Für die Betriebskostenabrechnung zählt stets die tatsächliche Wohnfläche

Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche immer die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich.

Hintergrund: Vermieterin rechnet nach Wohnfläche laut Mietvertrag ab

Die Vermieterin und die Mieter einer preisgebundenen Wohnung in Wiesbaden streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten. Im 1979 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung gehört eine Mansarde im fünften Obergeschoss mit einer Deckenhöhe von 1,90 Metern. Die Grundfläche der Mansarde ist im Übergabeprotokoll mit 16,95 Quadratmetern angegeben.

In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 hat die Vermieterin die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern einschließlich der Grundfläche der Mansarde zugrundegelegt. Die Mieter meinen, die Mansarde sei nicht anrechenbar, so dass die Wohnfläche nur mit 103,10 Quadratmetern zu bemessen sei.

Entscheidung: Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich

Die Mansarde, die laut Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietet wurde, ist Teil der Wohnfläche. Die Grundfläche ist bei der Ermittlung der Wohnfläche gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) allerdings nur zur Hälfte anzurechnen, weil die lichte Höhe mit 1,90 Metern weniger als zwei Meter beträgt. Somit ergibt sich eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 Quadratmetern, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen ist.

Die Flächenabweichung zur im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche bleibt nicht deshalb unberücksichtigt, weil die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als 10 Prozent ist. Wie der BGH unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preisfreien Wohnraum entschieden hat, ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend. Dasselbe gilt für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970.

Die Fläche der zu Wohnzwecken vermieteten Mansarde bleibt auch nicht deshalb außer Betracht, weil weniger als die Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 Metern aufweist und deshalb nach der Hessischen Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind nämlich nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Mietminderung und gilt gleichermaßen für die Abrechnung der Betriebskosten. Die Anforderungen des Bauordnungsrechts sind von der mietrechtlichen Frage zu unterscheiden, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Mietvertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind.

(BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17)

Quelle: haufe.de

Standortfaktor Immobilie gewinnt weiter an Bedeutung

Steigende Wohnkosten belasten zunehmend viele Privathaushalte insbesondere in den Wachstumszentren. Mangelnde Verfügbarkeit moderner, bedarfsgerechter Büroflächen vor allem in den Metropolen, aber auch attraktiven B-Städten wie z.B. Leipzig bremsen Unternehmen bei Neuansiedlung und/oder Expansion.

Am Beispiel Düsseldorf zeigt sich, wie Immobilien in ihrer Bedeutung als Standortfaktor weiter markant an Bedeutung gewinnen.

2018 stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Düsseldorf auf über 419.000. Doch längst nicht alle, die in Düsseldorf arbeiten, leben auch hier.
Dies lässt sich an den Pendlerzahlen ablesen. Unter den “Big Seven“ hat Düsseldorf die zweithöchste Pendlerquote mit 41 Prozent aller hier Beschäftigten (Frankfurt: 48 Prozent). Jeden Arbeitstag pendeln 87.000 Bürger ins Umland aus, indessen 261.000 SVP-Beschäftigte nach Düsseldorf ein.

Grund ist nicht zuletzt – ungeachtet aller Anstrengungen von Immobilienwirtschaft und Politik – das zu knappe bedarfsgerechte Wohnungsangebot in der Landeshauptstadt und das unter anderem dadurch in der jüngsten Dekade stark gestiegene Miet- und Kaufpreisniveau.

In der Folge nähern sich Zu- und Abwanderung von Haushalten nach jahrelangem signifikantem Wanderungsgewinn zunehmend an. Damit wird bezahlbares Wohnen immer mehr zum Standortfaktor.

Ähnliches gilt im Büroflächensegment: 2018 wurde im Düsseldorfer Stadtgebiet ein Büroflächenumsatz von rd. 337.000 m² erzielt, rd. 50.000 m² weniger als in 2017. Dahinter steht weniger eine rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr ein zunehmend knappes Angebot moderner Büroflächen: Von der Angebotsreserve von rd. 515.000 m² in Düsseldorf bei einem Gesamtbestand von gut 7,6 Mio. m² (ohne Umland) entfällt ein signifikanter Anteil auf nicht mehr nachfragegerechte Bestandsimmobilien. Folge: Bei mehreren Gesuchen im Markt, die aufgrund mangelnden Angebotes an moderner Objektqualität in einigen Stadtteillagen nicht befriedigt werden können, werden deshalb die bestehenden Mietverträge verlängert, respektive der Bedarf in die Zukunft verlagert. Zudem wird die Standort- und Flächensuche teilweise auf Umlandgemeinden im Raum Düsseldorf erweitert.

All dies zeigt die Verflechtung von Stadt und Region und die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit. Spätestens beim Werben um Unternehmen und Arbeitskräfte – Stichwort “war of talents“ – wird indessen der Regional-Gedanke hintangestellt. Denn Unternehmen und Einwohner sind – insbesondere als Steuerzahler – ein unverzichtbarer Wirtschaftsfaktor jeder Kommune. Deshalb müssen Städte die eigenen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen bestmöglich gestalten, um damit ihre Infrastruktur zu finanzieren. Hier gehört unverzichtbar das nachfragegerechte Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien.

(Kommentar von: Dr. Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)

Quelle: deal-magazin.de

Bauland mit Abstand größter Preistreiber am Immobilienmarkt

Die Empira Gruppe, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa, hat in ihrer neuesten Studie die Entwicklung der Baulandpreise in den 71 einwohnerstärksten deutschen Städten analysiert. Über einen Untersuchungszeitraum von 20 Jahren verfolgt der Bericht die Veränderungen der Baulandkosten, speziell geclustert anhand der Kategorien Einwohnerzahl, Region und Kaufkraft. Über den gesamten Zeitraum seit 2000 betrachtet waren die Baulandkosten mit 130% der größte Preistreiber der deutschen Immobilienpreise, noch vor den ebenfalls stark gestiegenen Bau- und Transaktionsnebenkosten.

„Auch von der allgemeinen Preisentwicklung in Deutschland haben sich die Baulandpreise gerade seit 2010 völlig entkoppelt. Wir wollen in diesem dynamischen Umfeld institutionellen Anlegern und Entwicklern Werkzeuge in die Hand geben, um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe und Autor der Studie.

Der Anstieg zwischen 2000 und 2017 betrug in Deutschland im Mittel pro Quadratmeter 99 Euro, von 76 €/m² auf 175 €/m². Dabei verzeichnete die Entwicklung ab 2011 besonders hohe und ununterbrochene Wachstumsraten. In absoluten Zahlen lag München zuletzt mit über 2,400 €/m² bundesweit an der Spitze, während die Wachstumsdynamik in den letzten 20 Jahren in Düsseldorf mit 450% am stärksten war. Umgekehrt waren die Baulandpreise in Chemnitz mit ca. 70 €/m² am niedrigsten. Auch bei der relativen Entwicklung in den letzten 20 Jahren lag Chemnitz (-27,9%) zusammen mit Mönchengladbach (-29,6%) auf den hintersten Plätzen.

„Unsere Studie macht die Dynamik von Baulandpreisen und ihre Bedeutung für institutionelle Investoren in Bestandshaltung wie Projektentwicklung deutlich. Wir erwarten auf absehbare Zeit keine Abschwächung des Preisdrucks bei Bauland gerade in Ballungsräumen und raten institutionellen Anlegern daher zu einem früheren Einstieg in die Wertschöpfungskette. Im Vorteil sind dabei ganzheitlich aufgestellte Investment Manager mit hauseigener Kapazität im Bereich Projektentwicklung oder Landbanking“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.

Divergenz innerhalb Deutschlands wächst in allen untersuchten Clustern

Eine weitere interessante Erkenntnis der Studie betrifft die Differenz der Baulandpreise zwischen verschiedenen deutschen Städten. So wächst der Unterschied zwischen den Baulandpreisen in den Standorten mit der höchsten Kaufkraft und denen mit mittlerer oder niedriger Kaufkraft seit 2012 permanent und erreichte 2017 einen maximalen Spread von 585 €/m². Im Jahr 1997 hatte dieser Unterschiedswert noch 233 €/m² betragen. Eine ähnlich divergente Entwicklung zeigt sich beim Vergleich der Landpreise in Städten verschiedener Größen. Die Differenz zwischen dem Schnitt der Städte ab 500.000 Einwohner und dem durchschnittlichen Wert von Standorten unter 250.000 Einwohner stieg von 132 €/m² im Jahr 1997 auf 489 €/m² im Jahr 2017.

Bei der dritten Cluster-Kategorie, der Region, unterscheidet die Studie zwischen Süden (Bayern und Baden-Württemberg), Osten ( Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen), Norden (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) und Westen (Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland). Auch hier nimmt die Divergenz zwischen der teuersten Region (Süddeutschland) und den günstigeren Clustern (Ost- und Norddeutschland) spürbar zu. Während der Spread 1997 bei 262 €/m² lag, erhöhte sich dieser Wert bis 2017 auf 477 €/m². Hier ist allerdings zu beachten, dass der Höchstwert des Preisunterschiedes bereits 2016 erreicht wurde und es seit 2009 enorme Aufholeffekte der Region Ost gab.

Am Beispiel Düsseldorf zeigt sich, wie Immobilien in ihrer Bedeutung als Standortfaktor weiter markant an Bedeutung gewinnen.

2018 stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Düsseldorf auf über 419.000. Doch längst nicht alle, die in Düsseldorf arbeiten, leben auch hier.
Dies lässt sich an den Pendlerzahlen ablesen. Unter den “Big Seven“ hat Düsseldorf die zweithöchste Pendlerquote mit 41 Prozent aller hier Beschäftigten (Frankfurt: 48 Prozent). Jeden Arbeitstag pendeln 87.000 Bürger ins Umland aus, indessen 261.000 SVP-Beschäftigte nach Düsseldorf ein.

Grund ist nicht zuletzt – ungeachtet aller Anstrengungen von Immobilienwirtschaft und Politik – das zu knappe bedarfsgerechte Wohnungsangebot in der Landeshauptstadt und das unter anderem dadurch in der jüngsten Dekade stark gestiegene Miet- und Kaufpreisniveau.

In der Folge nähern sich Zu- und Abwanderung von Haushalten nach jahrelangem signifikantem Wanderungsgewinn zunehmend an. Damit wird bezahlbares Wohnen immer mehr zum Standortfaktor.

Ähnliches gilt im Büroflächensegment: 2018 wurde im Düsseldorfer Stadtgebiet ein Büroflächenumsatz von rd. 337.000 m² erzielt, rd. 50.000 m² weniger als in 2017. Dahinter steht weniger eine rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr ein zunehmend knappes Angebot moderner Büroflächen: Von der Angebotsreserve von rd. 515.000 m² in Düsseldorf bei einem Gesamtbestand von gut 7,6 Mio. m² (ohne Umland) entfällt ein signifikanter Anteil auf nicht mehr nachfragegerechte Bestandsimmobilien. Folge: Bei mehreren Gesuchen im Markt, die aufgrund mangelnden Angebotes an moderner Objektqualität in einigen Stadtteillagen nicht befriedigt werden können, werden deshalb die bestehenden Mietverträge verlängert, respektive der Bedarf in die Zukunft verlagert. Zudem wird die Standort- und Flächensuche teilweise auf Umlandgemeinden im Raum Düsseldorf erweitert.

All dies zeigt die Verflechtung von Stadt und Region und die Notwendigkeit einer engen Zusammenarbeit. Spätestens beim Werben um Unternehmen und Arbeitskräfte – Stichwort “war of talents“ – wird indessen der Regional-Gedanke hintangestellt. Denn Unternehmen und Einwohner sind – insbesondere als Steuerzahler – ein unverzichtbarer Wirtschaftsfaktor jeder Kommune. Deshalb müssen Städte die eigenen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen bestmöglich gestalten, um damit ihre Infrastruktur zu finanzieren. Hier gehört unverzichtbar das nachfragegerechte Angebot an Wohn- und Gewerbeimmobilien.

(Kommentar von: Dr. Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)

Quelle: deal-magazin.de

Grundstückseigentümer konnte Bauten auf dem Nachbargrundstück nicht verhindern

Ein Anwohner in einer Ortsrandlage wehrte sich gegen einen Bebauungsplan seiner Kommune, der in seiner unmittelbaren Nachbarschaft sowohl Flächen für Pflegeeinrichtungen als auch ein allgemeines Wohngebiet auswies. Er verwies darauf, dass die vor einer zwischenzeitlich erfolgten Eingemeindung rechtlich zuständige Kommune in ihrem Bebauungsplan die Blickbeziehungen zur umgebenden Natur und das Vermeiden einer Beeinträchtigung des Landschaftsbildes stets betont habe. Nachdem er sich nicht durchsetzen konnte, richtete der Anwohner einen Normenkontrollantrag gegen den neuen Bebauungsplan. Doch das half ihm nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nichts, denn das zuständige Oberverwaltungsgericht erkannte keine schutzwürdigen Interessen. Mit Ausnahme der eingeschränkten Aussicht gingen von den Neubauten „keine weiteren erheblichen Auswirkungen“ auf das Grundstück des Klägers aus. Das Interesse am Erhalt eines unverbauten Blicks stelle keinen Aspekt dar, der für die Abwägung erheblich sei. Jeder Grundstückseigentümer müsse damit rechnen, dass seine Aussicht durch Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt werde. Hier liege auch kein Ausnahmefall mit städtebaulich relevantem Bezug vor.

(Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Aktenzeichen 1 C 13/17)

Pressemitteilung vom 31.12.2018

Quelle: www.bundesanzeiger-verlag.de

Baupreisindex im November um 4,8 Prozent gestiegen

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2018 gegenüber dem Vorjahr um 4,8 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,7 %).

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2018 gegenüber dem Vorjahr um 4,8 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,7 %).

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilte, betrug der Preisanstieg im August 2018 im Jahresvergleich 4,6 %. Im Vergleich zu August 2018 erhöhten sich die Baupreise im November 2018 um 0,8 %.

Die wichtigsten Baupreisindizes im Überblick:

  • Wohngebäude (Basisjahr 2015) => 111,5 %
  • Instandhaltung von Wohngebäuden (Basisjahr 2015) => 111,1 %
  • Bürogebäude (Basisjahr 2015) => 111,7 %
  • Gewerbliche Betriebsgebäude (Basisjahr 2015) => 111,9 %
  • Straßenbau (Basisjahr 2015) => 113,7 %

Quelle: sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Grundstückskauf?

Der Käufer einer mangelhaften Immobilie hat das Recht, fiktive Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts auch, wenn der BGH dieses Recht aktuell im Rahmen eines Werkvertrages abgelehnt hat. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer erklärt, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt worden sei. Für eine Dachgeschosswohnung stimmte dies aber nicht. Der Käufer begehrte daher im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs die hypothetischen Herstellungskosten für einen genehmigungsfähigen Zustand. Mit Erfolg! Die Entscheidung des BGH zum Werkvertragsrecht sei nicht übertragbar, so das OLG. Das Gericht verweist auf die Unterschiede zum Werkvertrag und insbesondere darauf, dass der Besteller im Werkvertragsrecht einen Vorschuss fordern könne; dieses Recht stehe dem Käufer im Kaufrecht nicht zu.

Kommentar

Bislang betrifft die neue Rechtsprechung des BGH zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten nur das Werkvertragsrecht. Ob diese Entscheidung Auswirkungen auf das Kaufrecht hat, ist bisher umstritten und muss noch höchstrichterlich geklärt werden. Das OLG Düsseldorf hat daher die Revision zugelassen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.10.2018, 24 U 194/17, BeckRS 2018, 31442

Quelle: http://bethge-legal.com/index.php?id=1241#c6888

Sachsen warnt vor neuen Grundsteuer-Plänen

Finanzminister Matthias Haß rechnet mit einer deutlich höheren Steuerlast, sollte sich SPD-Finanzminister Olaf Scholz mit seinen Vorstellungen durchsetzen. 1 Min. Lesedauer

Dresden. Sachsen lehnt das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgeschlagene Modell der Grundsteuer in seiner bisherigen Form ab. Sachsen wäre besonders betroffen, weil es hier mehrere großstädtische Ballungsräume gibt, sagte Finanzminister Matthias Haß (CDU). 

Hinzu käme das für den gesamten Osten zutreffende Problem, dass die Einheitswerte aus dem Jahr 1935 stammen. Eine Neuberechnung wäre für Sachsen mit einem Wertanstieg um mehr als 20 Prozent verbunden.

Das Bundesverfassungsgericht hatte wegen völlig veralteter Bemessungsgrundlagen bei der Berechnung der Steuer eine Reform verlangt. Sie soll bis Ende 2019 umgesetzt sein. (dpa)

Quelle: www.saechsische.de

Mietpreisspiegel für Logistikimmobilien in Deutschland 2019

Das führende Beratungsunternehmen für die Vermietung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland veröffentlicht den Realogis-Mietpreisspiegel für Logistikimmobilien in Deutschland 2019. Er informiert Unternehmen in den Bereichen Handel, E-Commerce, Gewerbe und Produktion sowie institutionelle und private Investoren über die Mietpreise für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien an insgesamt 31 Logistik-Standorten.

„Aufgrund ihrer wachsenden Bedeutung sind die Logistikmärkte Mainz/Wiesbaden und Heilbronn zum ersten Mal im Realogis-Mietpreisspiegel aufgeführt“, erklärt Adriano Borgia, bei Realogis als Geschäftsführer für die Niederlassungen in Frankfurt und Stuttgart verantwortlich.

Mietpreise Neubau Top 7

In der Kategorie der Top 7 der deutschen Logistikmärkte ruft München 2019 mit 7,25 Euro/qm für Neubauimmobilien erneut die teuersten Mietpreise auf, gefolgt von Berlin (6,80 Euro/qm), Stuttgart (6,50 Euro/qm), Frankfurt (6,50 Euro/qm) und Hamburg (6,00 Euro/qm). Die niedrigsten Spitzenmieten für Logistik-Projektentwicklungen zahlen Nutzer in Köln (5,20 Euro/qm) bzw. Düsseldorf (5,60 Euro/qm).

Signifikante Veränderungen der Spitzenmieten für Neubauten wurden nur in Berlin verzeichnet (+5 %), Hamburg liegt bei +3 % und München bei +1 %.

Mietpreise Bestand Top 7

Für Bestandsimmobilien gelten für Mieter in München mit 6,50 Euro/qm ebenfalls die höchsten Spitzenmieten. Dahinter rangieren Hamburg (5,80 Euro/qm), Stuttgart (5,50 Euro/qm), Frankfurt (5,50 Euro/qm) und Berlin (5,50 Euro/qm). Am unteren Ende der Spitzenmieten liegen Köln (4,60 Euro/qm) und Düsseldorf (4,70 Euro/qm).

„Die größten Veränderungen in den Top 7 Logistikmärkten in Deutschland haben wir bei Bestandsimmobilien registriert, wo die Spitzenmieten in den Metropolregionen München, Berlin und Stuttgart um bis zu 10 % angezogen haben“, kommentiert Oliver Raigel, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Köln kommt auf +7 %, Frankfurt auf +6 % und Düsseldorf sowie Hamburg auf +2 %.

„Aufgrund des Flächenmangels und der hohen Nachfrage an Bestandsimmobilien im innerstädtischen Berlin sind die Mietpreise in den letzten Jahren überproportional gestiegen“, so Ben Dörks, der als Abteilungsleiter für die Niederlassung in Berlin spricht.

Nördliche, östliche und südliche Logistikregionen

„Die nördlichen Regionen wie Bremen, Hannover, Kassel und Wolfsburg/Braunschweig, haben durch die zunehmende Flächenknappheit sowohl im Neubau- als auch im Bestandsbereich einen Anstieg des Mietpreisniveaus verzeichnet“, berichtet Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH. In Hannover liegen die Verteuerungen von hochwertigen Bestandsimmobilien bei über 10 % und bei Neubauten bis zu 10 %. In Bremen variieren sie zwischen 5 % bis 8 %.

„Die Märkte in Deutschland Ost sind ebenfalls gut in Bewegung“, so Christian Beran, weiter. „Derzeit gibt es ein großes Angebot von Flächen ab 10.000 qm, die neu gebaut werden können. Aufgrund des anhaltend hohen Wettbewerbs unter den Projektentwicklern sind die Mieten in Halle im Neubaubereich marginal bis zu max. 5 % angestiegen. Halle und Magdeburg stellen die günstigsten Logistikmärkte in Deutschland im Neubau-Segment dar, was besonders für den E-Commerce interessant ist.“

In Leipzig stehen im Bereich Bestandsimmobilien überwiegend ältere Industrieliegenschaften zur Verfügung, die aufgrund der eingeschränkten Eignung für logistische Dienstleistungen kaum Nachfrage auf dem Markt erleben. In der Folge der Verknappung sind die Mietpreise für hochwertige Bestandsimmobilien um bis zu 5 % gestiegen. Da die aktuelle Nachfrage auf kurzfristig verfügbare Liegenschafen abzielt, sind die Neubaupreise für built-to-suit-Immobilien in direkter Nähe der OEM-Areale auf gleichbleibendem Niveau.

In Erfurt stiegen die Angebotspreise durch diverse Abvermietungen von Bestandsimmobilien um über 10 %. In den Märkten Zwickau, Chemnitz und Dresden ist weiterhin ein sehr knappes Angebot an verfügbaren Bestandsflächen zu beobachten, sodass die gleichbleibend hohe Nachfrage zukünftig nur durch Neubauentwicklungen oder Revitalisierungen von ungenutzten Liegenschaften bedient werden kann.

Grundsätzliche Flächenknappheit herrscht im Süden Deutschlands in den Logistikmärkten Dingolfing, Ingolstadt, Regensburg und Nürnberg, bei gleichzeitig ungebremster Nachfrage seitens der Automotive-Branche sowie dem E-Commerce. Hier wurden 2018 mehr Flächen im Neubau als im Bestand vermietet mit der Folge, dass die Spitzenmieten angezogen haben. In Nürnberg liegen sie nunmehr bei 5,95 Euro/qm (+19 %).

Quelle: deal-magazin.de

Nicht jede Treppe benötigt ein Geländer oder einen Handlauf

Lediglich die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbaren Gefahren müssen ausgeräumt werden

Ist eine Treppe Bestandteil eines öffentlichen Weges, muss ein Geländer oder ein Handlauf nur angebracht werden, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann. Ob die zu einem öffentlichen Weg gehörende Treppe verkehrssicher ist, beurteilt sich nicht nach den Vorschriften der Landesbauordnung (LBauO), sondern allein nach dem Maßstab, der allgemein bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen zugrunde zu legen ist. Danach müssen nur diejenigen Gefahren ausgeräumt werden, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig genug einstellen kann. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz hervor.

Im konkreten Fall war die bei der Klägerin versicherte Geschädigte auf dem Weg zum Dorfgemeinschaftshaus gestürzt, als sie eine Treppe hinuntergehen wollte. Die Treppe ist Bestandteil eines öffentlichen Fußweges und war zum Zeitpunkt des Sturzes weder mit einem Treppengeländer noch mit einem Handlauf gesichert. Bei dem Sturz erlitt die Versicherungsnehmerin der Klägerin eine Fraktur des linken Handgelenks sowie mehrere Prellungen an der Körperseite. Die Klägerin hat unter anderem die Auffassung vertreten, der Sturz habe vermieden werden können, wenn die Treppe mit einem Handlauf versehen gewesen wäre. Sie verlangte von der Beklagten, die als Trägerin der Straßenbaulast für den Zustand des Weges verantwortlich ist, die Erstattung der Behandlungskosten in Höhe von 5.444,93 Euro.

LG bejaht Notwendigkeit eines Handlaufs

Das Landgericht hatte sich der Einschätzung der Klägerin, dass ein Handlauf zwingend anzubringen gewesen wäre, angeschlossen und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Hierbei stützte sich das Gericht unter anderem auf die Landesbauordnung (§ 33 Abs. 7 S.1 LBauO).

Gestaltung der Treppe und damit verbundene Gefahren für Benutzer jederzeit erkennbar

Auf die Berufung der Beklagten hob das Oberlandesgericht Koblenz diese Entscheidung auf. Die Regelungen der Landesbauordnung seien im konkreten Fall nicht einschlägig, da die Treppe Teil eines öffentlichen Weges und damit vom Anwendungsbereich der Landesbauordnung ausgenommen sei. Dies folge aus § 1 Abs. 2 Nr. 1 LBauO, wonach die Vorschriften der Landesbauordnung nicht für Anlagen des öffentlichen Verkehrs gelten. Damit sei allein entscheidend, ob nach dem bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit öffentlicher Wege und Straßen generell anzulegenden Maßstab die Treppe verkehrssicher gewesen sei. Danach müsse nur vor solchen Gefahren geschützt werden, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar seien und auf die er sich nicht oder jedenfalls nicht rechtzeitig genug einstellen könne. An einer versteckten Gefahrenlage fehle es im konkreten Fall jedoch. Insbesondere die Gestaltung der Treppesei für den Benutzer jederzeit erkennbar gewesen.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Gescheiterter Grundstückskauf: Beauftragung eines Notars kann bereits durch Übermittlung von Änderungswünschen erfolgen

Vorherige Beauftragung durch Makler unerheblich

Die Kosten eines Notars für die Anfertigung eines Kauf­vertrags­entwurfs muss nach einem gescheiterten Grundstückskauf derjenige tragen, der den Notar beauftragt hat (§ 29 Nr. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes – GNotKG). Eine Beauftragung kann dabei auch darin liegen, dass dem Notar Änderungswünsche übermittelt werden. Dabei ist unerheblich, ob der Notar bereits durch den Makler beauftragt wurde. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall sollten nach einem gescheiterten Grundstückskauf im Jahr 2014 die Kaufinteressenten die Kosten der Notarin für die Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs in Höhe von ca. 920 Euro tragen. Zwar wurde die Notarin ursprünglich vom Makler beauftragt. Jedoch übermittelten dieKaufinteressenten der Notarin nach der Anfertigung eines ersten Kaufvertragsentwurfs Änderungswünsche. Die Notarin sah darin eine Beauftragung durch die Kaufinteressenten und verlangte daher von ihnen Zahlung. Die Kaufinteressenten waren damit nicht einverstanden und beantragten beim Landgericht Berlin die gerichtliche Entscheidung. Dies wies das Landgericht aber zurück. Dagegen legten die Kaufinteressenten Beschwerde ein.

Kaufinteressenten sind Kostenschuldner

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Die Kaufinteressenten seien gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG Kostenschuldner. Nach der Vorschrift sei Kostenschuldner, wer dem Notar den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt habe. Einen Auftrag erteilt regelmäßig derjenige, der durch sein Ansuchen unmittelbar die notarielle Amtstätigkeit veranlasse, etwa indem er den Notar um die Fertigung eines Entwurfs oder um einen Beurkundungstermin bittet.

Notarbeauftragung durch Übermittlung von Änderungswünschen

Die Amtstätigkeit des Notars könne aber auch allein dadurch veranlasst werden, so das Kammergericht, dass ein Beteiligter den Notar um Änderungen an dem Entwurf eines zu beurkunden Vertrags bittet. So lag der Fall hier. Durch die Übermittlung der Änderungswünsche haben die Kaufinteressenten unmittelbar eine notarielle Amtstätigkeit, nämlich eine Überarbeitung des Entwurfs, veranlasst, was einen eigenen Beurkundungsauftrag darstelle. Der Umstand, dass bereits ein Beurkundungsauftrag erteilt sei, stehe einer weiteren Beauftragungnicht entgegen. Mehrere Auftraggeber desselben Geschäfts seien dann jeweils Kostenschuldner und haften dem Notar nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 03.01.2019
Quelle: Kammergericht Berlin, ra-online (vt/rb)

Quelle: kostenlos-urteil.de

Mangelhaftes Bauwerk aufgrund möglicher Schädigung der Bodenplatte durch betonaggressives Grundwasser

Kosten der dauerhaften Grund­wasser­absenkung nicht unverhältnismäßig

Ein Bauwerk ist mangelhaft, wenn während der Errichtung ein unzureichender Beton verwendet wurde und dadurch die Bodenplatte dem betonaggressiven Grundwasser nicht standhalten wird. Als Mangelbeseitigung kommt allein die dauerhafte Absenkung des Grundwassers in Betracht. Die dadurch entstehenden Kosten von bis zu 150.000 EUR sind nicht unverhältnismäßig. Dies hat das Thüringer Oberlandesgericht entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2008 wurde eine Baufirma mit der Errichtung eines Einfamilienhauses mit Keller beauftragt. Das zu bebauende Grundstück war betonaggressivem Grundwasser ausgesetzt, wodurch ein spezieller Beton für die Bodenplatte und die Kellerwände erforderlich war. Die Baufirma verwendete aber einen unzureichenden Beton. Nach Fertigstellung des Hauses klagte der Bauherr aufgrund dessen auf Schadensersatz in Höhe von 150.000 EUR. Dieser Betrag entsprach den zu erwartenden Kosten, die für eine dauerhafte Absenkung des Grundwassers erforderlich waren. Die Baufirma hielt den Betrag für unverhältnismäßig. Zudem führte sie an, dass nicht feststehe, dass die Bodenplatte durch das Grundwassergeschädigt wurde.

Landgericht gab Schadensersatzklage statt

Das Landgericht Erfurt gab der Schadensersatzklage statt. Seiner Auffassung nach sei das Kellerbauwerk mangelhaft, weil der verwendete Beton nicht dem Stand der Technik entspricht. Dabei sei es unerheblich, ob feststehe, dass die Bodenplatte durch das Grundwasser bereits geschädigt wurde. Denn es stehe fest, dass es zu zeitweisen Grundwasserberührungen kommt und der verwendete Beton mangelhaft sei. Da die Herstellung einer mangelfreien Bodenplatte den Abriss des Hauses erfordern würde, komme als einzig sinnvolle Sanierungsmaßnahme die dauerhafte Grundwasserabsenkung in Betracht. Die dadurch entstehenden Kosten von bis 150.000 EUR seien nicht unverhältnismäßig. Gegen diese Entscheidung legte die Baufirma Berufung ein.

Oberlandesgericht bejaht ebenfalls Schadensersatzanspruch

Das Thüringer Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung der Baufirma zurück. Dem Bauherrn stehe der geltend gemachte Schadenersatzanspruch zu. Die Bodenplatte sei im Sinne von § 633 Abs. 2 Nr. 1 BGB mangelhaft. Denn sie könne dem betonaggressiven Grundwasser nicht standhalten. Für die Mangelhaftigkeit sei es nicht erforderlich, dass der Beton bereits tatsächlich geschädigt ist. Ausreichend sei, dass der Beton dem Grundwasser ausgesetzt ist. Dies sei hier der Fall.

Verhältnismäßigkeit der Höhe des Schadensersatzes

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sei die Höhe des Schadensersatzes nicht unverhältnismäßig. Denn ein Besteller könne grundsätzlich im Wege des Schadensersatzes die Aufwendungen fordern, die erforderlich seien, um das Werk in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Zudem sei im vorliegenden Fall zu beachten, dass das Einfamilienhaus mit der mangelhaften Bodenplatte geradezu elementar geschädigt sei.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Kostenpflichtiger Parkplatz für Mieter stellt grundsätzlich wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 dar

Voraussetzung ist tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter

Ein vom Vermieter bereitgestellter Parkplatz ist selbst dann grundsätzlich als wohnwerterhöhend im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 anzusehen, wenn er kostenpflichtig ist. Voraussetzung ist aber, dass eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit für den Mieter besteht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall stritten die Parteien eines Mietvertrags einer Berliner Wohnung über eine Mieterhöhung. Der Vermieter wertete dabei unter anderem das Vorhandensein von Parkplätzen für die Mieter als wohnwerterhöhend im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017. Dies sah eine Mieterin angesichts der Kostenpflicht der Parkplatznutzung aber anders. Für die Nutzung eines Parkplatzes beanspruchte der Vermieter eine Monatsmiete von 45 EUR. Der Vermieter erhob schließlich Klage auf Zustimmungserteilung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht Berlin-Wedding gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieterin.

Wohnwerterhöhung durch kostenpflichtige Parkplätze

Das Landgericht Berlin entschied aus verschiedenen Gründen zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Amtsgerichts auf. Jedoch wies das Landgericht daraufhin, dass das Vorhandensein von Parkplätzen für die Mieter selbst dann als wohnwerterhöhend im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017 anzusehen sei, wenn die Parkplätze kostenpflichtig sind. Jedoch sei Voraussetzung, dass eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit für die Mieter bestehe. Der Mieter müsse also zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten haben.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Verkäufer haftet für unrichtige Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes widerspricht Rücksichtnahmegebot, die Schadens­ersatz­pflichten auslösen kann

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden, dass unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße beim Kauf einer Eigentumswohnung dem Rücksichtnahmegebot widersprechen und daher beim Verkäufer Schadens­ersatz­pflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen können.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt wurde vom beklagten Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² angegeben. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss korrigierte der Beklagte und Berufungskläger die Wohnungsgröße auf „ca. 89 m²“. Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro im Mai 2015 an die Kläger verkauft. Die Kaufvertragsparteien stritten daraufhin über die Bedeutung der falschen Größenangabe für die Kaufentscheidung und eine mögliche Schadensersatzpflicht des Sohnes des Verkäufers.

Angaben über Wohnungsgröße ins Blaue hinein stellt schuldhaftes Handeln und Beeinflussung des Kaufverhaltens dar

Das Oberlandesgericht Stuttgart entschied, dass die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot widerspreche und daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen könne. Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein mache und seine Ungewissheit darüber nicht offenbare, handele schuldhaft und beeinflusse dadurch das Kaufverhalten. Dabei habe der Beklagte hier auch das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung gerierte, obwohl diese seinem Vater gehörte. Der Beklagte sei gegenüber den Klägern in einer Art und Weise aufgetreten, so dass diese ihn bis zum Notartermin für den Verkäufer und Eigentümer halten mussten. Die Kläger haben davon ausgehen dürfen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen konnte.

Käufer kann Vertrauensschaden verlangen

Die Kläger könnten daher den sogenannten Vertrauensschaden verlangen d.h. den Betrag, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises sei nach den Darlegungen des Oberlandesgerichts die Zirkaangabe („ca.89 m²“) des Berufungsklägers zu berücksichtigen. Nur beim Überschreiten eines bestimmten, von der Zirkaangabe abgedeckten Rahmens komme ein Ersatzanspruch der Käufer in Betracht. Zu der Frage, wie hoch eine aufgrund der Zirkaangabe erlaubte Abweichung von der tatsächlichen Größe sein dürfe, könne die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnraummiete allerdings nicht herangezogen werden. Vielmehr sei beim hier vorliegenden Sachverhalt eine bis zu 5 prozentige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig. Da die tatsächliche Abweichung hier jedoch bei rund 12 % läge, sei jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 % = 84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos.

Relevante Normen:

Bürgerliches Gesetzbuch

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

§ 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse

(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,

(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Kostenerstattung für die Gegenseite bei Ablehnungsgesuch gegen den Sachverständigen

Gehören die außergerichtlichen Kosten der Gegenpartei des erfolglosen Beschwerdeführers im Verfahren über die Ablehnung eines Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit zu den erstattungsfähigen notwendigen Kosten der Gegenpartei?

Im vom BGH entschiedenen Fall stritten die Parteien über Nachlassansprüche des Rechtsnachfolgers eines verstorbenen Erben. Gegenstand des Streits war unter anderem die Wirksamkeit einer von der Erblasserin erteilten Veräußerungs- und Verfügungsvollmacht. In diesem Zusammenhang hatte das Gericht einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Frage der Geschäftsfähigkeit der Erblasserin zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung beauftragt. Die Kläger lehnten den beauftragten Gutachter wegen Besorgnis der Befangenheit ab.

Ablehnungsgesuch zurückgewiesen

Gegen den hierzu ergangenen Zurückweisungsbeschluss des LG legten die Kläger sofortige Beschwerde beim OLG ein. Dieses wies die Beschwerde zurück und legte den Klägern die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf.

  • Die Rechtsanwälte der Beklagten wurden in dem  Beschwerdeverfahren nach außen hin nicht tätig.
  • Gleichwohl machten sie Rechtsanwaltskosten für das Beschwerdeverfahren in Höhe von 1.697,42 Euro und 2.325,02 Euro geltend,
  • die das LG per Kostenbeschluss festsetzte.

Beschwerden auch gegen Kostenfestsetzungsbeschlüsse

Nach mehreren weiteren Beschwerden und Gegenbeschwerden landete die Sache schließlich beim BGH. Damit stand die bisher höchstrichterlich nicht entschiedene Frage im Raum, ob die außergerichtlichen Kosten der Gegenpartei des Beschwerdeführers im Verfahren über die Ablehnung eines Sachverständigen zu den erstattungsfähigen notwendigen Kosten des Rechtstreits i. S. v. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V. m. § 97 Abs. 1 ZPO gehören.

BGH zeigt Meinungsspektrum zur Erstattungsproblematik auf

Der BGH ging in seinem Urteil ausführlich auf den Meinungsstand zu dieser Problematik ein:

  • Teilweise wird in der Literatur die Erstattungspflicht grundsätzlich mit dem Argument verneint, dass es sich bei dem Verfahren um die Ablehnung eines Sachverständigen nicht um ein kontradiktorisches Verfahren handle und das Beschwerdeverfahren nur zwischen dem Ablehnenden und dem Gericht stattfinde.
  • Eine zweite Meinung differenziert danach, ob sich die nicht ablehnende Partei im Beschwerdeverfahren – beispielsweise durch schriftsätzliche Äußerungen – beteiligt hat oder ausdrücklich vom Gericht zu einer Stellungnahme aufgefordert worden ist (OLG Brandenburg, Beschluss v. 16.7.2008, 12 W 15/08)
  • Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum hält die Kosten für grundsätzlich erstattungsfähig.

BGH zieht Parallele zur Richterablehnung

Im Falle der Ablehnung eines Richters wegen Besorgnis der Befangenheit hatte der BGH bereits entschieden, dass die den Richter  nicht ablehnende Partei grundsätzlich einen Anspruch auf Erstattung der ihr im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten hat (BGH, Beschluss v. 6.4.2005, V ZB 25/04). Der BGH stellte in seinem jetzigen Beschluss klar, dass die dort entwickelten Grundsätze auf das Verfahren im Falle der Ablehnung eines Sachverständigen anwendbar sind:

  • So wie im Fall der Ablehnung eines Richters die Interessen der ablehnenden Partei auf Bereitstellung eines unparteiischen Richters berührt würden, so würde im Fall der Ablehnung eines Sachverständigen das Interesse der Parteien an einer unbefangenen Begutachtung berührt.
  • In beiden Fällen habe auch der Gegner Anspruch auf rechtliches Gehör gemäß Art. 103 GG.
  • Daraus folge, dass der nicht ablehnenden Partei hinsichtlich ihrer Anwaltskosten ebenfalls die Stellung eines Verfahrensbeteiligten einzuräumen sei, da sie grundsätzlich ein Recht habe, vor einer Entscheidung über die sofortige Beschwerde angehört zu werden.
  • Demgemäß sei grundsätzlich davon auszugehen, dass der Anwalt der nicht ablehnenden Partei die Interessen seiner Mandantschaft auch im Beschwerdeverfahren prüfe,
  • und zwar unabhängig von der Frage, ob das Gericht diesen zu einer Stellungnahme aufgefordert oder er eine Stellungnahme tatsächlich verfasst hat.

Hervorgehobene Bedeutung des Sachverständigen im Prozess

Hierbei berücksichtigte der BGH, dass der Person des Sachverständigen als neutralem Richtergehilfen im Verfahren eine wichtige Rolle zugewiesen sei und seine Auswahl daher die Rechte und Interessen beider Parteien berühre. Dies komme in § 404 ZPO mehrfach zum Ausdruck, indem das Gesetz u.a. die Möglichkeit eröffne, die Parteien zur Person des  Sachverständigen zu hören.

Bei erfolgreicher Beschwerde sind die Gebühren Kosten der Hauptsache

An diesem Ergebnis ändert es nach Auffassung des BGH auch nichts, dass im Fall der Stattgabe eines Ablehnungsgesuchs gegen den Sachverständigen durch das Beschwerdegericht die nicht ablehnende Partei nicht verpflichtet ist, ihrerseits dem Gegner die entstandenen Kosten zu erstatten. Im Falle einer erfolgreichen Beschwerde seien die Kosten solche des Rechtsstreits gemäß § 91 ZPO und daher ohne weiteres von der in der Hauptsache unterliegenden Partei zu tragen.

Mandatierung in der Hauptsache umfasst i.d.R. das Beschwerdeverfahren

Schließlich ist nach Auffassung des BGH davon auszugehen, dass der Anwalt, der mit der Vertretung einer Partei im Hauptsacheverfahren beauftragt worden ist, grundsätzlich auch den Auftrag hat, seine Partei auch im Beschwerdeverfahren zu vertreten.

  • Für eine auftragsgemäße Tätigkeit im Beschwerdeverfahren genüge bereits die Entgegennahme der vom Gericht mitgeteilten Beschwerdeschrift, die der Anwalt pflichtgemäß zu prüfen habe.
  • Eine Ausnahme sei lediglich dann denkbar, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestünden, dass der Prozessbevollmächtigte jeweils nur für das Ausgangsverfahren und nicht für das Beschwerdeverfahren betreffend die Sachverständigenablehnung beauftragt wurde.
  • Solche konkreten Anhaltspunkte müsse die Gegenpartei dann aber dezidiert vortragen.

BGH bejaht Kostentragungspflicht

Da Ausnahmegründe im konkreten Fall nicht erkennbar waren, sondern die Prozessbevollmächtigten ausdrücklich erklärt hatten, auch im Beschwerdeverfahren beauftragt worden zu sein, sind die Kläger nach der Entscheidung des BGH zur Erstattung der festgesetzten Kosten verpflichtet.

(BGH, Beschluss v. 7.11.2018, IV ZB 13/18).

Hintergrund:

Ein Sachverständiger kann gemäß § 406 Absatz I ZPO aus denselben Gründen abgelehnt werden, die zur Ablehnung eines Richters berechtigen. Daher ist die Ablehnung eines Sachverständigen wegen der Besorgnis der Befangenheit berechtigt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen seine Unparteilichkeit zu rechtfertigen.

Es muss sich dabei um Tatsachen oder Umstände handeln, die vom Standpunkt des Ablehnenden aus bei vernünftiger Betrachtung die Befürchtung wecken können, der Sachverständige stehe der Sache nicht unvoreingenommen und damit nicht unparteilich gegenüber.

  • Die Ablehnung des vom Gericht beauftragten Sachverständigen setzt nicht voraus, dass der Sachverständige tatsächlich parteilich ist oder dass das Gericht selbst Zweifel an seiner Unparteilichkeit hat.
  • Für eine Ablehnung wegen der Besorgnis der Befangenheit genügt vielmehr der bei dem ablehnenden Prozessbeteiligten erweckte Anschein der Parteilichkeit.
  • Maßgebend dafür ist aber die objektive Sicht einer vernünftigen Partei.

Quelle: haufe.de

Steigende Erlösquoten bei Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien

Die Sprengnetter Marktforschung hat erneut die „Mindestwerte“ aus Zwangsversteigerungserlösquoten für Wohnimmobilien in Deutschland abgeleitet. Gegenüber der Voruntersuchung aus 2016, konnten – über alle Teilmärkte und Lageklassen hinweg – steigende Quoten gemessen werden. Eine Ausnahme bildet nur der Teilmarkt der Eigentumswohnungen. Hier wurde für bestimmte Lagen ein leichter Rückgang der Quoten analysiert.

In der aktuellen Untersuchung hat Sprengnetter Zwangsversteigerungsdaten aus den Jahren 2016 und 2017 von – repräsentativ über Deutschland verteilten – Gutachterausschüssen ausgewertet. Wie bereits in der Voruntersuchung, konnten auch Mindestwerte für gemischt genutzte Objekte direkt aus den Daten abgeleitet werden.

Somit liegen für die folgenden vier Teilmärkte Ergebnisse vor:

  • Einfamilienhäuser,
  • Eigentumswohnungen,
  • Mehrfamilienhäuser und
  • gemischt genutzte Objekte.

Wir haben festgestellt, dass – im Vergleich zur Untersuchung 2016 – die Erlösquoten und Mindestwerte, mit Ausnahme des Teilmarktes der Eigentumswohnungen, über alle Teilmärkte hinweg deutlich gestiegen sind.

Die Abbildung zeigt beispielhaft die Entwicklung der durchschnittlichen Erlösquote für den Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser. Diese ist in Abhängigkeit der Lageklasse (regionales Niveau der Grundstückspreise) bis zu 4 Prozentpunkte gestiegen.

Bei gemischt genutzten Objekten wurde sogar ein Anstieg von bis zu 7 Prozentpunkten gemessen.

Im Teilmarkt der Einfamilienhäuser ist die durchschnittliche Erlösquote im Vergleich zur Voruntersuchung zwischen 2 und 8 Prozentpunkte gestiegen.

Einzig im Teilmarkt der Eigentumswohnungen konnte nicht über alle Lageklassen hinweg ein Anstieg der Erlösquote festgestellt werden: Für einfache und mittlere Lagen ist die durchschnittliche Erlösquote im Vergleich zur Voruntersuchung zwischen einem und acht Prozentpunkten gefallen. In guten Lagen sind die Quoten konstant hoch geblieben.

Der Sprengnetter Mindestwert
Der aktuelle Mindestwert einer Immobilie ist eine Schätzung des Preises, der im Falle einer sehr kurzfristigen, auch zwangsweisen Veräußerung derzeit am Markt am wahrscheinlichsten erzielbar ist.

Als Indikator zur Einschätzung des marktwahrscheinlichen Risikos bei Immobilieninvestments leitet die Sprengnetter Marktforschung bereits seit 2008 im Zweijahresrhythmus Mindestwerte von Wohnimmobilien in ganz Deutschland ab. Basierend auf durchschnittlichen Zwangsversteigerungserlösen von Immobilien werden die Sprengnetter-Mindestwerte bundesweit als Prozentsatz vom Marktwert für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte angegeben.

Die Kreditwirtschaft und die Immobilienwirtschaft erhält mit dem Sprengnetter-Mindestwert wertvolle Informationen

  • zum Workout leistungsgestörter Engagements,
  • zur Einschätzung des (maximalen) Risikos bei Immobilieninvestments
  • und zur Erweiterung der eigenen Datenbasis für das interne Rating nach Basel III gemäß CRR und SolvV.

Der Sprengnetter-Mindestwert kann im Rahmen einer Bewertung mit unseren Softwarelösungen SprengnetterONE, Ten2Click und Ten2Click eXpert oder auch für einzelne Immobilien bzw. Immobilienportfolios über den Marktdatenshop abgerufen werden.

Quelle: sprengnetter.de

Dresden: Immobilienjahr 2018 stabil, Positive Entwicklung hält 2019 an

Die Landeshauptstadt wächst weiter: 551.000 Einwohner zu Jahresbeginn 2018 bedeutet ein Plus von rd. 20.000 Einwohnern seit Anfang 2013. Im Jahresvergleich bedeutet dies mit fast 4.000 Einwohnern den zweithöchsten Zuwachs im Land Sachsen.

• Das stabile Bevölkerungswachstum sorgt auch für weiteren Aufschwung am Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote sank im Halbjahresvergleich (Juni 2017 vs. 2018) um 0,5 Prozentpunkte auf 6,2%, kurz vor Jahresende liegt die Zahl bereits unter 6%. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg zudem um gut 3% und damit deutlich stärker als im Bundesvergleich.
• Baustart des neuen Halbleiterwerks von BOSCH: die Arbeiten an der im Jahr 2017 angekündigten modernsten Halbleiterfabrik der Bosch-Gruppe gehen voran. Das Unternehmen lobt das herausragende Mikroelektronik-Cluster mit seiner hervorragenden nationalen und internationalen Vernetzung. Die Ansiedlung, die durch Bund und Land in jeweils dreistelliger Millionenhöhe gefördert wird, stellt ein positives Signal für die gesamte Region dar.
• Ihre Rolle als einer der führenden Technologie- und Wissenschafts-standorte konnte die Landeshauptstadt u.a. durch die kommunale Innovationsförderung für Start-ups, als 5G-Modellregion für Energieanwendungen sowie als führendes europäisches Zentrum für die Entwicklung und Anwendung von Internet of Things-Lösungen bestätigen.
• „Dresden schafft es aktuell hervorragend, das große Interesse von nationalen und internationalen Unternehmen als Forschungs- und Produktionsstandort aufzugreifen“, bestätigt Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt: „Die positive wirtschaftliche Entwicklung zieht zudem mehr Bevölkerung und Immobilieninvestoren an, die die positive Entwicklung in Dresden noch lange nicht am Ende sehen.“

Umsatzrückgang am Büromarkt in Dresden

• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz zum Jahresende 2018 voraussichtlich auf einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Niveau befinden. Auch das Dekadenmittel scheint schwer erreichbar (Ø 2008-2017: rd. 86.000 m²).
• Dabei dominieren u.a. aktuell die City-Randlagen sowie die peripheren Lagen. Hier wurden im bisherigen Jahresverlauf mehr als drei Viertel der Vermietungen verzeichnet – dabei stachen insbesondere die öffentliche Hand und beratende Dienstleister heraus.
• Aufgrund der anhaltenden Nettoabsorption und eines erneut geringen Neubauvolumens von ca. 15.000 m² wird der Leerstand auf ca. 175.000 m² sinken. Aus Sicht von Anett Richter mangelt es aktuell nicht an der Nachfrage, sondern viel mehr an der Verfügbarkeit moderner Neubauflächen in Büroagglomerationen.
• Die gewichtete Spitzenmiete liegt aktuell u.a. aufgrund der Flächenknappheit im Topsegment bei rd. EUR 13,-/m², bei entsprechender Lage- und Objektqualität werden indessen auch höhere Mietpreise erzielt. Die mittlere Miete in der City (innerhalb des 26er Rings) steigt auf über EUR 11,-/m², auch stadtweit zieht die mittlere Miete u.a. aufgrund der insgesamt gestiegenen Preisvorstellungen der Vermieter weiter an.

Erneutes Rekordjahr auf dem Investmentmarkt möglich

• „Am Dresdner Investmentmarkt hat sich die erfreuliche Entwicklung der Vorjahre auch 2018 fortgesetzt. Wir erwarten einen Geldumsatz am Dresdener Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt, der erneut deutlich die Marke von EUR 1 Mrd. und damit den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 860 Mio. übertreffen wird. In Abhängigkeit vom Jahresendspurt ist sogar ein neues Rekordjahr möglich“, beschreibt Anett Richter die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Wie schon im Vorjahr sind insbesondere auch Projektentwicklungen sehr beliebt bei Investoren. Forward Deals belegen dabei, dass Investoren nachhaltig positive Entwicklungen am Standort erwarten.“
• Neben zahlreichen Projektentwicklungen verzeichnet die Stadt eine Vielzahl an Investitionen in Bestandsobjekte, insbesondere in Wohnimmobilien, sowie oftmals in kleineren bis mittleren Portfolien. Damit setzt sich der Trend aus den Vorjahren ebenfalls fort.
• Dazu Anett Richter: „Der Anlageschwerpunkt liegt aktuell noch immer eher im Wohnsektor, wo Investoren u.a. vor dem Hintergrund eines steten Bevölkerungswachstums vermehrt ihren Fokus auf Studenten- und Mikroapartmentanlagen sowie Projektentwicklungen legen. Dabei sind die Renditen für Wohninvestments noch immer sehr interessant, insbesondere im Vergleich zu den A-Standorten. Ähnliches gilt weiterhin auch für Gewerbeinvestments, bei denen jedoch das Angebot geringer ausfällt.“

Ausblick 2019

Büromarkt

Für das kommende Jahr wird mit einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen gerechnet, von denen jedoch große Flächenanteile für Selbstnutzer und Forschungseinrichtungen errichtet werden. Das vergleichsweise schwache Umsatzjahr sollte sich nicht bestätigen. Die Ansiedlung von Bosch sowie die seit vielen Jahren zunehmende Professionalisierung und Vergrößerung der Technologie-Branche sollte kurz- bis mittelfristig zu positiven Effekten am Büromarkt führen. Anett Richter geht deshalb davon aus, „dass Dresden für die Zukunft gut aufgestellt ist, wenn das Projektierungsvolumen für moderne Büroflächen auf hohem Niveau verbleibt. Denn Arbeitsplätze der Zukunft hängen auch stark vom wachsenden Digitalisierungsdruck ab, dafür müssen entsprechende Flächen vorhanden sein.“

Investmentmarkt

„Die Gründe für das anhaltend hohe Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt spiegeln sich“, so Richter, „klar im Dresdner Gesamtbild wider: Die wirtschaftlichen Grundgegebenheiten sind weiterhin sehr positiv. Das stete Bevölkerungswachstum führt in der Folge zu mehr Beschäftigung sowie Unternehmensansiedlungen und -erweiterungen, was wiederum zu höheren Haushaltseinkommen und veränderten Wohnraumansprüchen führt. Dass Investoren dann immer mehr in Projektentwicklungen investieren, zeugt von viel Vertrauen in die Nachhaltigkeit des Standorts, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment.“ Das spiegele sich schlussendlich auch in den Renditen wider, die zwar weiter rückläufig seien, indessen auch mittelfristig attraktiver erscheinen als in den A-Standorten.

Insgesamt erwartet AENGEVELT für das Jahr 2019 ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen in Dresden mit großem Investmentpotenzial.

Quelle: deal-magazin.de

Leibrente – Risikofalle oder Chance gegen Altersarmut?

Viele Rentner wünschen sich in ihrem Ruhestand vor allem eins: Sorgenfrei die restlichen Jahre zu verbringen. Leider können finanzielle Schwierigkeiten das Leben, vor allem das der Immobilienbesitzer, erheblich erschweren. Die Immobilienleibrente, auch „Rente aus Stein“ genannt, ermöglicht es älteren Hausbesitzern ihre Rente aufzustocken und gilt als Form der Immobilienverrentung. Die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler (www.mcmakler.de) haben Vor- und Nachteile zusammengetragen und klären über die unterschiedlichen Varianten der Immobilienverrentung auf.

Variante 1: Leibrente

Bei diesem Modell bekommt der Verkäufer vom Käufer eine lebenslange monatliche Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Der neue Eigentümer kümmert sich um die Aufrechterhaltung und Betreuung der Immobilie. „Sollte es dazu kommen, dass der Verkäufer das Haus verlassen muss, weil er zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen muss, kann mit dem Käufer ein Nießbrauchrecht, das heißt Recht auf jegliche Nutzung, ausgemacht werden“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. Der Nießbrauchberechtigte hat das Recht fremde Sachen, Rechte oder Vermögen zu nutzen und wirtschaftliche Vorteile daraus zu ziehen. In diesem Fall kann er das Haus vermieten, um beispielsweise für Pflegekosten im Pflegeheim aufzukommen.

Die Leibrente wird außerdem noch in verbundene und abgekürzte Leibrente unterteilt. Die verbundene Leibrente beschreibt die Vereinbarung auf das Leben mehrerer Personen. Die Rentenzahlung erlischt mit dem Tod der Personen, es sei denn, es ist eine andere Vereinbarung getroffen worden. „Wichtig ist zu wissen, dass wenn eine Mindestlaufzeit durch eine Rentengarantiezeit vereinbart wird, die Renten in jedem Fall an die Hinterbliebenen über den festgezahlten Zeitraum ausgezahlt werden müssen“, fügt Pieczonka von McMakler hinzu.

Variante 2: Die Umkehrhypothek

Bei der umgekehrten Hypothek schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung ab. Dabei bleibt der Besitzer Eigentümer des Hauses und wird in monatlichen Raten ausbezahlt. „Wer sich für die Umkehrhypothek entscheidet, sollte wissen, dass hierbei die Schuldenlast von Jahr zu Jahr wächst. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank“, gibt der Geschäftsführer von McMakler zu bedenken.

Rentenzahlungen können entweder in Form einer Leibrente oder einer Zeitrente erfolgen. Bei der Leibrente bekommt der Verkäufer eine lebenslange Zahlung, während bei der Zeitrente ein bestimmter Zahlungszeitraum vereinbart wird. Nach Ablauf des abgemachten Zahlungszeitraums gilt der Kaufpreis als getilgt. Die abgekürzte Leibrente, eine Kombination aus Zeit- und Leibrente, ist zeitlich befristet und erlischt, wenn der Leibrentner stirbt.

Höhe der Leibrente

Unterschiedliche Aspekte wie Immobilienwert, Laufzeit der Rentenzahlungen, Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers bestimmen wie hoch die Leibrente ausfallen wird. „Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher werden auch die einzelnen Rentenzahlungen ausfallen“, macht Immobilienexperte Lukas Pieczonka deutlich.

Einsparung der Erbschaftssteuer

Die Leibrente eignet sich für Senioren ab 70 Jahren mit niedrigen monatlichen Einnahmen oder Schulden, die auf zusätzliches Geld im Alter angewiesen sind und in ihrem Haus oder in ihrer Eigentumswohnung wohnen bleiben möchten. Darüber hinaus eignen sich Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie nicht vererben möchten oder keinen Erben haben. Die Immobilienrente kann jedoch auch die Möglichkeit bieten, vorhandene Erben zu entlasten. Denn mit der Leibrente wird für eventuell anfallende Kosten im Alter vorgesorgt, für die andernfalls die Nachkommen Geld aufbringen müssten. Des Weiteren kann mithilfe der Leibrente die Erbschaftssteuer eingespart werden. „Wenn beispielsweise ein Erbe seinen Angehörigen pflegt und dafür nach dessen Tod die Immobilie erbt, wird eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Der Leibrentner könnte seinem Erben schon zu Lebzeiten monatliche Beträge aus den Rentenzahlungen zukommen lassen, um diesen direkt finanziell zu entlasten“, lässt Pieczonka von McMakler wissen.

Risiken

In erster Linie soll die Leibrente als Planungssicherheit dienen, aber es lauern auch Risiken. Die Umkehrhypothek kann mit anfallenden Gebühren im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Senior durch ein Ende der Ratenzahlungen nicht mehr über die nötigen finanziellen Mittel verfügt und ausziehen muss. „Wer eine Leibrente abschließt, sollte sich als Eigentümer mithilfe einer Leibrentenvereinbarung schützen. Das ist wichtig, um finanzielle Risiken zu vermeiden, wie ein Zahlungsausfall des Käufers“, rät Immobilienexperte Pieczonka. Allgemein sollten Immobilieneigentümer unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen und von unabhängigen Experten prüfen lassen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist das A und O, genauso wie die Regelung des Wohn -und Nießbrauchrecht. Bei der Leibrentenvereinbarung sind zudem einige Faktoren zu beachten, wie die notarielle Beurkundung des Leibrentenvertrags, die Eintragung der Reallast und des lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch, Regelung der Verantwortlichkeit für Instandhaltung und Sanierung sowie weitere Sicherungsvormerkungen.

Vergleich: Leibrente und traditioneller Hausverkauf

Beim herkömmlichen Hausverkauf werden klarere Fronten geschaffen. „Sofern der Eigentümer die Immobilie nicht weiter bewohnen möchte, ist der traditionelle Hausverkauf die sichere Alternative. Denn der durch die Verrentung erzielte Preis liegt häufig unter dem Verkehrswert. Hohe Zusatzrenten lassen sich nur in Ballungsräumen erzielen, in denen Immobilie und Grund langfristig an Wert gewinnen“, so Pieczonka von McMakler. Und er ergänzt: „Der Preis beim traditionellen Hausverkauf fällt in der Regel deutlich höher aus, da keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch existieren.“ Mit dem erzielten Verkaufserlös könnte der Eigentümer beispielsweise eine kleinere Wohnung erwerben oder mieten und/oder seine Altersvorsorge finanzieren. Zudem besteht die Möglichkeit, falls der Verkäufer nicht sofort die gesamte Summe besitzen möchte, das Geld anzulegen und in regelmäßigen Beträgen auszahlen zu lassen. Gegebenenfalls kann beim Verkauf sogar ein langfristiger Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer abgeschlossen werden, so dass der Verkäufer auch bis ins hohe Alter noch im vertrauen Heim wohnen bleiben kann.

Fazit

Das Modell der Immobilienverrentung kann für bestimmte Situationen durchaus von Vorteil sein. Im besten Falle dient sie für ältere Immobilieneigentümer als Altersvorsorge und weitere finanzielle Sicherheit, bei der das geliebte Zuhause nicht aufgegeben werden muss. Generell ist das Angebot an Leibrentenmodellen in Deutschland begrenzt und Umkehrhypotheken werden nur von einzelnen Institutionen angeboten. Wenn der Eigentümer jedoch nicht unbedingt im Haus oder in der Wohnung wohnen möchte, empfiehlt es sich eher das Haus auf traditionellem Wege zu verkaufen. So kann der bestmögliche Verkaufspreis erzielt und der Verkaufserlös für die Altersvorsorge verwendet werden.

Quelle: deal-magazin.de

Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung

Hintergrund

Die Mieter zweier Wohnungen machen unter Berufung auf Mängel Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend.

Die Wohnungen wurden 1968 beziehungsweise 1971 erbaut und haben Wohnflächen von 61 beziehungsweise 73 Quadratmetern. Die monatlichen Mieten einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen betragen 490 Euro beziehungsweise 620 Euro.

Die Mieter bemängeln, aufgrund der Bauweise der Wohnungen gebe es Wärmebrücken. Deshalb bestehe insbesondere an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März eines jeden Jahres die Gefahr der Schimmelpilzbildung. Sie verlangen deshalb jeweils eine näher bezifferte Minderung und in einem der beiden Fälle Kostenvorschuss für eine Mängelbeseitigung.

Vor dem Landgericht hatten die Klagen Erfolg. Zwar hätten die Wohnungen bei ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften sowie DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Ein Mieter dürfe allerdings ohne besondere Absprache einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. In beiden Wohnungen bestehe aufgrund der baulichen Gegebenheiten ein konkretes Risiko der Schimmelbildung, die mit dem üblichen Lüftungs- und Heizverhalten nicht zu verhindern sei. Bereits dies sei ein bauseits bedingter Mangel. Es komme nicht darauf an, ob tatsächlich Schimmel auftrete. Für einen Mangel reiche es aus, wenn die Wohnung aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könnte, sogenannte Mangelgefahr.

Entscheidung

Der BGH hebt die Entscheidungen des Landgerichts auf. Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

Ein Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt und diesem einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gibt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Soweit es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Hierbei ist grundsätzlich der Maßstab entscheidend, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war. Da 1968 beziehungsweise 1971 eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war, waren Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand. Die Wärmebrücken der Wohnungen sind daher hier kein Sachmangel.

Der Auffassung des Landgerichts, dass Mieter einen Standard erwarten dürfen, der „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ entspricht, erteilt der BGH eine klare Absage. Diese Ansicht liefe darauf hinaus, einen neuen Mangelbegriff zu schaffen und bei älteren und unsanierten Wohnungen einen Neubaustandard als geschuldete Beschaffenheit zugrunde zu legen.

(BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18)

Quelle: haufe.de

Koalition einigt sich über Mietrechtsänderung

Der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ steht am 29.11.2018 im Bundestag zur zweiten und dritten Lesung auf der Tagesordnung. Zuvor hatten sich die Koalitionsfraktionen auf Änderungen am ursprünglichen Gesetzentwurf verständigt. Schärfer als ursprünglich geplant wird die Modernisierungsumlage beschnitten.

Mietrechtsänderung 2018/2019: Darauf hat sich die GroKo geeinigt

Auf Änderungen am Mietrecht hatten sich Union und SPD im Koalitionsvertrag verständigt. Der nun gefundene Kompromiss, den der Bundestag voraussichtlich verabschieden wird, sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten sollen nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete höchstens bei 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen sich Vermieter bis zu zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages auf Ausnahmen berufen können.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ausreichen. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietrechtsreform könnte ab 1.1.2019 gelten

Wenn der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Mietrechts am 29.11.2018 verabschiedet hat, muss es anschließend noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratssitzung (gleichzeitig die letzte Sitzung im laufenden Jahr) findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.

Echo der Verbände gemischt

Die Verbände kommentieren die gefundene Einigung unterschiedlich. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Absenkung der Modernisierungsumlage, während die Neuregelungen zur Mietpreisbremse auf wenig Gegenliebe stoßen. Insbesondere kritisiert der Mieterbund die künftige Möglichkeit für Vermieter, sich auch nach Abschluss des Mietvertrages noch auf Ausnahmetatbestände berufen zu können.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisiert die flächendeckende Absenkung der Modernisierungsumlage und die Deckelung auf 2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Hierdurch würden besonders die Vermieter bestraft, die nachhaltig und sozial agierten und günstigen Wohnraum anbieten. Die Absenkung der Modernisierungsumlage sei kontraproduktiv für die energetische Modernisierung, den altersgerechten Umbau und die Digitalisierung im Wohnbereich. Sinnvoll sei demgegenüber, das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig als Ordnungswidrigkeit einzustufen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürchtet, dass die geplanten Änderungen einen Anreiz bieten, Bestandsmieten auf über 7 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Für günstigere Wohnungen würden sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen verhindert. Statt Änderungen am Mietrecht müsse eine steuerliche Abschreibung für die energetische Gebäudesanierung eingeführt werden, wie im Koalitionsvertrag vereinbart.

Gesetzentwurf und Stellungnahmen zur Mietrechtsänderung im Volltext

Den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung sowie die Stellungnahmen zahlreicher Verbände finden Sie auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums als pdf-Dokument zum Download.

Sobald die endgültige Fassung vorliegt, die im Bundestag zur Abstimmung steht, finden Sie einen Link an dieser Stelle.

 

Quelle: haufe.de

Anstauung von Regenwasser auf einer mit einer Mauer umgegebenen Terrasse stellt keine Überschwemmung dar

Kommt es zu einem Wasserschaden in einem Haus, weil sich auf einer mit einer Mauer umgebenen Terrasse Regenwasser anstaut, so haftet dafür nicht die Wohn­gebäude­versicherung. Denn in einem solchen Fall liegt keine Überschwemmung im Sinne der Ver­sicherungs­bedingungen vor. Dies hat das Oberlandesgericht München entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund heftigen Niederschlags staute sich auf der Terrasse eines Ferienhauses Wasser an. Da die Terrasse von einer Mauer umgeben war, konnte das Regenwasser nicht abfließen. Es drang daher in das Untergeschoss des Hauses ein und verursachte dort einen Wasserschaden. Der Eigentümer des Ferienhauses beanspruchte aufgrund dessen seine Wohngebäudeversicherung. Er sah in dem Wasserschaden den Versicherungsfall „Überschwemmung“ gegeben. Die Versicherung sah dies aber anders. Der Hauseigentümer musste daher Klage erheben.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Kempten wies die Klage ab. Es sah eine Überschwemmung im Sinne der Versicherungsbedingungen als nicht gegeben. Das angestaute Regenwasser habe gerade nicht durch die Überflutung des Grundstücks abfließen können, so das Gericht, sondern durch die bauliche Gegebenheit. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Berufung ein.

Oberlandesgericht verneint ebenfalls Anspruch auf Versicherungsschutz

Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung des Klägers zurück. Ein Anspruch auf Versicherungsschutz bestehe nicht. Eine Überschwemmung im Sinne der Versicherungsbedingungen habe nicht vorgelegen, da die bauliche Beschaffenheit der Terrasse für das mangelnde Abfließen und das Eindringen von Wasser in das Untergeschoss des Gebäudes ursächlich gewesen seien. Nach gefestigter Rechtsprechung liege keine Überschwemmung vor, wenn mangelnde Entwässerung von Flachdächern, Terrassen oder Balkonen zur Anstauung von Wassermassen führe, also keine Überflutung des Grundstücks für die Beeinträchtigung des Abflusses ursächlich sei.

Quelle: kostenlos-urteile.de