Experten betonen Dringlichkeit der Novellierung des WEG

„Mehr als zehn Jahre hat es gedauert, bis die Politiker das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an die Bedürfnisse der Zeit anzupassen wagten. Für Verwalter als die entscheidende Schnittstelle in diesem Prozess ist ein rechtssicherer Rahmen, verbunden mit Antworten auf Fragen von Elektromobilität bis hin zu energetischer Sanierung, unabdingbar“, stellte der Präsident des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter, Thomas Meier, die Dringlichkeit des Reformprozesses dar.

Bei einer hochkarätig besetzten Veranstaltung mit mehr als 130 Teilnehmern sowie Vertretern aus Politik und Praxis haben der BVI und der Immobilienverband IVD die Positionen und Erfahrungswerte ihrer Mitglieder eingebracht und die Gelegenheit genutzt, die vorliegenden Gesetzesentwürfe zu diskutieren.

BVI-Präsident Meier erneuerte auf der heutigen Konferenz zur WEG-Reform im dbb forum berlin die Forderungen von Immobilienverwaltern: „Das WEG-Recht hat großen Einfluss auf den Alltag und die Lebensqualität sehr vieler Menschen und deswegen braucht es die Reform jetzt. Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwalter müssen befähigt werden, möglichst konfliktfrei und reibungslos zu agieren“, sagte Meier in einem Grußwort.

Der Vize-Präsident des IVD und Vorsitzende des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter, Markus Jugan, betonte: „Die heutige Konferenz soll ein wichtiger Impuls für die geplante Reform sein. Immer wieder führen die gleichen Schwierigkeiten zu Konflikten in der WEG-Gemeinschaft. Ein besseres, praxistauglicheres Wohnungseigentumsgesetz ist daher auch ein Beitrag zur Wohnungseigentumsförderung, die sich die Große Koalition ja zurecht auf die Fahnen geschrieben hat.“

Der Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz greife allerdings nur zwei Themenkomplexe auf. Der Entwurf des Bayerischen Staatsministeriums gehe inhaltlich weit darüber hinaus. „Wir regen an, dass alle beide Novellierungsvorschläge und unsere Anregungen bei dem Gesetzgebungsverfahren berücksichtigt werden“, so Jugan.

In dem von BVI und IVD gemeinsam veranstalteten Fachforum trugen die Verbände unter anderem folgende Änderungsvorschläge vor.

Barrierefreiheit und Elektromobilität

Bisher war für bauliche Maßnahmen in diesen Bereichen die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft notwendig. Die Verbände schlagen vor, entsprechende Maßnahmen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu kodifizieren und einzelnen Eigentümern einen Duldungsanspruch gegenüber anderen Eigentümern zu vermitteln. Auch sollen Instandsetzungs- und Folgekosten gesetzlich geregelt werden.

Quorum zur Beschlussfähigkeit

Gemeinsame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind bislang an die Bedingung geknüpft, dass mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer und der Miteigentumsanteile anwesend sind. Die Verbände schlagen vor, die Absenkung des für Beschlussfassungen notwendigen Quorums zur Disposition der Gemeinschaft zu stellen.

Generelle Beschlusskompetenz für Änderung der Kostenverteilung

Das Gesetz sieht derzeit lediglich die Möglichkeit vor, dass die Kostenverteilung bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nur für den Einzelfall mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden kann. Soll hingegen eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes (z.B. Sanierung aller Fenster) erfolgen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Dies erschwert die Durchsetzung genereller Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen. Die Verbände schlagen vor, den Begriff „Einzelfall“ im Gesetz zu streichen. Bislang müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes erfolgen soll. BVI und IVD schlagen vor, solche Beschlüsse bereits mit einfacher Mehrheit fällen zu können.

Umlaufbeschluss

Beschlüsse, die im schriftlichen Verfahren, dem sogenannten Umlaufverfahren, erfolgen, müssen bisher von allen Eigentümern getragen werden. In der Praxis scheitern derartige Beschlussfassungen häufig an der Zustimmung aller Eigentümer, sodass unter Umständen notwendige Maßnahmen nicht zeitnah umgesetzt werden können. Die Verbände schlagen vor, diese Bedingung auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abzusenken, um die Gemeinschaft auch unabhängig von Eigentümerversammlungen handlungsfähiger zu machen.

Anzahl Beiratsmitglieder

Bislang umfasst der Verwaltungsbeirat laut Gesetz drei Mitglieder, sofern die Teilungserklärung keine Abweichung vorsieht. Der IVD schlägt vor, im Interesse größerer Flexibilität, der Eigentümergemeinschaft das Recht einzuräumen, die Anzahl der Beiratsmitglieder selber bestimmen zu können.

Ermächtigung des Verwalters für Inkassovorgänge

Derzeit hat der von einer Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter keine originäre Befugnis, säumiges Hausgeld gerichtlich oder außergerichtlich einzutreiben. Nur die Eigentümergemeinschaft kann ihm diese Befugnis im Einzelfall erteilen. Außerdem gibt es bislang keine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit des Hausgeldes. Die Verbände schlagen daher vor, den Verwalter per Generalklausel im Gesetz zu ermächtigen, selbst Inkassomaßnahmen zu veranlassen. Darüber hinaus soll eine Fälligkeitsregel für Wohngeldzahlungen gesetzlich geregelt werden.

Ermächtigung des Verwalters für kleine Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Bislang müssen die Eigentümer dem Verwalter für sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßmaßnahmen eine gesonderte Befugnis erteilen. BVI und IVD schlagen vor, eine Generalklausel zu schaffen, die dem Verwalter erlaubt, aus eigener Kompetenz derartige Maßnahmen zu ergreifen. Die Summe, über die der Verwalter hier verfügen darf, soll auf 8% bis 10% der im Wirtschaftsplan festgesetzten Instandsetzungskosten begrenzt werden.

Offene Fremdgeldkonten

Bisher gibt es keine klare gesetzliche Regelung zur Art der Kontenführung in Eigentümergemeinschaften. In der Praxis durchaus üblich sind immer noch Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen. Im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung und zum Schutze des Gemeinschaftsvermögens vor Privatinsolvenz des Verwalters und Drittgläubigerzugriffen schlagen BVI und IVD vor, dem Verwalter die gesetzliche Verpflichtung aufzuerlegen, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und offene Fremdgeldkonten zu führen.

Für den Gesetzgeber erläuterten auf dem Fachforum der Staatssekretär im Bundesjustizministerium Gerd Billen, der zuständige Referatsleiter Ministerialrat Wolfram Marx sowie die Referatsleiterin im Bayerischen Justizministerium, Ministerialrätin Dr. Katrin Herresthal, die derzeit vorliegenden Entwürfe. Experten des BVI und IVD, z.B. Rechtsanwalt Uwe Wanderer, Richter Dr. Oliver Elzer und Dr. Stefan Ollig, Geschäftsführer der Vonovia Immobilien Treuhand GmbH, kommentierten diese Entwürfe im wechselseitigen Austausch.

In der abschließenden Podiumsdiskussion brachten federführend an den Entwürfen beteiligte Bundestagsabgeordnete ihre Schwerpunkte bei der anstehenden Reform ein.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neues Basisjahr für den Baupreisindex

Mit der Baupreisindex-Veröffentlichung am 10.10.2018 stellt das Statistische Bundesamt das Basisjahr für die Indizes der Bauleistungspreise von 2010 auf 2015 um. Mit der Umstellung wird auch das Wägungsschema angepasst und mit diesem die Baupreisindizes von Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechnet.

Im Sachwertverfahren müssen in Zukunft die amtlichen Baupreisindizes auf das Basisjahr der angesetzten Normalherstellungskosten umgerechnet werden. Hierzu empfiehlt das Statistische Bundesamt folgende Formel: Gesuchter Index (2010 = 100) = Index im Berichtszeitraum (2015 = 100) / Index für das Jahr 2010 (2015 = 100) x 100.

Die Änderungen im Überblick:

  • angepasstes Wägungsschema an die Kostenstrukturen im neuen Basisjahr 2015
  • methodische Verbesserungen und sonstige notwendige Anpassungen
  • statt der bisherigen 177 Bauleistungen werden nur noch 173 geführt (zwei werden nicht mehr erhoben und zwei werden mit anderen Bauleistungen zusammengefügt)
  • Neuberechnung der Ergebnisse für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 auf der Grundlage der neu erstellten Wägungsschemata.

Was bedeutet das allgemein für die Indexnutzung?

  • Der Jahresdurchschnitt des neuen Basisjahres 2015 wird auf 100 gesetzt
  • vom Statistischen Bundesamt werden keine Preisindizes für die alte Basis 2010 mit dem vorherigen Wägungsschema mehr veröffentlicht
  • mit dem Berichtsmonat August 2018 verlieren die bisher vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Indizes sowie die Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude ab Februar 2015 ihre Gültigkeit und werden durch die für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechneten Indizes ersetzt
  • für weiter zurückliegende Baupreisindizes verketten das Statistische Bundesamt und die Statistischen Landesämter die Indexreihen über die verschiedenen Basisjahre hinweg – trotz der unterschiedlichen Warenkörbe (Wägungsschemata).


Aktuelle Indizes zu den Basisjahren 2010 und 2000

Die für Wertermittlungen benötigten Indizes (insbesondere mit dem Basisjahr 2010 = 100) stehen Ihnen auch weiterhin unmittelbar nach Veröffentlichung durch das Statistische Bundesamt exklusiv in der Wertermittlungssoftware (ProSa, SmartValue,ProBel und AKuK), in den webbasierten Bewertungslösungen (Five2Click, Ten2Click, Ten2Click eXpert, SprengnetterONE und SprengnetterONE MaklerEdition) sowie auf unserer Webseite und in der Loseblattsammlung „Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen“ ab der 127. Ergänzung zur Verfügung.

Diese für die Wertermittlung relevanten Baupreisindizes werden durch Umbasierung der amtlichen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes von Sprengnetter berechnet.

Quelle: Sprengnetter.de

Marktdaten für Immobilienbewertungen im 3. Quartal 2018: Im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal

Update zum 1. Oktober 2018: Die Sprengnetter-Marktdaten für die Bewertung von Wohnimmobilien in Deutschland liegen im 3. Quartal 2018 im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal. Insbesondere die Sachwertfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke und die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen haben sich zum Teil stark verändert. Nur bei Mehrfamilienhausgrundstücken verändern sich die Liegenschaftszinssätze im Mittel nicht.

Bezogen auf die rund 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rund 7.400 Gebieten. Im Median sind die Sachwertfaktoren um +0,01 Punkte gestiegen. In Extremfällen haben sich die Faktoren um bis zu -0,20 nach unten und +0,15 nach oben verändert. In manchen Regionen sind die Bodenrichtwerte sehr stark gestiegen, was die teilweise starken Korrekturen der Sachwertfaktoren nach unten erklärt.

Bei Eigentumswohnungen haben sich in rund 7.200 Postleitzahlgebieten, also in 88 Prozent aller Gebiete, die Marktdaten geändert; im Mittel sogar noch stärker als bei Einfamilienhausgrundstücken. Die Vergleichsfaktoren für eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen haben sich im Mittel um rd. 2 Prozent erhöht. Die Liegenschaftszinssätze für vermietete Eigentumswohnungen sind um 0,02 Punkte gesunken, was eine Erhöhung der ermittelten Marktwerte zur Folge hat. Auch hier gibt es in manchen Regionen erhebliche Änderungen gegenüber dem Vorquartal. Das oben stehende Histogramm zeigt die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es wird deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.

Die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhausgrundstücke haben sich in rund 6.700 Postleitzahlgebieten (rund 82 Prozent aller Gebiete) verändert. Allerdings haben sich die Zinssätze im Mittel nicht verändert. In Extremfällen mussten die Liegenschaftszinssätze um bis zu 0,15 Prozentpunkte abgesenkt und um bis zu 0,07 Prozentpunkte erhöht werden.

Aktualisiert werden auch die von Sprengnetter ermittelten marktüblich und nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten. Die neuen Mieten basieren auf Mietspiegelveröffentlichungen von 491 Gemeinden in Deutschland sowie auf Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.312 Gemeinden. Davon wurden gegenüber dem Vorquartal 16 Mietspiegel aktualisiert. Damit liegen marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten für 1.803 Gemeinden in Deutschland vor. Das entspricht dem Wohnraum von ca. 57 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgt durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung finden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 761.000 in der Sprengnetter Immobiliendatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen – 5 Prozent und + 5 Prozent; im Mittel bei + 1 Prozent.

Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten.

Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke nutzen Sie bitte unser Marktschwankungskonzept Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring.

In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 2. Oktober 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.

Quelle: sprengnetter.de

Die rasante Entwicklung der Wohnimmobilienpreise setzt sich auch in 2018 weiter fort

Die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt in 2018 weiter deutlich nach oben. Erstmals seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) wurde in allen drei betrachteten Teilmärkten ein durchschnittlicher Preisanstieg über +8 % beobachtet. Von 2017 auf 2018 haben die Anstiege erneut überwiegend flächendeckend über Deutschland stattgefunden. Die mit Abstand größte Anzahl an Regionen mit mehr als +10 % Preisentwicklung weist teilmarktübergreifend das Bundesland Bayern auf. Dabei stechen insbesondere die Gebiete südlich der Donau hervor.

Bei Betrachtung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland wird, wie bereits im Vorjahr, deutlich, dass die neuerlichen Anstiege flächendeckend über Deutschland stattgefunden haben. Es ist zu erkennen, dass entgegen vorangegangener Jahre, nicht von einer Konzentration auf Städte oder Ballungszentren gesprochen werden kann.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind von 2017 auf 2018 mit +8,1 % erstmals in zwei aufeinanderfolgenden Jahren über +8 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr (+8,8 %) ist die durchschnittliche Entwicklung geringfügig zurückgegangen und hat erstmalig seit 5 Jahren gegenüber dem Vorjahr nicht zugelegt.

Im Teilmarkt der Eigentumswohnungen wurde mit +8,2 % der stärkste Anstieg seit 1989 gemessen. Als Konsequenz übertraf dieser sogar die deutliche Preissteigerung von 2015 auf 2016 in Höhe von +7,9 %. Ebenso fällt die aktuelle Entwicklung um satte +0,9 Prozentpunkte höher als im Vorjahr (+7,3 %) aus. Bei den Mehrfamilienhäusern hingegen wurde das 20-Jahres-Hoch aus dem Vorjahr (+8,1 %) mit +8,2 % von 2017 auf 2018 wiederholt übertroffen.

Die Ergebnisse aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 verdeutlichen, dass sich die drei beobachteten Teilmärkte weiterhin homogen nach oben entwickeln. Ein Ende des Aufwärtstrends ist auch in diesem Jahr nicht in Sicht. Dies bestätigt sich nicht zuletzt durch eine erstmals gemessene Preisentwicklung in allen drei Teilmärkten von über +8 % seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem S-IM.

Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) misst Preisschwankungen von Wohnimmobilien in Deutschland. Beobachtet werden die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser. Die Preisentwicklungen werden für den Zeitraum ab 1987 (in den neuen Bundesländern ab 1990) gemessen. Die Untersuchungen erfolgen jährlich, die Preisindizes beziehen sich jeweils auf den 1. Januar eines jeden Jahres. Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 deckt kritische Marktschwankungen feingranular auf und ermöglicht es, die Werte großer Immobilien-Portfolios über einen Zeitraum von 1987 bis 2018 fortzuschreiben.

Übrigens:

  • Die Daten aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) finden Sie auch in vielen unserer Produkte. Kennen Sie zum Beispiel schon den neuen ImmoWertReport? Er bietet objektive und Marktinformation zu jedem Wohnobjekt in Deutschland und Österreich – übersichtlich zusammengefasst und grafisch aufbereitet als 10-seitiges PDF-Dokument.
  • Die Ergebnisse des Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 erläutern unsere Autoren in der nächsten Ausgabe 4/2018 unserer Fachzeitschrift „immobilien & bewerten“ ausführlich.

Quelle: sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Auf die Fragestellung kommt es an

Wird ein Verkäufer gefragt, ob es in einer Immobilie aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet offenzulegen, dass vor mehr als 25 Jahren entstandene Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden. Im konkreten Fall waren durch ein Erdbeben 1992 Risse in einer Zimmerinnenwand der Immobilie entstanden. Diese wurden fachgerecht geschlossen und traten nicht wieder in Erscheinung. Das Erdbeben war für den niederrheinischen Raum ungewöhnlich stark und wird, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie darstellen. In einem solchen Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass der Mangel nicht (mehr) besteht. In der Folge hätte er nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, die Risse erwähnen müssen. Diese Frage wurde jedoch so nicht von dem Käufer gestellt.

Kommentar​​​​​​​

In diesem Urteil wird dem Umstand Rechnung getragen, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht dafür einstehen, wenn ihm nicht mehr bekannte Schäden nach dem Verkauf wieder in Erscheinung treten, wenn er nicht ausdrücklich nach früher aufgetretenen Schäden gefragt wurde.

Autor: Nils Flaßhoff flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil 12. März 2018, I-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427

 

Quelle: bethge-legal.de

2018/21 newsletter

Wohn­flächen­autonomie: Mietvertraglich geschuldete Wohnfläche kann von Vertragsparteien festgelegt werden

Miet­vertrags­parteien können nach Grundsatz der Privatautonomie alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe für Wohn­flächen­berechnung vereinbaren

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Miet­vertrags­parteien vertraglich festlegen können, welche Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall können auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ende 2010 mieteten die Beklagten für brutto 2.255 Euro monatlich ein Einfamilienhaus wobei im Mietvertrag vereinbart wurde:

„Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH […] vermietet. […]. Die Wohnfläche wird mit ca. 210m² vereinbart. […]“

Im Internet war das Haus wie folgt beschrieben: „7 Zimmer, 210 m² Wohnfläche“. Bei der „Objektbeschreibung“ hieß es u.a.: „großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Auch vom Studio und vom Hobbyraum im Keller waren Fotos beige-fügt.

Nachdem der Kläger im Januar 2017 von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, antworteten die Beklagten, dass sie nun die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass diese nur bei 173,5 qm liege. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten sie eine Mieterhöhung ab und kürzten ab Juli 17 die Mietzahlung um je 700 Euro, so dass der Kläger ihnen nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt mit Schreiben vom 15. Dezember 2017 fristlos kündigte.

Dachgeschoss und beheizter Hobbyraum sind laut Vermieter als Wohnraum zu berücksichtigen

Der Kläger trug vor, dass der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 qm angegeben sei. Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Das Haus sei von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt sei, schon deswegen die Wohnfläche richtig einschätzen können.

Mieter berufen sich auf gesetzliche Vorschriften

Die Beklagte war der Auffassung, dass es nicht im Gutdünken des Vermieters stehe, festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht. Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, so dass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Die tatsächliche Wohnfläche betrage danach lediglich 138 m² und sei somit um ca. 35 % kleiner als vereinbart. Der Kläger sei umgekehrt verpflichtet an die Beklagten 55.000 Euro an zu viel vereinnahmter Miete zurückzuzahlen.

Entscheidend für Beschaffenheitsvereinbarung über Umfang der Wohnfläche ist mitvertragliche Einigung zwischen Vertragsparteien

Das Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Für den Begriff der Wohnfläche gebe es keine allgemeine Definition. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie seien die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung sei auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall seien auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken solle, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung rechtliche Gründe entgegenstünden. Auch sei bereits – ohne besondere Fachkenntnis – auf den ersten Blick klar, dass sich bei bloßer Berücksichtigung der Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben könne. Zwar könne von einem Mieter nicht verlangt werden, dass er die Wohnflächen bei Vertragsschluss nachmisst. Wenn aber so eklatante Größenunterschiede bestünden, dass es ins Auge springen müsse, dass Erdgeschoss und Obergeschoss allein bei weitem die angegebene Gesamtzahl nicht erreichen könnten, sei von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.

Quelle: www.kostenlose-urteile.de

Neue Grundsteuer: ifo-Experten empfehlen Flächenmodell

Mit rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der größten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. In der Diskussion für die von den Verfassungsrichtern angeordnete Grundsteuerreform sind bisher drei Modelle:

  • das Bodenwertmodell, das den Wert des Grundstücks als Grundlage für die Höhe der Steuer nimmt,
  • das Kostenwertmodell, in das auch Bau- oder Sanierungskosten für die Häuser mit einfließen, und
  • das vom ifo-Institut empfohlene flächenbezogene Äquivalenzmodell, das auch von Bayern favorisiert wird, und das die reine Fläche von Grundstück und Gebäuden zugrunde legt.

„Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden.“ (ifo-Präsident Clemens Fuest)

Geeignet sei eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. „Dafür reicht eine einmalige Bestimmung“, sagte Fuest in Berlin bei Vorstellung der Studie, die im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien-Ausschuss ZIA erstellt wurde.

ifo-Institut warnt vor übermäßiger Belastung von Hausbesitzern und Mietern

Eine Berechnung nach Fläche würde komplizierte Berechnungen nach dem Wert der Immobilie vermeiden, zudem würden sonst Hausbesitzer und Mieter in Großstädten wegen steigender Preise übermäßig belastet, teilt das ifo-Institut mit. Eine Berechnung nach Fläche würden die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise später vor höheren Steuerlasten bewahren.

Außerdem müssten wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg bei den anderen Modellen nach Angaben von ifo-Präsident Fuest mehr Geld in den Länderfinanzausgleich einzahlen.

Wertebasiertes Modell am gerechtesten?

Ein wertebasiertes Modell mit höheren Grundsteuerlasten in gefragten Regionen und niedrigeren Kosten in ländlichen Regionen wird oft als die gerechteste Lösung angesehen, aber auch als die aufwändigste. Und die Zeit drängt.

Eine Sprecherin von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) betonte, bis Ende 2018 werde ein Vorschlag zusammen mit den Ländern erarbeitet: „Wenn es soweit ist, werden wir es rechtzeitig ankündigen“.

Quelle: haufe.de

Ein Jahr nach Bundestagswahl ist Baukindergeld umgesetzt

„Ein Jahr nach der Bundestagswahl ist ein wichtiger Punkt aus dem Koalitionsvertrag und ein wichtiges Anliegen des IVD umgesetzt. Das Baukindergeld ist endlich da. Endlich wird Wohneigentum in Deutschland wieder gefördert.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands IVD, heute in Berlin.

Laut dem Bundesinnenministerium kann das Baukindergeld ab dem 18. September 2018 beantragt werden. Anträge können dann online im KfW-Zuschussportal gestellt werden. Die URL lautet: www.kfw.de/zuschussportal. „Das Baukindergeld kommt genau zur richtigen Zeit. Es fördert Familien, die für die Zukunft vorsorgen wollen. In Anbetracht der Diskussionen um Altersarmut und Rentenlücken ist das ein sehr guter erster Schritt“, sagt Schick.

Er verweist in diesem Zusammenhang auf die Studie des Center for Real Estate Studies (CRES). Demnach habe das Baukindergeld erhebliches Potenzial, junge Familien beim Eigentumserwerb finanziell deutlich zu entlasten. In fünf exemplarisch untersuchten Städten – Berlin, Hamburg, Leipzig, Nürnberg und Krefeld – werde die Förderung zu fast durchweg zweistelligen Entlastungen des Haushaltseinkommens führen. Eine Ersparnis von 5 bis 63 Prozent bei der Finanzierung der eigenen vier Wände sei möglich. So kann das Baukindergeld die Einkommensbelastung von Familien in Hamburg in zentraler Lage um bis zu acht Prozent senken, in den umliegenden Stadtteilen sogar um bis zu 42 Prozent. Eine Familie mit drei Kindern in Harburg oder Billstedt muss dank Baukindergeld lediglich 20 beziehungsweise 21 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Tilgung aufwenden. In Leipzig senkt die Förderung die Haushaltsbelastung stadtweit um drei Prozent bei einem Kind und bis zu elf Prozent bei drei Kindern. Die Haushaltsbelastung liegt dann mit Förderung bei lediglich 21 bis 26 Prozent.

„Flankierend zum Baukindergeld muss das im Koalitionsvertrag stehende Bürgschaftsprogramm als Eigenkapitalersatz eingeführt werden. Zudem sollte Ersterwerbern von selbstgenutzten Wohnimmobilien ein Freibetrag von der Grunderwerbsteuer gewährt werden. Das wäre der effektivste und einfachste Weg, um Wohneigentum weiter zu fördern“, erklärt Schick.

Anträge können laut KfW-Merkblatt von Personen gestellt werden:

• die (Mit-)Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum geworden sind und
• die selbst kindergeldberechtigt sind oder mit der kindergeldberechtigten Person in einem Haushalt leben und
• in deren Haushalt mindestens ein Kind gemeldet ist, das zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und für das im Haushalt eine Kindergeldberechtigung vorliegt und
• deren zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen 90.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 15.000 Euro je weiterem Kind, nicht überschreitet. Das Kind muss die oben genannten Bedingungen erfüllen,
Gefördert wird ausschließlich der erstmalige Neubau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum in Deutschland. Die Förderung besteht in einem Zuschuss von 1.200 Euro pro Jahr für jedes Kind unter 18 Jahren über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren. Das jährlich zu versteuernde Haushaltseinkommen darf nicht mehr als 90.000 Euro bei einem Kind betragen. Je weiteres Kind erhöht sich die Bemessungsgrenze um 15.000 Euro.

Die Anträge müssen spätestens drei Monate nach Einzug in das selbst genutzte Wohneigentum gestellt werden. Für das Jahr 2018 gilt hierbei eine Ausnahme: Wenn der Einzug im Jahr 2018 vor Beginn der Förderung erfolgt ist, kann der Antrag ohne Beachtung der Drei-Monats-Frist gestellt werden. Wenn der Kaufvertrag zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2020 abgeschlossen wurde oder in diesem Zeitraum die Baugenehmigung erteilt wurde, können Anträge auf Baukindergeld sogar bis zum 31.12.2023 gestellt werden. Maßgeblich ist, dass die Antragstellung innerhalb von 3 Monaten nach dem Einzug erfolgt.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Ökonomen unterläuft bei Kritik an Mietpreisbremse schwerer Fehler

In einem Gutachten forderten Wissenschaftler die Abschaffung der Mietpreisbremse. Jetzt stellt sich heraus: Ihre Annahmen über die Wirkungsweise des Gesetzes sind falsch. Ein weiteres Beispiel dafür, wie kompliziert die Regel ist.

Die kurze Geschichte der Mietpreisbremse hat ein neues, unrühmliches Kapitel hinzubekommen. Dieses Mal geht es allerdings nicht um einen weiteren Streitfall zwischen Mieter und Vermietern über überhöhte Mietzahlungen. Sondern um eine peinliche Fehleinschätzung einiger Ökonomen.

In der vergangenen Woche hatte der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums ein Gutachten zur sozialen Wohnungspolitik vorgelegt. Darin forderten die Wissenschaftler, die Mietpreisbremse ersatzlos zu streichen. Begründung: Das Instrument mache den Neubau von Wohnungen unattraktiv. Und wenn das Wohnungsangebot nicht größer werde, stiegen die Preise noch schneller. Nach der reinen Lehre wäre es also das beste, auf eine Preisregulierung ganz zu verzichten.

Damit platzte der Beirat mitten in die laufenden Verhandlungen der großen Koalition über eine Nachbesserung der komplizierten Preisbremse. Entsprechend groß war die Empörung bei Wohnungspolitikern der SPD sowie bei Justizministerin Katarina Barley. Aber auch Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) sah sich gezwungen, ein Statement abzugeben: Man halte an einer Nachbesserung der Mietpreisbremse fest, sagte er. Die Diskussion über den radikalen Vorschlag der Ökonomen riss trotzdem nicht ab.

Rechtsirrtum in einem wichtigen Gutachten

Jetzt stellt sich heraus: alles ein Irrtum. Die Experten des wissenschaftlichen Beirats legten eine falsche Annahme zugrunde. Sie waren davon ausgegangen, dass die Mietpreisbremse auch für Neubauten gilt – beziehungsweise dass auch bei einer Wiedervermietung in einem Neubau die Mieten gedeckelt sind. Das wäre de facto ein Mietenstopp. Denn Neubaumieten liegen meist weit über der zulässigen Grenze der Mietpreisbremse, die zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete greift.

In dem Gutachten heißt es: „Ausgenommen vom Gesetz sind Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt oder vermietet werden und Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal vermietet werden. Die Mietpreisbremse greift jedoch bei allen anschließenden Mietverhältnissen.“ Genau dieser zweite Satz ist unzutreffend. Denn tatsächlich sind Neubauten ab Oktober 2014 dauerhaft befreit.

Es klingt nach einem Detail. Doch nutzt auch die Immobilienbranche stets dieses Argument, um gegen die Mietpreisbremse Stimmung zu machen. Die Mietpreisbremse sei eine Neubaubremse, heißt es häufig bei Verbänden und anderen Interessenvertretern. Dieses zentrale Argument machten sich die Ökonomen in dem als unabhängig bezeichneten Beirat nun zu eigen. Dabei übersahen sie nicht nur eine wichtige Ausnahme in dem Gesetz. Sondern sie verzichteten auch darauf, empirische Belege für ihre Annahmen vorzulegen.

„Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein“

Stattdessen unterstellen die Gutachter einfach: „Bei einer Kappung der Mieten für Neuvermietungen sinkt durch die niedrigeren erwarteten Renditen der Anreiz, neue Wohnungen zu bauen.“ Gegenüber WELT ruderte einer der Experten des Beirats jetzt zurück: „Wir geben zu, dass in dem Absatz nicht ausreichend herausgearbeitet wurde, dass wir uns hier nicht auf die bereits gültige Version der Mietpreisbremse beziehen, sondern auf ein Eingreifen in den Mietmarkt im Allgemeinen, das vielleicht in der Zukunft stattfinden könnte“, sagte Friedrich Breyer.

Er ist Mitglied des wissenschaftlichen Beirats, Professor für Volkswirtschaftslehre, Lehrstuhlinhaber an der Universität Konstanz sowie Vorstandsmitglied beim Verein für Socialpolitik und dem Thurgauer Wirtschaftsinstitut (TWI). „Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein, nicht auf die Mietpreisbremse nach dem Mietnovellierungsgesetz“, so Breyer.

Jedoch findet sich an keiner Stelle des Gutachtens ein Hinweis auf die Allgemeinheit dieser Aussage. Stattdessen wird mehrfach Bezug auf die aktuell gültige Mietpreisbremse genommen. Und deren Streichung gefordert. Außerdem schreiben die Gutachter: „Begrenzt man den Mietanstieg bei Wiedervermietungen, sinkt der Anreiz, bestehende Wohnungen zu modernisieren.“

„Das ist blanker Unsinn“, sagt Daniel Halmer, Rechtswissenschaftler und Geschäftsführer des Verbraucherportals wenigermiete.de. „Die Miete kann ja bei der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung ungebremst angehoben werden. Jeder Nachmieter muss diese Miethöhe dann akzeptieren, da die Vormiete Bestandsschutz genießt“, erklärt er mit Verweis auf § 556e Absatz 1 BGB.

Quelle: Infografik WELT

Neubauboom trotz Regulierungen

Ohnehin fehlen verlässliche Daten, die belegen, dass Bauträger und Projektentwickler aus Angst vor der Mietpreisbremse auf Neubauten oder Modernisierungen verzichten. Vielmehr scheinen Regulierungen im tatsächlichen Marktgeschehen praktisch keine Rolle zu spielen. Es herrscht Bauboom in Deutschland, viele Firmen operieren am Rande ihrer Möglichkeiten. „Die Schlussfolgerungen basieren auf theoretischen Überlegungen, wie Mieter und Vermieter auf die Mietpreisbremse reagieren würden“, sagt Breyer.

Die Mietpreisbremse gehört zu den wohl größten Fehlkonstruktionen der deutschen Rechtsgeschichte. Eigentlich sollte sie seit ihrer Einführung im Juni 2015 dafür sorgen, dass der rasante Anstieg von Neuvertragsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit abgebremst wird. Stattdessen passierte in vielen Städten wenig bis nichts. Die Mieten steigen weiter.

Die einen sagen: Das Instrument ist zu kompliziert. Da scheint etwas dran zu sein. Tatsächlich unterliefen drei Landesregierungen bei der Umsetzung der Preisbremse schwerwiegende Formfehler. Gerichte kassierten die Preisbremse dort vorübergehend wieder ein – in Hamburg, Hessen und Bayern.

Die anderen sagen: Den Mietern fehlt die Möglichkeit, ihr Recht gegenüber Vermietern einzufordern – weil extra Schlupflöcher in Gesetz eingebaut wurden. Meistens akzeptieren Mieter bei Vertragsabschluss eine überhöhte Miete und verzichten später darauf, eine Absenkung zu verlangen, weil dies meist nur auf dem Rechtsweg möglich ist. So berichten es örtliche Mietervereine und der Deutsche Mieterbund.

Einigung in der Groko bis 5. September?

Eine Nachbesserung der Mietpreisbremse war eines der zentralen Anliegen der SPD für diese Legislaturperiode. „Ein erster Schritt wäre gewesen, die Mietpreisbremse flächendeckend einzuführen“, sagte Michael Groß, SPD-Berichterstatter für Mietrecht im Rechtsausschuss im Bundestag. „Dann wäre auch das Problem fehlerhafter Landesverordnungen beseitigt, und es müsste nicht ständig neu geprüft werden, in welchen Gebieten Wohnungsknappheit herrscht. Ich komme aus dem Ruhrgebiet, und selbst dort – in Gebieten ohne Mietpreisbremse – wird der Preisanstieg inzwischen zu einem Thema. Leider wurde die flächendeckende Gültigkeit von der CDU abgelehnt.

Das zweite Problem liege in der mangelnden Transparenz. Mieter könnten nicht einschätzen, ob der Vermieter tatsächlich schon vom Vormieter einen Betrag oberhalb der Preisgrenze verlangt hat. „Dafür gelten Ausnahmen von der Preisbremse, aber Mieter haben mangels Sanktionsmöglichkeiten gegenüber Vermietern keine Möglichkeit zu prüfen, ob zu Recht von einer Ausnahme Gebrauch gemacht wird. Wir wollen eine umfassende Auskunftspflicht. Darüber wird noch verhandelt“, sagt Groß. „Ich gehe davon aus, dass wir bis zur Kabinettssitzung am 5.9. ein Ergebnis haben.“

Insgesamt zeigt sich der SPD-Politiker aber unzufrieden mit der generellen Wirkungsweise der Preisbremse:Wir sind der Ansicht, dass die Mietpreisbremse so einfach funktionieren muss, dass es nicht jedes Mal ein Gerichtsverfahren braucht, um diese durchzusetzen.“ Doch der Widerstand in der Union sei relativ hoch. „Man glaubt an die unsichtbare Hand des Marktes. Aber es geht hier um bezahlbare Mieten, und die kommen offensichtlich nicht zustande, wenn man alles den freien Kräften überlässt.“

Quelle: welt.de

Grundstücksrecht: Feuchtigkeit im Vorratskeller = Mangel?!

Feuchtigkeit in den im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerräumen ist kein Mangel der Immobilie. Im konkreten Fall des Oberlandesgerichts Schleswig waren die Kelleraußenwände eines in den frühen 60er Jahren gebauten Einfamilienhauses durchfeuchtet, so dass Salzausblühungen und Putzabplatzungen entstanden. Allerdings handelte es sich nicht um Nässe, so dass zumindest feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte problemlos gelagert werden konnten und die Nutzung als Vorratsraum (wie vereinbart) möglich war. Für ein Einfamilienhaus aus dieser Zeit ist es, so das OLG, geradezu typisch, dass die beim Bau aufgebrachte Beschichtung zwischenzeitlich nicht mehr intakt ist und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringt. Es kann deshalb nicht erwartet werden, dass der Keller vollständig trocken ist. Die Feuchtigkeit ist kein Mangel.

Kommentar

Mangelhaft ist eine Immobilie immer dann, wenn negativ von dem vereinbarten Zustand abgewichen wird. Bei dieser Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand eine tragende Rolle. Liegt kein Mangel vor, muss der Verkäufer auch nicht darüber informieren.

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.07.2018, 10 U 143/17, IBRRS 2018, 2376

Quelle: bethge-legal.com

Günstige Mieten trotz vieler Jobs

Typischerweise steigen die Mieten dort, wo es viele Jobs gibt, und umgekehrt sinken die Wohnkosten, wo Arbeit fehlt. Doch dieser Zusammenhang gilt in Deutschland längst nicht überall, zeigt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer neuen Studie und identifiziert teils überraschende Ausnahmen.

In einigen der 156 Bezirke der Bundesagentur für Arbeit (BA) hat sich der Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren prächtig entwickelt, trotzdem gibt es dort noch immer viel bezahlbaren Wohnraum. Insgesamt haben die IW-Wissenschaftler in ihrer Studie zwölf BA-Bezirke hervorgehoben, in denen die Mieten günstig sind und das Jobangebot hoch – von Schweinfurt über Montabaur bis Schwäbisch Hall.

In Jena beispielsweise liegen die Mieten etwa 20 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Gleichzeitig gibt es 67 gemeldete offene Fachkraft-Stellen pro 100 Arbeitslose. Da aber nur jeder zweite Job bei der BA gemeldet wird, liegt die tatsächliche Zahl der verfügbaren Arbeitsplätze deutlich über der offiziellen Arbeitslosenzahl.

Am anderen Ende der Skala hat das IW sieben BA-Bezirke identifiziert, in denen das Wohnen sehr teuer ist, obwohl die Gegend im Verhältnis zur Arbeitslosenzahl kaum Jobs bereithält – beispielsweise Hamburg, wo die Mieten 36 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegen, es aber nur 39 gemeldete Stellen auf 100 Arbeitslose gibt. Oder Berlin Mitte, wo sogar 52 Prozent mehr für die Miete fällig werden als im deutschen Durchschnitt, aber nur 25 potenzielle Arbeitsplätze für 100 Arbeitslose gemeldet sind.

Für einzelne Spezialisten können dort die Chancen dennoch gut sein, doch für Fachkräfte allgemein sind die Arbeitsmarktchancen anderenorts deutlich besser.

Quelle: iwkoeln.de

Gutachten zur Vergleichsmiete auch ohne Besichtigung gültig

Hintergrund: Gutachter konnte Wohnungen nicht besichtigen

Die Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung hatte sich die Vermieterin auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berufen. Das Gutachten, das Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes enthält, war dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt.

In dem Gutachten heißt es unter anderem:

„Die Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt haben. Deshalb wird in diesem Gutachten auf frühere Besichtigungen oder [die] mir zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten des Auftraggebers und Wohnungsbeschreibungen des Auftraggebers Bezug genommen. Es wurden von mir auch schon genügend Wohnungen des Auftraggebers besichtigt, die in der Ausstattung ähnlich sind.“

Amts- und Landgericht haben die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil der Sachverständige weder die betreffende Wohnung noch andere Wohnungen in dem Gebäude besichtigt habe.

Entscheidung: Besichtigung nicht zwingend

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. In diesem Fall hängt die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung oder im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Der BGH widerspricht damit einer verbreiteten Ansicht.

Das Begründungserfordernis soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Es dient hingegen nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen.

Bei Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht damit grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, dass der Mieter der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise selbst überprüfen kann. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.

Nach dieser Maßgabe bedarf es in formeller Hinsicht nicht notwendigerweise einer vorherigen Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen. Wirksamkeitsvoraussetzung ist insoweit lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind. Es kommt darauf an, welche Angaben das Gutachten enthält, nicht aber, wie der Sachverständige die Grundlagen für diese Angaben gewonnen hat. Letzteres ist zwar bedeutsam, um die Qualität des Gutachtens zu beurteilen, nicht aber für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

(BGH, Urteil v. 11.7.2018, VIII ZR 190/17)

 

Quelle: haufe.de

Geringerer Flächenumsatz im ersten Halbjahr an den Büromärkten

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die fortgesetzte robuste Wirtschaftslage in Deutschland die Entwicklung der Büromärkte auf der Nachfrageseite zwar positiv beeinflusst, doch die Unternehmen aufgrund des teilweise sehr engen Marktes (zu geringes Flächenangebot) oftmals keine adäquaten Flächen finden:

– Im ersten Halbjahr 2018 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,06 Mio. m² rd. 7% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (2,21 Mio. m²), aber dennoch rd. 25% über dem langjährigen Mittel (Ø 2008-2017: 1,65 Mio. m², jeweils erstes Halbjahr).
– Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. eine Million m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 4,8 Mio. m². Die Leerstandsquote sank von 5,6% Ende Juni 2017 auf aktuell 4,5%.
– Gleichzeitig ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,90/m² bzw. 3,2% auf rd. 29,20 EUR/m² gestiegen (1. Hj. 2017: EUR 28,30/m²).

DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes

In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2018 mit rd. 2,06 Mio. m² ein um ca. 7% geringerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Rekordvorjahr (1. Hj. 2017: rd. 2,21 Mio. m²) registriert. Dennoch ist das erreichte Umsatzniveau im ersten Halbjahr das zweithöchste der letzten 25 Jahre.

Dabei entwickelte sich der Markt sehr heterogen:

• Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Dresden (-28%), Magdeburg (-25%), Hamburg (-23%), Berlin (-20%), Köln (-18%) und Düsseldorf (-17%).
• Demgegenüber stiegen in Nürnberg (+100%), Essen (+61%), Karlsruhe (+12%), München (+6%) und Frankfurt a. M. (+1%) die Flächenumsätze in höchst unterschiedlicher Dynamik. In Leipzig und Stuttgart blieben sie stabil.

Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“

• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,76 Mio. m² (-11%) bzw. ein Anteil von 85% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten (1. Hj. 2017: 1,97 Mio. m² bzw. 89%).
• München gilt aktuell als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 444.000 m² (+6%) und liegt vor dem Berliner Bürovermietungsmarkt (402.000 m²; -20%).
• Als drittstärkster Standort konnte Frankfurt am Main mit rd. 247.000 m² seinen Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (ca. 244.000 m², +1%) nur minimal steigern.
• Die größte absolute Umsatzsteigerung binnen Jahresfrist konnte innerhalb der „Big Seven“ in München (+24.000 m²) generiert werden.
• Von den „Big Seven“ verzeichnete Berlin (-101.000 m²) die markanteste Umsatzeinbuße.

Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren gestiegen

• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung des Flächenumsatzes (im Mittel der restlichen Märkte) insgesamt positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg und Nürnberg um rd. 24% auf ca. 301.000 m² (1. Halbjahr 2017: 243.000 m²). Im Zuge des Umsatzwachstums zog auch der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf rd. 15% an (2017: 11%).
• Allerdings war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten unterschiedlich: So sind z. B. die Flächenumsätze in Nürnberg um 100% auf 70.000 m² und in Essen um 61% auf 82.000 m² gestiegen, während in Dresden ein Rückgang der Umsätze um 28% auf 29.000 m² zu beobachten war.

Sinkende Büroflächenleerstände

• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 1,05 Mio. m² von rd. 5,85 Mio. m² Mitte 2017 auf ca. 4,80 Mio. m² Mitte 2018 reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 5,6% auf aktuell 4,5%.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten im Plus

• Im Rahmen der gestiegenen Flächenumsätze hat die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 3,2% auf rd. EUR 29,20/m² Ende Juni 2018 angezogen (Ende Juni 2017: ca. EUR 28,30/m²). Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Berlin (EUR 31,50/m², +8,6%) und Stuttgart (EUR 23,-/m², +4,5%) zu nennen.
Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt/M. mit einer binnen Jahresfrist anziehenden Spitzenmiete von EUR 40,50/m².
• Noch deutlicher zog das durchschnittliche, in den DIP-Märkten analysierte Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 12% bzw. EUR 2,20/m² von rd. EUR 18,20/m² Mitte 2017 auf rd. EUR 20,40/m² Mitte 2018.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Steigende Immobilienpreise: Wie sie sich auf die Finanzierung auswirken

Langweilige Preisentwicklung? Wohl nur für die, die kein Interesse an Wohneigentum haben. Alle anderen betrachten die weiterhin steigenden Preise für alle Immobilienarten in den nördlichen und östlichen Metropolregionen Deutschlands wohl mindestens mit gemischten Gefühlen. Und ein Ende der Steigerung ist nicht in Sicht.

Steigende Preise bleiben für Hamburger Immobilien normal. Verglichen mit den ersten Monaten des Jahres kosten Wohnungen 2,43 Prozent mehr, Häuser 1,27 Prozent. Das ungebremste Interesse an Wohneigentum hat auch Auswirkungen auf die Finanzierung. „Bei fast jeder Anfrage gibt es mittlerweile Besonderheiten“, so Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg. „Entweder findet ein Bieterverfahren statt, bei dem das Budget schon vorher genau ermittelt werden muss, oder die Interessenten brauchen die Darlehenszusage innerhalb von ein paar Tagen. Zurzeit sind auch lange Zinsbindungen von bis zu 20 Jahren nachgefragt oder die Erhöhung des Eigenkapitalanteils durch Ausgliederung von KfW-Mitteln über eine Förderbank.“

Ob sich das Baukindergeld auf die Immobilienpreise in der Hansestadt auswirkt, lässt sich laut Frank Lösche noch nicht absehen, erst ab August ist die Beantragung möglich. Er gibt Familien, die dieses Jahr eine Immobilie kaufen oder bauen wollen – oder das bereits getan haben –, aber schon jetzt einen Tipp: „Das Baukindergeld lässt sich hervorragend in einen Bausparvertrag anlegen, der nach Ablauf der Förderzeit das Zinsänderungsrisiko abfängt“, rät Lösche.

Dresden: Besonders Hauspreise ziehen an

Die sächsische Metropolregion macht in Sachen Preisentwicklung keine Ausnahme – auch hier werden Immobilien höher gehandelt als zuvor. Im Vergleich zum Vorquartal verstärkt sich die Dynamik: Die Steigerung um fast fünf Prozent bei Wohnungen und fast drei Prozent bei Häusern ist größer als in den drei bzw. vier Quartalen zuvor.

Die Preisspannen ändern sich bei beiden Immobilienarten kaum. Dafür aber der Medianpreis: Im Mittel geben Käufer 2.369 €/qm für die neue Wohnung aus – über 70 Euro mehr als im ersten Quartal. Für Häuser werden durchschnittlich sogar über 110 Euro mehr gezahlt als Anfang des Jahres: 2.287 €/qm.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

 

Baupreise für den Wohnbau steigen im Rekordtempo

Bauen wird immer teurer. Im Mai sind die Preise für Wohngebäude (ohne Fertighäuser) gegenüber dem Vorjahr um 4,1 Prozent gestiegen. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge hat es ein höheres Plus zuletzt im November 2007 mit 5,8 Prozent gegeben. Der Bundesverband BFW ergänzt, dass die tatsächliche Kostensteigerung noch weitaus höher sei: So seien etwa ordnungsrechtliche Vorgaben und gestiegene Qualitätsansprüche nicht eingerechnet.

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Februar 2018 im Jahresvergleich bei vier Prozent gelegen. Von Februar bis Mai 2018 erhöhten sich die Baupreise (einschließlich Umsatzsteuer) noch einmal um ein Prozent. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.

Rohbau: Betonarbeiten verteuern sich am deutlichsten

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden sind von Mai 2017 bis Mai 2018 um 4,6 Prozent gesprungen. Am stärksten verteuert haben sich Betonarbeiten (plus 5,4 Prozent), für Mauerarbeiten mussten 3,7 Prozent mehr bezahlt werden, für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten 3,6 Prozent. Zimmer- und Holzbauarbeiten waren laut Destatis um 4,3 Prozent teurer als im Mai 2017.

Ausbau: Preissteigerungen um bis zu fünf Prozent

Die Preise für Ausbauarbeiten haben nach Abgaben des Statistischen Bundesamtes im Mai 2018 gegenüber dem Vorjahr um 3,6 Prozent zugelegt. Die Preise für Tischlerarbeiten stiegen um 4,1 Prozent, für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen um 3,8 Prozent, für Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden um fünf Prozent. Putz- und Stuckarbeiten waren im Mai 2018 um drei Prozent teurer als im Mai 2017.

Instandhaltung: 3,8 Prozent über Vorjahreswert

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) waren im Mai 2018 um 3,8 Prozent höher als im Vorjahr. Die Neubaupreise für Bürogebäude und für gewerbliche Betriebsgebäude stiegen jeweils um 4,1 Prozent.

BFW-Präsident Ibel: Zahl der Bauvorschriften vervierfacht

„Leider ist die Realität noch düsterer, da der klassische Baupreisindex die tatsächliche Kostenentwicklung gar nicht abbildet. Ordnungsrechtliche Vorgaben und gestiegene Qualitätsansprüche sind hier noch nicht eingerechnet“, kommentiert BFW-Präsident Andreas Ibel die Zahlen von Mai 2018.

„Die Zahl der Bauvorschriften hat sich seit dem Jahr 1990 auf 20.000 vervierfacht“, so Ibel. Wie eine Mitgliederumfrage des Verbandes zeige, werde es zudem immer schwieriger, Fachplaner und Baufirmen zu finden. Der Mangel an freien Kapazitäten auf dem Markt verzögere den Bauprozess und treibe die Kosten weiter in die Höhe.

Quelle: haufe.de

Stimmung in der Immobilienbranche auf neuem Tiefstand

Die Stimmung für die Immobilienbranche geht weiter nach unten: Mit 125,7 Zählerpunkten fällt das Immobilienklima in der Juli-Befragung für den Deutschen Hypo-Index im Vergleich zum Vormonat um 2,1 Prozent. Zuletzt lag dieser Wert im Dezember 2014 auf einem niedrigeren Niveau. Am deutlichsten fiel das Ertragsklima um 3,3 Prozent auf 123,8 Punkte.

Das Investmentklima sank im Vergleich zu Juli 2017 nur um 0,9 Prozent. Der Stimmungsrückgang betrifft alle Segmente, am stärksten die Handelsimmobilien (minus 6,1 Prozent auf 79,2 Punkte). Damit liegt das Handelsklima auf dem niedrigstem Stand seit Ende 2009. Seit Anfang des Jahres ist dies das einzige Segment mit einer überwiegend kritischen Einschätzung. Bereits im Juni war die Stimmung vor allem beim Handelsklima gedrückt.

Am geringsten fiel der Rückgang mit minus 0,6 bei Wohnimmobilien aus. Auch bei Büro- und Logistikimmobilien blieb der Rückgang moderat (minus 1,3 Prozent beziehungsweise minus 1,5 Prozent). Das Hotelklima trübte sich dagegen um drei Prozent ein und erreicht den geringsten Stand seit Beginn der Erhebung im Dezember 2015.

Zahlen im Überblick

  • 19 Prozent: Handelsklima mit stärkstem Rückgang im Vergleich zum Vorjahresmonat
  • 71,8 Punkte: Abstand zwischen höchstem (Wohnklima) und niedrigstem Wert (Handelsklima)
  • 1 Prozent: Büroklima mit geringstem Rückgang im Vergleich zum Vorjahresmonat
  • 119,7 Punkte: Hotelklima auf dem niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung (Dezember 2015)

Quelle: haufe.de

Basiszinssatz bleibt zum 1.7.2018 unverändert

Basiszinssatz 2018: Der aktuelle Basiszins liegt – genau wie der Basiszinssatz 2017 – bei minus 0,88 Prozent. Damit weist der Basiszins seit fünf Jahren einen negativen Wert auf.

Die Deutsche Bundesbank hat den Basiszinssatz zum 1.7.2018 weiterhin auf -0,88 Prozent festgelegt – den Wert, den der Basiszins seit Juli 2016 hat. Bereits seit Anfang 2013 weist der Basiszinssatz einen negativen Wert auf. Jeweils zum 1.1. und 1.7. eines Jahres wird der Zinssatz angepasst.

Basiszinssatz 2018: Grundlage für Verzugszinsen

Der Basiszinssatz ist die Grundlage für die Berechnung der Verzugszinsen. Bei Geschäften zwischen Privatleuten liegen die Verzugszinsen bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszins (§ 288 Abs. 1 BGB).

Vermieter von Gewerberaum können als Mindest-Verzugsschaden 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 2 BGB). Wurde das gewerbliche Mietverhältnis vor dem 29.7.2014 begründet, betragen die Verzugszinsen für Mieten, die bis Juni 2016 fällig geworden sind, 8 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Quelle: haufe.de

Tilgung zählt: Wie lange zahlen Wohneigentümer ihre Immobilie ab?

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der Traum vom Eigenheim noch finanzierbar?

Antworten gibt der Postbank Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich kostet – und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen, also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt. In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer
festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren. „In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung“, sagt Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro – immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen Zeitraum stabil.

In gut 14 Jahren schuldenfrei

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro monatlich zahlen – das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden.

Sicherheit durch lange Zinsbindung

„Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen“, sagt Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.

Hohe Raten in den „Big Seven“

In den so genannten „Big Seven“-Städten sorgen die hohen Preise allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

„Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den „Big Seven“ voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt“, sagt Göbel.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Durchschnittsrate und Darlehenshöhe für Immobilienkredite steigen

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Standardrate steigt steiler

Für die Vergleichbarkeit ermittelt der Finanzdienstleister Dr. Klein eine fiktive Standardrate, die für einen Immobilienkredit in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf errechnet wird. Im Juni steigt sie um rund 2,6 Prozent und damit stärker als in den Monaten zuvor. Mit 480 Euro ist der Wert zwar so hoch wie zuletzt vor eineinhalb Jahren, aber immer noch auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau: In der zweiten Jahreshälfte 2015 lag die durchschnittliche Monatsrate fast durchgängig über dem aktuellen Wert.

Dauerrekord bei der Kreditsumme

218.000 Euro: Die durchschnittliche Darlehenshöhe erreicht erneut einen Höchstwert – und wer prognostiziert, dass dies nicht der letzte sein wird, lehnt sich damit wohl nicht weit aus dem Fenster. Zu erwarten ist, dass mindestens die Ballungsräume weiterhin höhere Immobilienpreise sehen werden – wenn auch mit reduziertem Tempo. Eine Entwicklung, die auch der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI) für zehn Metropolregionen widerspiegelt.

Lange Zinsbindung

Im Juni entscheiden sich die deutschen Darlehensnehmer für eine Zinsbindung von durchschnittlich 14 Jahren, einen Monat länger als im Mai. Damit sichern sie sich die günstigen Zinsen nach wie vor für einen sehr langen Zeitraum. Der Vorteil an der langen Bindung: Das Zinsänderungsrisiko ist geringer, weil nach Ablauf des Kredits bereits ein größerer Anteil getilgt ist.

Beleihungsauslauf und Tilgung steigen leicht

Der Beleihungsauslauf gibt den fremdfinanzierten Anteil des Immobilienwertes wider. Je höher er ist, desto weniger Eigenkapital wird im Verhältnis eingebracht. Steigende Immobilienpreise und damit auch Kaufnebenkosten machen es Immobilienkäufern oder Bauherren tendenziell schwerer, mit den eigenen Mitteln prozentual mitzuhalten – der Beleihungsauslauf steigt im Juni leicht an. Mit 81,36 Prozent spricht er aber nach wie vor für sehr fundierte Finanzierungen. Auch der Tilgungssatz, ein weiterer Indikator für die Solidität von Krediten, bleibt hoch: Im Juni beträgt er durchschnittlich 2,85 Prozent und damit etwas mehr als im Mai.

Anteile der Darlehensarten

Die Nachfrage nach Forward-Darlehen nimmt weiter ab: Nach Januar fällt ihr Anteil zum zweiten Mal unter die 10-Prozent-Grenze (9,96 Prozent). Annuitätendarlehen dagegen setzen ihren Höhenflug weiter fort und sind beliebter denn je: Von hundert Euro, die Banken für Immobilien verleihen, entfallen fast 82 Euro auf diese klassische Darlehensart (81,95 Prozent).

Quelle: DEAL-Magazin.de

Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf vermeiden

Rund um den Handel mit Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln geschaffen, um Käufer und Verkäufer umfassend zu schützen. Mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen wachsen allerdings die Risiken beim Hausverkauf. So steht Immobilienkäufern ein Recht zum Kaufrücktritt oder sogar auf Schadenersatz zu, wenn Verkäufer gegen ihre Pflichten verstoßen. Welche Risiken Verkäufer unbedingt kennen sollten und wie sich unnötige rechtliche Stolperfallen umgehen lassen, erklären die Experten vom Maklerunternehmen Homeday.

Umfassende Informationspflicht von Verkäufern

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht! Immobilienverkäufer stehen in der Pflicht, ihrem Käufer alle wertrelevanten Informationen zu geben. Treten beispielsweise im Nachhinein gravierende Mängel am Objekt auf, besteht ein Vertragsauflösungsrecht wenn der Verkäufer diese kannte, aber nicht kommuniziert hat. Je nach Fall erwirbt der Käufer zudem einen Anspruch auf Schadensersatz.

Ähnlich problematisch ist das Verschweigen von Rechtsverhältnissen wie bestehenden Mietverträgen, Wohn- und Wegerechten. Klarheit muss ebenfalls über Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Tipp: Ein Haftungsausschluss minimiert die Risiken für den Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.

Verkauf nur mit vollständigen Unterlagen

„Neben der umfassenden Informationspflicht kommt es beim Immobilienverkauf vor allem auf eine vollständige Dokumentation an”, erklärt Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker. Fehlen wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Grundbuchauszug oder der Energieausweis, entstehen im Ernstfall nicht nur unnötige Verzögerungen. So verlangt beispielsweise die aktuelle Energieeinspar-Verordnung (EnEv) von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung. Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro.
„Professionelle Maklerunternehmen bieten in diesem Zusammenhang einen detaillierten Dokumenten-Check an, bei dem alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen organisiert und geprüft werden”, so Wicker.

Mehr Planungssicherheit durch Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Trotz aller Bemühungen und gebotener Sorgfalt kann es im Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung passieren, dass der potenzielle Käufer einen Rückzieher macht. Eine Reservierungsvereinbarung reduziert dieses Risiko beim Hausverkauf. Sie schafft Planungssicherheit für alle Seiten, denn die reservierte Immobilie wird keinem anderen Interessenten angeboten. Noch sicherer ist der Vorvertrag. Er wird notariell beurkundet und ist für Käufer und Verkäufer bis zum Verkaufszeitpunkt bindend.

Auch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht und im § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Hierbei fungiert der Notar als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit allen Beteiligten einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Zwischen dem Eintreffen des Entwurfs und dem Beurkundungstermin sollten im Idealfall mindestens zwei Wochen liegen – Zeit für eventuelle Änderungen und Feinabstimmungen im Vertrag.

Schadensersatzforderungen bei möglichen Vorkaufsrechten umgehen

„Mit Blick auf das Vertragswerk müssen Verkäufer in bestimmten Situationen auch das Vorkaufsrecht Dritter beachten”, führt Wicker aus. So erhalten beispielsweise Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. 51/14) seit 2015 in der Regel ein entsprechendes Vorkaufsrecht, wenn eine Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung bevorsteht.

„In diesem Zusammenhang sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten im Kaufvertrag festgehalten hat. Um mögliche Schadensersatzforderungen des ursprünglichen Käufers auszuschließen, sollte der Eigentümer ein entsprechendes Rücktrittsrecht im Vertrag festhalten”, rät Wicker.

Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung ausschließen

Bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen liegen die Besitzverhältnisse oft etwas komplizierter als beim reinen Hausverkauf. Hierbei muss vor allem zwischen dem sogenannten Sondereigentum in vollständigem Eigenbesitz und dem anteiligen Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel an Teilen des Kellers, des Daches oder Grundstücks, unterschieden werden. Im Hinblick auf die Besitzverhältnisse ist es daher ratsam, den jeweiligen Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch den Notar klar im Kaufvertrag zu fixieren und den Käufer detailliert über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft aufzuklären.

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, tritt seine Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Nach §566 BGB gilt zur Sicherheit des Mieters der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt: Der neue Eigentümer übernimmt bestehende Mietverhältnisse unverändert. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, im Kaufvertrag festzuhalten, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt und die konkreten Rechte und Pflichten zu benennen, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Zudem gilt es, Regelungen zu offenen Mietforderungen, der Zahlung von Betriebskosten und Kautionsrückzahlungen zu treffen.

Quelle: DEAL-Magazin.de