Die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist oft eine sehr emotionale, komplexe und zeitraubende Angelegenheit von erheblicher finanzieller Tragweite. In vielen Fällen fehlt den Eigentümern allerdings das Wissen und die Zeit, um den geplanten Verkauf sachgemäß in die Wege zu leiten – Sei es, weil sie den Aufwand nicht abschätzen können oder sich unverhofft in einer Situation wiederfinden, in der sie schnell verkaufen müssen. Unter solchen Umständen kommt es immer wieder zu typischen Fehlern, die zu unerwünschten Verzögerungen führen, den Verkaufspreis erheblich schmälern oder einen erfolgreichen Abschluss verhindern. In diesem Zusammenhang stellen die Experten vom Maklerunternehmen Homeday die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf vor und erklären, wie sich die häufigsten Fehler vermeiden lassen.

1. Der Aufwand eines Immobilienverkaufs wird massiv unterschätzt.

Für viele Eigentümer beginnt bereits das Abenteuer Immobilienverkauf ohne eine genaue Vorstellung davon, was sie konkret erwartet. „Vor allem Privatleute mit wenig Verkaufserfahrung neigen dazu, völlig unvorbereitet ans Werk zu gehen und den finanziellen und zeitlichen Aufwand massiv zu unterschätzen”, macht Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker deutlich.
„Zudem fehlt es häufig an einem tieferen Verständnis für die organisatorischen Abläufe und notwendigen Arbeitsschritte, die beispielsweise ein professionelles Maklerunternehmen leistet: angefangen bei der fachgerechten Wertermittlung über die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie bis hin zur Organisation und Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen”, so Wicker.

2. Wichtige Unterlagen zum Verkaufsobjekt fehlen.

Fehlende Unterlagen erzeugen Misstrauen und verprellen potenzielle Käufer. Hinzu kommt, dass Banken für die Immobilienfinanzierung immer umfassendere Dokumentationen verlangen. Sind wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Energieausweis oder der Grundbuchauszug nicht rechtzeitig zur Hand, entstehen unnötige Verzögerungen und Interessenten könnten abspringen. Vor einem geplanten Verkauf ist es daher sinnvoll, die vorhandenen Unterlagen mit einem Immobilienexperten durchzugehen und bei der Beschaffung fehlender Dokumente auf fachkundige Hilfe zu setzen.

3. Der Verkaufspreis liegt deutlich über oder unter dem aktuellen Verkehrswert.

Für den erfolgreichen Immobilienverkauf ist ein realistischer Verkaufspreis von entscheidender Bedeutung. „Überzogene Preisvorstellungen sind der häufigste Grund, an dem ein Verkauf scheitert”, hebt Wicker hervor. „Interessierte Käufer werden abgeschreckt und die Immobilie entwickelt sich zum Ladenhüter. Auf der anderen Seite verschenken Eigentümer durch zu niedrige Angebote unnötig Geld.”
Umso wichtiger ist es, den individuellen Marktwert ( Verkehrswert) der Immobilie zu kennen. Dieser kann sich allerdings sehr stark vom ursprünglichen Kaufpreis unterscheiden. Einen konkreten Anhaltspunkt liefert die Wertermittlung durch einen Sachverständigen. Immobilienmakler bieten hier oftmals einen kostenlosen Bewertungsservice an.

4. Unvorteilhafte Bilder und Exposés rücken die Immobilie in ein schlechtes Licht.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Insbesondere der erste Eindruck weckt das Interesse und setzt sich bei den Käufern fest. In diesem Zusammenhang sind unprofessionelle Handybilder in den Verkaufsanzeigen ein absolutes K.-o.-Kriterium. Verbunden mit einem unattraktiven Exposé und einer lieblosen Anzeigengestaltung kommt der Verkaufsprozess häufig bereits an diesem Punkt zum Stillstand.

Damit sich möglichst viele Kaufinteressenten angesprochen fühlen, muss gerade die Präsentation der Immobilie „das gewisse Etwas” bieten. Angesichts der hohen Verkaufswerte ist das Zusammenspiel von fachkundigen Immobilienberatern und professionellen Fotografen eine lohnende Investition, um das Verkaufsobjekt für die richtige Zielgruppe ins rechte Licht zu rücken.

5. Die Immobilie zeigt sich bei der Besichtigung nicht von ihrer schönsten Seite.

Der erste Eindruck zählt auch beim Besichtigungstermin. Meist sorgen bereits kleine Handgriffe und kosmetische Änderungen für die gewünschte Wirkung. Ein ungemähter Rasen und dreckiges Geschirr in der Spüle sind zum Beispiel leicht zu vermeiden. Bevorstehende Besichtigungstermine bieten zudem die passende Gelegenheit für notwendige Schönheitsreparaturen. Wie zahlreiche Erfahrungsberichte zeigen, lassen sich mit einer gut präsentierten Immobilie bis zu 15 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen.

6. Mangelnde Verhandlungsbereitschaft lässt den Verkauf platzen.

Nach der erfolgreichen Besichtigung wartet mit den Preisverhandlungen bereits die nächste Herausforderung. Viele Eigentümer zeigen sich an dieser Stelle allerdings wenig verhandlungsbereit und beharren auf dem ursprünglichen Angebotspreis. Oft fehlt auch eine passende Preisstrategie, um auf die Vorstellungen des Käufers reagieren zu können. Kommen mangelnde Erfahrung und ein schlechtes Gespür für Verhandlungen hinzu, steht der Verkauf schnell auf der Kippe.

Tipp: Ein erfahrenen Makler als objektiver Vermittler, der mit Verhandlungen in entsprechenden finanziellen Größenordnungen vertraut ist, erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Ausgang der Verkaufsverhandlungen erheblich.

7. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers wird nicht überprüft.

„Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist eine Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten Pflicht, um teure Rückabwicklungen zu vermeiden”, betont Wicker. „Viele Verkäufer scheuen sich davor, die Zahlungsfähigkeit ihrer Käufer zu überprüfen. Dabei reicht in der Regel bereits eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung, dass der künftige Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt.” Wichtig: Solange keine Bankzusage vorliegt, sollten die Verkaufsaktivitäten mit weiteren Interessenten unbedingt fortgesetzt werden.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Neue Studie Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

In vielen ostdeutschen Großstädten entwickeln sich die Immobilienmärkte dynamisch. Insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam verzeichnen spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl ist in Ostdeutschland ein Aufwärtstrend zu beobachten, der Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet. Herausragend entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin. Für das Gesamtjahr 2018 wird erwartet, dass das Mietniveau im Durchschnitt der ostdeutschen Großstädte weiter ansteigt. Das sind zentrale Ergebnisse der neuen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.

Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“

Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort

Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.

Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.

Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts

In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.

Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.

An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.

Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an

Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.

Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.

Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.

Quelle: DEAL-magazin.com

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Mehr Gastro, Online-Showrooms und eine insgesamt hohe Dynamik beobachtet André Heinrich von BNP Paribas.

Nachdem der Dresdner Einzelhandelsmarkt einige Jahre benötigt hat, um sich von den enormen Verkaufsflächenzuwächsen durch Centerumbauten und auch Neubauten (z. B. Centrum-Galerie, Altmarktgalerie, Elbeparks) zwischen 2010 und 2014 zu erholen, stellt sich nun die Frage: Wie geht es weiter mit dem Einzelhandel?

Dresden ist bei Retailern beliebt

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Landeshauptstadt könnten derzeit kaum besser sein. Der Wirtschaft geht es gut, die Arbeitslosigkeit sinkt, die Kaufkraft steigt, und Dresden ist bei Touristen, Einzelhändlern und Investoren so beliebt wie nie. Den immensen Flächenzuwachs hat der Dresdner Retailmarkt in den vergangenen sechs Jahren offensichtlich gut absorbiert, und alle jetzt vorhandenen Shoppingcenter haben sich in ihrer jeweiligen Marktnische positioniert.

Prager Straße beliebteste Einkaufsmeile

Dass in der sächsischen Landeshauptstadt gerne geshoppt wird, zeigt auch ein Blick auf das Passantenaufkommen: BNP Paribas Real Estate analysiert einmal im Jahr die Einkaufsströme für 95 deutsche Einkaufsmeilen, darunter auch Dresden. Das Ergebnis dieses Rankings: Mit gut 7.400 gezählten Passanten pro Stunde (2017) ist die Prager Straße sowohl die beliebteste Einkaufsstraße Dresdens, als auch von gesamt Mitteldeutschland. Beachtlich ist vor allem, dass diese Lage im bundesweiten Vergleich vor wenigen Jahren noch im oberen Mittel rangierte und aktuell mit Platz 12 mehr und mehr die Top 10 ansteuert.

Hier kauft Dresden ein

Doch welche Konzepte und Label haben sich zuletzt in Dresden angesiedelt? In welchen Lagen haben in jüngster Vergangenheit neue Shops – auch von internationalen Brands – eröffnet? Die Antworten auf diese Fragen gibt ein genauerer Blick auf die Retail-Lagen Dresdens: Der Haupteinkaufsbereich befindet sich zwischen Hauptbahnhof und Altmarkt und ist zweigeteilt. Der erste, unangefochten starke Bereich ist der Teilbereich Prager Straße zwischen der „Centrum Galerie“ und Karstadt. Hier haben sich zuletzt vor allem internationale Shop-Konzepte Flächen gesichert, unter anderem Primark, Bershka und Zara. Insgesamt ist die Fluktuation in dieser Lage sehr gering, was für die Kontinuität und Attraktivität der Lage spricht.

Der zweite Bereich erstreckt sich vom Hauptbahnhof bis vor die „Centrum Galerie“ sowie rund um die Seestraße/ Altmarkt, wo sich verstärkt gastronomische Konzepte und Einrichtungshäuser angesiedelt haben: Wilma Wunder, Burgerlich oder Hans im Glück bereichern nun die Gastro-Szene, dazu ergänzen Konzepte mit Waren des täglichen Bedarfs, etwa Rewe im „Prager Carrée“, das Angebot, und in der Seestraße hat das Möbelhaus Bo-Concept eröffnet.

Shoppen = Erlebnis

Gerade die vermehrte Anmietung gastronomischer Konzepte spiegelt den aktuellen Trend wider, dass Kunden das Einkaufserlebnis immer wichtiger wird und sie in ihren Einkaufsbummel gerne einen Café- oder Restaurantbesuch integrieren. Sie zeigt auf der anderen Seite aber auch, dass die Branchen Gastronomie und Einrichtungshäuser die Chance bekommen haben, in genau diese Lagen zu gehen, da hier die Mieten für Ladenflächen leicht zurückgegangen sind beziehungsweise die Eigentümer bereit sind, gegebenenfalls höhere Incentives zu gewähren.

Anforderungen an Einzelhandel haben sich geändert

Der Grund: Die Anforderungen an den klassischen Einzelhandel haben sich geändert. Die Flächenkonzepte müssen heute anderen Funktionalitäten gerecht werden, sodass z. B. Mehrgeschossigkeit oder ausgefallene Grundrisse nicht mehr so leicht neue Mieter finden wie noch vor 10 Jahren. Nicht zu unterschätzen sind auch die historisch bedingten baulichen Gegebenheiten und Beschränkungen der Flächen selbst, wie ein ungünstiges Verhältnis der Verkaufsfläche zur Gesamtfläche – dies kann nur mit vergleichsweise hohen Kosten geändert werden. Die Folge wären steigende Mieten, die Einzelhändler derzeit nicht bereit wären, zu zahlen.

Mit dieser Entwicklung einhergehend ist festzustellen, dass auch immer mehr Internethändler verstärkt stationäre Läden in Innenstädten anmieten. Verantwortlich für diesen Trend sind unter anderem die steigenden Retourquoten und die damit verbundenen Kosten sowie der Wunsch, Waren abzuverkaufen oder auch das Einrichten von Showrooms, in denen sich die Kunden die Waren vor der Bestellung vor Ort anschauen können. Beispiele für diesen positiven Trend sind in Dresden bereits zu beobachten: Unter anderem eröffnete der Leipziger Internethändler Taschenkaufhaus auf etwa 700 Quadratmetern eine Filiale in der Prager Straße 4 und Best Secret mietete rund 2.600 Quadratmeter in der ehemaligen Sportarena in der Seestraße. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang auch der Mietvertragsabschluss in Leipzig von Zalando, wo der Online-Versandhändler knapp 1.900 Quadratmeter im Erdgeschoss im „Petershof“ bezog.

Fazit

Der Dresdner Einzelhandelsmarkt entwickelt sich dynamisch und ein Umbruch ist zu spüren. Die Attraktivität Dresdens wird neben einer wachsenden Bevölkerungszahl auch durch ein hohes Tourismusaufkommen unterstrichen. Im Fokus der Besucher steht die malerische Altstadt mit historischen Gebäuden und einer Shoppingmeile, die keine Wünsche offenlässt und auch viele internationale Label anzieht. Die vermehrten Gastronomiekonzepte haben die Aufenthaltsqualität weiter erhöht.

Quelle: www.heuer-dialog.de

Es bleibt nie nur beim Kaufpreis: Häuslebauer unterschätzen Details

Befindet sich die Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach, sind damit keineswegs alle kurzfristigen Ausgaben abgedeckt. Denn abgesehen von den klassischen Nebenkosten – die häufig rund 15 Prozent der gesamten Summe ausmachen – dürfen zukünftige Eigenheimbesitzer nicht die im direkten Vergleich unbedeutenden Beträge vernachlässigen. Das komplette Spektrum aller benötigten Dienstleistungen oder neuer Haushaltsgeräte realisieren die Kreditnehmer erst nach einigen Tagen bis Wochen in den eigenen vier Wänden.

„Es fängt beim passenden Umzugsunternehmen an, geht bei der Möblierung weiter und endet beim plötzlich benötigten Rasenmäher. Summa Summarum entsteht unter Umständen ein so hoher Betrag, mit dem niemand vorher gerechnet hat“, weiß Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Sei es eine Wohnung oder ein Haus: Abhängig von dem Objekt gelten etwas andere Parameter.

Raus aus der Mietwohnung: Leere als Gefahr

Ist der Traum von dem eigenen Haus in Erfüllung gegangen, müssen Immobilienbesitzer besonders am Anfang des neuen Lebensabschnitts aufpassen. Denn vor allem bei einem Haus kommen auf sie Kosten zu, die vorher vielleicht nie eine Rolle gespielt haben. Sei es der Erschließungsbeitrag für das Grundstück, Deko zur Erzeugung der Wohlfühlatmosphäre oder schlicht die Möblierung des deutlich vergrößerten Wohnraums. „Es sind auf den ersten Blick profane Dinge wie beispielsweise längere Kabel, ein weiteres Regal oder Equipment für die Gartenpflege. Berechnen Kreditnehmer von Beginn an die Finanzierung sehr knapp, entsteht die Gefahr, dass diese ins Wanken gerät“, ergänzt Scharfenorth.

Trotz Verzicht auf Miete: Eigentumswohnung erfordert weiter Ausgaben

Sei es ein Haus oder eine Wohnung: Fallen den Eigentümern Mängel wie Schimmel hinter der Tapete, lecke Rohre oder einfach verlorener Schlüssel für die Toilettentür zu spät auf, drohen unerwartete Reparaturkosten und zeitaufwendige Suche nach dem passenden Ersatz. Auch die beim Umzug massiv beschädigte Möbelstücke oder Elektrogeräte erfordern meist schnell Alternativen. „Damit der Kredit und der sehnlichst erwartete Einzug in die Traumimmobilie nicht zu einem Fiasko werden, dürfen Eigentümer im Finanzierungsplan nicht nur die klassischen Nebenkosten – wie Notargebühren oder Steuern – berücksichtigen“, weiß Scharfenorth. Gehört die Wohnung zu einer Gemeinschaft sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer informieren, ob in naher Zukunft nicht eine größere Modernisierungsmaßnahme ansteht und so die monatliche Belastung gravierend erhöht. Verfügt die neue Wohnung über keinen Keller, muss der vorhandene Stauraum noch genauer geplant werden. Auch ausreichend Sonnenschutz trägt einen Teil zum Komfort bei und spielt vor allem in den wärmeren Monaten eine wichtige Rolle.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Minimale Anstiege bei Neben- und Vollkosten von Umschlagimmobilien

Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien sind für Umschlagimmobilien (Cross Dock) und reinen Lagerimmobilien nur leicht gestiegen. Nahezu unverändert ist auch der deutliche Mehrkostenaufwand von Nutzern einer Umschlagimmobilie.

Im aktuellen Logistik-Oscar* 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 6,0 Mio. m² analysiert. Regionale Schwerpunkte waren nicht auszumachen. Rund 57 % sind klassische Lagerobjekte, 43% Umschlagimmobilien, die sich in der Regel durch eine höhere Anzahl von Ladetoren/m² Hallenfläche und durch eine geringere Gebäudetiefe auszeichnen. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 167 vermietete Objekte mit insgesamt 4,15 Mio. m². Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. „22 dieser Objekte, in der Regel mit einem jüngeren Fertigstellungsdatum, also nicht älter als zehn Jahre, haben ein Nachhaltigkeitszertifikat. Die Gesamtnebenkosten dieser Gebäude sind immerhin 13 % niedriger als in den nicht zertifizierten Gebäuden“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.

Die Kostendaten für die 109 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,85 Mio. m² sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.

Die Nebenkostenanalyse kommt für reine Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro/m²/Monat, bei Umschlagimmobilien sind es für Mieter 1,78 Euro/m²/Monat, ein Mehraufwand von 45 %. Damit sind bei beiden Hallentypen die Kosten gegenüber der Vorgängeranalyse aus dem Jahr 2016 mit Abrechnungszeitraum 2014 jeweils nur minimal gestiegen, der deutlich prozentuale Unterschied zwischen beiden aber auf nahezu demselben Niveau.
Für Kosten von Strom und Heizung müssen die Nutzer am meisten zahlen. Bei Umschlagimmobilien fallen 0,73 Euro/m²/Monat für beide Einzelposten an, entsprechend einem Anteil von 41 %, bei Lagerimmobilien sind es pro Quadratmeter monatlich etwas mehr als ein Drittel (0,43 Euro). „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Ladetore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, sagt Frank Weber. Darüber hinaus werde der Stromverbrauch stark durch die Betriebszeiten beeinflusst. Die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten.

Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei den meisten der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 %, die sieben Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin mit 810 %, in Düsseldorf mit 440 % am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 %), Köln (515 %), Stuttgart (520 %), München (535 %) und Hamburg (540 %).

Die Unterschiede bei Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege sind vereinbarungsbedingt, fallen aufgrund deutlich geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien deutlich niedriger aus. Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 m² sind mit 1,19 Euro/m²/Monat 13% weniger zu zahlen als bei Größen unter 10.000 m². Für Umschlagimmobilien schlägt diese Kostenkategorie mit 1,62 Euro/m²/Monat deutlich niedriger in der Abrechnung zu Buche.

Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber ergänzt: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,74 Euro/m²/Monat um drei Viertel deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,56 Euro/m²/Monat).“ Dies gelte insbesondere bei den Stromkosten mit 0,94 Euro/m²/Monat gegenüber 0,41 Euro und der Heizung mit 0,35 Euro gegenüber 0,22 Euro. Auch bei der Wartung der technischen Anlagen wie Wärmeversorgung und Sicherheitstechnik zeigt sich mit einem Plus von 75 % ein merklich höherer Unterschied, der sich aber in absoluten Zahlen mit 0,28 Euro/m²/Monat gegenüber 0,16 bei beiden Hallentypen in der Gesamtabrechnung mit niedrigeren Kosten niederschlägt.

* In Kooperation von JLL und Neumann & Partner, CREIS Real Estate Solution. Die Die untersuchten Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2016. Der Anteil der Gebäude, die bereits im letzten Oscar bewertet wurden, liegt bei 65%.

Quelle: DEAL-Magazine.com

Grundstücksgemeinschaft kann an Mitglied vermieten

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.

Hintergrund: Erwerber erkennt Mietvertrag nicht an

Eine aus mehreren Mitgliedern bestehende Grundstücksgemeinschaft schloss mit einer an ihr zu 1/6 beteiligten Miteigentümerin und deren nicht an der Gemeinschaft beteiligtem Ehemann im Jahr 2009 einen als „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ überschriebenen Vertrag. Demnach mieten die Miteigentümerin und ihr Ehemann von der Grundstücksgemeinschaft auf unbestimmte Zeit eine in dem Mehrfamilienhaus gelegene Sechs-Zimmer-Wohnung mit 215 Quadratmetern für eine monatliche Miete von 900 Euro inklusive Betriebskosten und zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen.

2014 erbte die Miteigentümerin einen weiteren Miteigentumsanteil von 1/3, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile an dem Grundstück hielt.

Nach dem Tod eines weiteren Miteigentümers erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dessen Anteil von 1/3. Die Gesellschaft versuchte sodann erfolglos, auch die anderen Miteigentumsanteile zu erwerben.

In einem Schreiben aus dem April 2016 vertrat die Gesellschaft die Meinung, der 2009 geschlossene Mietvertrag sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam und kündigte einen Antrag auf Teilungsversteigerung an. Im Mai 2016 erklärte die Gesellschaft zudem die Kündigung des Mietvertrages.

Die Miteigentümerin und ihr Ehemann meinen hingegen, der Mietvertrag sei nach wie vor wirksam. Sie begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils von 1/3 durch die Gesellschaft noch durch deren Kündigungserklärung beendet worden ist.

Entscheidung: Mietvertrag bestand und besteht

Die Feststellungsklage hat Erfolg. Es besteht ein Mietvertrag, der nach wie vor gültig ist.

Zwischen der Miteigentümerin und ihrem Ehemann auf Mieterseite und der Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite ist 2009 ein Mietvertrag über die Wohnung zustande gekommen. Es schadet nicht, dass die Miteigentümerin auf beiden Seiten an dem Vertrag beteiligt ist. Die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft können Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft vermieten, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags – schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion – entgegenstünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind.

Ein Schuldverhältnis kann (nur dann) erst gar nicht entstehen beziehungsweise erlischt in der Regel, wenn sich die Vertragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung – mithin Forderung und Schuld – in einer Person vereinigen. Ein solcher Fall ist bei der hier vorliegenden Vermietung einer Wohnung durch eine Miteigentümergemeinschaft an eines ihrer Mitglieder nicht gegeben.

Keine bloße Verwaltungsregelung

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung entgeltlich zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein Mietverhältnis zustande. So ist es auch hier. Die 2009 getroffene Vereinbarung stellt nicht bloß eine gemeinschaftsrechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks dar. Für einen Mietvertrag spricht, dass ein Entgelt vereinbart ist. Auf die Höhe des vereinbarten Entgelts kommt es nicht an, insbesondere muss dieses nicht der Marktmiete entsprechen, sondern kann auch niedriger sein. Auch die Überschrift des Vertrages sowie der Umstand, dass ein gängiges Mietvertragsformular verwendet wurde, sprechen für einen Mietvertrag, ebenso der Umstand, dass mit dem Ehemann der Miteigentümerin eine an dem Grundstück nicht beteiligte Person einbezogen worden ist.

Gesellschaft ist in Mietvertrag eingetreten

In diesen zwischen der Miteigentümerin und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag ist die Gesellschaft durch den Erwerb des Anteils neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Das ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.

Dem steht § 1010 BGB Abs. 1 nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch gab es hier zwar nicht. Da es sich bei der Vereinbarung von 2009 aber nicht schwerpunktmäßig um eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung, sondern um einen Mietvertrag handelt, richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB.

Daher ist das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Gesellschaft noch die von der Gesellschaft ausgesprochene Kündigung beendet worden.

(BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17)

Quelle: haufe.de

 

Immobilienwirtschaft fordert mehr Bauland

Wohnungsbauinitiative: Bund muss ran an Baulandreserven

„Turbo-Impulse gegen den Wohnungsbaudurchhänger“ verlangt die Aktion Impulse für den Wohnungsbau von der Großen Koalition. In der Initiative haben sich 30 Organisationen und Verbände der Architekten und Planer, der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie die IG Bau zusammengeschlossen. Mit 348.100 Wohnungen seien 2017 bereits 7,3% weniger Wohnungen genehmigt worden als 2016. Der Trend also sei rückläufig und stehe im krassen Gegensatz zu den 1,5 Mio. zusätzlicher Wohnungen, die die Große Koalition in dieser Legislaturperiode wolle. Rein rechnerisch bedeute dies 1.027 Wohnungen täglich. Die im Koalitionsvertrag und beim Treffen der Fraktionsspitzen beschlossene Wohnraumoffensive, zu der Baukindergeld und Sonder AfA gehören, müssten nun rasch eins zu eins umgesetzt werden, um eine Trendwende zu erreichen, fordert die Initiative. Der Bund müsse zudem zügig an seine Liegenschaftsreserven gehen, um Bauland bereitzustellen.

Quelle: iz.de

Besteuerung von bebaubaren Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen „Grundsteuer C“ für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein „baureifes“ Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

Quelle: ivd.de

Immobilienklima: Hinweise auf Trendwende verdichten sich

Die 125. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas zeigte eine getrübte Stimmung. Der Zählerwert liegt aktuell bei 129,8 Punkten und befindet sich somit auf dem Niveau vom Juli 2015. Ursache ist vor allem das nachlassende Ertragsklima. Es verzeichnete eine Abnahme von 4,0 Prozent auf 128,5 Zählerpunkte im Vergleich zum Vormonat. Auch das Investmentklima hat an Geschwindigkeit verloren. Der Zählerstand nahm um 2,6 Prozent ab und fiel auf 131,0 Punkte. Der Rückgang des Immobilienklimas sollte allerdings zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht überbewertet werden. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind weiterhin grundsätzlich als sehr gut einzustufen, auch wenn sich am Horizont Eintrübungen feststellen lassen. Ob der aktuelle Rückgang kurzfristige Sommergewitter oder eine lang anhaltende Schlechtwetterfront andeutet, wird sich im Verlauf des Sommers zeigen.

Handelsimmobilien mit starkem Vertrauensverlust

Im Mai konnten für fast alle Segmente negative Entwicklungen des Klimas festgestellt werden. Die einzige Ausnahme bildet das Hotelklima, bei dem jedoch auch nur ein marginales Wachstum zu verzeichnen war. So markiert das Hotelklima im Vergleich der Assetklassen trotzdem den vorletzten Platz – auch wenn es noch deutlich über 100 Zählerpunkten liegt, der Trennlinie zwischen positiven und eher negativen Erwartungen. Das Handelklima setzt seinen Absturz weiter fort. Immer mehr Immobilienexperten bewerten diesen Immobilienbereich zunehmend kritischer. Mit -5,8 Prozent positioniert sich das Handelklima auf nur noch 89,4 Zählern. Dies ist vergleichbar mit den Werten Ende 2009. Auch das Logistikklima verlor im Mai 2018 etwas an Fahrt. Der Rückgang war mit -5,3 Prozent ähnlich stark. Mit 140,9 Punkten liegt dieser Indikator jedoch sehr nahe beim Büro- oder Wohnsegment, den beiden Assetklassen mit den derzeit höchsten Vertrauenswerten.

Quelle: DEAL-magazin.de

Wohnen in Dresden investiert 109 Millionen

An 20 Standorten entstehen in den nächsten Jahren Sozialwohnungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft „Wohnen in Dresden“ investiert dafür 109 Millionen Euro. 32 Millionen davon sind Fördermittel. Im August gibt es den ersten Spatenstich.

Quelle: dnn.de

Postbank Wohnatlas 2018: Wo kaufen günstiger ist als mieten

Kaufen oder mieten? Die Antwort auf diese Frage ist nicht nur von den persönlichen Vorlieben abhängig, sondern fällt je nach finanziellen Möglichkeiten regional ganz unterschiedlich aus. Wie viel vom Einkommen muss im Schnitt für Wohnen – ob zur Miete oder im Eigenheim – auf den Tisch gelegt werden? Der Postbank Wohnatlas 2018, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte unter die Lupe genommen hat, zeigt in einer Modellrechnung, welcher Anteil am durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommen im Schnitt für die Nettokaltmiete oder Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden muss.

Für die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent, 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert, Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht einbezogen.

Faustregel: Maximal 30 Prozent vom Nettoeinkommen

Nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen sollte für Wohnen ausgegeben werden – so lautet eine gängige Faustregel. Setzt man diese Grenze an, ist Wohneigentum in 391 von 401 Kreisen finanzierbar. In 341 Kreisen, also in 85 Prozent der Regionen, müssen Käufer höchstens fünf Prozentpunkte mehr vom Haushaltseinkommen veranschlagen als Mieter. Bei den Mieten liegt die Einkommensbelastung in ganz Deutschland im Schnitt unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Doch es gibt auch Regionen, in denen Mieten teurer ist als eine Immobilienfinanzierung. Dies ist in 145 Kreisen und kreisfreien Städten der Fall, wenn man die prozentuale Differenz auf eine Nachkommastelle rundet. Die größten finanziellen Vorteile beim Kauf bieten ostdeutsche Regionen. In weiteren fünf Kreisen sind die Wohnkosten für Eigentümer und Mieter gleich hoch. Da bei der Miete kein Vermögen aufgebaut wird, kommen Käufer rechnerisch in über 37 Prozent der Kreise besser weg. „Wer allerdings in strukturschwachen Regionen kaufen will, sollte das Objekt besonders sorgfältig prüfen und im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. Auch sollten sich Käufer vom Sanierungsstand überzeugen und sicherstellen, dass keine kostspieligen Renovierungen ins Haus stehen. „Wer aber seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat, der darf seine Traumimmobilie ruhig kaufen. Nicht nur kann das günstiger sein als Mieten, auch sind Eigentümer unabhängig von Mieterhöhungen und profitieren – wenn die Immobilie abbezahlt ist – von mietfreiem Wohnen im Alter.“

Kaufen in der Großstadt?

Auch in einigen Großstädten kann der Kauf einer Immobilie die günstigere Option sein. Einen Preisvorteil gegenüber Mietern haben Käufer beispielweise in Göttingen (-3,7%), Dortmund (-1,4%) oder Leipzig (-0,4%). Nur geringfügig höher ist die Kaufbelastung in Bremen (+1,0%), Bonn (2,2%) und Dresden (+3,1%) im Vergleich zur Mietbelastung. „Auch hier gilt: Beim Kauf sollten sich Interessenten sicher sein, dass Standort und Größe der Wohnung auch langfristig zur Lebensplanung passen“, sagt Jörg Koschate.

In den Metropolen ist die Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen erwartungsgemäß oft weniger günstig für Immobilienkäufer. Während die Mieten in allen Großstädten im Schnitt noch unter der 30-Prozent-Marke liegen, muss für den Kauf in vier der sieben größten Städte, den „Big Seven“, mehr aufgewendet werden. In Deutschlands teuerster Stadt München waren es im vergangenen Jahr im Schnitt 44,3 Prozent, in Berlin 35,7 Prozent, in Hamburg 33,5 Prozent und in Frankfurt am Main 33,4 Prozent des örtlichen verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Eine durchschnittliche Miete dagegen kostet an der Isar im Schnitt 25,5 Prozent, an der Spree 22,8 Prozent, an der Elbe 21,0 Prozent und am Main 22,5 Prozent.

Wo für Wohneigentum ein größerer Anteil am Haushaltseinkommen aufgebracht werden muss als für eine Miete, kann der Immobilienkauf im Hinblick auf Vermögensaufbau und Alterssicherung dennoch sinnvoll sein. Dies gilt vor allem für Regionen mit Wertsteigerungspotenzial.

„Unsere Studie gibt wichtige Hinweise auf kostengünstigere Varianten“, so Jörg Koschate. Aber insbesondere für eher strukturschwache Regionen sowie für die Metropolen gilt: Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf, sollten immer auch die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung einbezogen sowie Zustand, Lage und Wertsteigerungspotenziale des Objekts berücksichtig werden.“

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Wie weit darf die Eintragungsbewilligung ausgelegt werden?

Grundsätzlich kann der Inhalt einer Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung durch Auslegung ermittelt werden. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Auf den Willen des Bewilligenden kommt es dabei nicht an. Im vorliegenden Fall legte ein Notar Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes, Grunddienstbarkeiten an einem bestimmten Flurstück einzutragen, ein. Jedoch ohne Erfolg! Denn es fehle an der zur Eintragung der Dienstbarkeit erforderlichen Bewilligung des Betroffenen. Die mit der vorgelegten Urkunde in Bezug genommene Eintragungsbewilligung liege für das Flurstück, über welches verfügt werden sollte, nicht in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit vor. Das in der Urkunde erwähnte Flurstück war vor dem Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit mehrfach geteilt worden. Aus ihm ging zwar auch das in Rede stehende, neue Flurstück hervor. Eine explizite Eintragungsbewilligung für dieses lag aber nicht vor.

Praxistipp

Auch wenn sich aus dem Kontext einer grundbuchrechtlichen Verfügungserklärung das tatsächlich Gewollte ergeben kann: Wer bei der Eintragungsbewilligung präzise formuliert, hat hinterher weniger Scherereien.

Grundstücksnachbar muss grenzständiges Bauvorhaben hinnehmen

Gericht verneint Verstoß gegen bauordnungs­rechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass ein an der Grenze geplantes Wohngebäude von einem Nachbarn regelmäßig dann nicht mit Rechtsmitteln verhindert werden kann, wenn auf dem anschließenden Grundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall ging ein Nachbar mit Widerspruch und gerichtlichem Eilantrag gegen eine im vereinfachten Genehmigungsverfahren für die Errichtung eines grenzständigen, zweieinhalbgeschossigen Wohngebäudes erteilte Baugenehmigung vor. Er machte geltend, in seinem Eigentumsrecht verletzt zu werden, weil das Bauvorhaben ohne Abstand zu den Nachbargrundstücken errichtet werde. Die Umgebungsbebauung sei nicht einheitlich durch eine geschlossene Bauweise oder zumindest eine Haus-Hof-Anordnung geprägt mit der Folge, dass zwingend an die Grenze gebaut werden müsste. Sein Eigentum werde auch dadurch beeinträchtigt, dass bei dem Aushub der Baugrube und mit der Baustellenabsicherung teilweise sein Grundstück in Anspruch genommen werde. Das Verwaltungsgericht lehnte den Eilantrag ab.

Wohnbauvorhaben nicht rücksichtslos

Das Verwaltungsgericht Trier entschied, dass die Baugenehmigung den Grundstücksnachbarn nicht in seinen Nachbarrechten verletzt. Das Wohnbauvorhaben erweise sich hinsichtlich seiner Höhe, seines Bauvolumens und seiner Anordnung in der zweiten Bautiefe dem Nachbarn gegenüber nicht als rücksichtslos. Eine über die Umgebungsverhältnisse hinausreichende unzumutbare Belastung sei von dem Vorhaben nicht zu erwarten. Die Baugenehmigung könne auch nicht unter Hinweis auf das (nachbarschützende) Abstandsflächenrecht angegriffen werden. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren sei die Prüfpflicht der Baugenehmigungsbehörde im Kern auf das Baugesetzbuch und sonstiges öffentliches-Recht beschränkt; die Einhaltung des Abstandsflächenrechts nach der Landesbauordnung zähle grundsätzlich nicht zu seinem Prüfprogramm.

Grenzständige Bebauung auf Nachbargrundstück bereits vorhanden

Der Bauherr sei jedoch gleichwohl verpflichtet, diese Abstandsvorschriften mit seinem Bauvorhaben einzuhalten. Insoweit könne der Nachbar hier jedoch keine Verpflichtung der Baubehörde auf (vorläufigen) Erlass einer Baueinstellungsverfügung gegenüber dem Bauherrn verlangen. Ein Verstoß gegen die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze liege nämlich nicht vor. Nach der Rechtsprechung der rheinland-pfälzischen Verwaltungsgerichte dürfe innerhalb des in der Umgebung bebauten Bereichs an einer Grundstücksgrenze auch dann gebaut werden, wenn auf dem Nachbargrundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden sei; einer zusätzlichen öffentlich-rechtlichen Sicherung bedürfe es in der Regel dann nicht mehr. Privatrechtliche Gesichtspunkte (Verstöße gegen das Landesnachbarrechtsgesetz; Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bei der Bauausführung) könnten nicht gegenüber der auf die Beachtung des öffentlichen (Bau)Rechts beschränkten Baubehörde geltend gemacht werden. Sie müssten gegenüber dem Bauherrn notfalls vor einem ordentlichen Gericht durchgesetzt werden.

Quelle: kostenlose-urteile.de

Für Eigentümer wird es komplizierter – und auch teurer?

Grundstücksgröße, Bodenwert oder Wert des Hauses – wie soll künftig die Grundsteuer berechnet werden? Ein Treffen der Finanzminister könnte eine Vorentscheidung bringen. Doch die Ideen liegen weit auseinander.

Die Neuregelung der Grundsteuer könnte mit bürokratischem Aufwand verbunden sein. „Die Grundstückseigentümer werden wahrscheinlich eine – allerdings recht schlichte – Steuererklärung für die Bewertung ihres Grundstücks abgeben müssen“, sagte Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) der Deutschen Presse-Agentur. „Je nach künftigem Bewertungsmodell wird sie einfach oder sogar sehr einfach sein. Wir brauchen unbedingt ein einfaches Modell.“

Die Finanzminister von Bund und Ländern treffen sich an diesem Mittwoch in Berlin und beraten über die Neuregelung der Grundsteuer, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April nötig wird. Hilbers hofft, „dass wir uns darüber einigen, welche Wege gangbar sein könnten und welche nicht.“

Das Gericht hatte entschieden, dass die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis Ende 2019 überarbeitet werden muss. Mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Zur Neuregelung gibt es verschiedene Modelle.

Bayerischer Weg: Grundstücksgröße

Bayern will bei der Konferenz für eine Berechnung nach Grundstücksgröße werben. „Wir wollen eine einfache und faire Grundsteuer, ermittelt nach Grundstücksgröße und Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes“, sagte der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU). Diese Größen seien unstrittig und bewahrten die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise vor einer Steuererhöhung durch die Hintertür.

Bayern ist eines der Bundesländer, in denen Grundstückspreise und Immobilienwerte im Schnitt besonders hoch sind. Eigentümer großer Grundstücke, vor allem in weniger hochpreisigen Lagen, könnten durch dieses Modell jedoch benachteiligt werden.

Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes soll der Wert eines Grundstücks die entscheidende Rolle spielen. „Wir favorisieren ganz eindeutig ein so genanntes Bodenwertmodell“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Dabei wird als Maßstab nur der Bodenwert genommen.“ Berücksichtigt würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig anhand gezahlter Kaufpreise die Bodenrichtwerte.

Diese Methode sei auch deshalb wünschenswert, weil Gebäude mit mehreren Wohnungen dabei tendenziell besser gestellt wären als Einfamilienhäuser – was wiederum Mietern nutzen würde, erklärte Ropertz. Vermieter legen die Grundsteuer meist auf die Mieter um.

Kompliziertes Kostenwertmodell

Aus Sicht von Sachsen-Anhalts Finanzminister André Schröder (CDU) können aufgrund der eng gesetzten Frist keine neuen Konzepte erarbeitet werden. Es könne nur darum gehen, bereits diskutierte Ideen zu analysieren und eventuell zu vereinfachen. Schröder sprach sich dagegen aus, künftig allein den Bodenwert für die Ermittlung der Grundsteuer heranzuziehen. Dieses Verfahren halte er für ungerecht. Stattdessen favorisiere er den Vorschlag vieler Länder, neben dem Bodenwert auch einen Wert der Bebauung und einen von den Gemeinden festgelegten Hebesatz zu betrachten.

Dieses 2016 vorgelegte Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen.

Quelle: FAZ.net

Baugenehmigungen stagnieren: Bundestag mit klarer Aufgabe

Wie das Statistische Bundesamt heute berichtet, wurden in den ersten beiden Monaten dieses Jahres in Deutschland 2,5 Prozent oder 1.300 weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als im Januar und Februar 2017. Bereinigt um Neubaugenehmigungen für Wohnheime, die überwiegend für Flüchtlinge erstellt wurden, ist die Zahl der Neubaugenehmigungen jedoch um 1,6 Prozent leicht gestiegen. Auch im Dreimonatsvergleich ist die bereinigte Zahl der genehmigten Wohnungen von Dezember 2017 bis Februar 2018 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum gestiegen, um 0,9 Prozent.

„Auf den ersten Blick scheinen die aktuellen Baugenehmigungszahlen Entspannung zu suggerieren. Wie auch schon im Januar weist auch der Februar einen leichten Anstieg auf. Die Lage bleibt jedoch weiterhin äußerst angespannt, da die Baugenehmigungen bei weitem nicht dem tatsächlichen Bedarf an Wohnungen genügen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.
„Die Regierung muss die wohn- und baupolitische Wende forcieren. Vor diesem Hintergrund begrüßt der IVD, dass sich gestern Abend im Deutschen Bundestag der eigenständige Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen konstituierte. Der Ausschuss hat keine Zeit zu verlieren, es wartet viel Arbeit auf die Abgeordneten“, so Schick.

Der neu eingesetzte Ausschuss mit 24 Mitgliedern unter dem Vorsitz der CDU/CSU-Bundestagsabgeordneten Mechthild Heil wird sich hauptsächlich mit Wohn- und Baupolitik sowie der Entwicklung von Städten und ländlichen Räumen befassen. „Die meisten Mitglieder des neuen Ausschusses sind langjährige und erfahrene Bau- und Wohnungspolitiker“, begrüßt Schick. Er nennt hierbei beispielsweise den Obmann der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Kai Wegner, der in der vergangenen Legislaturperiode mitverantwortlich für die Bauplanungsrechtsnovelle und die Schaffung des neuen Baugebietstypus‘ „Urbanes Gebiet“ zeichnete. Auch der SPD-Obmann Bernhard Daldrup sei ein ausgewiesener Experte und mit wohnpolitischen Themen eng vertraut, ebenso wie Chris Kühn von Bündnis 90/Die Grünen.

„Ich habe die Hoffnung, dass sich die Mitglieder des Ausschusses für einen nationalen Aktionsplan für mehr Wohnungsbau, mehr Wohneigentum und weniger Regulierung einsetzen. Im Koalitionsvertrag sind dazu wichtige Akzente gesetzt. Mit der Konstituierung des Ausschusses fiel der Startschuss für deren Umsetzung“, sagt Schick.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Studie: Mehr Wohnungsneubau treibt Mieten

Immer wieder wird proklamiert: Um steigenden Mieten entgegen zu wirken, müsse mehr gebaut werden. Nun legt der Schweizer Investmentmanager Empira eine Studie für den deutschen Markt vor, die genau das Gegenteil behauptet: Mehr Wohnungsneubau lasse die Durchschnittsmieten eher steigen, entscheidender Faktor sei vielmehr die Entwicklung der Arbeitslosenquote, heißt es da.

Für die Korrelationsanalyse hat Empira 80 deutsche Städte ab 70.000 Einwohnern über einen Zeitraum von zehn Jahren analysiert und herausgefunden, dass etwa Städte wie Berlin, Leipzig oder Erlangen, deren Arbeitsmarktsituation in den vergangenen Jahren eine besonders große Dynamik entfaltet hatte, auch überdurchschnittliche Mietpreisanstiege aufweisen. Weniger relevant seien hingegen die Entwicklung der Bruttolöhne.

„Ein Faktor ist dabei die höhere Kaufkraft, ein anderer die Suche von Wohnungen am Arbeitsort“,  sagt Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira AG. „Selbst wenn neue Industrien eher Hochqualifizierte einstellen und diese Wohnraum im oberen Segment suchen, so helfen ‚Trickle-Down-Effekte‘ auch den anderen Lagen und Qualitäten am Markt“, meint der Wissenschaftler.

Neubauten teurer vermietet als Bestandswohnungen

Zahlreiche Studien gehen davon aus, dass mit steigenden Baugenehmigungen und Fertigstellungen auch die durchschnittlichen Mieten sinken. Verbände fordern eine Beschleunigung des Wohnungsneubaus durch die Politik. „Die positive, wenn auch geringe, Korrelation zwischen lokaler Bautätigkeit – Baugenehmigungen wie Fertigstellungen – und Mietpreisen widerspricht landläufig verbreiteten Annahmen“, sagt Lahcen Knapp, CEO der Empira AG.

Einer der Gründe könnte sein, dass neue Wohnungen teurer vermietet werden als Bestandswohnungen, was den Mietpreis im Durchschnitt anhebt. Ein signifikanter Zusammenhang ist laut Empira in den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zu sehen. Sie laufen in ihrer Entwicklung teils den Mieten voraus. Steigen die Preise für Eigentumswohnungen ist auch die Zunahme der Mieten wahrscheinlich.

Einwohnerentwicklung hat kaum Einfluss auf Mietpreise

Wenig Einfluss hat laut Empira die Einwohnerentwicklung. Das trifft laut einer Studie von JLL etwa auf Leipzig zu. Laut einem Fazit von Empira hat sich gezeigt, dass vielmehr Städte mit hohen BIP-Wachstumsraten vergleichsweise hohe Steigerungen des Mietpreises aufweisen.

Einschränkend gib Empira zu bedenken, dass die Ergebnisse lediglich als Anhaltspunkte zu werten und weitere Tests sowie die qualitative Überprüfung von Kausalitäten notwendig seien. Die Studie soll keine Prognose sein, sondern zum Überdenken der bisherigen Studien zur Dynamik der Mietpreisentwicklung anregen.

Quelle: haufe.de

Wohnungsbau: Bundesregierung will Grundgesetz ändern

Die Bundesregierung will den sozialen Wohnungsbau stärker mitfinanzieren. Dazu muss das Grundgesetz geändert werden. Ein neuer Artikel 104d GG soll es regeln: Dadurch erhielte der Bund die Möglichkeit, den Bundesländern künftig Finanzhilfen für „gesamtstaatlich wichtige Investitionen“ zu gewähren. Von der geplanten Verfassungsergänzung berichtete zuerst die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ unter Verweis auf einen Referentenentwurf.

Dem Zeitungsbericht zufolge hat das Finanzministerium am Freitag die Ressortabstimmung eingeleitet, nun haben die übrigen Ministerien bis zum 12. März Zeit für ihre Antworten. „Dadurch wird dem Mangel an preiswertem Wohnraum entgegengewirkt“, heißt es in dem Referentenentwurf für ein Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes, welcher der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) exklusiv vorliegen soll.

Laut FAZ geht die Vorlage über den Koalitionsvertrag weit hinaus. Dort sei nur von zusätzlich zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau in den Jahren 2020 und 2021 sowie von gemeinsamer Verantwortung mit den Ländern die Rede. Einschränkend heißt es weiter: „Falls erforderlich wird dazu eine Grundgesetzänderung vorgenommen“.

Im Koalitionsvertrag hatten Union und SPD die Möglichkeit einer Grundgesetzänderung vereinbart, damit der Bund „gemeinsam mit den Ländern Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung übernehmen“ könne. Seit 2006 ist der Wohnungsbau in der Verantwortung der Bundesländer, noch bis 2019 hilft der Bund bisher finanziell mit.

Quelle: haufe.de

Kommentar: Grundsteuerreform in nur eineinhalb Jahren

Am 10.4.2018 hat das Bundesverfassungsgericht das lange erwartete Urteil zur Grundgesetzkonformität der Einheitsbewertung für die Grundsteuer gesprochen und diese für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber muss nun innerhalb von eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Ein Kommentar von Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Dass das Gericht die Einheitsbewertung für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklären würde, war nach dem Verlauf der Verhandlung im Januar 2018 keine große Überraschung. Auch, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber nur eine sehr kurze Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019 vorgeben würde, war zu erwarten.

Der Gesetzgeber, also der Bund mit Zustimmung der Länder, muss nun in nur eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Nur wenn er das bis zum 31.12.2019 schafft, dürfen die verfassungswidrigen Einheitswerte für weitere fünf Jahre aber maximal bis zum 31.12.2024 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer angewandt werden. Das ist eine erstaunlich lange Frist, die es den Ländern und Kommunen dann ermöglichen soll, das neue System auch tatsächlich zur Anwendung zu bringen.

Schnelles Handeln geboten

Der Gesetzgeber wird sehr schnell tätig werden müssen und sich auch die Frage stellen müssen, ob das bisher von der Mehrzahl der Länder favorisierte Kostenwertmodell der richtige Ansatz ist. Bayern und Hamburg hatten dieses Verfahren ohnehin nicht mitgetragen. Zwischenzeitlich haben sich Pressemeldungen zufolge auch Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen mehr oder minder von diesem Modell verabschiedet.

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft favorisiert ein Flächenmodell auf Grundlage des Äquivalenzprinzips. Nach erster Prüfung des Urteils und der Urteilsbegründungen sollte dieses auch den Maßstäben, die das Bundesverfassungsgericht vorgibt, Stand halten. Das Bundesverfassungsgericht betont in der Entscheidung an mehreren Stellen, dass der Gesetzgeber sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Wahl der Bemessungsgrundlage einen sehr großen Spielraum hätte. Der Spielraum müsse nur prinzipiell geeignet sein, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen.

Wenn das Äquivalenzprinzip also den Belastungsgrund vorgibt, sollte auch ein reines Flächenverfahren möglich sein. Dieses wäre zumindest zeitnah umsetzbar und würde keine mietpreistreibende Wirkung entfalten, wie dies bei wertorientierten Verfahren in den „Hot Spots“ der Fall wäre.

Quelle: haufe.de

Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig

Pressemitteilung Nr. 21/2018 vom 10. April 2018

Urteil vom 10. April 2018
1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften mit Urteil vom heutigen Tage für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Sachverhalt:

Einheitswerte für Grundbesitz werden nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes in den „alten“ Bundesländern noch heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und bilden die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Der Entscheidung liegen fünf Verfahren, drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, zugrunde. Die Klägerinnen und Kläger der Ausgangsverfahren beziehungsweise Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer sind Eigentümer von bebauten Grundstücken in verschiedenen „alten“ Bundesländern, die jeweils vor den Finanzgerichten gegen die Festsetzung des Einheitswertes ihrer Grundstücke vorgegangen sind. In drei Revisionsverfahren hat der Bundesfinanzhof die Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig sind. Mit den Verfassungsbeschwerden wird im Wesentlichen ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gerügt.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

  1. Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen weiten Spielraum, verlangt aber ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.
  2. Die in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze zur Anwendung des allgemeinen Gleichheitssatzes im Steuerrecht verlangen auch auf der Ebene der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Wertbemessung. Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Der Gleichheitssatz belässt dem Gesetzgeber einen weit reichenden Entscheidungsspielraum sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Bestimmung des Steuersatzes. Abweichungen von der mit der Wahl des Steuergegenstandes einmal getroffenen Belastungsentscheidung müssen sich indessen ihrerseits am Gleichheitssatz messen lassen. Demgemäß bedürfen sie eines besonderen sachlichen Grundes, der die Ungleichbehandlung zu rechtfertigen vermag. Dabei steigen die Anforderungen an den Rechtfertigungsgrund mit dem Ausmaß der Abweichung und ihrer Bedeutung für die Verteilung der Steuerlast insgesamt.
  3. Die Aussetzung einer erneuten Hauptfeststellung der Einheitsbewertung über einen langen Zeitraum führt systembedingt in erheblichem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsergebnisse. Infolge der Anknüpfung an die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 spiegeln sich die wertverzerrenden Auswirkungen des überlangen Hauptfeststellungszeitraums in den einzelnen Bewertungselementen sowohl des Ertragswert- als auch des Sachwertverfahrens wider.

Das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz ist davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) stattfindet. Diese Hauptfeststellung soll gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregeln ist es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen. Der Verkehrswert ist in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.

Der Gesetzgeber hat den Zyklus der periodischen Wiederholung von Hauptfeststellungen, nachdem er ihn erst 1965 wieder aufgenommen hatte, nach der darin auf den 1. Januar 1964 bezogenen Hauptfeststellung ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch besonderes Gesetz bestimmt wird. Ein solches Gesetz ist bis heute nicht verabschiedet worden. Die seither andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führt in zunehmendem Maße zu Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens. Das ergibt sich als zwangsläufige Folge aus dem geltenden Bewertungssystem.

Die im Gesetz vorgesehene periodische Wiederholung der Hauptfeststellung ist zentral für das vom Gesetzgeber selbst so gestaltete Bewertungssystem. Ihm liegt der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung möglichst realitätsnah abgebildet werden. Da diese Verhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterliegen, bedarf es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinanderliegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.

Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauert, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke.

Eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert ist für sich genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gibt indes keine Anhaltspunkte dafür, dass die durch den Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen zwangsläufig in zunehmenden Maß auftretenden Wertverzerrungen sich in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.

  1. Die aus der Überdehnung des Hauptfeststellungszeitraums folgenden flächendeckenden, zahlreichen und erheblichen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens führen zu entsprechenden Ungleichbehandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer; die Vereinbarkeit dieser Ungleichbehandlungen mit Art. 3 Abs. 1 GG richtet sich aufgrund des Ausmaßes der Verzerrungen nach strengen Gleichheitsanforderungen. Eine ausreichende Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlungen ergibt sich weder allgemein aus dem Ziel der Vermeidung allzu großen Verwaltungsaufwands, noch aus Gründen der Typisierung und Pauschalierung.
  2. a) Der Verzicht auf neue Hauptfeststellungen dient der Vermeidung eines besonderen Verwaltungsaufwands. Hierfür steht dem Gesetzgeber zwar ein erheblicher Gestaltungsspielraum zur Verfügung. Dieser deckt aber nicht die Inkaufnahme eines dysfunktionalen Bewertungssystems.

Das Ziel der Verwaltungsvereinfachung rechtfertigt die durch die andauernde Aussetzung des Hauptfeststellungszeitpunkts verursachten Wertverzerrungen nicht, selbst wenn man die damit erzielte Entlastungswirkung als besonders hoch einschätzt. Der Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen in wiederkehrenden Abständen von sechs Jahren ist nicht das Ergebnis einer bewussten Vereinfachungsentscheidung des Gesetzgebers, die Elemente der Einheitsbewertung im Sinne einer Verschlankung korrigiert und dabei auch Einbußen an Detailgenauigkeit in Kauf nimmt. Mit diesem Verzicht bricht der Gesetzgeber vielmehr ein zentrales Element aus dem System der Einheitsbewertung heraus, das unverzichtbar zur Gewinnung in ihrer Relation realitätsnaher Bewertungen ist. Erweist sich eine gesetzliche Regelung als in substanziellem Umfang grundsätzlich gleichheitswidrig, können weder ein Höchstmaß an Verwaltungsvereinfachung noch die durch eine solche Vereinfachung weitaus bessere Kosten-/Nutzenrelation zwischen Erhebungsaufwand und Steueraufkommen dies auf Dauer rechtfertigen. Die Erkenntnis, eine in einem Steuergesetz strukturell angelegte Ungleichbehandlung könne nicht mit vertretbarem Verwaltungsaufwand beseitigt werden, darf nicht zur Tolerierung des verfassungswidrigen Zustands führen. Es ist unerheblich, ob der Gesetzgeber mit der Aussetzung der Hauptfeststellung dieses Defizit bewusst in Kauf genommen oder ob er es lediglich nicht erkannt hat. Entscheidend ist die objektive Dysfunktionalität der verbleibenden Regelung. Danach kommt es auch nicht darauf an, ob das Unterlassen der Bestimmung eines neuen Hauptfeststellungszeitpunkts lediglich als dauerhaftes Zuwarten innerhalb des Systems periodischer Hauptfeststellungen zu verstehen ist oder als konkludenter Ausdruck eines endgültigen Verzichts auf weitere Hauptfeststellungen überhaupt.

  1. b) Gründe der Typisierung und Pauschalierung rechtfertigen ebenfalls nicht die Aussetzung der Hauptfeststellung und ihre Folgen. Zwar darf der Steuergesetzgeber aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung typisieren und dabei die Besonderheiten des einzelnen Falles vernachlässigen, wenn die daraus erwachsenden Vorteile im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen, er sich realitätsgerecht am typischen Fall orientiert und ein vernünftiger, einleuchtender Grund vorhanden ist. Diesen Voraussetzungen genügen im gegenwärtigen System der Einheitsbewertung entstehende Wertverzerrungen aber nicht. Es orientiert sich mit dem Verzicht auf weitere Hauptfeststellungen nicht realitätsgerecht am typischen Fall. Die Wertverzerrungen sind keineswegs auf atypische Sonderfälle oder vernachlässigbare Korrekturen in Randbereichen beschränkt. Sie betreffen vielmehr die Wertfeststellung im Kern, sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden und nehmen mit der fortschreitenden Dauer des Hauptfeststellungszeitraums an Zahl und Ausmaß zu.
  2. c) Weder eine gemessen am Verkehrswert generelle Unterbewertung des Grundvermögens noch die vermeintlich absolut geringe Belastungswirkung der Grundsteuer vermögen die Wertverzerrungen zu rechtfertigen. Es ist für die verfassungsrechtliche Beurteilung von Gleichheitsverstößen in der Einheitsbewertung grundsätzlich auch ohne Belang, dass sie mittlerweile wegen ihrer weitgehenden Begrenzung auf das Recht der Grundsteuer wesentlich an allgemeiner Bedeutung verloren hat. Es handelt sich bei der Grundsteuer auch in der Sache nicht um eine Steuer im vernachlässigbaren Größenbereich. Dagegen spricht schon das Gesamtaufkommen der Grundsteuer, das in den letzten Jahren kontinuierlich von 12 auf zuletzt knapp 14 Milliarden Euro angestiegen ist, und ihre erhebliche Bedeutung für die Kommunen. Vor allem ist die Grundsteuer angesichts der heute üblichen Höhe der kommunalen Hebesätze für viele Steuerpflichtige vielfach keineswegs unbedeutend, zumal sie jährlich und zeitlich unbegrenzt anfällt. Die Wertverzerrungen können entgegen der Auffassung der Bundesregierung und einiger Ländervertreter schließlich auch nicht durch Nachfeststellungen oder Wertfortschreibungen und auch nicht durch Anpassungen der Grundsteuerhöhe über die Hebesätze verfassungsrechtlich kompensiert werden.
  3. Der Senat hat die Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten angeordnet. Zum einen gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer und darüber hinaus in der Zukunft zunächst bis zum 31. Dezember 2019. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zu treffen. Ohne diese Fortgeltungsanordnung hätte ein enormer Verwaltungsaufwand gedroht, wenn noch nicht bestandskräftige Einheitswertbescheide – und in deren Folge auch die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide – in einer angesichts der großen Zahl von Grundsteuerschuldnern aller Voraussicht nach erheblichen Größenordnung aufgehoben oder geändert und zumindest zum Teil rückabgewickelt werden müssten. Die Probleme wären dadurch verschärft worden, dass die Aufarbeitung dieser Fälle erst nach Inkrafttreten und Umsetzung der Neuregelung auf der Bewertungsebene und damit erst viele Jahre nach Verkündung dieses Urteils hätte erfolgen können. Für die Zukunft bestünde angesichts der erheblichen finanziellen Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen die ernsthafte Gefahr, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten. Die Hinnahme des Vollzugs solcher Einheitswertbescheide ist den Betroffenen auch deshalb zumutbar, weil die Belastung mit einer Grundsteuer dem Grunde nach durch die Verfassung legitimiert, traditionell „schon immer“ vorgesehen und deshalb von den Grundbesitzern auch zu erwarten war und ist. Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31. Dezember 2024. Die ungewöhnliche Anordnung der Fortgeltung nach der Verkündung der Neuregelung ist durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt. Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere fünf Jahre geboten aber auch ausreichend, um im Falle einer Neuregelung die dadurch geschaffenen Bewertungsbestimmungen umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden gravierenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. Für Kalenderjahre ab 2025 hat der Senat Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren ausgeschlossen.

Quelle: bundesverfassungsgericht.de

Bauzinsen zurück vom vorläufigen Höchststand – wie geht es weiter?

ie US-Zentralbank Federal Reserve (Fed) hat – wie erwartet – den Leitzins leicht angehoben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hält sich weiter bedeckt, so dass über das Ende des Anleihenkaufprogramms und eine erste mögliche Zinserhöhung im kommenden Jahr nur spekuliert werden kann. Der Zins- und Anleihenmarkt hat sich entsprechend beruhigt, und die Zinsen für Baufinanzierungen sind vorerst von ihrem Jahreshöchststand zurückgekehrt.

Die erste Sitzung mit dem neuen Fed-Chef Jerome Powell verlief ohne Überraschungen: Die Fed hat Ende März den US-Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,50 bis 1,75 Prozent angehoben. In ihren Erläuterungen deutete sie außerdem an, dass die Inflation bereits in den kommenden Monaten steigen könnte. Wäre das der Fall, sind direkte Folgen für die weitere Zinspolitik der US-Notenbank absehbar. Marktexperten sprechen davon, dass die Fed den nächsten Zinsschritt vorziehen und insgesamt viermal in diesem Jahr die Zinsen erhöhen könnte. Mit dem momentan erfreulichen Wachstum der US-Wirtschaft (Bruttoinlandsprodukt Q4 2017: +2,9 Prozent) zeigen sich sowohl die Fed als auch die Experten zufrieden. Einige Marktbeobachter blicken allerdings skeptisch auf die Entwicklung im kommenden Jahr, unter anderem aufgrund des Handelskonflikts der USA mit China.

Währenddessen gehen die Spekulationen über den weiteren Ausstieg der EZB aus der ultralockeren Geldpolitik weiter. Zwei Fragen beschäftigen die Zinsexperten:

• Wird das Anleihenkaufprogramm, das im September ausläuft, tatsächlich nicht mehr verlängert? Dies ist bei weitem nicht sicher. Es besteht z. B. auch die Möglichkeit, das Anleihenkaufprogramm ab September bis zum Jahresende in kleinen Schritten auslaufen zu lassen.
• Für wann rechnet der Markt im Anschluss mit der ersten Zinserhöhung der EZB? Nicht vor 2019, lautet hierzu der Tenor der Experten. Von sechs Monaten nach dem Ende des Anleihenkaufprogramms ist die Rede. Der Bundesbank-Präsident Jens Weidmann sprach davon, dass eine Zinsanhebung bis etwa Mitte 2019 nicht unrealistisch wäre.

Entscheidend für die geldpolitischen Maßnahmen der nächsten Monate wird natürlich die Inflationsentwicklung. Zuletzt haben sich die Verbraucherpreise in der Eurozone leicht erholt. Sie waren im März mit 1,4 Prozent (vorläufiger Wert) aber noch deutlich vom Zielkorridor der EZB entfernt. Die Verbraucherpreise in Deutschland stiegen vorläufig leicht auf 1,6 Prozent.

Bestzinsen für Baufinanzierungen – die aktuelle Entwicklung:

„Die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen hat sich in den letzten Wochen beruhigt – sowohl bei den 10-jährigen als auch bei den 15-jährigen Zinsbindungen“, beschreibt Jörg Haffner, Geschäftsführer der Qualitypool GmbH. „Vom bisherigen Jahreshöchststand ging es leicht zurück, bei den Bestzinsen jeweils um rund zehn Basispunkte auf nun 1,26 Prozent bei den 10-jährigen Zinsbindungen und 1,55 Prozent bei den 15-jährigen.“

Haffner führt das unter anderem darauf zurück, dass die Fed im März exakt wie erwartet an der Zinsschraube gedreht hat: „Es gab keine Überraschungen. Diese Zinserhöhung der Fed war lange im Voraus vorbereitet worden. Selbst der erste Auftritt des neuen Fed-Chefs Powell sorgte nicht für Verwirrung. Der geldpolitische Kurs der Fed setzt sich fort – diese Nachricht kam gleich mit dem Start Powells unmissverständlich am Markt an.“

Mit Blick auf die EZB meint der Qualitypool-Geschäftsführer: „Als sicher gilt derzeit nur eins: Dass die EZB ein Auslaufen der Anleihenkäufe und eine Zinserhöhung rechtzeitig signalisieren wird, um heftige Marktreaktionen zu verhindern. Wie wir Draghi kennen, wird er besonders viel Wert auf eine behutsame Kommunikation legen. Hier hat die Zentralbank auch aus dem Ausstieg der Fed aus der lockeren Geldpolitik gelernt. Für den Anleihen- und Zinsmarkt bedeutet es, dass große Verwerfungen nicht zu erwarten sind. Die Baufinanzierungszinsen werden also keine Sprünge vollführen – auch wenn wir die Zinswende bereits gesehen haben, werden wir voraussichtlich noch zwölf bis 15 Monate von sehr günstigen Konditionen profitieren können. Die Tendenz bei den Zinsen zeigt weiter leicht aufwärts, da der weitere Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik und die vorbereitende Kommunikation dazu in den nächsten Monaten erfolgen werden.“

Im nächsten Schritt schielt der Markt auf Veränderungen im Wording des Ausblicks bei der nächsten EZB-Ratssitzung am 26. April. Der geldpolitische Rat der Fed tagt zum nächsten Mal am 1./2. Mai.

Tendenz:

Kurzfristig: leicht steigend
Langfristig: steigend

Quelle: DEAL-magazin.com