Dresden: Immobilienjahr 2018 stabil, Positive Entwicklung hält 2019 an

Die Landeshauptstadt wächst weiter: 551.000 Einwohner zu Jahresbeginn 2018 bedeutet ein Plus von rd. 20.000 Einwohnern seit Anfang 2013. Im Jahresvergleich bedeutet dies mit fast 4.000 Einwohnern den zweithöchsten Zuwachs im Land Sachsen.

• Das stabile Bevölkerungswachstum sorgt auch für weiteren Aufschwung am Arbeitsmarkt: Die Arbeitslosenquote sank im Halbjahresvergleich (Juni 2017 vs. 2018) um 0,5 Prozentpunkte auf 6,2%, kurz vor Jahresende liegt die Zahl bereits unter 6%. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg zudem um gut 3% und damit deutlich stärker als im Bundesvergleich.
• Baustart des neuen Halbleiterwerks von BOSCH: die Arbeiten an der im Jahr 2017 angekündigten modernsten Halbleiterfabrik der Bosch-Gruppe gehen voran. Das Unternehmen lobt das herausragende Mikroelektronik-Cluster mit seiner hervorragenden nationalen und internationalen Vernetzung. Die Ansiedlung, die durch Bund und Land in jeweils dreistelliger Millionenhöhe gefördert wird, stellt ein positives Signal für die gesamte Region dar.
• Ihre Rolle als einer der führenden Technologie- und Wissenschafts-standorte konnte die Landeshauptstadt u.a. durch die kommunale Innovationsförderung für Start-ups, als 5G-Modellregion für Energieanwendungen sowie als führendes europäisches Zentrum für die Entwicklung und Anwendung von Internet of Things-Lösungen bestätigen.
• „Dresden schafft es aktuell hervorragend, das große Interesse von nationalen und internationalen Unternehmen als Forschungs- und Produktionsstandort aufzugreifen“, bestätigt Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt: „Die positive wirtschaftliche Entwicklung zieht zudem mehr Bevölkerung und Immobilieninvestoren an, die die positive Entwicklung in Dresden noch lange nicht am Ende sehen.“

Umsatzrückgang am Büromarkt in Dresden

• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz zum Jahresende 2018 voraussichtlich auf einem im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Niveau befinden. Auch das Dekadenmittel scheint schwer erreichbar (Ø 2008-2017: rd. 86.000 m²).
• Dabei dominieren u.a. aktuell die City-Randlagen sowie die peripheren Lagen. Hier wurden im bisherigen Jahresverlauf mehr als drei Viertel der Vermietungen verzeichnet – dabei stachen insbesondere die öffentliche Hand und beratende Dienstleister heraus.
• Aufgrund der anhaltenden Nettoabsorption und eines erneut geringen Neubauvolumens von ca. 15.000 m² wird der Leerstand auf ca. 175.000 m² sinken. Aus Sicht von Anett Richter mangelt es aktuell nicht an der Nachfrage, sondern viel mehr an der Verfügbarkeit moderner Neubauflächen in Büroagglomerationen.
• Die gewichtete Spitzenmiete liegt aktuell u.a. aufgrund der Flächenknappheit im Topsegment bei rd. EUR 13,-/m², bei entsprechender Lage- und Objektqualität werden indessen auch höhere Mietpreise erzielt. Die mittlere Miete in der City (innerhalb des 26er Rings) steigt auf über EUR 11,-/m², auch stadtweit zieht die mittlere Miete u.a. aufgrund der insgesamt gestiegenen Preisvorstellungen der Vermieter weiter an.

Erneutes Rekordjahr auf dem Investmentmarkt möglich

• „Am Dresdner Investmentmarkt hat sich die erfreuliche Entwicklung der Vorjahre auch 2018 fortgesetzt. Wir erwarten einen Geldumsatz am Dresdener Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt, der erneut deutlich die Marke von EUR 1 Mrd. und damit den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 860 Mio. übertreffen wird. In Abhängigkeit vom Jahresendspurt ist sogar ein neues Rekordjahr möglich“, beschreibt Anett Richter die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Wie schon im Vorjahr sind insbesondere auch Projektentwicklungen sehr beliebt bei Investoren. Forward Deals belegen dabei, dass Investoren nachhaltig positive Entwicklungen am Standort erwarten.“
• Neben zahlreichen Projektentwicklungen verzeichnet die Stadt eine Vielzahl an Investitionen in Bestandsobjekte, insbesondere in Wohnimmobilien, sowie oftmals in kleineren bis mittleren Portfolien. Damit setzt sich der Trend aus den Vorjahren ebenfalls fort.
• Dazu Anett Richter: „Der Anlageschwerpunkt liegt aktuell noch immer eher im Wohnsektor, wo Investoren u.a. vor dem Hintergrund eines steten Bevölkerungswachstums vermehrt ihren Fokus auf Studenten- und Mikroapartmentanlagen sowie Projektentwicklungen legen. Dabei sind die Renditen für Wohninvestments noch immer sehr interessant, insbesondere im Vergleich zu den A-Standorten. Ähnliches gilt weiterhin auch für Gewerbeinvestments, bei denen jedoch das Angebot geringer ausfällt.“

Ausblick 2019

Büromarkt

Für das kommende Jahr wird mit einem deutlich höheren Fertigstellungsvolumen gerechnet, von denen jedoch große Flächenanteile für Selbstnutzer und Forschungseinrichtungen errichtet werden. Das vergleichsweise schwache Umsatzjahr sollte sich nicht bestätigen. Die Ansiedlung von Bosch sowie die seit vielen Jahren zunehmende Professionalisierung und Vergrößerung der Technologie-Branche sollte kurz- bis mittelfristig zu positiven Effekten am Büromarkt führen. Anett Richter geht deshalb davon aus, „dass Dresden für die Zukunft gut aufgestellt ist, wenn das Projektierungsvolumen für moderne Büroflächen auf hohem Niveau verbleibt. Denn Arbeitsplätze der Zukunft hängen auch stark vom wachsenden Digitalisierungsdruck ab, dafür müssen entsprechende Flächen vorhanden sein.“

Investmentmarkt

„Die Gründe für das anhaltend hohe Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt spiegeln sich“, so Richter, „klar im Dresdner Gesamtbild wider: Die wirtschaftlichen Grundgegebenheiten sind weiterhin sehr positiv. Das stete Bevölkerungswachstum führt in der Folge zu mehr Beschäftigung sowie Unternehmensansiedlungen und -erweiterungen, was wiederum zu höheren Haushaltseinkommen und veränderten Wohnraumansprüchen führt. Dass Investoren dann immer mehr in Projektentwicklungen investieren, zeugt von viel Vertrauen in die Nachhaltigkeit des Standorts, sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesegment.“ Das spiegele sich schlussendlich auch in den Renditen wider, die zwar weiter rückläufig seien, indessen auch mittelfristig attraktiver erscheinen als in den A-Standorten.

Insgesamt erwartet AENGEVELT für das Jahr 2019 ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen in Dresden mit großem Investmentpotenzial.

Quelle: deal-magazin.de

Leibrente – Risikofalle oder Chance gegen Altersarmut?

Viele Rentner wünschen sich in ihrem Ruhestand vor allem eins: Sorgenfrei die restlichen Jahre zu verbringen. Leider können finanzielle Schwierigkeiten das Leben, vor allem das der Immobilienbesitzer, erheblich erschweren. Die Immobilienleibrente, auch „Rente aus Stein“ genannt, ermöglicht es älteren Hausbesitzern ihre Rente aufzustocken und gilt als Form der Immobilienverrentung. Die Experten des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler (www.mcmakler.de) haben Vor- und Nachteile zusammengetragen und klären über die unterschiedlichen Varianten der Immobilienverrentung auf.

Variante 1: Leibrente

Bei diesem Modell bekommt der Verkäufer vom Käufer eine lebenslange monatliche Leibrente und ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird von einem Notar beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Der neue Eigentümer kümmert sich um die Aufrechterhaltung und Betreuung der Immobilie. „Sollte es dazu kommen, dass der Verkäufer das Haus verlassen muss, weil er zum Beispiel in ein Pflegeheim ziehen muss, kann mit dem Käufer ein Nießbrauchrecht, das heißt Recht auf jegliche Nutzung, ausgemacht werden“, erklärt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler. Der Nießbrauchberechtigte hat das Recht fremde Sachen, Rechte oder Vermögen zu nutzen und wirtschaftliche Vorteile daraus zu ziehen. In diesem Fall kann er das Haus vermieten, um beispielsweise für Pflegekosten im Pflegeheim aufzukommen.

Die Leibrente wird außerdem noch in verbundene und abgekürzte Leibrente unterteilt. Die verbundene Leibrente beschreibt die Vereinbarung auf das Leben mehrerer Personen. Die Rentenzahlung erlischt mit dem Tod der Personen, es sei denn, es ist eine andere Vereinbarung getroffen worden. „Wichtig ist zu wissen, dass wenn eine Mindestlaufzeit durch eine Rentengarantiezeit vereinbart wird, die Renten in jedem Fall an die Hinterbliebenen über den festgezahlten Zeitraum ausgezahlt werden müssen“, fügt Pieczonka von McMakler hinzu.

Variante 2: Die Umkehrhypothek

Bei der umgekehrten Hypothek schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung ab. Dabei bleibt der Besitzer Eigentümer des Hauses und wird in monatlichen Raten ausbezahlt. „Wer sich für die Umkehrhypothek entscheidet, sollte wissen, dass hierbei die Schuldenlast von Jahr zu Jahr wächst. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank“, gibt der Geschäftsführer von McMakler zu bedenken.

Rentenzahlungen können entweder in Form einer Leibrente oder einer Zeitrente erfolgen. Bei der Leibrente bekommt der Verkäufer eine lebenslange Zahlung, während bei der Zeitrente ein bestimmter Zahlungszeitraum vereinbart wird. Nach Ablauf des abgemachten Zahlungszeitraums gilt der Kaufpreis als getilgt. Die abgekürzte Leibrente, eine Kombination aus Zeit- und Leibrente, ist zeitlich befristet und erlischt, wenn der Leibrentner stirbt.

Höhe der Leibrente

Unterschiedliche Aspekte wie Immobilienwert, Laufzeit der Rentenzahlungen, Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers bestimmen wie hoch die Leibrente ausfallen wird. „Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher werden auch die einzelnen Rentenzahlungen ausfallen“, macht Immobilienexperte Lukas Pieczonka deutlich.

Einsparung der Erbschaftssteuer

Die Leibrente eignet sich für Senioren ab 70 Jahren mit niedrigen monatlichen Einnahmen oder Schulden, die auf zusätzliches Geld im Alter angewiesen sind und in ihrem Haus oder in ihrer Eigentumswohnung wohnen bleiben möchten. Darüber hinaus eignen sich Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie nicht vererben möchten oder keinen Erben haben. Die Immobilienrente kann jedoch auch die Möglichkeit bieten, vorhandene Erben zu entlasten. Denn mit der Leibrente wird für eventuell anfallende Kosten im Alter vorgesorgt, für die andernfalls die Nachkommen Geld aufbringen müssten. Des Weiteren kann mithilfe der Leibrente die Erbschaftssteuer eingespart werden. „Wenn beispielsweise ein Erbe seinen Angehörigen pflegt und dafür nach dessen Tod die Immobilie erbt, wird eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Der Leibrentner könnte seinem Erben schon zu Lebzeiten monatliche Beträge aus den Rentenzahlungen zukommen lassen, um diesen direkt finanziell zu entlasten“, lässt Pieczonka von McMakler wissen.

Risiken

In erster Linie soll die Leibrente als Planungssicherheit dienen, aber es lauern auch Risiken. Die Umkehrhypothek kann mit anfallenden Gebühren im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Senior durch ein Ende der Ratenzahlungen nicht mehr über die nötigen finanziellen Mittel verfügt und ausziehen muss. „Wer eine Leibrente abschließt, sollte sich als Eigentümer mithilfe einer Leibrentenvereinbarung schützen. Das ist wichtig, um finanzielle Risiken zu vermeiden, wie ein Zahlungsausfall des Käufers“, rät Immobilienexperte Pieczonka. Allgemein sollten Immobilieneigentümer unterschiedliche Angebote miteinander vergleichen und von unabhängigen Experten prüfen lassen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist das A und O, genauso wie die Regelung des Wohn -und Nießbrauchrecht. Bei der Leibrentenvereinbarung sind zudem einige Faktoren zu beachten, wie die notarielle Beurkundung des Leibrentenvertrags, die Eintragung der Reallast und des lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch, Regelung der Verantwortlichkeit für Instandhaltung und Sanierung sowie weitere Sicherungsvormerkungen.

Vergleich: Leibrente und traditioneller Hausverkauf

Beim herkömmlichen Hausverkauf werden klarere Fronten geschaffen. „Sofern der Eigentümer die Immobilie nicht weiter bewohnen möchte, ist der traditionelle Hausverkauf die sichere Alternative. Denn der durch die Verrentung erzielte Preis liegt häufig unter dem Verkehrswert. Hohe Zusatzrenten lassen sich nur in Ballungsräumen erzielen, in denen Immobilie und Grund langfristig an Wert gewinnen“, so Pieczonka von McMakler. Und er ergänzt: „Der Preis beim traditionellen Hausverkauf fällt in der Regel deutlich höher aus, da keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch existieren.“ Mit dem erzielten Verkaufserlös könnte der Eigentümer beispielsweise eine kleinere Wohnung erwerben oder mieten und/oder seine Altersvorsorge finanzieren. Zudem besteht die Möglichkeit, falls der Verkäufer nicht sofort die gesamte Summe besitzen möchte, das Geld anzulegen und in regelmäßigen Beträgen auszahlen zu lassen. Gegebenenfalls kann beim Verkauf sogar ein langfristiger Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer abgeschlossen werden, so dass der Verkäufer auch bis ins hohe Alter noch im vertrauen Heim wohnen bleiben kann.

Fazit

Das Modell der Immobilienverrentung kann für bestimmte Situationen durchaus von Vorteil sein. Im besten Falle dient sie für ältere Immobilieneigentümer als Altersvorsorge und weitere finanzielle Sicherheit, bei der das geliebte Zuhause nicht aufgegeben werden muss. Generell ist das Angebot an Leibrentenmodellen in Deutschland begrenzt und Umkehrhypotheken werden nur von einzelnen Institutionen angeboten. Wenn der Eigentümer jedoch nicht unbedingt im Haus oder in der Wohnung wohnen möchte, empfiehlt es sich eher das Haus auf traditionellem Wege zu verkaufen. So kann der bestmögliche Verkaufspreis erzielt und der Verkaufserlös für die Altersvorsorge verwendet werden.

Quelle: deal-magazin.de

Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung

Hintergrund

Die Mieter zweier Wohnungen machen unter Berufung auf Mängel Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend.

Die Wohnungen wurden 1968 beziehungsweise 1971 erbaut und haben Wohnflächen von 61 beziehungsweise 73 Quadratmetern. Die monatlichen Mieten einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen betragen 490 Euro beziehungsweise 620 Euro.

Die Mieter bemängeln, aufgrund der Bauweise der Wohnungen gebe es Wärmebrücken. Deshalb bestehe insbesondere an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März eines jeden Jahres die Gefahr der Schimmelpilzbildung. Sie verlangen deshalb jeweils eine näher bezifferte Minderung und in einem der beiden Fälle Kostenvorschuss für eine Mängelbeseitigung.

Vor dem Landgericht hatten die Klagen Erfolg. Zwar hätten die Wohnungen bei ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften sowie DIN-Vorgaben und den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Ein Mieter dürfe allerdings ohne besondere Absprache einen Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. In beiden Wohnungen bestehe aufgrund der baulichen Gegebenheiten ein konkretes Risiko der Schimmelbildung, die mit dem üblichen Lüftungs- und Heizverhalten nicht zu verhindern sei. Bereits dies sei ein bauseits bedingter Mangel. Es komme nicht darauf an, ob tatsächlich Schimmel auftrete. Für einen Mangel reiche es aus, wenn die Wohnung aufgrund einer bestimmten Beschaffenheit jederzeit beeinträchtigt werden könnte, sogenannte Mangelgefahr.

Entscheidung

Der BGH hebt die Entscheidungen des Landgerichts auf. Wärmebrücken in den Außenwänden sind kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

Ein Mangel, der den Mieter zur Minderung berechtigt und diesem einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gibt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Wenn nichts anderes vereinbart ist, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Soweit es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Hierbei ist grundsätzlich der Maßstab entscheidend, der bei der Errichtung des Gebäudes gültig war. Da 1968 beziehungsweise 1971 eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben war, waren Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand. Die Wärmebrücken der Wohnungen sind daher hier kein Sachmangel.

Der Auffassung des Landgerichts, dass Mieter einen Standard erwarten dürfen, der „Grundsätzen zeitgemäßen Wohnens“ entspricht, erteilt der BGH eine klare Absage. Diese Ansicht liefe darauf hinaus, einen neuen Mangelbegriff zu schaffen und bei älteren und unsanierten Wohnungen einen Neubaustandard als geschuldete Beschaffenheit zugrunde zu legen.

(BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18)

Quelle: haufe.de

Koalition einigt sich über Mietrechtsänderung

Der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ steht am 29.11.2018 im Bundestag zur zweiten und dritten Lesung auf der Tagesordnung. Zuvor hatten sich die Koalitionsfraktionen auf Änderungen am ursprünglichen Gesetzentwurf verständigt. Schärfer als ursprünglich geplant wird die Modernisierungsumlage beschnitten.

Mietrechtsänderung 2018/2019: Darauf hat sich die GroKo geeinigt

Auf Änderungen am Mietrecht hatten sich Union und SPD im Koalitionsvertrag verständigt. Der nun gefundene Kompromiss, den der Bundestag voraussichtlich verabschieden wird, sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten sollen nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete höchstens bei 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen sich Vermieter bis zu zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages auf Ausnahmen berufen können.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ausreichen. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietrechtsreform könnte ab 1.1.2019 gelten

Wenn der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Mietrechts am 29.11.2018 verabschiedet hat, muss es anschließend noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratssitzung (gleichzeitig die letzte Sitzung im laufenden Jahr) findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.

Echo der Verbände gemischt

Die Verbände kommentieren die gefundene Einigung unterschiedlich. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Absenkung der Modernisierungsumlage, während die Neuregelungen zur Mietpreisbremse auf wenig Gegenliebe stoßen. Insbesondere kritisiert der Mieterbund die künftige Möglichkeit für Vermieter, sich auch nach Abschluss des Mietvertrages noch auf Ausnahmetatbestände berufen zu können.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisiert die flächendeckende Absenkung der Modernisierungsumlage und die Deckelung auf 2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Hierdurch würden besonders die Vermieter bestraft, die nachhaltig und sozial agierten und günstigen Wohnraum anbieten. Die Absenkung der Modernisierungsumlage sei kontraproduktiv für die energetische Modernisierung, den altersgerechten Umbau und die Digitalisierung im Wohnbereich. Sinnvoll sei demgegenüber, das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig als Ordnungswidrigkeit einzustufen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürchtet, dass die geplanten Änderungen einen Anreiz bieten, Bestandsmieten auf über 7 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Für günstigere Wohnungen würden sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen verhindert. Statt Änderungen am Mietrecht müsse eine steuerliche Abschreibung für die energetische Gebäudesanierung eingeführt werden, wie im Koalitionsvertrag vereinbart.

Gesetzentwurf und Stellungnahmen zur Mietrechtsänderung im Volltext

Den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung sowie die Stellungnahmen zahlreicher Verbände finden Sie auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums als pdf-Dokument zum Download.

Sobald die endgültige Fassung vorliegt, die im Bundestag zur Abstimmung steht, finden Sie einen Link an dieser Stelle.

 

Quelle: haufe.de

Anstauung von Regenwasser auf einer mit einer Mauer umgegebenen Terrasse stellt keine Überschwemmung dar

Kommt es zu einem Wasserschaden in einem Haus, weil sich auf einer mit einer Mauer umgebenen Terrasse Regenwasser anstaut, so haftet dafür nicht die Wohn­gebäude­versicherung. Denn in einem solchen Fall liegt keine Überschwemmung im Sinne der Ver­sicherungs­bedingungen vor. Dies hat das Oberlandesgericht München entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aufgrund heftigen Niederschlags staute sich auf der Terrasse eines Ferienhauses Wasser an. Da die Terrasse von einer Mauer umgeben war, konnte das Regenwasser nicht abfließen. Es drang daher in das Untergeschoss des Hauses ein und verursachte dort einen Wasserschaden. Der Eigentümer des Ferienhauses beanspruchte aufgrund dessen seine Wohngebäudeversicherung. Er sah in dem Wasserschaden den Versicherungsfall „Überschwemmung“ gegeben. Die Versicherung sah dies aber anders. Der Hauseigentümer musste daher Klage erheben.

Landgericht wies Klage ab

Das Landgericht Kempten wies die Klage ab. Es sah eine Überschwemmung im Sinne der Versicherungsbedingungen als nicht gegeben. Das angestaute Regenwasser habe gerade nicht durch die Überflutung des Grundstücks abfließen können, so das Gericht, sondern durch die bauliche Gegebenheit. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Berufung ein.

Oberlandesgericht verneint ebenfalls Anspruch auf Versicherungsschutz

Das Oberlandesgericht München bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies daher die Berufung des Klägers zurück. Ein Anspruch auf Versicherungsschutz bestehe nicht. Eine Überschwemmung im Sinne der Versicherungsbedingungen habe nicht vorgelegen, da die bauliche Beschaffenheit der Terrasse für das mangelnde Abfließen und das Eindringen von Wasser in das Untergeschoss des Gebäudes ursächlich gewesen seien. Nach gefestigter Rechtsprechung liege keine Überschwemmung vor, wenn mangelnde Entwässerung von Flachdächern, Terrassen oder Balkonen zur Anstauung von Wassermassen führe, also keine Überflutung des Grundstücks für die Beeinträchtigung des Abflusses ursächlich sei.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Entlastung bei Baunebenkosten in Sicht?

Die Forderungen nach Senkung der Grunderwerbsteuer beim Hausbau werden immer lauter. Das Thema „Bezahlbares Wohnen“ ist eine dringende Frage in der aktuellen Politik. Dabei geht es nicht nur darum, den Mietwahnsinn in Ballungszentren zu stoppen, sondern das Eigenheim für Normalverdiener bezahlbar zu gestalten. Ein Ansatzpunkt hierfür ist die Grunderwerbsteuer.

Mit dem Wohngipfel im September 2018 setzt die Bundesregierung das Thema „Bezahlbares Wohnen“ nach oben auf der politischen Agenda. Doch die Resultate sind bisher eher enttäuschend, die Kritik von Wirtschafts- und Branchenexperten wird lauter.
Schon seit ihrem in Kraft treten wird die Mietpreisbremse kritisiert. Auch die im Rahmen des Wohngipfels geplanten Nachbesserungen sind letztlich keine Lösung, um bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungszentren, zu schaffen. Führende Immobilienverbände fordern statt wirkungsloser Regulierungen, Investitionen, um Neubauprojekte attraktiver zu machen.

„Und das gilt nicht nur für Großbauprojekte. Gleichzeitig sollten die Hürden für Normalverdiener, die an der Schwelle zum Eigenheim stehen, abgebaut werden. Dann werden auch Mietwohnungen für diejenigen frei, die das Projekt Eigenheim nicht stemmen können oder wollen“, sagt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, Deutschlands führende Massivhausmarke.

Ein interessanter Vorstoß kommt von der hessischen Landesregierung: mit einer Reform der Bauordnung soll Bauen vereinfacht, damit schneller und preiswerter werden. Zudem sollen Kommunen bei der Erschließung von Neubaugebieten und der Schaffung der notwendigen Infrastruktur im Umland finanziell unterstützt werden.

Hürden auf dem Weg ins Eigenheim: Eigenkapital, Grundstücke und Kosten
Eine große Hürde für Normalverdiener auf dem Weg ins Eigenheim ist das Eigenkapital. Aktuell haben gerade einmal 11 Prozent aller Mieterhaushalte mehr als 50.000 Euro auf der hohen Kante. „Die Hoffnung, dass das Baukindergeld den Familien hilft, die ein gutes Einkommen, aber wenig Eigenkapital haben, wurde leider nicht erfüllt“, so Dawo.

Der beabsichtigte positive Effekt des Baukindergeldes droht, wie bei der Mietpreisbremse, zu verpuffen. So ist der Förderbetrag für diejenigen, die ihn erhalten, natürlich eine Unterstützung. Da die Summe aber erst nach Einzug verfügbar ist, besteht keine Möglichkeit beispielsweise einen Teil der Baunebenkosten damit abzudecken. Auch als Finanzspritze für den Kauf eines Grundstücks kann das Baukindergeld nicht genutzt werden.

„Angesichts der hohen Baunebenkosten und des Mangels an bezahlbaren Bauland, wäre das Baukindergeld eine große Hilfe gewesen, insbesondere für Normalverdiener. Es ist fraglich wie viele Familien überhaupt im Rahmen des kurzen Förderzeitraumes profitieren können – der Run auf das Baukindergeld ist groß, die Gesamtfördersumme gedeckelt. Durchaus denkbar, dass der Fördertopf leer ist, bevor die Förderperiode endet“, erklärt Hausbau-Unternehmer Jürgen Dawo.

Senkung der Grunderwerbsteuer wäre ein erster Schritt

Ein Kostenfaktor, der das Eigenkapital oder Baubudget von Immobilienkäufern und Bauherren belastet, ist die Grunderwerbsteuer. Seit die Erhebung Ländersache ist, stiegen die Grunderwerbsteuer-Sätze stetig auf bis zu 6,5 Prozent der Kaufsumme. Der Bundesdurchschnitt liegt derzeit bei 5,37 Prozent. Das Jahr 2018 scheint das erste Jahr seit langem zu werden, wo kein Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht.
Nicht nur Immobilienverbände und führende Hausbau-Unternehmer kritisieren seit langem die hohe Belastung für Bauherren. Auch das ifo-Institut weist in seinem aktuellen Gutachten vom November 2018 auf die Verzerrung bei Grundsteuer und Grunderwerbsteuer hin.

Im Rahmen des Wohngipfels diskutierten die Teilnehmer eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer, jedoch ohne konkrete Ergebnisse. Laute Kritik kommt zur Zeit vor allem aus der hessischen Landesregierung. Sie beabsichtigt konkretere Schritte zur Förderung des Wohnungsbaus und hat unter anderem die Senkung der Grunderwerbsteuer in Aussicht gestellt.

„Eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer wäre viel einfacher und effektiver als komplizierte Fördergeld-Verfahren wie das Baukindergeld. Ob generelle Senkung, nur verminderter Steuerbetrag bei Ersterwerb oder Erlass der Grunderwerbsteuer für Immobilien bei Eigennutzung – alles würde Familien den Schritt ins Eigenheim erleichtern. Die Signale aus Hessen machen Hoffnung, dass eine Entlastung bei den Baunebenkosten seitens des Gesetzgebers nun doch eine Option wird“, sagt Dawo von Town & Country Haus.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neue Bewirtschaftungskosten-Ansätze für 2019

Am 13.11.2018 hat das Statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex für Oktober 2018 veröffentlicht. Für Wohn- und Gewerbenutzung ergeben sich mit dem neuen Verbraucherpreisindex neue BWK-Ansätze für 2019. Diese steigen im Vergleich zu den Ansätzen für 2018 um 2,5%.

 

Die neuen BWK-Ansätze für Wohnnutzung lauten für 2019:

  • jährliche Instandhaltungskosten: 12,- €/m² Wohnfläche
  • jährliche Verwaltungskosten je Wohnung bei EFH/ZFH: 295,- €
  • jährliche Verwaltungskosten je Eigentumswohnung: 353,- €

 

Wie ergeben sich diese Werte?

Die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) enthält Modellwerte für Bewirtschaftungskosten, die für das Jahr 2015 gelten. Für abweichende Wertermittlungsstichtage werden die aufgeführten Werte jährlich fortgeschrieben. Die Wertfortschreibung ergibt sich aus dem Oktober-Verbraucherpreisindex des Vorjahres und dem für Oktober 2001. Diese jährliche Anpassung ist in Anlage 1 Nr. 3 EW-RL geregelt.

Quelle: Sprengnetter.de

Branche überlastet: Bauschäden und Schadenskosten nehmen stark zu

Die Anzahl der Bauschäden beim Neubau von Wohngebäuden haben seit dem Eintreten des Baubooms um 89 Prozent zugenommen. Durchschnittlich sind die Bauschadenskosten von 49.000 Euro in 2006/2008 auf aktuell knapp 84.000 Euro gestiegen. Zu diesen Ergebnissen gelangt der neue Bauschadenbericht 2018 des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Verantwortlich für die alarmierenden Zahlen sind vor allem die hohe Marktauslastung, der Fachkräftemangel und eine unzureichende Planung.

Deutlicher Trend erkennbar

„Der Bauschadenbericht spiegelt wider, was unsere Bauherrenberater täglich auf der Baustelle erleben“, sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Seit 2009 sei ein kontinuierlicher Anstieg der auftretenden Bauschäden zu beobachten. Die Studie zeigt: Besonders mangelbehaftet sind Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Eindringende Feuchtigkeit, die nicht vorschriftsmäßige Ausführung, Maßfehler, Risse und falsche Abdichtung sind die vorherrschenden Schadensbilder.

Branche überlastet

Schuld an der aktuellen Situation sei laut Becker vor allem die hohe Marktauslastung und der Fachkräftemangel. „Bauen wird durch höhere gesetzliche Anforderungen und komplexere Bauteile immer komplizierter. Dadurch steigt auch die Fehleranfälligkeit bei der Planung und Bauausführung.“ Häufig seien die Unternehmen überlastet. Der Termindruck bei der Fertigstellung durch die hohe Auftragslage und fehlendes qualifiziertes Personal setzen ihnen zu.

Bauherren müssen selbst aktiv werden

Damit kleine Baufehler nicht folgeschwere Schäden nach sich ziehen, müssen Bauherren selbst aktiv werden: „Kurzfristig kann der Verbraucher teuren Bauschäden nur mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle vorbeugen“, rät Becker. Der Bausachverständige kontrolliert die vertragsgerechte Bauausführung und erkennt Mängel, wenn sie entstehen. Langfristig nimmt Becker die Branche in die Pflicht: „Die Unternehmen müssen deutlich mehr in die Qualifikation ihrer Mitarbeiter investieren und Fachplaner hinzuziehen.“

Studienergebnisse repräsentativ

Die Analyse der Entwicklung der Bauschäden und der Bauschadenskosten 2018 wurde vom Institut für Bauforschung e.V., Hannover im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. erstellt. Hierbei wurden Versicherungsfälle der AIA AG ausgewertet. Die Ergebnisse übertreffen die Prognosen einer vorangegangenen Untersuchung aus 2015 deutlich und können als repräsentativ für die Branche betrachtet werden.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Konditionen bei privaten Baufinanzierungen seit Anfang November gesunken

Laut Interhyp Gruppe schwanken die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang November zwischen 1,21 Prozent bei Bestanbietern und 1,82 Prozent bei den teuersten Instituten. Im aktuellen Zinsumfeld lässt sich nach Berechnungen des Unternehmens derzeit für eine Monatsrate von 1.000 Euro ein Darlehen über 275.000 Euro aufnehmen – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung.

Wie die Interhyp Gruppe mitteilt, sind die Zinsen für private Wohnimmobilien-Darlehen nach leichten Steigerungen im September und Oktober Anfang November wieder gesunken. Im Schnitt geben Banken Immobiliendarlehen knapp unter 1,5 Prozent aus.

Weltweit zunehmend verhaltene Konjunkturaussichten und die anhaltende Niedrigzinspolitik der Notenbanken sorgten für weiterhin günstige Refinanzierungsbedingungen bei den Kreditinstituten. „Auch wenn die Europäische Zentralbank bei ihrer jüngsten Sitzung am Ausblick festgehalten hat, die Zinsen ab Herbst 2019 langsam zu normalisieren, hält das aktuelle Marktumfeld die Zinsen tief. Die jüngsten Unsicherheiten haben sogar zu einem leichten Rückgang geführt. Eine Trendwende nach oben sehen wir also weiterhin nicht“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe.

Nachdem zehnjährige Bundesanleihen, die als wichtiger Indikator für das Baugeld gelten, im Oktober mit 0,55 Prozent ein Dreimonatshoch markiert haben, sind die Anleihekonditionen wieder gefallen und bewegen sich derzeit um 0,4 Prozent.

Quelle: Pressemitteilung der Interhyp vom 07.11.2018

MietpreisCheck von ImmobilienScout24 ist nicht mit Mietspiegel vergleichbar

Miet­erhöhungs­verlangen auf Grundlage des MietpreisChecks genügt nicht gesetzlichen Vorgaben

Ein schriftliches Miet­erhöhungs­verlangen, das mit dem MietpreisCheck von ImmobilienScout24 begründet wird, erfüllt nicht die formalen Anforderungen und ist daher unwirksam. Dies hat das Amtsgericht München entschieden.

Im vorliegenden Rechtsstreit ist der Beklagte seit 1. Dezember 2012 Mieter einer Wohnung von 98,43 qm. Die Miete beträgt seit Vertragsbeginn unverändert 1.189,20 Euro netto kalt bzw. 1.824,20 Euro brutto warm.

Klägerin greift für Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurück

Die Klägerin meint, dass ihr Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juni 2017 der gesetzlichen Form genüge. Den Mietspiegel für die Landeshauptstadt München könne man aufgrund fehlender Nachvollziehbarkeit nicht heranziehen. Da für München auch keine Mietdatenbank existiere und aufgrund der städtebaulichen Verfehlungen der Landeshauptstadt München auch keine Vergleichswohnungen gefunden werden könnten, sei die Klägerin gezwungen gewesen, für die Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf private Datenbanken zurückzugreifen. Die nunmehr verlangte Kaltmiete sei überdies auch ortsüblich und angemessen.

Mieterhöhungsverlangen mit Bezug auf MietpreisCheck unwirksam

Der Beklagte trug vor, dass das Mieterhöhungsverlangen wegen der unzulässigen Bezugnahme auf den MietpreisCheck unwirksam sei. Das Amtsgericht München gab dem Beklagten Recht.

Auszug entspricht nicht gesetzlichen Regelungen

Der aus dem Internetportal von ImmobilienScout24 gewonnene vorgelegte MietpreisCheck könne nach den gesetzlichen Regelungen nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden: „Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht.

Vergleichsmieten im „MietpreisCheck“ nicht nur auf München beschränkt

Die ortsübliche Vergleichsmiete werd aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Vorliegend sei der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt seien, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb sei das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

Lediglich einseitige Preisvorstellungen durch Portal ausgewertet

Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handele es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten würden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handele, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal werte daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen würden. Zudem sei nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen würden. Auch dies spreche eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

Tatsächlich vereinbarte Mieten der letzten vier Jahren nicht im „MietpreisCheck“ berücksichtigt

Schließlich biete der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht – wie das Gesetz – eindeutig voraussetze, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten vier Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten vier Jahren erheblich gestiegen seien, sei auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich sei. Auch deswegen sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Empirica veröffentlicht Immobilienpreisindex 3/2018

Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%.

Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher. Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an den Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen.

Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördern und Landeier beginnen, Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.

Quelle: empirica-institut.de

Wohnraummietrecht: Wird das Haus durch eine Modernisierung neu?

Für eine Mieterhöhung ist u.a. das Baualter des vermieteten Gebäudes maßgeblich, wenn die Erhöhung auf dem örtlichen Mietspiegel basiert. Je nach Baualtersklasse variiert die ortsübliche Vergleichsmiete stark. Am ursprünglichen Baualter ändert sich aber nichts, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und zusätzlich allgemein übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In dem zugrunde liegenden Fall versuchte ein Vermieter, eine Mieterhöhung einzuklagen. Dies begründete er damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Jedoch ohne Erfolg! Denn bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, wie es für eine andere Rasterfeldeinordnung erforderlich wäre. Wurde wegen einfacher Modernisierungsmaßnahmen eine vom Baualter des Hauses abweichende Rasterfeldeinordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel vorgenommen, sei die darauf basierende Mieterhöhung unwirksam.

Kommentar

Vermieter sollten -wenn sich die Mietzinshöhe am örtlichen Mietspiegel orientiert- vor Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, inwieweit sich etwaige Maßnahmen auf die Einordnung des Objektes im Mietspiegel auswirken können. Ggf. lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein neubaugleicher Zustand herstellen, sodass die Mieterhöhung berechtigt ist.

Autor: Bettina Baumgartenbaumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018, 63 S 230/17, BeckRS 2018, 17932

 

Quelle: bethge-legal.com

Immobilien-Verrentung gewinnt in Deutschland an Bedeutung

Die Immobilien-Leibrente setzt sich auch aus Maklersicht in Deutschland immer mehr durch. 40 Prozent der Vermittler schätzen das Potenzial als sehr hoch beziehungsweise hoch ein, lediglich 23 Prozent sehen wenig Chancen für die Verrentung von Wohnungen und Häusern. Das zeigt eine gemeinsame Befragung des Immobilienverbands Deutschland IVD und der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG.

Für rund sechs von zehn Maklern ist die Immobilien-Verrentung grundsätzlich ein attraktives Geschäftsmodell. Allerdings fehlt es vielen noch an Erfahrung: Nur jeder vierte Makler hat schon mal eine Immobilien-Leibrente vermittelt. Als zentralen Grund dafür nennen die Vermittler eine bisher mangelnde Nachfrage auf Seiten der Käufer. 40 Prozent verfügen zudem nach eigenen Angaben nicht über ausreichend Wissen zum Thema Verrentung.

„Der Markt der Immobilien-Leibrente entwickelt sich gerade rasant nach oben“, sagt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Leibrenten AG. „Auf der einen Seite steigt die Nachfrage bei Senioren, die bis zum Lebensende in ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, aber auf zusätzliche Einnahmen angewiesen sind. Auf der anderen Seite wächst die Zahl der Käufer. Als einziges institutionelles Unternehmen treten wir bundesweit als Abnehmer der Immobilien von Senioren auf. Das gibt dem Markt einen großen Schwung.“

Die Studie zeigt: Makler, die bereits eine Leibrente vermittelt haben, sind mit diesem Geschäftsfeld zufrieden. Ausgedrückt in Schulnoten vergeben sie dafür im Schnitt eine 2,3. Fast sieben von zehn Befragten würden den Einstieg in die Verrentung auch anderen Vermittlern empfehlen.

Fragt man Makler mit Erfahrung in diesem Bereich nach den wichtigsten Motiven der Ruheständler zum Abschluss einer Immobilien-Leibrente, ist die Antwort eindeutig: 86 Prozent nennen den Wunsch nach Aufstockung der monatlichen Einnahmen. Dies verdeutlicht die herausragende Rolle, die zusätzliches Geld für die Senioren spielt.
Viele Ruheständler wünschen sich der Befragung zufolge zudem ein bisschen Luxus über die Finanzierung des Alltags hinaus. Groß ist das Interesse auch bei Menschen ohne Erben. Denn wer keine Nachkommen hat, trennt sich naturgemäß leichter von Haus oder Wohnung.

„Unsere weiteren Marktforschungsuntersuchungen und Befragungen unter Senioren in Deutschland zeigen, dass gut jeder fünfte Immobilieneigentümer im Rentenalter der Leibrente grundsätzlich aufgeschlossen gegenübersteht“, so Friedrich Thiele.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neue Sterbetafel 2015/2017 veröffentlicht

Die Lebenserwartung in Deutschland blieb nahezu unverändert: Sie beträgt nach der auf die aktuellen Sterblichkeitsverhältnisse bezogenen Sterbetafel 2015/2017 für neugeborene Jungen 78 Jahre und 4 Monate, für neugeborene Mädchen 83 Jahre und 2 Monate.

Auch für ältere Menschen sind die Werte für die Lebenserwartung nahezu unverändert. Nach der Sterbetafel 2015/2017 beläuft sich zum Beispiel die sogenannte fernere Lebenserwartung von 65-jährigen Männern weiterhin auf 17 Jahre und 10 Monate. Für 65-jährige Frauen ergeben sich statistisch 21 weitere Lebensjahre.

Auf der Ebene der einzelnen Bundesländer haben nach den Ergebnissen der Sterbetafeln 2015/2017 Männer in Baden-Württemberg mit 79 Jahren und 7 Monaten sowie dort lebende Frauen mit 83 Jahren und 11 Monaten nach wie vor die höchste Lebenserwartung bei Geburt. Die niedrigsten Werte weisen mit 76 Jahren und 3 Monaten weiterhin Männer in Sachsen-Anhalt sowie mit 82 Jahren und 3 Monaten Frauen im Saarland auf.

Quelle: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 18. Oktober 2018 (404/18)

In der Immobilienbewertung werden die Sterbetafeln u.a. für die Ermittlung der Leibrentenbarwertfaktoren zur Kapitalisierung von an die Lebenszeit gebundenen Rechten (z.B. Wohnungsrechten) benötigt.

Quelle: Sprengnetter.de

Experten betonen Dringlichkeit der Novellierung des WEG

„Mehr als zehn Jahre hat es gedauert, bis die Politiker das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an die Bedürfnisse der Zeit anzupassen wagten. Für Verwalter als die entscheidende Schnittstelle in diesem Prozess ist ein rechtssicherer Rahmen, verbunden mit Antworten auf Fragen von Elektromobilität bis hin zu energetischer Sanierung, unabdingbar“, stellte der Präsident des BVI Bundesfachverbands der Immobilienverwalter, Thomas Meier, die Dringlichkeit des Reformprozesses dar.

Bei einer hochkarätig besetzten Veranstaltung mit mehr als 130 Teilnehmern sowie Vertretern aus Politik und Praxis haben der BVI und der Immobilienverband IVD die Positionen und Erfahrungswerte ihrer Mitglieder eingebracht und die Gelegenheit genutzt, die vorliegenden Gesetzesentwürfe zu diskutieren.

BVI-Präsident Meier erneuerte auf der heutigen Konferenz zur WEG-Reform im dbb forum berlin die Forderungen von Immobilienverwaltern: „Das WEG-Recht hat großen Einfluss auf den Alltag und die Lebensqualität sehr vieler Menschen und deswegen braucht es die Reform jetzt. Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwalter müssen befähigt werden, möglichst konfliktfrei und reibungslos zu agieren“, sagte Meier in einem Grußwort.

Der Vize-Präsident des IVD und Vorsitzende des Bundesfachausschusses Immobilienverwalter, Markus Jugan, betonte: „Die heutige Konferenz soll ein wichtiger Impuls für die geplante Reform sein. Immer wieder führen die gleichen Schwierigkeiten zu Konflikten in der WEG-Gemeinschaft. Ein besseres, praxistauglicheres Wohnungseigentumsgesetz ist daher auch ein Beitrag zur Wohnungseigentumsförderung, die sich die Große Koalition ja zurecht auf die Fahnen geschrieben hat.“

Der Diskussionsentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz greife allerdings nur zwei Themenkomplexe auf. Der Entwurf des Bayerischen Staatsministeriums gehe inhaltlich weit darüber hinaus. „Wir regen an, dass alle beide Novellierungsvorschläge und unsere Anregungen bei dem Gesetzgebungsverfahren berücksichtigt werden“, so Jugan.

In dem von BVI und IVD gemeinsam veranstalteten Fachforum trugen die Verbände unter anderem folgende Änderungsvorschläge vor.

Barrierefreiheit und Elektromobilität

Bisher war für bauliche Maßnahmen in diesen Bereichen die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft notwendig. Die Verbände schlagen vor, entsprechende Maßnahmen als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu kodifizieren und einzelnen Eigentümern einen Duldungsanspruch gegenüber anderen Eigentümern zu vermitteln. Auch sollen Instandsetzungs- und Folgekosten gesetzlich geregelt werden.

Quorum zur Beschlussfähigkeit

Gemeinsame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind bislang an die Bedingung geknüpft, dass mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer und der Miteigentumsanteile anwesend sind. Die Verbände schlagen vor, die Absenkung des für Beschlussfassungen notwendigen Quorums zur Disposition der Gemeinschaft zu stellen.

Generelle Beschlusskompetenz für Änderung der Kostenverteilung

Das Gesetz sieht derzeit lediglich die Möglichkeit vor, dass die Kostenverteilung bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nur für den Einzelfall mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümern und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden kann. Soll hingegen eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes (z.B. Sanierung aller Fenster) erfolgen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Dies erschwert die Durchsetzung genereller Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen. Die Verbände schlagen vor, den Begriff „Einzelfall“ im Gesetz zu streichen. Bislang müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn eine generelle Änderung des Verteilungsmaßstabes erfolgen soll. BVI und IVD schlagen vor, solche Beschlüsse bereits mit einfacher Mehrheit fällen zu können.

Umlaufbeschluss

Beschlüsse, die im schriftlichen Verfahren, dem sogenannten Umlaufverfahren, erfolgen, müssen bisher von allen Eigentümern getragen werden. In der Praxis scheitern derartige Beschlussfassungen häufig an der Zustimmung aller Eigentümer, sodass unter Umständen notwendige Maßnahmen nicht zeitnah umgesetzt werden können. Die Verbände schlagen vor, diese Bedingung auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abzusenken, um die Gemeinschaft auch unabhängig von Eigentümerversammlungen handlungsfähiger zu machen.

Anzahl Beiratsmitglieder

Bislang umfasst der Verwaltungsbeirat laut Gesetz drei Mitglieder, sofern die Teilungserklärung keine Abweichung vorsieht. Der IVD schlägt vor, im Interesse größerer Flexibilität, der Eigentümergemeinschaft das Recht einzuräumen, die Anzahl der Beiratsmitglieder selber bestimmen zu können.

Ermächtigung des Verwalters für Inkassovorgänge

Derzeit hat der von einer Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter keine originäre Befugnis, säumiges Hausgeld gerichtlich oder außergerichtlich einzutreiben. Nur die Eigentümergemeinschaft kann ihm diese Befugnis im Einzelfall erteilen. Außerdem gibt es bislang keine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit des Hausgeldes. Die Verbände schlagen daher vor, den Verwalter per Generalklausel im Gesetz zu ermächtigen, selbst Inkassomaßnahmen zu veranlassen. Darüber hinaus soll eine Fälligkeitsregel für Wohngeldzahlungen gesetzlich geregelt werden.

Ermächtigung des Verwalters für kleine Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen

Bislang müssen die Eigentümer dem Verwalter für sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßmaßnahmen eine gesonderte Befugnis erteilen. BVI und IVD schlagen vor, eine Generalklausel zu schaffen, die dem Verwalter erlaubt, aus eigener Kompetenz derartige Maßnahmen zu ergreifen. Die Summe, über die der Verwalter hier verfügen darf, soll auf 8% bis 10% der im Wirtschaftsplan festgesetzten Instandsetzungskosten begrenzt werden.

Offene Fremdgeldkonten

Bisher gibt es keine klare gesetzliche Regelung zur Art der Kontenführung in Eigentümergemeinschaften. In der Praxis durchaus üblich sind immer noch Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen. Im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung und zum Schutze des Gemeinschaftsvermögens vor Privatinsolvenz des Verwalters und Drittgläubigerzugriffen schlagen BVI und IVD vor, dem Verwalter die gesetzliche Verpflichtung aufzuerlegen, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und offene Fremdgeldkonten zu führen.

Für den Gesetzgeber erläuterten auf dem Fachforum der Staatssekretär im Bundesjustizministerium Gerd Billen, der zuständige Referatsleiter Ministerialrat Wolfram Marx sowie die Referatsleiterin im Bayerischen Justizministerium, Ministerialrätin Dr. Katrin Herresthal, die derzeit vorliegenden Entwürfe. Experten des BVI und IVD, z.B. Rechtsanwalt Uwe Wanderer, Richter Dr. Oliver Elzer und Dr. Stefan Ollig, Geschäftsführer der Vonovia Immobilien Treuhand GmbH, kommentierten diese Entwürfe im wechselseitigen Austausch.

In der abschließenden Podiumsdiskussion brachten federführend an den Entwürfen beteiligte Bundestagsabgeordnete ihre Schwerpunkte bei der anstehenden Reform ein.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Neues Basisjahr für den Baupreisindex

Mit der Baupreisindex-Veröffentlichung am 10.10.2018 stellt das Statistische Bundesamt das Basisjahr für die Indizes der Bauleistungspreise von 2010 auf 2015 um. Mit der Umstellung wird auch das Wägungsschema angepasst und mit diesem die Baupreisindizes von Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechnet.

Im Sachwertverfahren müssen in Zukunft die amtlichen Baupreisindizes auf das Basisjahr der angesetzten Normalherstellungskosten umgerechnet werden. Hierzu empfiehlt das Statistische Bundesamt folgende Formel: Gesuchter Index (2010 = 100) = Index im Berichtszeitraum (2015 = 100) / Index für das Jahr 2010 (2015 = 100) x 100.

Die Änderungen im Überblick:

  • angepasstes Wägungsschema an die Kostenstrukturen im neuen Basisjahr 2015
  • methodische Verbesserungen und sonstige notwendige Anpassungen
  • statt der bisherigen 177 Bauleistungen werden nur noch 173 geführt (zwei werden nicht mehr erhoben und zwei werden mit anderen Bauleistungen zusammengefügt)
  • Neuberechnung der Ergebnisse für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 auf der Grundlage der neu erstellten Wägungsschemata.

Was bedeutet das allgemein für die Indexnutzung?

  • Der Jahresdurchschnitt des neuen Basisjahres 2015 wird auf 100 gesetzt
  • vom Statistischen Bundesamt werden keine Preisindizes für die alte Basis 2010 mit dem vorherigen Wägungsschema mehr veröffentlicht
  • mit dem Berichtsmonat August 2018 verlieren die bisher vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Indizes sowie die Wiederherstellungswerte für 1913/1914 erstellte Wohngebäude ab Februar 2015 ihre Gültigkeit und werden durch die für die Berichtsmonate Februar 2015 bis Mai 2018 neu berechneten Indizes ersetzt
  • für weiter zurückliegende Baupreisindizes verketten das Statistische Bundesamt und die Statistischen Landesämter die Indexreihen über die verschiedenen Basisjahre hinweg – trotz der unterschiedlichen Warenkörbe (Wägungsschemata).


Aktuelle Indizes zu den Basisjahren 2010 und 2000

Die für Wertermittlungen benötigten Indizes (insbesondere mit dem Basisjahr 2010 = 100) stehen Ihnen auch weiterhin unmittelbar nach Veröffentlichung durch das Statistische Bundesamt exklusiv in der Wertermittlungssoftware (ProSa, SmartValue,ProBel und AKuK), in den webbasierten Bewertungslösungen (Five2Click, Ten2Click, Ten2Click eXpert, SprengnetterONE und SprengnetterONE MaklerEdition) sowie auf unserer Webseite und in der Loseblattsammlung „Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen“ ab der 127. Ergänzung zur Verfügung.

Diese für die Wertermittlung relevanten Baupreisindizes werden durch Umbasierung der amtlichen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes von Sprengnetter berechnet.

Quelle: Sprengnetter.de

Marktdaten für Immobilienbewertungen im 3. Quartal 2018: Im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal

Update zum 1. Oktober 2018: Die Sprengnetter-Marktdaten für die Bewertung von Wohnimmobilien in Deutschland liegen im 3. Quartal 2018 im Mittel 1 bis 2 Prozent höher als im Vorquartal. Insbesondere die Sachwertfaktoren für Einfamilienhausgrundstücke und die Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen haben sich zum Teil stark verändert. Nur bei Mehrfamilienhausgrundstücken verändern sich die Liegenschaftszinssätze im Mittel nicht.

Bezogen auf die rund 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rund 7.400 Gebieten. Im Median sind die Sachwertfaktoren um +0,01 Punkte gestiegen. In Extremfällen haben sich die Faktoren um bis zu -0,20 nach unten und +0,15 nach oben verändert. In manchen Regionen sind die Bodenrichtwerte sehr stark gestiegen, was die teilweise starken Korrekturen der Sachwertfaktoren nach unten erklärt.

Bei Eigentumswohnungen haben sich in rund 7.200 Postleitzahlgebieten, also in 88 Prozent aller Gebiete, die Marktdaten geändert; im Mittel sogar noch stärker als bei Einfamilienhausgrundstücken. Die Vergleichsfaktoren für eigennutzungsfähige Eigentumswohnungen haben sich im Mittel um rd. 2 Prozent erhöht. Die Liegenschaftszinssätze für vermietete Eigentumswohnungen sind um 0,02 Punkte gesunken, was eine Erhöhung der ermittelten Marktwerte zur Folge hat. Auch hier gibt es in manchen Regionen erhebliche Änderungen gegenüber dem Vorquartal. Das oben stehende Histogramm zeigt die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es wird deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.

Die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhausgrundstücke haben sich in rund 6.700 Postleitzahlgebieten (rund 82 Prozent aller Gebiete) verändert. Allerdings haben sich die Zinssätze im Mittel nicht verändert. In Extremfällen mussten die Liegenschaftszinssätze um bis zu 0,15 Prozentpunkte abgesenkt und um bis zu 0,07 Prozentpunkte erhöht werden.

Aktualisiert werden auch die von Sprengnetter ermittelten marktüblich und nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten. Die neuen Mieten basieren auf Mietspiegelveröffentlichungen von 491 Gemeinden in Deutschland sowie auf Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.312 Gemeinden. Davon wurden gegenüber dem Vorquartal 16 Mietspiegel aktualisiert. Damit liegen marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmieten für 1.803 Gemeinden in Deutschland vor. Das entspricht dem Wohnraum von ca. 57 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgt durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung finden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 761.000 in der Sprengnetter Immobiliendatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen – 5 Prozent und + 5 Prozent; im Mittel bei + 1 Prozent.

Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten.

Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke nutzen Sie bitte unser Marktschwankungskonzept Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring.

In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 2. Oktober 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.

Quelle: sprengnetter.de

Die rasante Entwicklung der Wohnimmobilienpreise setzt sich auch in 2018 weiter fort

Die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt in 2018 weiter deutlich nach oben. Erstmals seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) wurde in allen drei betrachteten Teilmärkten ein durchschnittlicher Preisanstieg über +8 % beobachtet. Von 2017 auf 2018 haben die Anstiege erneut überwiegend flächendeckend über Deutschland stattgefunden. Die mit Abstand größte Anzahl an Regionen mit mehr als +10 % Preisentwicklung weist teilmarktübergreifend das Bundesland Bayern auf. Dabei stechen insbesondere die Gebiete südlich der Donau hervor.

Bei Betrachtung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland wird, wie bereits im Vorjahr, deutlich, dass die neuerlichen Anstiege flächendeckend über Deutschland stattgefunden haben. Es ist zu erkennen, dass entgegen vorangegangener Jahre, nicht von einer Konzentration auf Städte oder Ballungszentren gesprochen werden kann.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind von 2017 auf 2018 mit +8,1 % erstmals in zwei aufeinanderfolgenden Jahren über +8 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr (+8,8 %) ist die durchschnittliche Entwicklung geringfügig zurückgegangen und hat erstmalig seit 5 Jahren gegenüber dem Vorjahr nicht zugelegt.

Im Teilmarkt der Eigentumswohnungen wurde mit +8,2 % der stärkste Anstieg seit 1989 gemessen. Als Konsequenz übertraf dieser sogar die deutliche Preissteigerung von 2015 auf 2016 in Höhe von +7,9 %. Ebenso fällt die aktuelle Entwicklung um satte +0,9 Prozentpunkte höher als im Vorjahr (+7,3 %) aus. Bei den Mehrfamilienhäusern hingegen wurde das 20-Jahres-Hoch aus dem Vorjahr (+8,1 %) mit +8,2 % von 2017 auf 2018 wiederholt übertroffen.

Die Ergebnisse aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 verdeutlichen, dass sich die drei beobachteten Teilmärkte weiterhin homogen nach oben entwickeln. Ein Ende des Aufwärtstrends ist auch in diesem Jahr nicht in Sicht. Dies bestätigt sich nicht zuletzt durch eine erstmals gemessene Preisentwicklung in allen drei Teilmärkten von über +8 % seit Beginn der Messung der Immobilienpreise mit dem S-IM.

Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) misst Preisschwankungen von Wohnimmobilien in Deutschland. Beobachtet werden die Teilmärkte Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser. Die Preisentwicklungen werden für den Zeitraum ab 1987 (in den neuen Bundesländern ab 1990) gemessen. Die Untersuchungen erfolgen jährlich, die Preisindizes beziehen sich jeweils auf den 1. Januar eines jeden Jahres. Das Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 deckt kritische Marktschwankungen feingranular auf und ermöglicht es, die Werte großer Immobilien-Portfolios über einen Zeitraum von 1987 bis 2018 fortzuschreiben.

Übrigens:

  • Die Daten aus dem Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) finden Sie auch in vielen unserer Produkte. Kennen Sie zum Beispiel schon den neuen ImmoWertReport? Er bietet objektive und Marktinformation zu jedem Wohnobjekt in Deutschland und Österreich – übersichtlich zusammengefasst und grafisch aufbereitet als 10-seitiges PDF-Dokument.
  • Die Ergebnisse des Sprengnetter ImmobilienmarktMonitoring (S-IM) 2018 erläutern unsere Autoren in der nächsten Ausgabe 4/2018 unserer Fachzeitschrift „immobilien & bewerten“ ausführlich.

Quelle: sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Auf die Fragestellung kommt es an

Wird ein Verkäufer gefragt, ob es in einer Immobilie aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet offenzulegen, dass vor mehr als 25 Jahren entstandene Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden. Im konkreten Fall waren durch ein Erdbeben 1992 Risse in einer Zimmerinnenwand der Immobilie entstanden. Diese wurden fachgerecht geschlossen und traten nicht wieder in Erscheinung. Das Erdbeben war für den niederrheinischen Raum ungewöhnlich stark und wird, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie darstellen. In einem solchen Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass der Mangel nicht (mehr) besteht. In der Folge hätte er nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, die Risse erwähnen müssen. Diese Frage wurde jedoch so nicht von dem Käufer gestellt.

Kommentar​​​​​​​

In diesem Urteil wird dem Umstand Rechnung getragen, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht dafür einstehen, wenn ihm nicht mehr bekannte Schäden nach dem Verkauf wieder in Erscheinung treten, wenn er nicht ausdrücklich nach früher aufgetretenen Schäden gefragt wurde.

Autor: Nils Flaßhoff flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil 12. März 2018, I-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427

 

Quelle: bethge-legal.de

2018/21 newsletter

Wohn­flächen­autonomie: Mietvertraglich geschuldete Wohnfläche kann von Vertragsparteien festgelegt werden

Miet­vertrags­parteien können nach Grundsatz der Privatautonomie alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe für Wohn­flächen­berechnung vereinbaren

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Miet­vertrags­parteien vertraglich festlegen können, welche Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall können auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ende 2010 mieteten die Beklagten für brutto 2.255 Euro monatlich ein Einfamilienhaus wobei im Mietvertrag vereinbart wurde:

„Zur Benutzung als Wohnraum wird das EFH […] vermietet. […]. Die Wohnfläche wird mit ca. 210m² vereinbart. […]“

Im Internet war das Haus wie folgt beschrieben: „7 Zimmer, 210 m² Wohnfläche“. Bei der „Objektbeschreibung“ hieß es u.a.: „großräumiges ausgebautes Dachstudio mit Bad; großer Hobbyraum im Keller“. Auch vom Studio und vom Hobbyraum im Keller waren Fotos beige-fügt.

Nachdem der Kläger im Januar 2017 von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt hatte, antworteten die Beklagten, dass sie nun die Wohnfläche überprüft und dabei festgestellt hätten, dass diese nur bei 173,5 qm liege. Da sie somit bereits die ortsübliche Miete zahlen würden, lehnten sie eine Mieterhöhung ab und kürzten ab Juli 17 die Mietzahlung um je 700 Euro, so dass der Kläger ihnen nach vergeblicher Mahnung unter Kündigungsandrohung zuletzt mit Schreiben vom 15. Dezember 2017 fristlos kündigte.

Dachgeschoss und beheizter Hobbyraum sind laut Vermieter als Wohnraum zu berücksichtigen

Der Kläger trug vor, dass der Wohnraum im Mietvertrag richtig mit etwa 210 qm angegeben sei. Sowohl bei der Vertragsanbahnung als auch bei der Besichtigung seien sich die Beklagten darüber im Klaren gewesen, dass das Haus über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie über einen beheizten Hobbyraum mit Abböschungen verfügt. Diese Räumlichkeiten seien somit als Wohnraum mit zu berücksichtigen. Auch aus der Internetanzeige sei dies ersichtlich gewesen. Das Haus sei von den Beklagten vor Einzug besichtigt und es sei mit ihnen genau besprochen worden, was hier zur Wohnfläche zähle. Zudem habe der Beklagte, der laut Selbstauskunft Architekt sei, schon deswegen die Wohnfläche richtig einschätzen können.

Mieter berufen sich auf gesetzliche Vorschriften

Die Beklagte war der Auffassung, dass es nicht im Gutdünken des Vermieters stehe, festzulegen, was Wohnfläche ist und was nicht. Letztlich sei die vereinbarte Mietfläche zwischen den Parteien nicht abschließend definiert und vereinbart worden, so dass die gesetzlichen Vorschriften gelten würden, insbesondere die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Die tatsächliche Wohnfläche betrage danach lediglich 138 m² und sei somit um ca. 35 % kleiner als vereinbart. Der Kläger sei umgekehrt verpflichtet an die Beklagten 55.000 Euro an zu viel vereinnahmter Miete zurückzuzahlen.

Entscheidend für Beschaffenheitsvereinbarung über Umfang der Wohnfläche ist mitvertragliche Einigung zwischen Vertragsparteien

Das Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. Für den Begriff der Wohnfläche gebe es keine allgemeine Definition. Nach dem Grundsatz der Privatautonomie seien die Parteien frei, alle denkbaren Berechnungsmaßstäbe zu vereinbaren. Eine Vereinbarung betreffend die Methode der Wohnflächenberechnung sei auch dann anzunehmen, wenn sich die Parteien darin einig seien, dass bestimmte Räume zu Wohnzwecken dienen sollen. In einem solchen Fall seien auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken solle, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung rechtliche Gründe entgegenstünden. Auch sei bereits – ohne besondere Fachkenntnis – auf den ersten Blick klar, dass sich bei bloßer Berücksichtigung der Wohnflächen im Erdgeschoss und im Obergeschoss nie eine Gesamtwohnfläche von 210 qm ergeben könne. Zwar könne von einem Mieter nicht verlangt werden, dass er die Wohnflächen bei Vertragsschluss nachmisst. Wenn aber so eklatante Größenunterschiede bestünden, dass es ins Auge springen müsse, dass Erdgeschoss und Obergeschoss allein bei weitem die angegebene Gesamtzahl nicht erreichen könnten, sei von einer konkludenten Vereinbarung dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollen.

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