Wohnen in Dresden investiert 109 Millionen

An 20 Standorten entstehen in den nächsten Jahren Sozialwohnungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft „Wohnen in Dresden“ investiert dafür 109 Millionen Euro. 32 Millionen davon sind Fördermittel. Im August gibt es den ersten Spatenstich.

Quelle: dnn.de

Postbank Wohnatlas 2018: Wo kaufen günstiger ist als mieten

Kaufen oder mieten? Die Antwort auf diese Frage ist nicht nur von den persönlichen Vorlieben abhängig, sondern fällt je nach finanziellen Möglichkeiten regional ganz unterschiedlich aus. Wie viel vom Einkommen muss im Schnitt für Wohnen – ob zur Miete oder im Eigenheim – auf den Tisch gelegt werden? Der Postbank Wohnatlas 2018, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte unter die Lupe genommen hat, zeigt in einer Modellrechnung, welcher Anteil am durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommen im Schnitt für die Nettokaltmiete oder Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden muss.

Für die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent, 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert, Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht einbezogen.

Faustregel: Maximal 30 Prozent vom Nettoeinkommen

Nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen sollte für Wohnen ausgegeben werden – so lautet eine gängige Faustregel. Setzt man diese Grenze an, ist Wohneigentum in 391 von 401 Kreisen finanzierbar. In 341 Kreisen, also in 85 Prozent der Regionen, müssen Käufer höchstens fünf Prozentpunkte mehr vom Haushaltseinkommen veranschlagen als Mieter. Bei den Mieten liegt die Einkommensbelastung in ganz Deutschland im Schnitt unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Doch es gibt auch Regionen, in denen Mieten teurer ist als eine Immobilienfinanzierung. Dies ist in 145 Kreisen und kreisfreien Städten der Fall, wenn man die prozentuale Differenz auf eine Nachkommastelle rundet. Die größten finanziellen Vorteile beim Kauf bieten ostdeutsche Regionen. In weiteren fünf Kreisen sind die Wohnkosten für Eigentümer und Mieter gleich hoch. Da bei der Miete kein Vermögen aufgebaut wird, kommen Käufer rechnerisch in über 37 Prozent der Kreise besser weg. „Wer allerdings in strukturschwachen Regionen kaufen will, sollte das Objekt besonders sorgfältig prüfen und im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. Auch sollten sich Käufer vom Sanierungsstand überzeugen und sicherstellen, dass keine kostspieligen Renovierungen ins Haus stehen. „Wer aber seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat, der darf seine Traumimmobilie ruhig kaufen. Nicht nur kann das günstiger sein als Mieten, auch sind Eigentümer unabhängig von Mieterhöhungen und profitieren – wenn die Immobilie abbezahlt ist – von mietfreiem Wohnen im Alter.“

Kaufen in der Großstadt?

Auch in einigen Großstädten kann der Kauf einer Immobilie die günstigere Option sein. Einen Preisvorteil gegenüber Mietern haben Käufer beispielweise in Göttingen (-3,7%), Dortmund (-1,4%) oder Leipzig (-0,4%). Nur geringfügig höher ist die Kaufbelastung in Bremen (+1,0%), Bonn (2,2%) und Dresden (+3,1%) im Vergleich zur Mietbelastung. „Auch hier gilt: Beim Kauf sollten sich Interessenten sicher sein, dass Standort und Größe der Wohnung auch langfristig zur Lebensplanung passen“, sagt Jörg Koschate.

In den Metropolen ist die Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen erwartungsgemäß oft weniger günstig für Immobilienkäufer. Während die Mieten in allen Großstädten im Schnitt noch unter der 30-Prozent-Marke liegen, muss für den Kauf in vier der sieben größten Städte, den „Big Seven“, mehr aufgewendet werden. In Deutschlands teuerster Stadt München waren es im vergangenen Jahr im Schnitt 44,3 Prozent, in Berlin 35,7 Prozent, in Hamburg 33,5 Prozent und in Frankfurt am Main 33,4 Prozent des örtlichen verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Eine durchschnittliche Miete dagegen kostet an der Isar im Schnitt 25,5 Prozent, an der Spree 22,8 Prozent, an der Elbe 21,0 Prozent und am Main 22,5 Prozent.

Wo für Wohneigentum ein größerer Anteil am Haushaltseinkommen aufgebracht werden muss als für eine Miete, kann der Immobilienkauf im Hinblick auf Vermögensaufbau und Alterssicherung dennoch sinnvoll sein. Dies gilt vor allem für Regionen mit Wertsteigerungspotenzial.

„Unsere Studie gibt wichtige Hinweise auf kostengünstigere Varianten“, so Jörg Koschate. Aber insbesondere für eher strukturschwache Regionen sowie für die Metropolen gilt: Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf, sollten immer auch die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung einbezogen sowie Zustand, Lage und Wertsteigerungspotenziale des Objekts berücksichtig werden.“

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Wie weit darf die Eintragungsbewilligung ausgelegt werden?

Grundsätzlich kann der Inhalt einer Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung durch Auslegung ermittelt werden. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Auf den Willen des Bewilligenden kommt es dabei nicht an. Im vorliegenden Fall legte ein Notar Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes, Grunddienstbarkeiten an einem bestimmten Flurstück einzutragen, ein. Jedoch ohne Erfolg! Denn es fehle an der zur Eintragung der Dienstbarkeit erforderlichen Bewilligung des Betroffenen. Die mit der vorgelegten Urkunde in Bezug genommene Eintragungsbewilligung liege für das Flurstück, über welches verfügt werden sollte, nicht in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit vor. Das in der Urkunde erwähnte Flurstück war vor dem Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit mehrfach geteilt worden. Aus ihm ging zwar auch das in Rede stehende, neue Flurstück hervor. Eine explizite Eintragungsbewilligung für dieses lag aber nicht vor.

Praxistipp

Auch wenn sich aus dem Kontext einer grundbuchrechtlichen Verfügungserklärung das tatsächlich Gewollte ergeben kann: Wer bei der Eintragungsbewilligung präzise formuliert, hat hinterher weniger Scherereien.

Grundstücksnachbar muss grenzständiges Bauvorhaben hinnehmen

Gericht verneint Verstoß gegen bauordnungs­rechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass ein an der Grenze geplantes Wohngebäude von einem Nachbarn regelmäßig dann nicht mit Rechtsmitteln verhindert werden kann, wenn auf dem anschließenden Grundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall ging ein Nachbar mit Widerspruch und gerichtlichem Eilantrag gegen eine im vereinfachten Genehmigungsverfahren für die Errichtung eines grenzständigen, zweieinhalbgeschossigen Wohngebäudes erteilte Baugenehmigung vor. Er machte geltend, in seinem Eigentumsrecht verletzt zu werden, weil das Bauvorhaben ohne Abstand zu den Nachbargrundstücken errichtet werde. Die Umgebungsbebauung sei nicht einheitlich durch eine geschlossene Bauweise oder zumindest eine Haus-Hof-Anordnung geprägt mit der Folge, dass zwingend an die Grenze gebaut werden müsste. Sein Eigentum werde auch dadurch beeinträchtigt, dass bei dem Aushub der Baugrube und mit der Baustellenabsicherung teilweise sein Grundstück in Anspruch genommen werde. Das Verwaltungsgericht lehnte den Eilantrag ab.

Wohnbauvorhaben nicht rücksichtslos

Das Verwaltungsgericht Trier entschied, dass die Baugenehmigung den Grundstücksnachbarn nicht in seinen Nachbarrechten verletzt. Das Wohnbauvorhaben erweise sich hinsichtlich seiner Höhe, seines Bauvolumens und seiner Anordnung in der zweiten Bautiefe dem Nachbarn gegenüber nicht als rücksichtslos. Eine über die Umgebungsverhältnisse hinausreichende unzumutbare Belastung sei von dem Vorhaben nicht zu erwarten. Die Baugenehmigung könne auch nicht unter Hinweis auf das (nachbarschützende) Abstandsflächenrecht angegriffen werden. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren sei die Prüfpflicht der Baugenehmigungsbehörde im Kern auf das Baugesetzbuch und sonstiges öffentliches-Recht beschränkt; die Einhaltung des Abstandsflächenrechts nach der Landesbauordnung zähle grundsätzlich nicht zu seinem Prüfprogramm.

Grenzständige Bebauung auf Nachbargrundstück bereits vorhanden

Der Bauherr sei jedoch gleichwohl verpflichtet, diese Abstandsvorschriften mit seinem Bauvorhaben einzuhalten. Insoweit könne der Nachbar hier jedoch keine Verpflichtung der Baubehörde auf (vorläufigen) Erlass einer Baueinstellungsverfügung gegenüber dem Bauherrn verlangen. Ein Verstoß gegen die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze liege nämlich nicht vor. Nach der Rechtsprechung der rheinland-pfälzischen Verwaltungsgerichte dürfe innerhalb des in der Umgebung bebauten Bereichs an einer Grundstücksgrenze auch dann gebaut werden, wenn auf dem Nachbargrundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden sei; einer zusätzlichen öffentlich-rechtlichen Sicherung bedürfe es in der Regel dann nicht mehr. Privatrechtliche Gesichtspunkte (Verstöße gegen das Landesnachbarrechtsgesetz; Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bei der Bauausführung) könnten nicht gegenüber der auf die Beachtung des öffentlichen (Bau)Rechts beschränkten Baubehörde geltend gemacht werden. Sie müssten gegenüber dem Bauherrn notfalls vor einem ordentlichen Gericht durchgesetzt werden.

Quelle: kostenlose-urteile.de

Für Eigentümer wird es komplizierter – und auch teurer?

Grundstücksgröße, Bodenwert oder Wert des Hauses – wie soll künftig die Grundsteuer berechnet werden? Ein Treffen der Finanzminister könnte eine Vorentscheidung bringen. Doch die Ideen liegen weit auseinander.

Die Neuregelung der Grundsteuer könnte mit bürokratischem Aufwand verbunden sein. „Die Grundstückseigentümer werden wahrscheinlich eine – allerdings recht schlichte – Steuererklärung für die Bewertung ihres Grundstücks abgeben müssen“, sagte Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) der Deutschen Presse-Agentur. „Je nach künftigem Bewertungsmodell wird sie einfach oder sogar sehr einfach sein. Wir brauchen unbedingt ein einfaches Modell.“

Die Finanzminister von Bund und Ländern treffen sich an diesem Mittwoch in Berlin und beraten über die Neuregelung der Grundsteuer, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April nötig wird. Hilbers hofft, „dass wir uns darüber einigen, welche Wege gangbar sein könnten und welche nicht.“

Das Gericht hatte entschieden, dass die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis Ende 2019 überarbeitet werden muss. Mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Zur Neuregelung gibt es verschiedene Modelle.

Bayerischer Weg: Grundstücksgröße

Bayern will bei der Konferenz für eine Berechnung nach Grundstücksgröße werben. „Wir wollen eine einfache und faire Grundsteuer, ermittelt nach Grundstücksgröße und Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes“, sagte der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU). Diese Größen seien unstrittig und bewahrten die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise vor einer Steuererhöhung durch die Hintertür.

Bayern ist eines der Bundesländer, in denen Grundstückspreise und Immobilienwerte im Schnitt besonders hoch sind. Eigentümer großer Grundstücke, vor allem in weniger hochpreisigen Lagen, könnten durch dieses Modell jedoch benachteiligt werden.

Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes soll der Wert eines Grundstücks die entscheidende Rolle spielen. „Wir favorisieren ganz eindeutig ein so genanntes Bodenwertmodell“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Dabei wird als Maßstab nur der Bodenwert genommen.“ Berücksichtigt würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig anhand gezahlter Kaufpreise die Bodenrichtwerte.

Diese Methode sei auch deshalb wünschenswert, weil Gebäude mit mehreren Wohnungen dabei tendenziell besser gestellt wären als Einfamilienhäuser – was wiederum Mietern nutzen würde, erklärte Ropertz. Vermieter legen die Grundsteuer meist auf die Mieter um.

Kompliziertes Kostenwertmodell

Aus Sicht von Sachsen-Anhalts Finanzminister André Schröder (CDU) können aufgrund der eng gesetzten Frist keine neuen Konzepte erarbeitet werden. Es könne nur darum gehen, bereits diskutierte Ideen zu analysieren und eventuell zu vereinfachen. Schröder sprach sich dagegen aus, künftig allein den Bodenwert für die Ermittlung der Grundsteuer heranzuziehen. Dieses Verfahren halte er für ungerecht. Stattdessen favorisiere er den Vorschlag vieler Länder, neben dem Bodenwert auch einen Wert der Bebauung und einen von den Gemeinden festgelegten Hebesatz zu betrachten.

Dieses 2016 vorgelegte Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen.

Quelle: FAZ.net

Baugenehmigungen stagnieren: Bundestag mit klarer Aufgabe

Wie das Statistische Bundesamt heute berichtet, wurden in den ersten beiden Monaten dieses Jahres in Deutschland 2,5 Prozent oder 1.300 weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als im Januar und Februar 2017. Bereinigt um Neubaugenehmigungen für Wohnheime, die überwiegend für Flüchtlinge erstellt wurden, ist die Zahl der Neubaugenehmigungen jedoch um 1,6 Prozent leicht gestiegen. Auch im Dreimonatsvergleich ist die bereinigte Zahl der genehmigten Wohnungen von Dezember 2017 bis Februar 2018 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum gestiegen, um 0,9 Prozent.

„Auf den ersten Blick scheinen die aktuellen Baugenehmigungszahlen Entspannung zu suggerieren. Wie auch schon im Januar weist auch der Februar einen leichten Anstieg auf. Die Lage bleibt jedoch weiterhin äußerst angespannt, da die Baugenehmigungen bei weitem nicht dem tatsächlichen Bedarf an Wohnungen genügen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.
„Die Regierung muss die wohn- und baupolitische Wende forcieren. Vor diesem Hintergrund begrüßt der IVD, dass sich gestern Abend im Deutschen Bundestag der eigenständige Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen konstituierte. Der Ausschuss hat keine Zeit zu verlieren, es wartet viel Arbeit auf die Abgeordneten“, so Schick.

Der neu eingesetzte Ausschuss mit 24 Mitgliedern unter dem Vorsitz der CDU/CSU-Bundestagsabgeordneten Mechthild Heil wird sich hauptsächlich mit Wohn- und Baupolitik sowie der Entwicklung von Städten und ländlichen Räumen befassen. „Die meisten Mitglieder des neuen Ausschusses sind langjährige und erfahrene Bau- und Wohnungspolitiker“, begrüßt Schick. Er nennt hierbei beispielsweise den Obmann der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Kai Wegner, der in der vergangenen Legislaturperiode mitverantwortlich für die Bauplanungsrechtsnovelle und die Schaffung des neuen Baugebietstypus‘ „Urbanes Gebiet“ zeichnete. Auch der SPD-Obmann Bernhard Daldrup sei ein ausgewiesener Experte und mit wohnpolitischen Themen eng vertraut, ebenso wie Chris Kühn von Bündnis 90/Die Grünen.

„Ich habe die Hoffnung, dass sich die Mitglieder des Ausschusses für einen nationalen Aktionsplan für mehr Wohnungsbau, mehr Wohneigentum und weniger Regulierung einsetzen. Im Koalitionsvertrag sind dazu wichtige Akzente gesetzt. Mit der Konstituierung des Ausschusses fiel der Startschuss für deren Umsetzung“, sagt Schick.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Studie: Mehr Wohnungsneubau treibt Mieten

Immer wieder wird proklamiert: Um steigenden Mieten entgegen zu wirken, müsse mehr gebaut werden. Nun legt der Schweizer Investmentmanager Empira eine Studie für den deutschen Markt vor, die genau das Gegenteil behauptet: Mehr Wohnungsneubau lasse die Durchschnittsmieten eher steigen, entscheidender Faktor sei vielmehr die Entwicklung der Arbeitslosenquote, heißt es da.

Für die Korrelationsanalyse hat Empira 80 deutsche Städte ab 70.000 Einwohnern über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert und herausgefunden, dass etwa Städte wie Berlin, Leipzig oder Erlangen, deren Arbeitsmarktsituation in den vergangenen Jahren eine besonders große Dynamik entfaltet hatte, auch überdurchschnittliche Mietpreisanstiege aufweisen. Weniger relevant seien hingegen die Entwicklung der Bruttolöhne.

„Ein Faktor ist dabei die höhere Kaufkraft, ein anderer die Suche von Wohnungen am Arbeitsort“,  sagt Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira AG. „Selbst wenn neue Industrien eher Hochqualifizierte einstellen und diese Wohnraum im oberen Segment suchen, so helfen ‚Trickle-Down-Effekte‘ auch den anderen Lagen und Qualitäten am Markt“, meint der Wissenschaftler.

Neubauten teurer vermietet als Bestandswohnungen

Zahlreiche Studien gehen davon aus, dass mit steigenden Baugenehmigungen und Fertigstellungen auch die durchschnittlichen Mieten sinken. Verbände fordern eine Beschleunigung des Wohnungsneubaus durch die Politik. „Die positive, wenn auch geringe, Korrelation zwischen lokaler Bautätigkeit – Baugenehmigungen wie Fertigstellungen – und Mietpreisen widerspricht landläufig verbreiteten Annahmen“, sagt Lahcen Knapp, CEO der Empira AG.

Einer der Gründe könnte sein, dass neue Wohnungen teurer vermietet werden als Bestandswohnungen, was den Mietpreis im Durchschnitt anhebt. Ein signifikanter Zusammenhang ist laut Empira in den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zu sehen. Sie laufen in ihrer Entwicklung teils den Mieten voraus. Steigen die Preise für Eigentumswohnungen ist auch die Zunahme der Mieten wahrscheinlich.

Einwohnerentwicklung hat kaum Einfluss auf Mietpreise

Wenig Einfluss hat laut Empira die Einwohnerentwicklung. Das trifft laut einer Studie von JLL etwa auf Leipzig zu. Laut einem Fazit von Empira hat sich gezeigt, dass vielmehr Städte mit hohen BIP-Wachstumsraten vergleichsweise hohe Steigerungen des Mietpreises aufweisen.

Einschränkend gib Empira zu bedenken, dass die Ergebnisse lediglich als Anhaltspunkte zu werten und weitere Tests sowie die qualitative Überprüfung von Kausalitäten notwendig seien. Die Studie soll keine Prognose sein, sondern zum Überdenken der bisherigen Studien zur Dynamik der Mietpreisentwicklung anregen.

Quelle: haufe.de

Wohnungsbau: Bundesregierung will Grundgesetz ändern

Die Bundesregierung will den sozialen Wohnungsbau stärker mitfinanzieren. Dazu muss das Grundgesetz geändert werden. Ein neuer Artikel 104d GG soll es regeln: Dadurch erhielte der Bund die Möglichkeit, den Bundesländern künftig Finanzhilfen für „gesamtstaatlich wichtige Investitionen“ zu gewähren. Von der geplanten Verfassungsergänzung berichtete zuerst die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ unter Verweis auf einen Referentenentwurf.

Dem Zeitungsbericht zufolge hat das Finanzministerium am Freitag die Ressortabstimmung eingeleitet, nun haben die übrigen Ministerien bis zum 12. März Zeit für ihre Antworten. „Dadurch wird dem Mangel an preiswertem Wohnraum entgegengewirkt“, heißt es in dem Referentenentwurf für ein Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes, welcher der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) exklusiv vorliegen soll.

Laut FAZ geht die Vorlage über den Koalitionsvertrag weit hinaus. Dort sei nur von zusätzlich zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau in den Jahren 2020 und 2021 sowie von gemeinsamer Verantwortung mit den Ländern die Rede. Einschränkend heißt es weiter: „Falls erforderlich wird dazu eine Grundgesetzänderung vorgenommen“.

Im Koalitionsvertrag hatten Union und SPD die Möglichkeit einer Grundgesetzänderung vereinbart, damit der Bund „gemeinsam mit den Ländern Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung übernehmen“ könne. Seit 2006 ist der Wohnungsbau in der Verantwortung der Bundesländer, noch bis 2019 hilft der Bund bisher finanziell mit.

Quelle: haufe.de

Kommentar: Grundsteuerreform in nur eineinhalb Jahren

Am 10.4.2018 hat das Bundesverfassungsgericht das lange erwartete Urteil zur Grundgesetzkonformität der Einheitsbewertung für die Grundsteuer gesprochen und diese für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber muss nun innerhalb von eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Ein Kommentar von Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Dass das Gericht die Einheitsbewertung für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklären würde, war nach dem Verlauf der Verhandlung im Januar 2018 keine große Überraschung. Auch, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber nur eine sehr kurze Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019 vorgeben würde, war zu erwarten.

Der Gesetzgeber, also der Bund mit Zustimmung der Länder, muss nun in nur eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Nur wenn er das bis zum 31.12.2019 schafft, dürfen die verfassungswidrigen Einheitswerte für weitere fünf Jahre aber maximal bis zum 31.12.2024 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer angewandt werden. Das ist eine erstaunlich lange Frist, die es den Ländern und Kommunen dann ermöglichen soll, das neue System auch tatsächlich zur Anwendung zu bringen.

Schnelles Handeln geboten

Der Gesetzgeber wird sehr schnell tätig werden müssen und sich auch die Frage stellen müssen, ob das bisher von der Mehrzahl der Länder favorisierte Kostenwertmodell der richtige Ansatz ist. Bayern und Hamburg hatten dieses Verfahren ohnehin nicht mitgetragen. Zwischenzeitlich haben sich Pressemeldungen zufolge auch Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen mehr oder minder von diesem Modell verabschiedet.

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft favorisiert ein Flächenmodell auf Grundlage des Äquivalenzprinzips. Nach erster Prüfung des Urteils und der Urteilsbegründungen sollte dieses auch den Maßstäben, die das Bundesverfassungsgericht vorgibt, Stand halten. Das Bundesverfassungsgericht betont in der Entscheidung an mehreren Stellen, dass der Gesetzgeber sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Wahl der Bemessungsgrundlage einen sehr großen Spielraum hätte. Der Spielraum müsse nur prinzipiell geeignet sein, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen.

Wenn das Äquivalenzprinzip also den Belastungsgrund vorgibt, sollte auch ein reines Flächenverfahren möglich sein. Dieses wäre zumindest zeitnah umsetzbar und würde keine mietpreistreibende Wirkung entfalten, wie dies bei wertorientierten Verfahren in den „Hot Spots“ der Fall wäre.

Quelle: haufe.de

Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig

Pressemitteilung Nr. 21/2018 vom 10. April 2018

Urteil vom 10. April 2018
1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften mit Urteil vom heutigen Tage für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Sachverhalt:

Einheitswerte für Grundbesitz werden nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes in den „alten“ Bundesländern noch heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und bilden die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Der Entscheidung liegen fünf Verfahren, drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, zugrunde. Die Klägerinnen und Kläger der Ausgangsverfahren beziehungsweise Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer sind Eigentümer von bebauten Grundstücken in verschiedenen „alten“ Bundesländern, die jeweils vor den Finanzgerichten gegen die Festsetzung des Einheitswertes ihrer Grundstücke vorgegangen sind. In drei Revisionsverfahren hat der Bundesfinanzhof die Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig sind. Mit den Verfassungsbeschwerden wird im Wesentlichen ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gerügt.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

  1. Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen weiten Spielraum, verlangt aber ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.
  2. Die in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze zur Anwendung des allgemeinen Gleichheitssatzes im Steuerrecht verlangen auch auf der Ebene der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Wertbemessung. Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Der Gleichheitssatz belässt dem Gesetzgeber einen weit reichenden Entscheidungsspielraum sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Bestimmung des Steuersatzes. Abweichungen von der mit der Wahl des Steuergegenstandes einmal getroffenen Belastungsentscheidung müssen sich indessen ihrerseits am Gleichheitssatz messen lassen. Demgemäß bedürfen sie eines besonderen sachlichen Grundes, der die Ungleichbehandlung zu rechtfertigen vermag. Dabei steigen die Anforderungen an den Rechtfertigungsgrund mit dem Ausmaß der Abweichung und ihrer Bedeutung für die Verteilung der Steuerlast insgesamt.
  3. Die Aussetzung einer erneuten Hauptfeststellung der Einheitsbewertung über einen langen Zeitraum führt systembedingt in erheblichem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsergebnisse. Infolge der Anknüpfung an die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 spiegeln sich die wertverzerrenden Auswirkungen des überlangen Hauptfeststellungszeitraums in den einzelnen Bewertungselementen sowohl des Ertragswert- als auch des Sachwertverfahrens wider.

Das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz ist davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) stattfindet. Diese Hauptfeststellung soll gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregeln ist es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen. Der Verkehrswert ist in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.

Der Gesetzgeber hat den Zyklus der periodischen Wiederholung von Hauptfeststellungen, nachdem er ihn erst 1965 wieder aufgenommen hatte, nach der darin auf den 1. Januar 1964 bezogenen Hauptfeststellung ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch besonderes Gesetz bestimmt wird. Ein solches Gesetz ist bis heute nicht verabschiedet worden. Die seither andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führt in zunehmendem Maße zu Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens. Das ergibt sich als zwangsläufige Folge aus dem geltenden Bewertungssystem.

Die im Gesetz vorgesehene periodische Wiederholung der Hauptfeststellung ist zentral für das vom Gesetzgeber selbst so gestaltete Bewertungssystem. Ihm liegt der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung möglichst realitätsnah abgebildet werden. Da diese Verhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterliegen, bedarf es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinanderliegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.

Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauert, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke.

Eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert ist für sich genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gibt indes keine Anhaltspunkte dafür, dass die durch den Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen zwangsläufig in zunehmenden Maß auftretenden Wertverzerrungen sich in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.

  1. Die aus der Überdehnung des Hauptfeststellungszeitraums folgenden flächendeckenden, zahlreichen und erheblichen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens führen zu entsprechenden Ungleichbehandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer; die Vereinbarkeit dieser Ungleichbehandlungen mit Art. 3 Abs. 1 GG richtet sich aufgrund des Ausmaßes der Verzerrungen nach strengen Gleichheitsanforderungen. Eine ausreichende Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlungen ergibt sich weder allgemein aus dem Ziel der Vermeidung allzu großen Verwaltungsaufwands, noch aus Gründen der Typisierung und Pauschalierung.
  2. a) Der Verzicht auf neue Hauptfeststellungen dient der Vermeidung eines besonderen Verwaltungsaufwands. Hierfür steht dem Gesetzgeber zwar ein erheblicher Gestaltungsspielraum zur Verfügung. Dieser deckt aber nicht die Inkaufnahme eines dysfunktionalen Bewertungssystems.

Das Ziel der Verwaltungsvereinfachung rechtfertigt die durch die andauernde Aussetzung des Hauptfeststellungszeitpunkts verursachten Wertverzerrungen nicht, selbst wenn man die damit erzielte Entlastungswirkung als besonders hoch einschätzt. Der Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen in wiederkehrenden Abständen von sechs Jahren ist nicht das Ergebnis einer bewussten Vereinfachungsentscheidung des Gesetzgebers, die Elemente der Einheitsbewertung im Sinne einer Verschlankung korrigiert und dabei auch Einbußen an Detailgenauigkeit in Kauf nimmt. Mit diesem Verzicht bricht der Gesetzgeber vielmehr ein zentrales Element aus dem System der Einheitsbewertung heraus, das unverzichtbar zur Gewinnung in ihrer Relation realitätsnaher Bewertungen ist. Erweist sich eine gesetzliche Regelung als in substanziellem Umfang grundsätzlich gleichheitswidrig, können weder ein Höchstmaß an Verwaltungsvereinfachung noch die durch eine solche Vereinfachung weitaus bessere Kosten-/Nutzenrelation zwischen Erhebungsaufwand und Steueraufkommen dies auf Dauer rechtfertigen. Die Erkenntnis, eine in einem Steuergesetz strukturell angelegte Ungleichbehandlung könne nicht mit vertretbarem Verwaltungsaufwand beseitigt werden, darf nicht zur Tolerierung des verfassungswidrigen Zustands führen. Es ist unerheblich, ob der Gesetzgeber mit der Aussetzung der Hauptfeststellung dieses Defizit bewusst in Kauf genommen oder ob er es lediglich nicht erkannt hat. Entscheidend ist die objektive Dysfunktionalität der verbleibenden Regelung. Danach kommt es auch nicht darauf an, ob das Unterlassen der Bestimmung eines neuen Hauptfeststellungszeitpunkts lediglich als dauerhaftes Zuwarten innerhalb des Systems periodischer Hauptfeststellungen zu verstehen ist oder als konkludenter Ausdruck eines endgültigen Verzichts auf weitere Hauptfeststellungen überhaupt.

  1. b) Gründe der Typisierung und Pauschalierung rechtfertigen ebenfalls nicht die Aussetzung der Hauptfeststellung und ihre Folgen. Zwar darf der Steuergesetzgeber aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung typisieren und dabei die Besonderheiten des einzelnen Falles vernachlässigen, wenn die daraus erwachsenden Vorteile im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen, er sich realitätsgerecht am typischen Fall orientiert und ein vernünftiger, einleuchtender Grund vorhanden ist. Diesen Voraussetzungen genügen im gegenwärtigen System der Einheitsbewertung entstehende Wertverzerrungen aber nicht. Es orientiert sich mit dem Verzicht auf weitere Hauptfeststellungen nicht realitätsgerecht am typischen Fall. Die Wertverzerrungen sind keineswegs auf atypische Sonderfälle oder vernachlässigbare Korrekturen in Randbereichen beschränkt. Sie betreffen vielmehr die Wertfeststellung im Kern, sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden und nehmen mit der fortschreitenden Dauer des Hauptfeststellungszeitraums an Zahl und Ausmaß zu.
  2. c) Weder eine gemessen am Verkehrswert generelle Unterbewertung des Grundvermögens noch die vermeintlich absolut geringe Belastungswirkung der Grundsteuer vermögen die Wertverzerrungen zu rechtfertigen. Es ist für die verfassungsrechtliche Beurteilung von Gleichheitsverstößen in der Einheitsbewertung grundsätzlich auch ohne Belang, dass sie mittlerweile wegen ihrer weitgehenden Begrenzung auf das Recht der Grundsteuer wesentlich an allgemeiner Bedeutung verloren hat. Es handelt sich bei der Grundsteuer auch in der Sache nicht um eine Steuer im vernachlässigbaren Größenbereich. Dagegen spricht schon das Gesamtaufkommen der Grundsteuer, das in den letzten Jahren kontinuierlich von 12 auf zuletzt knapp 14 Milliarden Euro angestiegen ist, und ihre erhebliche Bedeutung für die Kommunen. Vor allem ist die Grundsteuer angesichts der heute üblichen Höhe der kommunalen Hebesätze für viele Steuerpflichtige vielfach keineswegs unbedeutend, zumal sie jährlich und zeitlich unbegrenzt anfällt. Die Wertverzerrungen können entgegen der Auffassung der Bundesregierung und einiger Ländervertreter schließlich auch nicht durch Nachfeststellungen oder Wertfortschreibungen und auch nicht durch Anpassungen der Grundsteuerhöhe über die Hebesätze verfassungsrechtlich kompensiert werden.
  3. Der Senat hat die Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten angeordnet. Zum einen gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer und darüber hinaus in der Zukunft zunächst bis zum 31. Dezember 2019. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zu treffen. Ohne diese Fortgeltungsanordnung hätte ein enormer Verwaltungsaufwand gedroht, wenn noch nicht bestandskräftige Einheitswertbescheide – und in deren Folge auch die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide – in einer angesichts der großen Zahl von Grundsteuerschuldnern aller Voraussicht nach erheblichen Größenordnung aufgehoben oder geändert und zumindest zum Teil rückabgewickelt werden müssten. Die Probleme wären dadurch verschärft worden, dass die Aufarbeitung dieser Fälle erst nach Inkrafttreten und Umsetzung der Neuregelung auf der Bewertungsebene und damit erst viele Jahre nach Verkündung dieses Urteils hätte erfolgen können. Für die Zukunft bestünde angesichts der erheblichen finanziellen Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen die ernsthafte Gefahr, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten. Die Hinnahme des Vollzugs solcher Einheitswertbescheide ist den Betroffenen auch deshalb zumutbar, weil die Belastung mit einer Grundsteuer dem Grunde nach durch die Verfassung legitimiert, traditionell „schon immer“ vorgesehen und deshalb von den Grundbesitzern auch zu erwarten war und ist. Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31. Dezember 2024. Die ungewöhnliche Anordnung der Fortgeltung nach der Verkündung der Neuregelung ist durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt. Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere fünf Jahre geboten aber auch ausreichend, um im Falle einer Neuregelung die dadurch geschaffenen Bewertungsbestimmungen umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden gravierenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. Für Kalenderjahre ab 2025 hat der Senat Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren ausgeschlossen.

Quelle: bundesverfassungsgericht.de

Bauzinsen zurück vom vorläufigen Höchststand – wie geht es weiter?

ie US-Zentralbank Federal Reserve (Fed) hat – wie erwartet – den Leitzins leicht angehoben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hält sich weiter bedeckt, so dass über das Ende des Anleihenkaufprogramms und eine erste mögliche Zinserhöhung im kommenden Jahr nur spekuliert werden kann. Der Zins- und Anleihenmarkt hat sich entsprechend beruhigt, und die Zinsen für Baufinanzierungen sind vorerst von ihrem Jahreshöchststand zurückgekehrt.

Die erste Sitzung mit dem neuen Fed-Chef Jerome Powell verlief ohne Überraschungen: Die Fed hat Ende März den US-Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,50 bis 1,75 Prozent angehoben. In ihren Erläuterungen deutete sie außerdem an, dass die Inflation bereits in den kommenden Monaten steigen könnte. Wäre das der Fall, sind direkte Folgen für die weitere Zinspolitik der US-Notenbank absehbar. Marktexperten sprechen davon, dass die Fed den nächsten Zinsschritt vorziehen und insgesamt viermal in diesem Jahr die Zinsen erhöhen könnte. Mit dem momentan erfreulichen Wachstum der US-Wirtschaft (Bruttoinlandsprodukt Q4 2017: +2,9 Prozent) zeigen sich sowohl die Fed als auch die Experten zufrieden. Einige Marktbeobachter blicken allerdings skeptisch auf die Entwicklung im kommenden Jahr, unter anderem aufgrund des Handelskonflikts der USA mit China.

Währenddessen gehen die Spekulationen über den weiteren Ausstieg der EZB aus der ultralockeren Geldpolitik weiter. Zwei Fragen beschäftigen die Zinsexperten:

• Wird das Anleihenkaufprogramm, das im September ausläuft, tatsächlich nicht mehr verlängert? Dies ist bei weitem nicht sicher. Es besteht z. B. auch die Möglichkeit, das Anleihenkaufprogramm ab September bis zum Jahresende in kleinen Schritten auslaufen zu lassen.
• Für wann rechnet der Markt im Anschluss mit der ersten Zinserhöhung der EZB? Nicht vor 2019, lautet hierzu der Tenor der Experten. Von sechs Monaten nach dem Ende des Anleihenkaufprogramms ist die Rede. Der Bundesbank-Präsident Jens Weidmann sprach davon, dass eine Zinsanhebung bis etwa Mitte 2019 nicht unrealistisch wäre.

Entscheidend für die geldpolitischen Maßnahmen der nächsten Monate wird natürlich die Inflationsentwicklung. Zuletzt haben sich die Verbraucherpreise in der Eurozone leicht erholt. Sie waren im März mit 1,4 Prozent (vorläufiger Wert) aber noch deutlich vom Zielkorridor der EZB entfernt. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen vorläufig leicht auf 1,6 Prozent.

Bestzinsen für Baufinanzierungen – die aktuelle Entwicklung:

„Die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen hat sich in den letzten Wochen beruhigt – sowohl bei den 10-jährigen als auch bei den 15-jährigen Zinsbindungen“, beschreibt Jörg Haffner, Geschäftsführer der Qualitypool GmbH. „Vom bisherigen Jahreshöchststand ging es leicht zurück, bei den Bestzinsen jeweils um rund zehn Basispunkte auf nun 1,26 Prozent bei den 10-jährigen Zinsbindungen und 1,55 Prozent bei den 15-jährigen.“

Haffner führt das unter anderem darauf zurück, dass die Fed im März exakt wie erwartet an der Zinsschraube gedreht hat: „Es gab keine Überraschungen. Diese Zinserhöhung der Fed war lange im Voraus vorbereitet worden. Selbst der erste Auftritt des neuen Fed-Chefs Powell sorgte nicht für Verwirrung. Der geldpolitische Kurs der Fed setzt sich fort – diese Nachricht kam gleich mit dem Start Powells unmissverständlich am Markt an.“

Mit Blick auf die EZB meint der Qualitypool-Geschäftsführer: „Als sicher gilt derzeit nur eins: Dass die EZB ein Auslaufen der Anleihenkäufe und eine Zinserhöhung rechtzeitig signalisieren wird, um heftige Marktreaktionen zu verhindern. Wie wir Draghi kennen, wird er besonders viel Wert auf eine behutsame Kommunikation legen. Hier hat die Zentralbank auch aus dem Ausstieg der Fed aus der lockeren Geldpolitik gelernt. Für den Anleihen- und Zinsmarkt bedeutet es, dass große Verwerfungen nicht zu erwarten sind. Die Baufinanzierungszinsen werden also keine Sprünge vollführen – auch wenn wir die Zinswende bereits gesehen haben, werden wir voraussichtlich noch zwölf bis 15 Monate von sehr günstigen Konditionen profitieren können. Die Tendenz bei den Zinsen zeigt weiter leicht aufwärts, da der weitere Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik und die vorbereitende Kommunikation dazu in den nächsten Monaten erfolgen werden.“

Im nächsten Schritt schielt der Markt auf Veränderungen im Wording des Ausblicks bei der nächsten EZB-Ratssitzung am 26. April. Der geldpolitische Rat der Fed tagt zum nächsten Mal am 1./2. Mai.

Tendenz:

Kurzfristig: leicht steigend
Langfristig: steigend

Quelle: DEAL-magazin.com

Baulandsteuer und zoniertes Satzungsrecht

Die aktuelle Grundsteuer ist reformbedürftig und bietet keine Anreize zur effizienten Nutzung von Siedlungsflächen und zum Flächensparen. Mit einer Baulandsteuer könnten derartige Anreize in die Grundsteuer implementiert werden – allerdings würde die Grundsteuer dadurch erheblich komplizierter.

Der sparsame Umgang mit Böden und Freiflächen stellt eine der zentralen umweltpolitischen Herausforderungen in Deutschland dar (SRU 2016). Im Baugesetzbuch ist daher bereits seit dem Jahr 1987 festgelegt, dass „mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll“ (§1a Abs. 2 BauGB, Krautzberger/Stüer 2013). Diese Bodenschutzklausel wurde in späteren Novellen beispielsweise um den Vorrang der Innenentwicklung ergänzt (Deutscher Bundestag 2012). Viele flächenpolitische Grundsätze stehen seit einigen Jahren vor einer historischen Bewährungsprobe. Aufgrund der hohen Zuwanderung aus dem Ausland und der starken Binnenmigration in die Großstädte besteht in vielen Metropolen und Wachstumsregionen in Deutschland ein erheblicher Wohnungsmangel. Um die hohe Nachfrage nach Wohnungen zu bedienen, ist eine enorme Ausweitung des Wohnungsneubaus erforderlich (Deschermeier et al. 2017). Zudem benötigen dort neue Arbeitnehmer neue Arbeitsplätze, zum Beispiel in Büros und zusätzliche Kunden zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten.

Dr. Ralph Henger

Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik

Ralph Henger

Gleichzeitig besteht seit dem Jahr 2002 und der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung das wichtige bundesweite flächenpolitische Ziel, die Flächeninanspruchnahme bis zum Jahr 2020 auf das Niveau von 30-Hektar pro Tag zurückzufahren (Bundesregierung 2002). Die Flächeninanspruchnahme liegt im Vierjahresdurchschnitt der Jahre 2013 bis 2016 mit 61,5 Hektar pro Tag jedoch noch immer mehr als doppelt so hoch wie von der Bundesregierung vor 16 Jahren in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie festgelegt (Statistisches Bundesamt 2017a). Trotz Verbesserungen, lokaler und regionaler Initiativen sowie einem zunehmenden Problembewusstsein von den Akteuren vor Ort, ist die flächenpolitische Situation damit weiter unbefriedigend.

Zur Verringerung des Siedlungswachstums wird in der Literatur eine Vielzahl von naturschutzpolitischen, raumplanerischen, städtebaulichen und fiskalischen Instrumenten diskutiert (z. B. Deutscher Bundestag 1999, BMVBS/BBR 2006, 2007, UBA 2003, 2012). Bestandteil dieser Diskussion sind u. a. auch Reformen an bestehenden Rahmenbedingungen wie dem Baugesetzbuch oder der Grundsteuer. Zur Unterstützung bodenpolitischer Ziele und zur Förderung der Innenentwicklung wird aktuell die Einführung einer steuerlichen Option für Kommunen zur Mobilisierung erschlossener, aber unbebauter Grundstücke diskutiert (BMUB/BBSR 2015, Deutscher Bundestag 2017b). Diese steuerliche Option soll im Rahmen der Grundsteuer erfolgen und wird in diesem Kurzgutachten näher untersucht. In der aktuellen fachlichen und politischen Debatte firmiert das Instrument zumeist als so genanntes „Zoniertes Satzungsrecht“ für unbebaute baureife Grundstücke. Dies Bezeichnung wurde zum ersten Mal von der Bund-Länder-Kommission „Wohnbauland“ im Jahr 1991 und der „Enquête-Kommission Schutz des Menschen und der Umwelt“ im Jahr 1998 verwendet (Bund-Länder-Kommission 1991, Deutscher Bundestag 1998a). Hierbei würde den Kommunen das Recht eingeräumt, für einen Teil ihres Gebiets oder insgesamt die Grundsteuer für unbebaute aber baureife Grundstücke durch einen erhöhten Hebesatz anzuheben. Ein sehr ähnliches Instrument hat bereits in der alten Bundesrepublik in den 1960er Jahren existiert. In den Jahren 1961 und 1962 war die so genannte „Grundsteuer C“ bzw. „Baulandsteuer“ auf unbebaute baureife Grundstücke in Kraft. Für diese Grundstücke galten erhöhte Steuermessbeträge. Zudem hatten die Kommunen das Recht für diese Grundstücke einen abweichenden (erhöhten) Hebesatz festzulegen. Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes, Abgrenzungsschwierigkeiten von baureifem Bauland und der starken Belastung einiger privater Haushalte wurde die Steuer jedoch sehr schnell wieder abgeschafft (Deutscher Bundestag 2017a, 2017b). Da beide Instrumente sehr ähnlich sind, werden diese in dem Kurzgutachten auch an den meisten Stellen zusammen als Baulandsteuer diskutiert. Das „Zonierte Satzungsrecht“ ist als eine Art Weiterentwicklung zu verstehen, die vorrangig auf das Hebesatzrecht abstellt und durch die Festlegungen von Zonen und Satzung gezielt bestimmte Gebiete fördern kann (Deutscher Bundestag 1999).

Grundsätzliches Ziel einer Baulandsteuer ist es, baureife Grundstücke höher zu besteuern, um Nachverdichtungen und die Schließung von Baulücken zu erleichtern und relativ zu verbilligen. Hierdurch soll sich das Angebot an Bauland erweitern, damit Wohnungsmärkte, in denen die Nachfrage das Angebot an baureifen und mobilisierbaren Grundstücken übersteigt, wieder ausgeglichen werden. Eine erhöhte Besteuerung erscheint insbesondere in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten sinnvoll, da dort Eigentümer durch steigende Bodenpreise und durch das Hinauszögern eines geplanten Verkaufs Spekulationsgewinne erzielen können. Durch eine erhöhte Grundsteuer können diese Spekulationsgewinne abgeschöpft, die Hortung eingedämmt und damit die Bodenmärkte aktiviert werden.
Das vorliegende Kurzgutachten prüft vor diesem Hintergrund die Möglichkeiten zur Ausgestaltung einer Baulandsteuer bzw. eines „Zonierten Satzungsrechts“ und ob diese geeignet ist ihre bodenpolitischen Ziele zu erreichen. Kapitel 2 stellt hierfür knapp die aktuelle Grundsteuersystematik vor und geht auf den überfälligen Reformbedarf der Grundsteuer ein. Kapitel 3 erläutert anschließend die genauen Ziele und Ausgestaltungsmöglichkeiten einer Baulandsteuer im Rahmen der Grundsteuer. Kapitel 4 diskutiert die Wirkungen des Instruments und dessen Beiträge für einen schonenderen Umgang mit Grund und Boden. Kapitel 5 fasst knapp die wichtigsten Ergebnisse zusammen und zieht Schlussfolgerungen.

Gutachten für das Umweltbundesamt

Ralph Henger: Baulandsteuer und zoniertes Satzungsrecht

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Quelle: iwkoeln.de

Immobilienpreise ziehen weiter an

Insgesamt 250 Milliarden Euro haben die Deutschen im vergangenen Jahr für den Kauf von Immobilien ausgegeben. Das sind rund neun Prozent mehr als im Vorjahr – obwohl die Zahl der Kaufverträge stabil blieb.

Die Bundesbürger haben auch 2017 deutlich mehr Geld ausgeben müssen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. „Die Preise steigen weiter“, sagte Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse der Deutschen Presse-Agentur. Auf Basis der vorliegenden Kaufverträge schätzt er, dass bis zu 250 Milliarden Euro für Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien bezahlt wurden. Das wären rund neun Prozent mehr als im Vorjahr, während die Zahl der Kaufverträge zwischen 900.000 und einer Million stagniert.

Damit hält der Aufwärtstrend auf dem deutschen Immobilienmarkt seit zehn Jahren an. „Das Angebot ist knapp“, sagte Ache. „Es wird nicht genug Bauland auf den Markt gebracht.“ Das gelte vor allem für Großstädte. Befeuert werden die Preise durch niedrige Zinsen. „Es gibt nicht genug Möglichkeiten, Geld gewinnbringend anzulegen.“ Investoren und Anleger setzten deshalb weiter auf Häuser und Wohnungen.

Provinz wird kostspieliger

Auch auf dem Land werden dem Immobilienfachmann zufolge Häuser nun vielerorts teurer. Denn die Preise seien noch vergleichsweise gering. „Es ist zum Teil günstiger, eine Immobilie zu kaufen als eine zu mieten“, sagte Ache und verwies auf die günstigen Darlehen.

Sorgen vor einem Kollaps des Marktes sind aus Sicht der Gutachter unbegründet. „Die Kreditvergabe ist in Deutschland ordentlich reglementiert. Da wird die Welt nicht zusammenbrechen.“

In dem Arbeitskreis laufen die Berichte der örtlichen Gutachterausschüsse zusammen. Anders als viele Marktstudien gewinnen sie ihre Erkenntnisse aus den tatsächlichen Kaufverträgen. Seinen nächsten bundesweiten Bericht legt der Arbeitskreis Ende 2019 vor. 2016 wechselten nach den amtlichen Daten Immobilien für 237,5 Milliarden Euro den Besitzer.

 

Quelle: FAZ.net

Wohnen im Geschäftshaus ist unzulässig

Eine Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf nicht als Wohnung genutzt werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt.

Hintergrund: Aus Arztpraxis werden Wohnungen

Die Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft verlangen von einem Teileigentümer, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“.

Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. 2013 wurde in unmittelbarer Nähe ein großes Ärztehaus gebaut, was zur Folge hatte, dass nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt werden. Die Apotheke wurde teilweise an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Nachhilfeschule. Der nun beklagte Eigentümer teilte seine Teileigentumseinheit auf, baute diese um und vermietete beide Teile als Wohnungen. Die übrigen Eigentümer wollen diese Nutzung unterbinden.

Der Eigentümer der umstrittenen Einheit wendet ein, angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes sei eine dauerhafte gewerbliche Vermietung nicht möglich. Er könne daher eine Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen, dass eine Wohnnutzung zulässig ist.

Entscheidung: Kein Wohnen im Geschäftshaus

Die Unterlassungsklage hat Erfolg. Die Teileigentumseinheit darf nicht zum Wohnen genutzt werden.

Die anderen Eigentümer haben einen Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm, Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten, nämlich ganztägig und auch am Wochenende, stattfindet. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Anpassung der Gemeinschaftsordnung muss erst durchgesetzt werden

Es kommt in Betracht, dass der beklagte Teileigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen kann, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Schwerwiegende Gründe im Sinne dieser Norm können vorliegen, wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung nicht ernsthaft zu erwarten ist. Dann würde der Eigentümer an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert.

Doch selbst wenn ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestünde, müsste der Teileigentümer diesen zunächst durchsetzen. Er kann einen Änderungsanspruch nicht als Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen.

Berechtigte Anpassungsbegehren müssen erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Dann würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken.

Ließe man eine solche Einrede zu, würden die übrigen Eigentümer außerdem durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben. Die neue Nutzung darf er erst aufnehmen, wenn er ein entsprechendes Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.

(BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16)

Quelle: haufe.de

(Noch) kein Abschwung in Sicht

Die Immobilienunternehmen wissen um ihre gute Lage und streben danach, die aktuellen günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen voll auszuschöpfen. Weiterhin erwartet die große Mehrheit steigende Preise und Mieten für ihre Immobilien.

Ein Rekordwert erreicht die Absicht der Unternehmen, ihre Bestände auszuweiten. Gleichzeitig gehen nun deutlich mehr von zukünftig schlechteren Finanzierungsbedingungen durch höhere Zinsen aus.

Das neue Jahr hat trotz kommissarischer Bundesregierung mit starken Wirtschaftszahlen begonnen. Auch die Konjunkturbefragung des IW-ImmobilienScout24-Index im 1. Quartal 2018 zeigt, wie robust sich der Aufschwung über fast alle Immobilienbereiche hinweg vollzieht. Nach Angabe der antwortenden Geschäftsführer und leitenden Angestellten von 115 Immobilienunternehmen ist die Lage mit einem Wert von 89,2 auf erneut überaus hohem Niveau (+1,4 Punkte im Vergleich zum Vorquartal, siehe Abbildung). Die Aussichten für die nächsten 12 Monate haben sich hingegen mit einem Minus von 6,0 Punkten (Wert 10,3) ein wenig verschlechtert. Das aus der Lage und den Erwartungen gebildete Immobilienklima ist mit 46,6 (-2,9) weiterhin sehr gut. Die Zahlen zeigen: Die Immobilienmärkte streben ihrem Höhepunkt zu und die Immobilienunternehmen setzen weiterhin auf maßvolle Expansion. Dabei scheinen sie den Blick auf einen möglichen Abschwung nicht zu verlieren.

Der IW-ImmobilienScout24-Index weist Ergebnisse für die vier Einzelsegmente Büro, Handel, Wohnen und Projektentwickler aus. Die Lage ist im Wohnungsmarkt mit einem Wert von 95,7 weiterhin am besten, gefolgt von den Projektentwicklern (92,5) und dem Handel (90,9). Das Bürosegment fällt mit einem Lagewert mit 87,5 nur geringfügig ab, hat dafür aber auch relativ optimistische Erwartungen. Insgesamt sind aber die Erwartungen (26,1) ebenfalls im Bereich Wohnen am freundlichsten. Damit erzielt das Wohnklima mit 58,5 einen Rekordwert. Die Hochkonjunktur hat sich damit insbesondere für das Wohnen auf einem Plateau verfestigt. Ein Ende dieser Phase ist hier noch nicht zu erkennen. Bleibt es bei der behutsamen Abkehr der lockeren Geldpolitik durch die europäische Zentralbank mit allenfalls langsam steigenden Zinsen und gleichzeitig weiter hohen Baubedarfen wird sich auch nur gemächlich eine weniger dynamische Abschwungphase anschließen.

Den Bürosektor trägt weiter die hohe Büroflächennachfrage, die wiederum von den steigenden Beschäftigungszahlen und der sehr guten Konjunktur beeinflusst wird. Die Erwartungen sind entsprechend positiv (Erwartung 16,1, Klima 49,2). Die Immobilienunternehmen des Handels gehen dagegen davon aus, dass sich die Lage eintrübt. Der Erwartungswert sinkt deutlich von plus 13,8 auf minus 6,1. Damit rechnen mehr Unternehmen mit einer Verschlechterung als einer Verbesserung der Lage in den nächsten 12 Monaten. Auch wenn die Konsumlaune in der Bevölkerung weiterhin hoch ist, befindet sich die Branche in einer Umbruchphase mit neuen Konzepten und entsprechenden Umnutzungen von Handelsimmobilien. Die Projektentwickler werden mit den auch in diesem Jahr hochbleibenden Aufträgen weiterhin gut verdienen. Die Erwartungen sind weiterhin mit 3,0 positiv. Insgesamt decken sich die aktuellen Befragungsergebnisse in weiten Teilen mit den kürzlich im Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft dargestellten Trends der Immobilienbranche (ZIA, 2018). Allerdings wird der für den Wohnungsmarkt prognostizierte abrupte Rückgang der Kaufpreise von den Ergebnissen nicht gespiegelt.

Die vertiefenden Fragen der Befragung zeigen, dass das gute Immobilienklima vor allem von der hohen Nachfrage und den daraus folgenden steigenden Preisen und Mieten getragen wird. So glauben 56 Prozent der Unternehmen, dass der Wert ihres Immobilienportfolios in den nächsten 12 Monaten steigen wird. Nur 2 Prozent rechnen hingegen mit sinkenden Preisen. Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches aber noch positiveres Bild: 65 Prozent erwarten steigende Mieten, 34 Prozent konstante Mieten und nur ein Prozent fallende Mieten in den nächsten 12 Monaten. Dementsprechend planen die Unternehmen die Vergrößerung ihrer Bestände, und das auf einem Allzeithoch-Niveau: 76 Prozent (+5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorquartal) gaben an, ihre Bestände zu vergrößern, während weniger Unternehmen ihren Bestand konstant (15 Prozent, -3 zum Vorquartal) bzw. verringern (9 Prozent, -2 zum Vorquartal) wollen. Die Preis- und Mietentwicklung sowie deren Antizipation verlaufen damit typisch für die Immobilienzyklen. Während das Allzeithoch bei den Preisen im 2. Quartal 2017 erreicht wurde, laufen die Mieten hinterher, wie sich in den zuletzt dreimal in Folge gestiegenen Erwartungen verdeutlicht. Die hohe Nachfrage zeigt sich auch in den Vorvermietungen der Projektentwickler. Noch nie seit dem Launch des Immobilien-Index im Jahr 2014 haben mit 53 Prozent so viele Unternehmen angegeben, dass der Anteil der vor Fertigstellung vermieteten Objekte in den nächsten 12 Monaten zulegen wird. Bei den Vorverkäufen verläuft die Entwicklung gegenläufig. Hier erwarten mit 25 Prozent so viele Unternehmen wie noch nie einen sinkenden Anteil. Hinter diesen gegenläufigen Trends könnte auch eine die Verschiebung der Standorte stecken, etwa weil Verkaufsobjekte weniger in den Top-Lagen und damit auch mit höherem Risiko entwickelt werden, während Mietobjekte weiterhin in den Ballungszentren im Core-Bereich stattfinden. In jedem Fall werden aufgrund der positiven Marktentwicklung derzeit vielerorts Projekte auf Flächen entwickelt, die lange Jahre brach lagen. Auch Revitalisierungsprojekte kommen derzeit aufgrund des positiven wirtschaftlichen Umfeldes vermehrt auf den Markt und stoßen hier auf eine hohe Nachfrage. Für die Nachfrager erhöht sich das Angebot an Flächen, die modernen Büroflächenstandards und Effizienzkriterien entsprechen. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch der Umfang der geplanten Grundstückskäufe. Die Projektentwickler planen nun weniger Transaktionen, was auf die zunehmenden Flächenknappheiten und den steigenden Bodenpreisen insbesondere in den beliebten Großstädten zurückgeführt werden kann.

Die Sonderfrage der diesmaligen Befragungswelle beschäftigte sich mit der Reform der Grundsteuer und deren Auswirkungen auf die Unternehmen. Eine Reform wird alle Unternehmen betreffen und muss sehr bald umgesetzt werden, da das Bundesverfassungsgericht aller Voraussicht in diesem Jahr die aktuelle Grundsteuer als nicht mehr verfassungskonform einstufen wird. Die Frage richtete sich an die finanziellen Wirkungen auf die Unternehmen, die sich aus den beiden in der Diskussion befindenden Reformmodellen ergeben: Erstens, einer Grundsteuer, die wie bisher die Bebauung eines Grundstücks im Rahmen der Besteuerung mitberücksichtigt (so genannte verbundene Grundsteuer). Zweitens, einer Bodenwertsteuer, bei der die Besteuerung anhand der Grundstücksgröße unabhängig von der Bebauung erfolgt. Für beide Modelle erwartet eine Mehrheit kaum nennenswerte Effekte – 54 Prozent bei einer verbundenen Grundsteuer und 67 Prozent bei einer Bodenwertsteuer. Die Auswirkungen bei einer verbundenen Grundsteuer werden aber negativer beurteilt. So befürchten hier 40 Prozent negative fiskalische Belastungsverschiebungen im Vergleich zu 26 Prozent bei einer Bodenwertsteuer. Eine Ursache liegt wahrscheinlich darin, dass die Unternehmen überwiegend Immobilien bewirtschaften, die eine hohe Flächenausnutzung aufweisen, die bei einer Bodenwertsteuer begünstigt werden. Damit zeigt sich, dass die Befürchtungen vor großen Mehrbelastungen für Unternehmen und Eigentümer, die bislang die Lösungsfindung enorm erschwert hat, zumindest von den Unternehmen nicht gesehen werden. Eine Bodenwertsteuer sollte daher nicht am Widerstand der Unternehmen scheitern. Insgesamt sollte die historisch einmalige Chance genutzt werden, die Grundsteuer neu zu bemessen und sie bei dieser Gelegenheit besser an die Kriterien Effizienz, Verteilungsgerechtigkeit und Administrierbarkeit auszurichten (Henger/Schaefer, 2018).

Die Immobilienwirtschaft befindet sich insgesamt in einem lang anhaltenden Dauerhoch. Es sind nur partiell Anzeichen für ein Ende dieser Hochphase zu erkennen, wie sich beispielweise in dem mit 40 Prozent sehr hohen Anteil an Unternehmen zeigt, die mit schlechteren Finanzierungsbedingungen in den nächsten 12 Monaten rechnen. Bei den Preisen erscheinen vielerorts keine Spielräume mehr zu bestehen. Mieten haben hingegen je nach Standort noch Luft nach oben. Hier sind dieses Jahr in den räumlichen und sachlichen Teilmärkten sehr unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten. Bleiben die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen gut und die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büros bestehen, ist nur mit einer geringfügig abflachenden positiven Entwicklung zu rechnen.

Bundesbank: Wohnimmobilien in Großstädten 35 Prozent überbewertet

Laut Bundesbank betragen bei Wohnimmobilien die Preisübertreibungen in den Städten insgesamt im Jahr 2017 zwischen 15 und 30 Prozent. In Großstädten, in denen bereits zuvor beträchtliche Überbewertungen gemessen wurden, dürften die Preisabweichungen – laut Bundesbank – nochmals zugenommen haben und mittlerweile bei 35 Prozent liegen.

Zu dieser Einschätzung gelangt die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht für Februar 2018 (siehe: „Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2017“, Seite 52). Hiernach setzte sich der breit angelegte Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr fort. Gleichwohl nahm die seit einiger Zeit recht hohe Preissteigerungsrate im Berichtsjahr nicht weiter zu. Während sich Wohnraum in städtischen Gebieten mit mehr oder weniger unvermindertem Tempo verteuerte, ermäßigte sich der Preisanstieg in Deutschland insgesamt etwas.

Zu einem ähnlichen Ergebnis ist für den gleichen Berichtszeitraum auch Sprengnetter mit seinem Sprengnetter Immobilienmarktmonitoring gelangt. Allerdings hat Sprengnetter festgestellt, dass der Preisanstieg 2017 gegenüber dem Vorjahr noch einmal etwas zugenommen hat. Siehe hierzu die Sprengnetter-News vom 29.09.2017 („Wohnimmobilien auch in 2017 stark gefragt: Die Richtung der Preise zeigt weiter nach oben“).

Von den anders als in den Vorjahren nicht weiter sinkenden Zinsen sei im vergangenen Jahr kein zusätzlicher Nachfrageschub ausgegangen. Zudem dürfte nach Einschätzung der Bundesbank die Angebotsausweitung im Jahr 2017 deutlich zugelegt haben.

In den Städten lägen die Preise von Wohneigentum weiterhin deutlich über dem Niveau, das durch die langfristigen wirtschaftlichen und demographischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheine. In diesem Zusammenhang weist die Bundesbank darauf hin, dass sich diese Ausführungen auf die realwirtschaftliche Einordnung der Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt beziehen.

Für eine Bewertung aus Finanzstabilitätssicht sei darüber hinaus erforderlich, Aspekte der Wohnimmobilienfinanzierung mit in den Blick zu nehmen. So hat der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) im Juni 2017 in seinem Jahresbericht trotz steigender Preise das Risiko einer Immobilienblase als gering eingeschätzt. Der Ausschuss brachte es in seinem Bericht auf den Punkt: „Der Markt ist heiß, aber ausreichend solide finanziert.“ (Siehe Sprengnetter-News vom 2.8.2017).

Quelle: Bundesbank – Monatsbericht Februar 2018 (PDF)

Quelle: sprengnetter.de

Baukosten für Wohnungen stärker gestiegen als angenommen

Die Normalherstellungskosten (NHK) für Standardwohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften) sind seit 2010 stärker gestiegen als es der Baukostenindex nahelegt. Das zeigt eine Auswertung der Objektdatenbank des Baukosteninformationszentrums (BKI) Deutscher Architektenkammern. Es wurde feststgestellt, dass die Herstellungskosten bis zu 24% höher liegen, als wenn man die Werte der NHK 2010 mittels Baukostenindex fortschreibt.

Die Auswertung des BKI geschah zusammen mit dem Kooperationspartner on-geo aus Erfurt. In die Auswertung flossen etwa 1.200 Daten ein. Die Kostensteigerungen zeigen sich vor allem in Schwarmstädten. Das BKI und on-geo wollen künftig jedes Jahr die Normalherstellungskosten auch für Wohngebäude aktuell ermitteln. Diese Daten sollen zusammen mit den Regionalfaktoren des BKI eine „effektive Ermittlung von regional und objektspezifisch angemessenen Gebäudeherstellungskosten für die Beleihungswertermittlung“ ermöglichen.

Quelle: www.immobilien-zeitung.de

„Besser Bodenwertsteuer als Grundsteuer C“

Im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung spricht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer über den Versuch der neuen Bundesregierung, die Spekulation mit Grundstücken einzudämmen.

Die neue Regierung plant eine Grundsteuer C für brachliegende Grundstücke, um die Bodenspekulation einzudämmen. Was halten Sie davon?

In den Großstädten mit stark steigenden Grundstückspreisen ist es für einige Eigentümer attraktiv, mit einem Verkauf zu warten. Schließlich können sie in Städten wie München, Hamburg oder Berlin mit Wertsteigerungen von mehr als 10 Prozent im Jahr rechnen. Eine Baulandsteuer würde diese Gewinne schmälern, so dass es Anreize gibt, schneller zu verkaufen oder schneller zu bauen. Dieser Ansatz ist nicht falsch. Problematisch ist jedoch, dass die Besteuerung unsystematisch ist. In der Praxis lässt sich oft nicht zwischen Bauland und anderen Brachflächen unterscheiden. Außerdem besitzen auch die Kommunen Grundstücke, die von der Besteuerung betroffen wären – einige von ihnen könnten deshalb versuchen, sich von der Steuer zu befreien, etwa durch eine geschickte Definition der Steuertatbestände. Obwohl die Baulandsteuer in die richtige Richtung weist, bietet sie also ein enormes Konfliktpotential. Daher ist sie in den sechziger Jahren auch schnell wieder abgeschafft worden.

Welche Instrumente halten Sie für besser geeignet, um die Spekulation mit Grundstücken zu verringern?

Wesentlich systematischer wäre es, eine Bodenwertsteuer einzuführen, die die bisherige Grundsteuer ersetzt. Dann würden alle Grundstücke nur abhängig von ihrer Lage besteuert – egal, ob es sich um Bauland handelt oder ob ein Hochhaus darauf steht. Dadurch würde einerseits Bauland mobilisiert, und andererseits wäre dies eine Lösung für die dringend benötigte Grundsteuerreform, da eine Bodenwertsteuer im Vergleich zu vielen anderen Reformideen administrativ leicht zu handhaben ist. Denn mit den sogenannten Bodenrichtwerten stehen flächendeckend Daten für die Bewertung von Grundstücken zur Verfügung.

Ist die Bodenspekulation ein wesentlicher Grund für den starken Preisanstieg auf deutschen Immobilienmärkten?

Es ist gibt keine verlässlichen Daten darüber, wie viele Flächen tatsächlich bewusst aus spekulativen Gründen zurückgehalten werden – keineswegs ist dies aber die Hauptursache für die Preisanstiege. Das Zurückhalten der Flächen ist ja nur deswegen so attraktiv, weil Bauland extrem knapp ist. Und das wiederum liegt daran, dass die Kommunen deutlich zu wenig Bauland ausweisen. Würde man große Areale in den Städten oder an den Stadträndern für den Wohnungsbau zur Verfügung stellen, würden sich die Baulandpreise schnell stabilisieren und die Spekulation würde sich nicht mehr lohnen. Daher sind vor allem die Städte selbst gefordert, ihre Entwicklung voranzutreiben. Allerdings gibt es hier zahlreiche Widerstände, angefangen von Bürgerprotesten über Umweltanforderungen bis hin zu schwierigen Verhandlungen mit den Eigentümern der Flächen.

Ist die Spekulation mit unbebauten Grundstücken in einer marktwirtschaftlichen Ordnung überhaupt zu verdammen?

Vielen Kommunen wurde früher geraten, eine Bodenvorratspolitik zu betreiben, also erst dann Flächen zu verkaufen, wenn es sich lohnt. Ökonomisch ist es nachvollziehbar, dass man Güter dann verkauft, wenn sie den Höchstpreis erzielen – die Aufgabe des Staates ist es aber, die Rahmenbedingungen so zu setzen, dass es eben auch einen starken Wettbewerb gibt, also genügend Angebot. Es ist außerdem wichtig, dass der Grund und Boden nach Marktpreisen bewertet wird. Aktuell gibt es zahlreiche Forderungen, dass der Bund oder auch die Kommunen selbst Grundstücke deutlich unter Wert verkaufen sollen, um Kosten im Neubau zu senken. Doch damit verzichtet die Gesellschaft auf eine wichtige Einnahmequelle zugunsten einiger weniger, die das Glück haben, davon zu profitieren. Stattdessen sollten wir bedenken, dass Preise wichtige Funktionen haben: Zum einen signalisieren sie ein fehlendes Angebot, zum anderen informieren sie aber auch die Nachfrager, dass ein Gut besonders knapp ist – und setzen damit Anreize, nach Alternativen zu suchen. Das Umland kann oftmals nur aufgrund niedriger Preise konkurrieren, jede Subventionierung der Mieten oder der Grundstückskäufe in der Stadt verzerrt diesen Konkurrenzkampf. Dabei wäre es gerade jetzt besonders wichtig, das Umland zu stärken und attraktiver zu machen. Denn nach wie vor zieht es ja die Menschen weg vom Land und hinein in die immer engeren und teureren Städte.

Quelle: www.iwkoeln.de

Baugenehmigungen für Wohnungen sinken erstmals seit neun Jahren

Im Jahr 2017 wurden in Deutschland 348.100 Baugenehmigungen für Wohn- und Nichtwohngebäude erteilt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sank die Zahl damit gegenüber 2016 insgesamt um 7,3 Prozent (minus 27.300). Erstmals seit neun Jahren gab es auch deutlich weniger Genehmigungen für den Wohnungsbau. Die Immobilienverbände reagieren mit Unverständnis und hoffen nun auf eine aktive neue Bundesregierung. An Vorschlägen mangelt es nicht. 

Laut Destatis war die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen von 2008 bis 2016 kontinuierlich gestiegen. Die Zahl der Baugenehmigungen von Neubauwohnungen hat im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozent abgenommen (minus 15.900 Wohnungen). Genehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern gingen ebenfalls um fünf Prozent zurück (minus 4.700 Wohnungen). In Zweifamilienhäusern waren es 2,7 Prozent (600 Wohnungen) weniger.

Die Zahl der Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern blieb Destatis zufolge nahezu unverändert mit 172.630 (minus 49), allerdings war diese Zahl in den vergangenen Jahren noch im Aufwärtstrend und stagniert erstmals, was darauf hindeutet, dass die Dynamik im Wohnungsbau nachlässt.

ZIA: Ernüchternde Zahlen bei Wohnungsbaugenehmigungen

„Die Stagnation bei den Mehrfamilienhäusern zeigt in die falsche Richtung“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. „Diese insgesamt ernüchternden Zahlen müssen die Politik aufhorchen lassen“.

Wichtig sei nun mehr Mut auf Seiten der Politik. „Wir haben jetzt endlich das Kabinett, das sich dieser Fehlentwicklung mit den richtigen Maßnahmen annehmen kann“, so Mattner. Dazu zählten mehr Bauland, schnellere Grundstücksvergaben und Baugenehmigungsverfahren sowie neue Anreize für den Wohnungsbau.

GdW: Baubremsen lösen

„Die sinkenden Baugenehmigungszahlen sind das Ergebnis der vom GdW immer wieder beschriebenen Engpässe: Zu wenig Grundstücke, zu wenig Planungs- und Genehmigungskapazitäten und vielfach erschöpfte Kapazitäten am Bau“, erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Hier müssten Kommunen, Länder und die neue Bundesregierung dringend ansetzen.

„Die Baubremsen müssen gelöst werden, damit endlich der notwendige und lang erwartete Schwung in den Wohnungsbau kommt“, so Gedaschko. Die Lösungen liegen ihm zufolge auf dem Tisch: „Die serielle und standardisierte Bauweise muss gefördert und dazu eine bundesweit gültige bauliche Zulassung für diese Gebäude geschaffen werden.“

Das im Koalitionsvertrag verankerte Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz müsse zügig kommen, die angekündigten steuerlichen Verbesserungen schnell beschlossen und durch ein Zuschussmodell ergänzt werden. Die mehr als 20.000 Bauvorschriften und Anforderungen müssten auf den Prüfstand gestellt werden.

IVD erneuert Forderung nach nationalem Aktionsplan

„Wenn man bedenkt, dass die Baufertigstellungszahlen immer auch unter den Baugenehmigungszahlen liegen, dann wird die Lücke noch deutlicher“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Wenn die neue Bundesregierung nicht sofort handele, werde sie ihr ehrgeiziges Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in der Legislaturperiode nicht erreichen.

Der IVD-Präsident erneuert seine Forderung nach einem nationalen Aktionsplan zur Wohnraumoffensive: „Der Plan muss jetzt kommen und umgesetzt werden“. Weitere Verzögerungen könne man sich in Anbetracht der Wohnraumsituation nicht mehr erlauben.

BFW-Präsident will Taten sehen

„Der Einbruch der Baugenehmigungszahlen lässt befürchten: Wohnraum wird künftig noch knapper und die Schlangen bei den Wohnungsbesichtigungen noch länger“, sagt BFW-Präsident Andreas Ibel. „Wir brauchen Taten statt Worte – und zwar auf allen politischen Ebenen.“ CDU und SPD hatten Milliardeninvestitionen etwa für den sozialen Wohnungsbau in Aussicht gestellt.

Das Problem sei nicht die Erkenntnis, Sonder-AfA, Baulandmobilisierung und energetische Gebäudesanierung: All das müsse jetzt schnell in einfache Regelungen im Gesetzespaket zur Wohnraumoffensive umgesetzt werden, fordert Ibel. Dazu müsse die Entschlackung und Flexibilisierung des Ordnungsrechts kommen, damit Bauen schneller und einfacher und Wohnen wieder günstiger werde.

„Der Wohnungsgipfel kann nur der erste von vielen Schritten sein“, so Ibel. Er schlägt ein Monitoring durch einen verpflichtenden Fortschritts-Check vor. Vorbild könne die Organisation von Bauprozessen sein: Dort stimmten alle Gewerke unter Leitung eines Bauherrn regelmäßig ihre Tätigkeiten ab und vermerken die Bau-Fortschritte in einem so genannten Bautenstandsbericht.

Quelle: haufe.de

Koalitionsvertrag 2018 aus Immobiliensicht

Nach der Zustimmung der SPD-Basis ist der Weg für eine erneute große Koalition frei. Lesen Sie, was der Koalitionsvertrag 2018 rund um den Immobiliensektor vorsieht, von Mietpreisbremse über Baukindergeld bis Grundsteuerreform.

Der Koalitionsvertrag, auf den sich die Union und SPD verständigt haben, enthält auch zahlreiche Passagen zu Immobilien-Themen wie Miete und Wohnungsbau. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte zunächst kurz zusammengefasst; im Anschluss sind die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.

Schaffung von Wohnraum

Breiten Raum im Koalitionsvertrag 2018 nimmt das Thema „Schaffung von Wohnraum“ ein. Eine Reihe von Maßnahmen soll zur Schaffung von mehr Wohnraum beitragen, im frei finanzierten wie im öffentlich geförderten Bereich. Eckpunkte für ein Gesetzespaket „Wohnraumoffensive“ sollen bei einem „Wohngipfel 2018“ mit Ländern, Kommunen, Bau- und Immobilienwirtschaft, Mieter- und Vermieterverbänden sowie Gewerkschaften vereinbart werden.

Der soziale Wohnungsbau soll stärker gefördert werden. Zwei Milliarden Euro sollen in den Jahren 2020/2021 fließen. Zudem soll der Bund weiterhin gemeinsam mit den Ländern den sozialen Wohnungsbau fördern.

Für frei finanzierte Wohnungen im unteren Mietsegment soll zusätzlich zur linearen Abschreibung eine bis Ende 2021 befristete Sonderabschreibung von fünf Prozent jährlich eingeführt werden.

Mietpreisbremse, Mietspiegel und Mieterhöhungen

Die Mietpreisbremse soll bis Ende 2018 evaluiert werden. Vermieter sollen verpflichtet werden, gegenüber neuen Mietern die Vormiete offenzulegen. Zudem sollen die Anforderungen an eine Rüge der Miethöhe durch den Mieter erleichtert werden.

Qualifizierte Mietspiegel sollen gestärkt und deren Bindungszeitraum von zwei auf drei Jahre verlängert werden. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von derzeit vier Jahren soll geprüft werden. In kleineren Städten sollen einfache Mietspiegel stärker zur Anwendung kommen als bisher.

In Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze sollen nach Modernisierungsmaßnahmen jährlich nur noch höchstens acht Prozent der Modernisierungskosten (bisher: elf Prozent) auf die Miete umgelegt werden dürfen. Die Regelung soll zunächst auf fünf Jahre befristet und dann überprüft werden. Zudem soll die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen. Damit sollen Mieter vor sogenannten Luxussanierungen geschützt werden. Das „gezielte Herausmodernisieren“ von Mietern soll künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen und Schadensersatzansprüche der Mieter begründen.

Für kleinere Modernisierungen soll ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren eingeführt werden.

Reform des Wohnungseigentumsrechts

Das Wohnungseigentumsrecht soll reformiert und mit dem Mietrecht harmonisiert werden. Ziel ist, die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.

Reform der Grundsteuer

Die Grundsteuer, die aktuell beim Bundesverfassungsgericht auf dem Prüfstand steht, soll reformiert werden. Um Spekulationen mit ungenutztem Bauland einzudämmen und Grundstückseigentümer zum Bauen zu bewegen, ist die Einführung einer Grundsteuer C vorgesehen, mit der ungenutztes Bauland stärker besteuert werden soll.

Baukindergeld für Eigenheimbau durch Familien

Familien mit unteren und mittleren Einkommen sollen einfacher Wohneigentum erwerben können. So sollen Familien mit Kindern ein „Baukindergeld“ beanspruchen können – 1.200 Euro pro Kind und Jahr für eine Dauer von 10 Jahren. In den Genuss des Baukindergeldes sollen Familien mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 75.000 Euro pro Jahr kommen können, wobei pro Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro vorgesehen ist.

Grunderwerbsteuer

Die Bundesländer sollen die Möglichkeit erhalten, den erstmaligen Grunderwerb von der Grunderwerbsteuer freizustellen oder Freibeträge einzuführen.

Die Praxis, mittels Share Deals Grundbesitz ohne Anfall von Grunderwerbsteuer zu übertragen, soll durch neue gesetzliche Regelungen beendet werden.

Energetische Gebäudesanierung

Die energetische Gebäudesanierung soll weiter gefördert und die bestehenden Programme sollen besser aufeinander abgestimmt werden. EnEV, EnergieeinsparG und EEWärmeG sollen in einem Gebäudeenergiegesetz zusammengeführt werden. Die öffentliche Hand soll bei der energetischen Sanierung künftig verstärkt mit gutem Beispiel vorangehen.

Erhalt der HOAI

Auf europäischer Ebene will sich die große Koalition für den Erhalt der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) einsetzen. Diese sei unverzichtbar, um Bauqualität und -kultur zu sichern und Voraussetzung für einen fairen Leistungswettbewerb.

Entwurf des Koalitionsvertrages 2018 (pdf)

Entwurf eines Koalitionsvertrages zwischen CDU, CSU und SPD für die 19. Legislaturperiode (Auszug)

IX. Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbares Wohnen

Unser Ziel sind gleichwertige Lebensverhältnisse im urbanen und ländlichen Raum in ganz Deutschland.

Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gerade in wachsenden Städten und Ballungsräumen ist weiterhin groß. Hier belasten die steigenden Mieten und Kaufpreise die Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen zunehmend.

1. Wohnraumoffensive

Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.

Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquête-Kommission einsetzen.

Wir wollen die Gewinnung von Wohnbauland von Landwirten durch steuerlich wirksame Reinvestitionsmöglichkeiten in den Mietwohnungsbau nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung verbessern.

Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.

Wir wollen ermöglichen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Ländern und Kommunen zu Zwecken der sozialen Wohnraumförderung bundeseigene Grundstücke rechtssicher und im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen kann. Die bestehende Erstzugriffsoption für Kommunen soll im Haushaltsgesetz des Bundes auf alle entbehrlichen Liegenschaften des Bundes ausgeweitet werden.

Wir werden die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützen und streben dazu weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht an.

Weitere Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte durch Gestaltung auf Bundesebene werden dabei nicht verfolgt.

Wir wollen das Bauplanungsrecht und die immissionsschutzrechtlichen Vorschriften besser aufeinander abstimmen, um die Kommunen in die Lage zu versetzen, mit Nutzungskonflikten vor Ort umzugehen und eine bessere Nutzungsmischung zu ermöglichen.

Das beschleunigte Bebauungsplanverfahren für den Wohnungsbau werden wir evaluieren und gegebenenfalls weiterentwickeln. Ferner gehört dazu ein vielseitiger Mix qualitativ hochwertiger Ausgleichsmaßnahmen, damit Genehmigungsbehörden flexible Instrumente erhalten, auch bei der Schaffung von Wohnraum die Flächeninanspruchnahme gering zu halten.

Der soziale Wohnungsbau muss mindestens auf heutigem Niveau und langfristig verstetigt werden. Dafür ist es erforderlich, dass der Bund auch in Zukunft gemeinsam mit den Ländern Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung übernehmen kann. Falls erforderlich wird dazu eine Grundgesetzänderung vorgenommen. Ungeachtet dessen werden wir in den Jahren 2020/2021 mindestens zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zweckgebunden bereitstellen.

Wir schaffen insbesondere für den freifinanzierten Wohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment steuerliche Anreize. Dazu werden wir eine bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung einführen. Sie beträgt zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre fünf Prozent pro Jahr.

Wir werden die Eigentumsbildung für Familien finanziell unterstützen. Dafür führen wir für den Ersterwerb von Neubau oder Bestand ein Baukindergeld als Zuschuss aus dem Bundeshaushalt in Höhe von 1200 Euro je Kind und pro Jahr ein, das über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt wird. Das Baukindergeld wird flächendeckend bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr und zusätzlich 15.000 Euro pro Kind gewährt.

Wir wollen ein Bürgschaftsprogramm der KfW einführen, mit dem ein Anteil des Kaufpreises bzw. der Baukosten selbstgenutzten Wohneigentums  abgesichert wird. Dadurch kann das beim Erwerb notwendige Eigenkapital gesenkt werden. Die Bürgschaft soll für 20 Jahre gelten.

Wir prüfen einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien ohne Rückwirkung beim Länderfinanzausgleich.

Nach Abschluss der Prüfarbeiten durch Bund und Länder werden wir eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden. Die gewonnenen Mehreinnahmen können von den Ländern zur Senkung der Steuersätze verwendet werden.

Die Wohnungsbauprämie behalten wir als Anreizinstrument insbesondere für junge Menschen, frühzeitig mit der Ansparphase zu beginnen, bei. Wir wollen sie attraktiver gestalten. Dazu wollen wir die Einkommensgrenzen an die allgemeine Einkommens- und Preisentwicklung anpassen und den Prämiensatz erhöhen.

Der Bund nimmt für seine Beschäftigten insbesondere in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Wohnungsfürsorge verstärkt wahr.

Ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen benötigen barrierefreie und barrierearme Wohnungen und ein Wohnumfeld, in dem sie möglichst lange selbstbestimmt leben können. Deshalb wollen wir das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ verstetigen. Zugleich wollen wir die Wiedereinführung der Kreditvariante des KfW-Programms „Altersgerecht Umbauen“ mit Bundesmitteln ebenso prüfen wie eine finanzielle Unterstützung des KfW-Programms „Barrierearme Stadt“.

Das erfolgreiche KfW-Förderprogramm „Prävention durch Einbruchsicherung“ wollen wir ebenfalls verstetigen. Von der Förderung sollen Eigentümer, Mieter und private Kleinvermieter auch von Mehrfamilienhäusern, profitieren. Zudem wollen wir die Förderung von Maßnahmen zur Kriminalprävention auf den Neubau ausweiten.

Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.

Wir wollen das Engagement von Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Wohnungsunternehmen, nicht gewinnorientierten Initiativen und Stiftungen für den Neubau und eine sozialverträgliche Sanierung im Sinne einer Gemeinwohlorientierung unterstützen. Wir wollen dazu gezielt langfristige Finanzierungen und Bürgschaften über 20 Jahre durch die KfW zur Verfügung stellen. Mit Beratung, weiteren innovativen Finanzierungsmodellen und einem Austausch guter Beispiele wollen wir auch Neugründungen in diesem Feld unterstützen.

Wir wollen eine Anpassung des Wohngeldes an die jeweiligen allgemeinen und individuellen Lebensbedingungen vornehmen. Die Veränderung der maßgeblichen Kriterien wollen wir regelmäßig prüfen.

Die Einführung einer Klimakomponente beim Wohngeld erfolgt nach Vorlage eines mit den Ländern inhaltlich und finanziell abgestimmten Modells.

2. Mieten

Wir werden durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern. Unser Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu gewährleisten. Wir wollen erreichen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.

Die Ausgestaltung der neuen Vorgaben für qualifizierte Mietspiegel erfolgt so, dass die für die Erstellung und Fortschreibung anfallenden Kosten für die Gemeinden möglichst gering bleiben.

Dazu werden wir den Bindungszeitraum für einen qualifizierten Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängern. Dadurch wird zugleich der Mietenanstieg gedämpft.

Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums wird geprüft.

Der einfache Mietspiegel soll insbesondere in kleineren Städten und Gemeinden als Instrument der Orientierung und des Rechtsfriedens stärker zu Anwendung kommen.

Wir wollen mit einer gesetzlichen Auskunftspflicht des Vermieters bezüglich der Vormiete – wenn sich der Vermieter bei der Begründung des Mietverhältnisses auf diese beruft – mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse erreichen.

Die Mietpreisbremse wird frühzeitig bis Ende 2018 auf Geeignetheit und Wirksamkeit bewertet. Dabei werden die praktische Bedeutung und die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung berücksichtigt.

Wir werden die Anforderungen an eine qualifizierte Rüge des Mieters bezüglich der Miethöhe erleichtern. Künftig soll eine einfache Rüge der Miethöhe ausreichen.

Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt. Diese Regelung wird auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft.

Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Für kleinere Modernisierungen werden wir ein optionales, vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren einführen, bei dem die formellen Anforderungen an die Ankündigung abgesenkt werden und ein maximaler Betrag von 10.000 Euro unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 Prozent umgelegt werden kann.

Wir werden die neuen mietrechtlichen Regelungen innerhalb des Gesetzespaketes zur Wohnraumoffensive auf den Weg bringen.

3. Stadtentwicklung und Baukultur

Wir sorgen dafür, dass zwischen Städten und ländlichen Regionen keine Kluft entsteht, dass die Menschen in diesem Land unabhängig von ihrem Wohnort gleichwertige Entwicklungschancen haben.

Unser Ziel ist, die ländlichen Räume weiter zu stärken und Regionen und Städte zukunftsfest zu machen. Dazu gehören Investitionen in eine moderne Infrastruktur z. B. in den Bereichen Mobilität, Energie und Digitalisierung, in ein qualitativ hochwertiges Wohnumfeld und Sicherheit in öffentlichen Räumen.

Die Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern und Unternehmen an den Prozessen der Stadtentwicklung wollen wir stärken und eine bessere Beteiligung von Privaten an der Städtebauförderung erreichen.

Dazu unterstützen wir seit Jahrzehnten die Kommunen mit der Städtebauförderung. Mit Blick auf die sich örtlich und inhaltlich stetig verändernden Aufgaben der Stadtentwicklung ist diese Förderung auch zukünftig unverzichtbar. Wir wollen die Städtebauförderung daher als ein eigenständiges, eng an lokalen Problemlagen orientiertes Förderinstrument neben den Gemeinschaftsaufgaben beibehalten. Wir wollen die Städtebauförderung inklusive des Investitionspaktes „Soziale Integration im Quartier“ mindestens auf dem derzeitigen Niveau fortführen. Wir werden die Programme flexibilisieren, entbürokratisieren und weiterentwickeln.

Wir werden mit den Ländern die der Städtebauförderung zu Grunde liegende Grundvereinbarung neu verhandeln und wollen dabei den Verfügungsrahmen für gewährte Mittel der Städtebauförderung verlängern.

Zur Vorbereitung einer Weiterentwicklung der Städtebauförderung wollen wir Modellprojekte gemeinsam mit einzelnen, unterschiedlich großen Kommunen realisieren, die beispielhaft Modernisierungs- und Anpassungsstrategien für den klimagerechten Umbau, Infrastruktur für neue Mobilitätsformen, für Nachverdichtung und Nebeneinander von Sport, Wohnen, Freizeit und Gewerbe und den sozialen Zusammenhalt entwickeln.

Vor allem zur Unterstützung von Wohnungsbau prüfen wir die Sanierung und Herrichtung von Industriebrachen als eigenen Förderschwerpunkt. Unabhängig davon werden wir zur Förderung der Revitalisierung von Industrie- und Konversionsbrachflächen das Bundesimmissionsschutzgesetz und damit in Verbindung stehende Technische Anleitungen auf Anpassungsbedarfe in Bezug auf bestehende Hindernisse bei der Brachflächenaktivierung überprüfen und bis 2021 bestehende Hemmnisse beseitigen.

Das Programm „Nationale Projekte des Städtebaus“ wollen wir fortführen.

Wir werden die ressortübergreifende Zusammenarbeit ausbauen. Gemeinsam mit Ländern und Kommunen wollen wir ehrenamtliches Engagement und gemeinwohlorientierte Initiativen stärken. Dafür wollen wir bestehende Rechtsgrundlagen sowie Finanzierungs- und Beratungsinstrumente überprüfen und wo nötig verbessern.

Die Nationale Stadtentwicklungspolitik wollen wir als Förderinstrument für innovative, modellhafte Lösungen in der Stadtentwicklung stärken. Wir wollen Projektförderungen auf dem Feld der nachhaltigen Stadtentwicklung auch im Rahmen der Internationalen Klimaschutzinitiative (IKI) erheblich ausweiten. Wir wollen das World Urban Forum 2022 in Deutschland ausrichten.

Wir wollen Städte, Kreise und Gemeinden bei der digitalen Modernisierung und Entwicklung zu Smart Cities aktiv begleiten. Dazu werden wir die Dialogplattform „Smart Cities“ fortsetzen und zukunftsfähige Modellprojekte in Deutschland fördern.

Die Bundesstiftung Baukultur wollen wir als wichtige Institution zur Förderung der Baukultur ausbauen. Mit der Wiedererrichtung der Schinkel‘schen Bauakademie werden wir ein nationales und internationales Schaufenster für Architektur, Baukunst, Handwerk und Stadtentwicklung schaffen. Das zum Erhalt der „Weißen Stadt“ Tel Aviv als deutsch-israelische Kooperation in Tel Aviv eingerichtete Architektur- und Denkmalschutzzentrum unterstützen wir weiter finanziell und organisatorisch.

Die Arbeit der unabhängigen Historikerkommission zur Erforschung der NSVergangenheit der für Stadtentwicklung, Wohnungswesen und Bauen zuständigen Institutionen werden wir unterstützen und wollen die für das Projekt notwendigen Mittel bereitstellen.

4. Innovation und Wirtschaftlichkeit beim Bauen

Der Bausektor ist einer der größten Arbeitgeber in Deutschland und auch im internationalen Vergleich leistungs- und innovationsstark. Wir wollen die internationale Wettbewerbsfähigkeit des Baubereiches stärken, die Qualifizierung und Ausbildung von Fachkräften verbessern, der Bauwirtschaft Planungssicherheit für Kapazitäts- und Beschäftigungsaufbau geben, sie unterstützen bei der Suche nach innovativen Lösungen und die Bauverwaltungen leistungsfähiger machen. Das Potenzial für wettbewerbsfähige und wirtschaftliche Lösungen insbesondere beim klimagerechten, ressourcenschonenden und bezahlbaren Bauen wollen wir erschließen.

Wir wollen für die Erreichung der Klimaziele und zur Beschleunigung der Energiewende im Wärmesektor die Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich weiter voranbringen. Dabei gelten für uns weiterhin die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit, der Technologieoffenheit, der Vereinfachung sowie der Freiwilligkeit. Die anzustrebenden CO2-Einsparungen können auch auf Quartiersebene bilanziert werden.

Wir werden das Ordnungsrecht entbürokratisieren und vereinfachen und die Vorschriften der EnEV, des EnergieeinsparG und des EEWärmeG in einem modernen Gebäudeenergiegesetz zusammenführen und damit die Anforderungen des EURechts zum 1. Januar 2019 für öffentliche Gebäude und zum 1. Januar 2021 für alle Gebäude umsetzen. Dabei gelten die aktuellen energetischen Anforderungen für Bestand und Neubau fort. Wir wollen dadurch insbesondere den weiteren Kostenauftrieb für die Mietpreise vermeiden. Zusätzlich werden wir den Quartiersansatz einführen. Mögliche Vorteile einer Umstellung künftiger gesetzlicher Anforderungen auf die CO2-Emissionen werden wir prüfen. Die mögliche Umstellung soll spätestens bis zum 1. Januar 2023 eingeführt werden.

Die Förderung der energetischen Gebäudesanierung wollen wir fortführen und die bestehenden Programme überarbeiten und besser aufeinander abstimmen. Dabei wollen wir erreichen, dass jeder eingesetzte öffentliche Euro dazu beiträgt, möglichst viel CO2 einzusparen.

Wir wollen das CO2-Gebäudesanierungsprogramm fortsetzen. Der Austausch von alten, ineffizienten Heizungsanlagen gegen moderne, hocheffiziente Heizungen (auch Brennwertkessel) wird weiterhin zur Erreichung unserer Klimaziele gefördert.

Wir wollen die energetische Gebäudesanierung steuerlich fördern. Dabei werden wir für die Antragsteller ein Wahlrecht zwischen einer Zuschussförderung und einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens vorsehen.

Die Vorbildfunktion der öffentlichen Hand im Gebäudebereich nehmen wir ernst. Wir wollen einen Gebäudeeffizienzerlass sowie einen energetischen Sanierungsfahrplan Bundesliegenschaften beschließen und im Rahmen der Finanzplanung konsequent umsetzen. Dabei sind die Klimaschutzziele unter Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots und der Kosteneffizienz zu erreichen.

Die Energieberatung wollen wir ausbauen und adressatengerechter gestalten.

Die Innovationen bei der Gebäudetechnik werden immer schneller. Die Technologie von morgen muss auch künftig ihre Chance im Wettbewerb haben. Deshalb wollen wir bei der Erarbeitung der Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich technologische Innovationen besonders fördern.

Die öffentlichen Bauleistungen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Sie fördern insbesondere den Mittelstand. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) als faire, wettbewerbsneutrale und von allen Bauverbänden getragene Verfahrensregelung garantiert gute Bauleistungen. Sie ist zu sichern und anwenderorientiert weiterzuentwickeln.

Die Arbeit der im Rahmen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen“ eingesetzten Baukostensenkungskommission wird fortgesetzt. An den zur Umsetzung ihrer Empfehlungen eingeleiteten Maßnahmen für die Begrenzung der Baukosten wird weitergearbeitet. Wir werden Maßnahmen vermeiden, die die Schaffung von Wohnraum verteuern. Normen müssen auf ihren Nutzen überprüft und auf ihren erforderlichen Umfang reduziert werden. Durch Abschaffung überflüssiger Vorschriften auf allen Ebenen wollen wir Kostensenkungspotenziale erschließen. Wir setzen uns dafür ein, dass für jede neue Normung im Bereich des Bauens eine Folgeabschätzung für die Kosten des Bauens und Wohnens vorgenommen wird, die zur Entscheidungsgrundlage über die Einführung einer Normung gemacht und öffentlich zugänglich (Internetportal) dokumentiert wird. Wir streben eine stärkere Harmonisierung des Bauordnungsrechts im Einklang mit den Ländern an, insbesondere beim Brandschutz. Das serielle und modulare Bauen soll im Rahmen des Forschungsprogramms „Zukunft Bau“ weiterentwickelt und in Modellprojekten erprobt werden. Wir wollen die Länder dabei unterstützen, referenzielle Baugenehmigungen einzuführen.

Wir wollen eine gemeinsame Initiative mit der Bauwirtschaft und weiteren betroffenen Partnern anschieben, um ein Maßnahmenbündel gegen Arbeitskräftemangel zu entwickeln.

Das Reformprogramm für den Bundesbau ist zügig umzusetzen. Innerhalb der Bundesregierung ist das Bauministerium zuständig für den Bundesbau und die für den Bund tätigen Bauverwaltungen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) soll gestärkt und mit dem für die Qualitätssicherung des Bundesbaus notwendigen Personal ausgestattet werden.

Der zunehmenden Gefährdung von In- und Auslandsliegenschaften des Bundes wollen wir mit einem verbesserten baulichen Schutz insbesondere bei deutschen Vertretungen in Ländern mit hohem Gefährdungspotential begegnen.

Wir wollen die Digitalisierung des Planens und Bauens in der gesamten Wertschöpfungskette Bau vorantreiben und dabei die Interessen des Mittelstands und kleinerer Planungsbüros berücksichtigen. Dazu gehört die Weiterentwicklung des Building Information Modelling (BIM) für alle Planungs- und Baudisziplinen. Bei Baumaßnahmen des Bundes wollen wir BIM verstärkt zum Einsatz bringen.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein unverzichtbares Instrument zur Sicherung von Bauqualität und Baukultur und Voraussetzung eines fairen Leistungswettbewerbs. Wir werden uns für den Erhalt in Deutschland auf europäischer Ebene einsetzen. Wir wollen die hohe Qualität der Ausbildung von Architekten und Ingenieuren auch künftig sicherstellen.

Die Forschungsinitiative Zukunft Bau wollen wir fortsetzen und mit Blick auf die Themen Klimaschutz und CO2-neutrale Gebäudekonzepte, studentisches Wohnen, bezahlbares Bauen, Digitalisierung und Holzbau entsprechend weiterentwickeln. Beim Bauen mit Holz sehen wir weiteres Entwicklungspotenzial und wollen prüfen, mit welchen Maßnahmen bestehende Hürden und Hemmnisse abgebaut werden können.

Quelle: haufe.de