeitslose gibt. Oder Berlin Mitte, wo sogar 52 Prozent mehr für die Miete fällig werden als im deutschen Durchschnitt, aber nur 25 potenzielle Arbeitsplätze für 100 Arbeitslose gemeldet sind.

Für einzelne Spezialisten können dort die Chancen dennoch gut sein, doch für Fachkräfte allgemein sind die Arbeitsmarktchancen anderenorts deutlich besser.

Quelle: iwkoeln.de

Gutachten zur Vergleichsmiete auch ohne Besichtigung gültig

Hintergrund: Gutachter konnte Wohnungen nicht besichtigen

Die Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung hatte sich die Vermieterin auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen. Das Gutachten, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes enthält, war dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt.

In dem Gutachten heißt es unter anderem:

„Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind.“

Amts- und Landgericht haben die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil der Sachverständige weder die betreffende Wohnung noch andere Wohnungen in dem Gebäude besichtigt habe.

Entscheidung: Besichtigung nicht zwingend

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. In diesem Fall hängt die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung oder im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Der BGH widerspricht damit einer verbreiteten Ansicht.

Das Begründungserfordernis soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Es dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen.

Bei Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, dass der Mieter der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen. Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind. Es kommt darauf an, welche Angaben das Gutachten enthält, nicht aber, wie der Sachverständige die Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Letzteres ist zwar bedeutsam, um die Qualität des Gutachtens zu beurteilen, nicht aber für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

(BGH, Urteil v. 11.7.2018, VIII ZR 190/17)

 

Quelle: haufe.de

Geringerer Flächenumsatz im ersten Halbjahr an den Büromärkten

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, doch die Unternehmen aufgrund des teilweise sehr engen Marktes (zu geringes Flächenangebot) oftmals keine adäquaten Flächen finden:

– Im ersten Halbjahr 2018 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,06 Mio. m² rd. 7% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2,21 Mio. m²), aber dennoch rd. 25% über dem langjährigen Mittel (Ø 2008-2017: 1,65 Mio. m², jeweils erstes Halbjahr).
– Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. eine Million m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 4,8 Mio. m². Die Leerstandsquote sank von 5,6% Ende Juni 2017 auf aktuell 4,5%.
– Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,90/m² bzw. 3,2% auf rd. 29,20 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2017: EUR 28,30/m²).

DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes

In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2018 mit rd. 2,06 Mio. m² ein um ca. 7% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Rekordvorjahr (1. Hj. 2017: rd. 2,21 Mio. m²) registriert. Dennoch ist das erreichte Umsatzniveau im ersten Halbjahr das zweithöchste der letzten 25 Jahre.

Dabei entwickelte sich der Markt sehr heterogen:

• Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Dresden (-28%), Magdeburg (-25%), Hamburg (-23%), Berlin (-20%), Köln (-18%) und Düsseldorf (-17%).
• Demgegenüber stiegen in Nürnberg (+100%), Essen (+61%), Karlsruhe (+12%), München (+6%) und Frankfurt a. M. (+1%) die Flächenumsätze in höchst unterschiedlicher Dynamik. In Leipzig und Stuttgart blieben sie stabil.

Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“

• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,76 Mio. m² (-11%) bzw. ein Anteil von 85% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2017: 1,97 Mio. m² bzw. 89%).
• München gilt aktuell als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 444.000 m² (+6%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (402.000 m²; -20%).
• Als drittstärkster Standort konnte Frankfurt am Main mit rd. 247.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 244.000 m², +1%) nur minimal steigern.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der „Big Seven“ in München (+24.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ verzeichnete Berlin (-101.000 m²) die markanteste Umsatzeinbuße.

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gestiegen

• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um rd. 24% auf ca. 301.000 m² (1. Halbjahr 2017: 243.000 m²). Im Zuge des Umsatzwachstums zog auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 15% an (2017: 11%).
• Allerdings war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Nürnberg um 100% auf 70.000 m² und in Essen um 61% auf 82.000 m² gestiegen, während in Dresden ein Rückgang der Umsätze um 28% auf 29.000 m² zu beobachten war.

Sinkende Büroflächenleerstände

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 1,05 Mio. m² von rd. 5,85 Mio. m² Mitte 2017 auf ca. 4,80 Mio. m² Mitte 2018 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 5,6% auf aktuell 4,5%.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus

• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 3,2% auf rd. EUR 29,20/m² Ende Juni 2018 angezogen (Ende Juni 2017: ca. EUR 28,30/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 31,50/m², +8,6%) und Stuttgart (EUR 23,-/m², +4,5%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist anziehenden Spitzenmiete von EUR 40,50/m².
• Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 12% bzw. EUR 2,20/m² von rd. EUR 18,20/m² Mitte 2017 auf rd. EUR 20,40/m² Mitte 2018.

Quelle: DEAL-Magazin.de