Tilgung zählt: Wie lange zahlen Wohneigentümer ihre Immobilie ab?

In Deutschland ist die Attraktivität von Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen. Und auch die Preise kennen nur eine Richtung: Im Bundesschnitt steigen sie seit Jahren. Ist der Traum vom Eigenheim noch finanzierbar?

Antworten gibt der Postbank Wohnatlas für den das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat. Die Studie zeigt, was der Wohnungskauf monatlich kostet – und wo die Raten im Rahmen bleiben. So kann bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren in 186 Städten und Landkreisen, also fast der Hälfte aller Regionen, eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Steigert man den monatlichen Betrag auf bis zu 750 Euro, ist die Wohnung sogar in 324 der 401 Regionen nach knapp 20 Jahren abbezahlt. In den Metropolen wird es allerdings teurer. Wer mit Wohneigentum liebäugelt, sollte nicht zu lange warten. Noch sind die Zinsen niedrig, aber diese Phase könnte schon bald vorbei sein.

Die Modellrechnung des HWWI operiert mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a., der dem Zinssatz aktueller Finanzierungsangebote am Markt entspricht, und variiert die Anfangstilgungen und damit die Tilgungsdauer. Die monatliche Zahlungsleistung aus Tilgung und Zinszahlung (Annuität) wird dabei für die gesamte Finanzierungsdauer
festgeschrieben. Berechnet wurde die monatliche Zahlungsleistung jeweils für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu regionalen Durchschnittspreisen, für die 20 Prozent Eigenkapital beim Kauf eingebracht wird. Grunderwerbssteuer, Notar und mögliche Umbauten wurden nicht in die Berechnungen einbezogen.

Nur in 25 Städten und Kreisen, also in sechs Prozent aller untersuchten Regionen, werden bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. In Städten wie Nürnberg, Bonn, Hannover oder Dresden bleibt die Rate bei gleicher Tilgungsdauer ebenfalls unterhalb der 1.000 Euro-Schwelle. In den Ruhrgebietsstädten Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, aber auch in Wuppertal und Bielefeld, ist der Kauf bereits mit einer Monatsrate von unter 500 Euro zu finanzieren. „In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung“, sagt Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

Wer in Kauf nimmt, die Wohnung länger als 20 Jahre, nämlich insgesamt knapp 33 Jahre abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von nur zwei Prozent vereinbart, kann die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken: Mehr als 750 Euro monatlich würden deutschlandweit dann nur in 20 Kreisen und Städten fällig, davon fünf Städte mit monatlichen Belastungen von über 1.000 Euro – immer vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen langen Zeitraum stabil.

In gut 14 Jahren schuldenfrei

Im Rekordtempo schuldenfrei und dabei weniger als 1.000 Euro monatlich zahlen – das geht in 327 Kreisen, sobald ein anfänglicher Tilgungssatz von sechs Prozent mit einer Laufzeit von 14 Jahren und einem Monat vereinbart wird. In 227 Kreisen ist die Turbo-Tilgung sogar für weniger als 750 Euro monatlich zu haben.

Eine kurze Tilgungsdauer bietet auch der Generation 50+ noch gute Chancen für einen Immobilienkauf. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 Prozent vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden.

Sicherheit durch lange Zinsbindung

„Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen mit einbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen“, sagt Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten auch so genannte Volltilger-Darlehen in Erwägung gezogen werden. Dabei läuft die Zinsbindung bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu.

Hohe Raten in den „Big Seven“

In den so genannten „Big Seven“-Städten sorgen die hohen Preise allerdings dafür, dass Kaufinteressierte mit 20 Prozent Eigenkapital an vergleichsweise hohen Raten kaum vorbeikommen. Nur in Köln bleiben Käufer bei knapp 20 Jahren Tilgungsdauer mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000-Euro-Marke. Mit Ausnahme von München lässt sich in den anderen fünf der sieben größten deutschen Metropolen eine Rate von unter 1.000 Euro monatlich, nur durch eine Verlängerung der Tilgungsdauer, erreichen. In Deutschlands teuerster Stadt München reicht aber selbst eine Streckung der Rückzahlungsdauer auf knapp 33 Jahre nicht aus. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei Prozent müssen Käufer Belastungen von monatlich 1.410 Euro einplanen – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben über diesen Zeitraum stabil.

„Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den „Big Seven“ voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt“, sagt Göbel.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Durchschnittsrate und Darlehenshöhe für Immobilienkredite steigen

Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.

Standardrate steigt steiler

Für die Vergleichbarkeit ermittelt der Finanzdienstleister Dr. Klein eine fiktive Standardrate, die für einen Immobilienkredit in Höhe von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf errechnet wird. Im Juni steigt sie um rund 2,6 Prozent und damit stärker als in den Monaten zuvor. Mit 480 Euro ist der Wert zwar so hoch wie zuletzt vor eineinhalb Jahren, aber immer noch auf einem verhältnismäßig niedrigen Niveau: In der zweiten Jahreshälfte 2015 lag die durchschnittliche Monatsrate fast durchgängig über dem aktuellen Wert.

Dauerrekord bei der Kreditsumme

218.000 Euro: Die durchschnittliche Darlehenshöhe erreicht erneut einen Höchstwert – und wer prognostiziert, dass dies nicht der letzte sein wird, lehnt sich damit wohl nicht weit aus dem Fenster. Zu erwarten ist, dass mindestens die Ballungsräume weiterhin höhere Immobilienpreise sehen werden – wenn auch mit reduziertem Tempo. Eine Entwicklung, die auch der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI) für zehn Metropolregionen widerspiegelt.

Lange Zinsbindung

Im Juni entscheiden sich die deutschen Darlehensnehmer für eine Zinsbindung von durchschnittlich 14 Jahren, einen Monat länger als im Mai. Damit sichern sie sich die günstigen Zinsen nach wie vor für einen sehr langen Zeitraum. Der Vorteil an der langen Bindung: Das Zinsänderungsrisiko ist geringer, weil nach Ablauf des Kredits bereits ein größerer Anteil getilgt ist.

Beleihungsauslauf und Tilgung steigen leicht

Der Beleihungsauslauf gibt den fremdfinanzierten Anteil des Immobilienwertes wider. Je höher er ist, desto weniger Eigenkapital wird im Verhältnis eingebracht. Steigende Immobilienpreise und damit auch Kaufnebenkosten machen es Immobilienkäufern oder Bauherren tendenziell schwerer, mit den eigenen Mitteln prozentual mitzuhalten – der Beleihungsauslauf steigt im Juni leicht an. Mit 81,36 Prozent spricht er aber nach wie vor für sehr fundierte Finanzierungen. Auch der Tilgungssatz, ein weiterer Indikator für die Solidität von Krediten, bleibt hoch: Im Juni beträgt er durchschnittlich 2,85 Prozent und damit etwas mehr als im Mai.

Anteile der Darlehensarten

Die Nachfrage nach Forward-Darlehen nimmt weiter ab: Nach Januar fällt ihr Anteil zum zweiten Mal unter die 10-Prozent-Grenze (9,96 Prozent). Annuitätendarlehen dagegen setzen ihren Höhenflug weiter fort und sind beliebter denn je: Von hundert Euro, die Banken für Immobilien verleihen, entfallen fast 82 Euro auf diese klassische Darlehensart (81,95 Prozent).

Quelle: DEAL-Magazin.de

Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf vermeiden

Rund um den Handel mit Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln geschaffen, um Käufer und Verkäufer umfassend zu schützen. Mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen wachsen allerdings die Risiken beim Hausverkauf. So steht Immobilienkäufern ein Recht zum Kaufrücktritt oder sogar auf Schadenersatz zu, wenn Verkäufer gegen ihre Pflichten verstoßen. Welche Risiken Verkäufer unbedingt kennen sollten und wie sich unnötige rechtliche Stolperfallen umgehen lassen, erklären die Experten vom Maklerunternehmen Homeday.

Umfassende Informationspflicht von Verkäufern

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht! Immobilienverkäufer stehen in der Pflicht, ihrem Käufer alle wertrelevanten Informationen zu geben. Treten beispielsweise im Nachhinein gravierende Mängel am Objekt auf, besteht ein Vertragsauflösungsrecht wenn der Verkäufer diese kannte, aber nicht kommuniziert hat. Je nach Fall erwirbt der Käufer zudem einen Anspruch auf Schadensersatz.

Ähnlich problematisch ist das Verschweigen von Rechtsverhältnissen wie bestehenden Mietverträgen, Wohn- und Wegerechten. Klarheit muss ebenfalls über Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Tipp: Ein Haftungsausschluss minimiert die Risiken für den Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.

Verkauf nur mit vollständigen Unterlagen

„Neben der umfassenden Informationspflicht kommt es beim Immobilienverkauf vor allem auf eine vollständige Dokumentation an”, erklärt Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker. Fehlen wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Grundbuchauszug oder der Energieausweis, entstehen im Ernstfall nicht nur unnötige Verzögerungen. So verlangt beispielsweise die aktuelle Energieeinspar-Verordnung (EnEv) von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung. Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro.
„Professionelle Maklerunternehmen bieten in diesem Zusammenhang einen detaillierten Dokumenten-Check an, bei dem alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen organisiert und geprüft werden”, so Wicker.

Mehr Planungssicherheit durch Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Trotz aller Bemühungen und gebotener Sorgfalt kann es im Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und notarieller Beurkundung passieren, dass der potenzielle Käufer einen Rückzieher macht. Eine Reservierungsvereinbarung reduziert dieses Risiko beim Hausverkauf. Sie schafft Planungssicherheit für alle Seiten, denn die reservierte Immobilie wird keinem anderen Interessenten angeboten. Noch sicherer ist der Vorvertrag. Er wird notariell beurkundet und ist für Käufer und Verkäufer bis zum Verkaufszeitpunkt bindend.

Auch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzliche Pflicht und im § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Hierbei fungiert der Notar als unparteiischer Wächter des Rechts. Er erstellt nach Rücksprache mit allen Beteiligten einen Kaufvertragsentwurf und schickt ihn an beide Vertragsparteien. Zwischen dem Eintreffen des Entwurfs und dem Beurkundungstermin sollten im Idealfall mindestens zwei Wochen liegen – Zeit für eventuelle Änderungen und Feinabstimmungen im Vertrag.

Schadensersatzforderungen bei möglichen Vorkaufsrechten umgehen

„Mit Blick auf das Vertragswerk müssen Verkäufer in bestimmten Situationen auch das Vorkaufsrecht Dritter beachten”, führt Wicker aus. So erhalten beispielsweise Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. 51/14) seit 2015 in der Regel ein entsprechendes Vorkaufsrecht, wenn eine Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung bevorsteht.

„In diesem Zusammenhang sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten im Kaufvertrag festgehalten hat. Um mögliche Schadensersatzforderungen des ursprünglichen Käufers auszuschließen, sollte der Eigentümer ein entsprechendes Rücktrittsrecht im Vertrag festhalten”, rät Wicker.

Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung ausschließen

Bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen liegen die Besitzverhältnisse oft etwas komplizierter als beim reinen Hausverkauf. Hierbei muss vor allem zwischen dem sogenannten Sondereigentum in vollständigem Eigenbesitz und dem anteiligen Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel an Teilen des Kellers, des Daches oder Grundstücks, unterschieden werden. Im Hinblick auf die Besitzverhältnisse ist es daher ratsam, den jeweiligen Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch den Notar klar im Kaufvertrag zu fixieren und den Käufer detailliert über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft aufzuklären.

Wer eine vermietete Immobilie verkauft, tritt seine Rechte und Pflichten als Vermieter an den Käufer ab. Nach §566 BGB gilt zur Sicherheit des Mieters der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt: Der neue Eigentümer übernimmt bestehende Mietverhältnisse unverändert. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, im Kaufvertrag festzuhalten, dass es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie handelt und die konkreten Rechte und Pflichten zu benennen, die sich aus dem bestehenden Mietverhältnis ergeben. Zudem gilt es, Regelungen zu offenen Mietforderungen, der Zahlung von Betriebskosten und Kautionsrückzahlungen zu treffen.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Erste Gebäude-Energieausweise laufen ab

Wer sein Haus oder seine Wohnung neu vermieten oder verkaufen will, muss einen Energieausweis zum Gebäude vorlegen. Das gilt bei Wohngebäuden mit Baujahren vor 1965 seit dem 1. Juli 2008 (und für jüngere Gebäude seit 2009). Da Energieausweise für 10 Jahre ausgestellt werden, haben die ersten nun seit Juli 2018 ihre Gültigkeit verloren. Darauf weist der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e.V. hin.

„Schauen Sie nach, wann Ihr Energieausweis abläuft, und werden Sie vorher aktiv“, sagt WiE-Referentin Sabine Feuersänger. Hauseigentümer haben die Sache in der eigenen Hand. Bei Wohnungseigentümern sieht das anders aus, denn der Energieausweis bezieht sich nicht auf eine einzelne Wohnung, sondern immer auf das ganze Gebäude. „Bei Wohnungseigentümergemeinschaften muss die Eigentümerversammlung den Auftrag zur Erstellung eines (neuen) Energieausweises beschließen, wobei die WEG auch die Kosten hierfür trägt“, erläutert Feuersänger. „Da in der Regel nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr stattfindet, sollten potenzielle Neuvermieter oder Verkäufer unbedingt rechtzeitig darauf drängen.“ Die im – gültigen – Ausweis genannte Effizienzklasse oder der Energiekennwert müssen Verkäufer und Vermieter bereits in der Immobilienanzeige veröffentlichen. Der Ausweis selbst ist Interessenten bei der Besichtigung vorzulegen und Käufern/Mietern nach Abschluss des Vertrags in Kopie auszuhändigen.

Mithilfe des Energieausweises sollen Käufer oder Mieter verschiedene Wohnungsangebote vergleichen und dann besser entscheiden können, welche Wohnung sie nehmen wollen. Sinnvoll sind die Infos aus dem Ausweis aber auch für Eigentümer, die nicht vermieten oder verkaufen wollen. Denn sie geben erste Hinweise, ob es sich lohnt, das Wohngebäude energetisch zu sanieren. Enthalten sind neben Angaben zum Gebäude und zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern (z.B. Gas, Öl) auch wichtige Energiekennwerte über das Gebäudes oder – in neueren Ausweisen – eine Einstufung des Gebäudes in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H. Darüber hinaus werden sogar konkrete Empfehlungen für energetische Sanierungen aufgeführt.

Wohnen im Eigentum e.V. rät: Bei der Auftragsvergabe sollten Haus- und Wohnungseigentümer darauf achten, dass ein qualifizierter Energieberater den Ausweis erstellt. Solche Experten sind z.B. über eine Liste unter www.energie-effizienz-experten.de zu finden. Weitere Informationen etwa zum wichtigen Unterschied zwischen dem – aussagekräftigeren, aber teureren – Bedarfsausweis und dem einfachen Verbrauchsausweis stehen auf der WiE-Website unter wohnen-im-eigentum.de -> Modernisierung -> Energieausweis. An dieser Stelle finden Interessierte auch den Link zu nützlichen Online-Checklisten und Berechnungshilfen zum Heizenergie- und Wasserverbrauch, zu Modernisierungsmaßnahmen und zu Fördermitteln.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Empirica veröffentlicht Immobilienpreisindex 2/2018

Preise für neue Wohnungen im Jahresvergleich um 9,3 Prozent gestiegen

Die Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den kreisfreien Städten sind im zweiten Quartal 2018 gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres um 2,3 Prozent gestiegen. In den Landkreisen liegt der Anstieg bei 1,7 Prozent. Im Jahresvergleich haben die Preise bundesweit um 8,4 Prozent zugelegt: 9,3 Prozent in den kreisfreien Städten und 7,8 Prozent in den Landkreisen. Das sind Ergebnisse des aktuellen Empirica-Immobilienpreisindex.

Quelle: haufe.de

Baupreisindex im Mai um 4,1 Prozent gestiegen

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1%. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,8%).

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Februar 2018 im Jahresvergleich bei 4,0% gelegen. Von Februar 2018 auf Mai 2018 erhöhten sich die Baupreise um 1,0%.

 

Die wichtigsten Baupreisindizes im Überblick: 

  • Wohngebäude (Basisjahr 2010) => 121,2%
  • Instandhaltung von Wohngebäuden (Basisjahr 2010) => 124,9%
  • Bürogebäude (Basisjahr 2010)=> 121,8%
  • Gewerbliche Betriebsgebäude (Basisjahr 2010) => 121,9%
  • Straßenbau (Basisjahr 2010) => 122,7%


Unser Service für Sie – Indizes zum Basisjahr 2000 = 100 

Neben einer Zeitreihe und der amtlichen Indizes stellen wir Ihnen auf unserer Webseite exklusiv die Indizes zum Basisjahr 2000=100 zur Verfügung. Diese werden durch Umbasierung von uns berechnet.

In Kürze wird die komplette Zeitreihe inklusive der Baupreisindizes zu weiteren Basisjahren im Rahmen der 126. Ergänzungslieferung zur Loseblattsammlung Marktdaten und Praxishilfen ausgeliefert.

Aktualisierung Ihrer Software steht bereit

Spielen Sie noch heute als Nutzer von ProSa, SmartValue, ProBel und AKuK die neuen Baupreisindizes über das kostenfreie Update in Ihre Software ein. Mit diesem Update werden die Baupreisindizes in den genannten Softwareprogrammen in einem Zuge aktualisiert.

Für unsere webbasierten Bewertungslösungen (Five2Click, Ten2Click Ten2Click eXpert, SprengnetterONE) wird der neue Baupreisindex am 10.07.2018 ab 19:00 Uhr durch Sprengnetter zentral bereitgestellt und eingespielt. Für die Nutzer dieser Lösungen ist die Aktualität des Baupreisindex daher automatisch gegeben.

Quelle: Sprengnetter.de

Passendes Grundstück fürs Eigenheim finden: Tipps zur Standortwahl

Bestandsimmobilie oder Neubau? Diese Frage stellen sich viele zukünftige Hausbesitzer. Entscheiden sie sich für Letzteres, verfügen sie so über ein größeres Maß an Flexibilität und realisieren das Traumhaus ganz nach ihren Wünschen. Doch bevor es so weit ist, beginnt erst die Suche nach dem passenden Grundstück. Um Zeit zu sparen sowie Nerven zu schonen, sollten Häuslebauer sich bereits im Vorfeld einig darüber sein, wie der für sie perfekte Standort und das fertiggestellte Haus auszusehen hat. „Neben dem Preis sind vor allem die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und gegebenenfalls Schulen in der Nähe wichtig. Auch die Erschließung spielt eine entscheidende Rolle“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Unterstützung in Anspruch nehmen

Bis die Häuslebauer das richtige Grundstück finden, vergeht oftmals viel Zeit voller Telefonate, Recherchen auf Internet-Portalen und Besichtigungstermine. Es gibt jedoch Abkürzungen: „Gute Makler kennen sich regional bestens aus und haben für die Wunschvorstellungen häufig passende Empfehlungen. Daneben sind auch Kommunen oftmals richtige Ansprechpartner, da sie viele neuerschlossene Grundstücke zum relativ günstigen Preis verkaufen“, ergänzt Scharfenorth.

Wesentliche Formalitäten nicht vergessen

Sind die zukünftigen Hausbesitzer bereits so weit und haben den perfekten Bauplatz gefunden, sollten sie sich als nächstes an das Bauamt wenden. Dort erhalten sie Informationen zu den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, welche Auskunft über die zukünftige Entwicklung der Lage geben. Auch die Einstufung des Grundstücks ist relevant und verrät, ob die Eigentümer es überhaupt bebauen dürfen. „Zu Guter Letzt sollte das Grundbuch auf Rechte Dritter geprüft werden, die beispielsweise aufgrund von Durchfahrten oder Kanalisationen das Grundstück in der Nutzung einschränken können“, weiß Scharfenorth.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Marktdaten

Sprengnetter Immobilienbewertung prüft permanent die in der Wertermittlungssoftware hinterlegten Marktdaten und passt diese den aktuellen Marktgeschehnissen an.

Unsere Marktforschungsabteilung beobachtet den Immobilienmarkt in Deutschland sehr genau. Sprengnetter hat nun für große Teile Deutschlands neue Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichswerte und Vergleichsmieten auf der regionalen Ebene abgeleitet. Diese Aktualisierungen können auch Einfluss auf das objektbezogene Sprengnetter-Lagescoring haben.

Was hat sich konkret geändert? Bezogen auf die rd. 8.200 Postleitzahlgebiete Deutschlands ergeben sich bei den Sprengnetter-Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser Änderungen in rd. 7.200, bei den Sprengnetter-Vergleichswerten für Eigentumswohnungen in rd. 7.300 und bei den Sprengnetter-Liegenschaftszinssätzen für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser Änderungen in rd. 6.600 und bei den Vergleichsmieten Änderungen in rd. 7.100 Postleitzahlgebieten.

Das oben stehende Histogramm verdeutlicht beispielhaft die Verteilung der Veränderungen der Vergleichswerte für Eigentumswohnungen. Es zeigt deutlich, dass es sowohl Auf- als auch Abwertungen gibt.

Die marktüblich und nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wurde auf der Basis der Veröffentlichung der Mietspiegel von 459 Gemeinden in Deutschland sowie der Mietübersichten der Gutachterausschüsse für weitere 1.314 Gemeinden abgeleitet. Dabei wurden Mietspiegel für 16 Gemeinden aktualisiert.

Damit lagen hier Mietwerte für insgesamt 1.773 Gemeinden in Deutschland vor. Dies entspricht dem Wohnraum von rund 56 Prozent der Bevölkerung in Deutschland. Die Ableitung der Vergleichsmieten für Gemeinden ohne amtliche Mietinformationen erfolgte durch Übertragung der Mieten aus vergleichbaren Regionen mittels multiplen und linearen Regressionsanalysen. Berücksichtigung fanden dabei insbesondere Daten zur regionalen Immobilienmarktentwicklung und zur kleinräumigen Lagequalität auf der Grundlage von ca. 767.000 in der Sprengnetter Objektdatenbank gespeicherten Mieten. Die Entwicklung der Mieten im Vergleich zur vorherigen Auswertung lag zwischen – 5 Prozent und + 5 Prozent. Im Mittel betrug sie + 1 Prozent.

Die in unseren Vorabinformationen über die Aktualisierung der Marktdaten gewählte Bezeichnung „Aktualisierung“ bringt zum Ausdruck, dass Sie in den jeweiligen PLZ-Gebieten gegenüber den Bewertungen im Vorquartal allein aufgrund der Marktdatenänderungen durch den Sachwertfaktor bzw. Liegenschaftszinssatz höhere, niedrigere oder unveränderte Bewertungsergebnisse bei ansonsten unveränderten Eingaben (z.B. Bodenwert, Miete) erhalten werden. Die tatsächliche Marktentwicklung ergibt sich jedoch nur aus dem komplexen Zusammenwirken aller das jeweilige Wertermittlungsverfahren betreffenden Markt- und Objektdaten. Die Veränderungen einzelner Marktdaten stellen somit kein Marktschwankungskonzept dar und sind nicht unmittelbar mit reinen Marktschwankungskonzepten oder Preisindizes vergleichbar. Für diese Zwecke bieten wir Ihnen gern unser Marktschwankungskonzept „Sprengnetter-Immobilienmarktmonitoring“ an. Wenn Sie Näheres hierzu wissen möchten, sprechen Sie uns einfach an.

In allen Software-Systemen, die auf den Marktdaten-Service zugreifen (SprengnetterONE, Ten2Click eXpert, Ten2Click, Five2Click, ProSa, SmartValue etc.) stehen Ihnen die aktuellen Marktdaten seit dem 16. Juli 2018 automatisch zur Verfügung. Sie finden die aktualisierten Marktdaten auch als Datensätze zum Download in unserem Marktdatenportal.

Quelle: Sprengnetter.de

Bauen und Wohnen in Kleinstädten ist im Trend

Arbeitsplatzwechsel, Wohnraummangel oder Platz für die Familie: kleinere und mittlere Städte gewinnen gegenüber Großstädten an Attraktivität. Denn im Umland sind die Lebenshaltungskosten niedriger und die Lebensqualität höher. Das eigene Massivhaus wird sogar oftmals von Kommunen durch günstiges Bauland gefördert.

Besonders Familien mit Kindern sind durch das Leben in Großstädten gefordert: überfüllte Kitas, Gerangel um einen Platz in der weiterführenden Schule, hohe Mieten. Wer in der glücklichen Lage ist, eine günstige Mietwohnung in einem angesagten Viertel zu haben, muss damit rechnen, dass die Wohnung wegen Verkauf oder Luxussanierung gekündigt wird. Wohnungssuche in Deutschland ist in Zeiten von Wohnraummangel und steigenden Mieten ein Glücksspiel und kann leicht zum Nebenjob werden. Zudem sind die Lebenshaltungskosten in München, Hamburg oder Frankfurt/M. deutlich höher als im Umland.

„Daher ist es nicht verwunderlich, dass sich gerade bei jungen Familien der Trend zum Leben in Kleinstädten abzeichnet. Denn mit den Kindern kommt oft der Wunsch nach ausreichend Platz und damit einem eigenen Massivhaus. Immer mehr Bauherren entscheiden sich für ein Leben in eher ländlichen Regionen“, sagt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus.

Eine aktuelle Studie belegt: Trend in mittelgroße und kleine Städte zu ziehen
Die Bertelsmann Stiftung hat eine Studie veröffentlicht, die aufgrund von Zu- und Fortzugs-Daten belegt, dass das Leben in der Stadt nach wie vor im Trend ist, sich jedoch auf mittlere und kleinere Städte verlagert sowie Kommunen im ländlichen Raum am Rande der Metropolen. In der Studie werden Kommunen ab einer Größe von 5.000 Einwohnern betrachtet.

Die Studie beschäftigt sich auch mit den Gründen für den Umzug. Gegen ein Leben in einer Millionenstadt spricht mehr als die teure Miete oder ein Arbeitsplatzwechsel, so das Ergebnis. Menschen in der Ausbildung und Berufsanfänger ziehen Großstädte vor. In der Phase der Familiengründung entscheiden sich junge Paare für das Leben in kleineren Städten, da das Umfeld dort besser zu ihren Vorstellungen passt.
„Auch wir erleben, dass junge Familien nach wie vor vom eigenen Haus auf dem Land träumen. Ein eigenes Haus muss nicht viel teurer als die Miete sein, wenn man nicht gerade in unmittelbarer Nähe oder gar in Ballungszentren bauen möchte“, sagt Jürgen Dawo.

Rund 42 Prozent der im Rahmen des bau-o-meters (www.bauometer.de) befragten Hausbau-Interessierten bevorzugen ein Massivhaus im ländlichen Raum, also in Orten mit weniger als 5.000 Einwohnern. In Mittelstädten zwischen 20.000 und 100.000 Einwohnern wollen 28 Prozent der Befragten bauen.

Die Zahlen belegen einen Trend zur Reurbanisierung der Klein- und Mittelstädte. Grundsätzlich profitiert das Umland von Ballungszentren von dem Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum und mehr Lebensqualität. Damit die Städte attraktiv zum Leben und Arbeiten sind, ist eine moderne und funktionierende Infrastruktur eine wichtige Voraussetzung.

Treiber Infrastruktur: Bauland für Familien

Kleinere und mittlere Städte holen bei der Infrastruktur auf. So reduziert sich das Nahverkehrsangebot längst nicht mehr auf die Großstädte, sondern verbindet ganze Regionen mit Bahn und Bus. Beispielweise ist die kreisfreie Stadt Landshut – etwa 70 Kilometer nordöstlich von München – so gut mit dem Großraum der Metropole vernetzt, dass dort derzeit der meiste neue Wohnraum in Deutschland entsteht.

Von dem Boom profitieren auch die kleineren Kommunen, die neue Wohngebiete erschließen. Aber auch andere Städte boomen wie Bad Neustadt an der Saale in Bayern, Aurich in Niedersachsen, Güstrow in Mecklenburg-Vorpommern oder Heide in Schleswig-Holstein, Finsterwalde im südlichen Brandenburg, Eschwege im nordöstlichen Hessen, Hildburghausen in Thüringen oder Parchim in Mecklenburg-Vorpommern.

Neben Nahverkehr zählen Ärzteversorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und Schulen zu einer attraktiven Infrastruktur. Kommunen, die sich entschieden haben, den Zuzug von Familien zu fördern, bieten günstiges Bauland an, ebenso wie Kitaplätze.
Gerade Eltern wünschen sich ein sicheres Umfeld für ihre Kinder. Auf der Bewertungsskala einer kinderfreundlichen Stadt stehen daher eine niedrige Kriminalitätsrate, Kindergärten, Schulen, Spielplätze, Sportvereine und Musikschulen sowie kurze Wege, die Kinder mit dem Rad oder dem Bus bewältigen können.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Haushaltsgesetz 2018: Änderungen bei Vergabe bundeseigener Immobilien

Der Bundestag hat am 5. Juli das Haushaltsgesetz 2018 beschlossen. Geändert wurde unter anderem die Vergabepraxis bundeseigener Immobilien durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Kommunen sollen die Grundstücke vergünstigt kaufen können, sofern sie damit ihren öffentlichen Auftrag erfüllen. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßte den Vorstoß.

„Wir brauchen dringend mehr bezahlbares Bauland, um mehr bezahlbaren Wohnraum in den angespannten Märkten zu schaffen“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko in Berlin. „Es ist daher sehr erfreulich, dass die BImA sich nun von der Vergabepraxis nach Höchstpreisgebot wegbewegt“. Die Länder hatten im November 2017 einen entsprechenden Gesetzesantrag beschlossen.

Öffnungsklausel: Weiterveräußerung an Dritte

Möglich ist künftig auch die Weiterveräußerung eines vergünstigt erworbenen Grundstücks an private Dritte, wenn die Kommune sich dieses Dritten zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben bedient. Durch die so genannte Öffnungsklausel werde es für Genossenschaften, kommunale Wohnungsgesellschaften und private Unternehmen einfacher, die Grundstücke für den Bau bezahlbaren Wohnraums zu nutzen, so Gedaschko. Einzelheiten soll eine Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Grundstücken regeln.

Bundeseisenbahnvermögen: Erbbaurechte laufen aus

Der Beschluss des Bundestags sieht außerdem vor, dass das Gesamtvolumen der Preisnachlässe auf den Verkehrswert den bisherigen Betrag von 100 Millionen Euro überschreiten darf, wenn die verbilligte Abgabe von Grundstücken dem sozialen Wohnungsbau dient.

Der GdW-Chef appelliert darüber hinaus an den Bund, auch die Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens günstiger abzugeben. Ursprünglich wurden den Eisenbahn-Wohnungsgenossenschaften Erbbaurechte eingeräumt – diese laufen nun aus.

IVD: „Beim Erreichten nicht stehen bleiben“

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, äußerte sich zwar nicht explizit zur Änderung in Sachen Vergabe von BImA-Grundstücken, hofft aber im Hinblick auf die im neuen Beschluss angekündigten Maßnahmen in puncto Eigentumsförderung und Bauoffensive auf eine neue Dynamik seitens der Regierung.

Der IVD-Präsident mahnt die Bundesregierung, auf dem Wohngipfel im Herbst drei Themen in den Vordergrund der Diskussion zu stellen: legislative Maßnahmen zur Baubeschleunigung, die fiskalische und monetäre Förderung des Wohnungsbaus sowie ergänzende Maßnahmen zum privaten Wohneigentumserwerb. „Wir dürfen bei dem Erreichten nicht stehen bleiben“, so Schick.

 

Quelle: haufe.de

Grundstücksrecht: Notar übergangen – direkt an Verkäufer gezahlt

Wird der Kaufpreis für ein Grundstück direkt an den Verkäufer gezahlt und nicht -wie vereinbart- auf das Notaranderkonto, ist trotzdem Erfüllung eingetreten, sofern diese Zahlungsweise nicht zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar einen Antrag auf Löschung des im Grundbuch zugunsten des vorherigen Eigentümers eingetragenen Vorkaufsrechts beantragt, was das Grundbuchamt jedoch ablehnte. Dagegen legte er Beschwerde ein. Ohne Erfolg! Denn der fehlende Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto bis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Datum reiche nicht aus, die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes zu belegen. Vielmehr stellte sich heraus, dass der Vorkaufsberechtigte nach Bekanntwerden des Kaufvertragsschlusses sein Recht ausgeübt hatte, indem er das Geld direkt an den Verkäufer zahlte, anstatt es auf das Notaranderkonto zu überweisen. Jedoch sei auch damit Erfüllung eingetreten. Denn die Direktzahlung gebe dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zustehe – nur eher als geschuldet.

Kommentar

Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.

Autor: Frank U. Schusterschuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.11.2017, 15 W 1859/17, IBRRS 2018, 1895

Quelle: betghe-legal.com

Baupreise auf Rekordniveau: Tatsächliche Steigerung weitaus höher

„Das Statistische Bundesamt hat neue Rekordwerte bei den Baupreisen vermeldet. Leider ist die Realität noch düsterer, da der klassische Baupreisindex die tatsächliche Kostenentwicklung gar nicht abbildet. Ordnungsrechtliche Vorgaben und gestiegene Qualitätsansprüche sind hier noch nicht eingerechnet. Die Kostensteigerungen sind also weitaus höher und erschweren die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, kommentierte Andreas Ibel, ehrenamtlicher BFW-Präsident und Projektentwickler, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen vom Mai 2018.
Demnach sind die Baukosten im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1 % angestiegen. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,8 %). Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen in diesem Zeitraum um 4,6 %. Die Ausbauarbeiten verteuerten sich um 3,6 %, die Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) um 3,8 %.

„Zusätzlich zu den gestiegenen Baupreisen treibt der wuchernde Regulierungsdschungel die Gestehungskosten weiter in die Höhe“, so Ibel: „Die Zahl der Bauvorschriften hat sich seit dem Jahr 1990 auf 20.000 vervierfacht. Die Vorgaben zum Lärm- und Brandschutz, zur Energieeinsparverordnung und Barrierefreiheit widersprechen sich teils gegenseitig und machen jedes Gewerk zur Wissenschaft!“
Einen weiteren Grund für die steigenden Gestehungskosten zeigt die aktuelle Umfrage unter den mittelständischen Mitgliedsunternehmen des BFW, die für rund 50 Prozent des Wohnungsneubaus in Deutschland verantwortlich sind: „In unserer aktuellen Mitgliederumfrage haben 76 % der befragten Unternehmen angegeben, dass es immer schwieriger wird, Fachplaner und Baufirmen zu finden. Dieser Mangel an freien Kapazitäten auf dem Markt verzögert den Bauprozess und treibt die Kosten weiter in die Höhe“, erklärte Ibel.

Ibel weiter: „Hier zeigen sich die Versäumnisse der Politik aus den vergangenen Jahren. Die Immobilienwirtschaft benötigt dringend stabile und langfristige Rahmenbedingungen und Planungssicherheit, damit sie die notwendigen Investitionen in die Ausbildung von Nachwuchs vornehmen kann. Das geht nur, wenn die Vorschriften von Bund, Ländern und Kommunen an die Immobilienbranche nicht permanent geändert und verschärft werden!“

Der BFW Bundesverband hat im Hinblick auf den geplanten Wohngipfel entsprechende Vorschläge im Bundesbauministerium eingereicht, um Bauen wieder schneller, einfacher und somit kostengünstiger zu machen.

Quelle: DEAL-magazin.de

Die Zahl der Ersterwerber sinkt weiter

Die Zahl der Ersterwerber ist 2016 weiter gesunken, nur rund 600.000 Haushalte wagten den Schritt von der Miete ins Eigenheim. Selbst auf Basis dieser geringen Zahlen wird das Baukindergeld den gesteckten Kostenrahmen von zwei Milliarden Euro vermutlich deutlich überschreiten.

Seit 2013 sinkt die Zahl der Ersterwerber in Deutschland, die das IW auf Grundlage der Wechsler von Miete ins Eigentum mit Hilfe des Sozio-oekonomischen Panels bestimmt (Vgl. Seipelt/Voigtländer, 2017). Dieser Trend hat sich im Jahr 2016 fortgesetzt, auch wenn der Rückgang geringer war als in den Vorjahren (Abbildung). Besonders in den Städten ist der Anteil weiter zurückgegangen, die Quote der Ersterwerber als Anteil an allen Haushalten ist zuletzt von 1,6 auf 1,2 Prozent gesunken. In den ländlichen Regionen gibt es dagegen einen steigenden Anteil von Ersterwerbern. Die geringen Ersterwerberzahlen können auf den ersten Blick verwundern, da das Wohneigentum aufgrund der Niedrigzinsphase an Attraktivität gewonnen hat (Vgl. Seipelt/Voigtländer, 2018) – hierauf hat jüngst auch der scheidende EZB Vizepräsident Vítor Constâncio hingewiesen (wallstreet:online, 2018). Doch der hohe Kapitalbedarf in Form von Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch) versperrt vielen Haushalten den Zugang zum Wohneigentum trotz langfristiger Vorteilhaftigkeit (Vgl. Bierdel / Voigtländer, 2017).

In diese Lücke soll das neue Baukindergeld stoßen. Als eine prioritäre Maßnahme der Bundesregierung soll es dazu beitragen, Familien bei dem Schritt ins Eigentum zu unterstützen. Doch die Kosten könnten für den Fiskus schnell ausufern, was unsere Schätzung auf Basis der neuen Ersterwerberzahlen belegt. Die Kosten sind abhängig von der Anzahl der Haushalte, die Eigentum erwerben, deren Einkommen sowie der Anzahl der Kinder. Anrecht haben Haushalte, deren zu versteuerndes Einkommen 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind nicht übersteigt. Diese Einkommensgrenze unterschreiten fast alle Haushalte. Die Förderung beträgt 1.200 Euro je Kind und Jahr – 10 Jahre lang.

In den rund 600.000 Haushalten, die zwischen 2015 und 2016 den Schritt ins Eigenheim wagten, lebten vor dem Erwerb des Wohneigentums gut 270.000 Kinder. Hätten all diese Familien Anspruch auf Baukindergeld, so beliefen sich die Kosten auf 325 Millionen Euro pro Jahr und Förderjahrgang. Wie die Abbildung zeigt, war die Anzahl der Wechselhaushalte von Miete zu Eigentum in den vergangenen Jahren jedoch recht volatil und zuletzt deutlich höher. Die Kostenschätzung auf Basis des Jahres 2016 kann somit eher als eine moderate Schätzung gesehen werden. Selbst dann würden sich die Kosten allein in dieser Legislaturperiode auf 3,25 Milliarden Euro belaufen, was auch den jährlichen Kosten nach 10 Jahren entspricht. Auffallend ist, dass ein nicht geringer Teil der Wechselhaushalte im Jahr nach dem Erwerb des Eigentums das erste oder zweite Kind bekommt.

So lag vor dem Wechsel ins Eigenheim der Anteil der Familien mit einem Kind noch bei 17 Prozent, derer mit zwei Kindern bei 7 Prozent. Im Jahr nach dem Wechsel erhöhten sich die Anteile auf 21 beziehungsweise 10 Prozent. Wären diese Kinderzahlen beim Entscheid zum Baukindergeld zu berücksichtigen, könnte die Belastung für den Staat spürbar steigen. In 2016 hätte dies in Summe zu einer Mehrbelastung von 66,7 Millionen Euro geführt. Insgesamt müsste der Staat dann mit Ausgaben von 391 Millionen Euro pro Jahr und Förderjahrgang rechnen. Tatsächlich dürften viele Paare in Vorbereitung des Kinderwunsches Wohneigentum erwerben – diese Paare beim Baukindergeld zu benachteiligen, wäre schwer vermittelbar.

Quelle: iwkoeln.de

WEGesetz-Reform nimmt Fahrt auf

Ein erstes Verbändegespräch zur anstehenden WEGesetz-Reform fand vergangenen Donnerstag im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz statt. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) begrüßt als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer/innen die nun geplante Reform, die über den „Anker“ im Koalitionsvertrag der Bundesregierung hinausgeht. Ähnlich äußerten sich die Verwalterverbände DDIV und BFW, die Bundesnotarkammer, der Deutsche Anwaltsverein, der Deutsche Mieterbund sowie Haus und Grund.

„Das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) gibt den Wohnungseigentümern den Rechtsrahmen und das Werkzeug für die Organisation der Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums vor. Es ist somit vorrangig „ihr“ Gesetz, kein Verwaltergesetz und kein Richtergesetz. Daher hält WiE eine Reform des Gesetzes mit mehr Verbraucherorientierung für erforderlich.“ Mit dieser Position ging Gabriele Heinrich, Geschäftsführendes WiE-Vorstandsmitglied, in das Gespräch mit dem BMJV und dem Bayerischen Justizministerium. Beide Ministerien hatten kurzfristig zu dem Gedankenaustausch über den Einstieg in die Reform des WEGesetzes eingeladen und brachten einen Gesetzentwurf mit Regelungen für Barrierefreiheit und E-Mobilität sowie einen Diskussionsentwurf mit weitergehenden Änderungen ein.

WiE und die anderen Verbände sind nun aufgefordert, bis zum September schriftlich Stellung zu den Entwürfen zu beziehen. Geplant ist dann die Einrichtung einer Bund-Länder-AG zur WEGesetz-Reform, in der die Diskussion fortgeführt wird.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Gewerbeimmobilien: Deutschland unterbewertet als Investmentmarkt

Kanada und Deutschland sind laut einer Analyse von Knight Frank als Investmentmärkte für Gewerbeimmobilien unterbewertet. Dabei sei Potenzial da: Der Immobilienberater geht davon aus, dass Kanada weitere 4,5 Milliarden US-Dollar Immobilienkapital pro Jahr anziehen könnte, im Fall von Deutschland könnten es zusätzliche 3,1 Milliarden US-Dollar sein.

Die Untersuchung ist Teil des neuen „Active Capital Report“ von Knight Frank. Dafür wurde ein Gravitationsmodell entwickelt, das mehr als 40 Variablen verwendet, die sich auf künftige Immobilieninvestitionen auswirken, darunter das BIP pro Kopf, die relative Stärke der Währung und der Standort des Ziellandes.

Deutschland: am stärksten untergewichteter europäischer Markt

Der Analyse zufolge ziehen sechs europäische Länder weniger grenzüberschreitende Investitionen in Gewerbeimmobilien an als ihr Potenzial erwarten lässt: Deutschland ist mit zusätzlich möglichen 3,1 Milliarden Dollar laut der Berechnung von Knight Frank der am stärksten untergewichtete europäische Markt. 2017 zog Deutschland unter den betrachteten Ländern dennoch das meiste Kapital an: 35,5 Milliarden US-Dollar.

Es folgen im Rang der untergewichteten Länder in Europa die Schweiz mit zusätzlich möglichen 1,8 Milliarden US-Dollar, Schweden (1,8 Milliarden US-Dollar), Frankreich (1,6 Milliarden US-Dollar) und Belgien (1,1 Milliarden US-Dollar). Ebenfalls deutlich unter dem prognostizierten Niveau liegen die ausländischen Investitionen in Österreich (0,9 Milliarden US-Dollar).

Außerhalb Europas stechen laut Knight Frank die Schwellenländer Indonesien und Malaysia mit jeweils einer Milliarde US-Dollar pro Jahr im Vergleich zwischen dem umgesetzten und dem zusätzlich möglichen ausländischen Kapital hervor.

„Ein weiterer Kapitalzufluss wird sich auch sehr positiv auf deutsche Investoren und vor allem auf die insgesamt positive Stimmung für unseren gesunden Immobilienmarkt auswirken“, meint Ole Sauer, Managing Partner von Knight Frank in Deutschland.

Moderne Büroflächen: Deutschland international abgehängt

Im Bereich der hochmodernen Büroflächen steht Deutschland Knight Frank zufolge trotz zunehmender Neubautätigkeit noch eindeutig hinter international konkurrierenden Märkten.

„Beim Blick auf die Fundamentaldaten des Marktes und der Wirtschaft sowie der sozioökonomischen Faktoren, die die Kapitalzufuhr zwischen einzelnen Ländern beeinflussen, haben wir festgestellt, dass Kanada und einige der am weitesten fortgeschrittenen europäischen Immobilienmärkte – einschließlich Deutschland und Frankreich – mehr Inbound-Investment vertragen könnten“, ergänzt William Matthews, Leiter Commercial Research bei Knight Frank.

Quelle: haufe.de

Hausbau: Ende gut, Anschlussfinanzierung gut?

Nach langwieriger Planung, Bauphase und dem Umzug beginnt der Alltag im neuen Eigenheim. Kaum ist die stressige Zeit vergangen und Häuslebauer sind nach ein paar Jahren in ihrem neuen Leben angekommen, kommen Angebote für die Anschlussfinanzierung für Viele überraschend. „Die ersten Jahre gehen meist erstaunlich rasch vorüber und mit dem Ende der Finanzierungslaufzeit haben nur die wenigsten Eigenheimbesitzer ihr Darlehen zurückbezahlt. Um nicht plötzlich das erstbeste Angebot aus Zeitmangel annehmen zu müssen, empfehle ich die frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema Anschlussfinanzierung“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Rechtzeitig informieren

Meist erhalten Eigenheimbesitzer kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von dem derzeitigen Darlehensgeber ein Anschlussangebot. Die Zinsen darin entsprechen in der Regel dem Zinsniveau. Alle Häuslebauer, die vor zehn Jahren ihre Finanzierung abgeschlossen haben, freuen sich über das anhaltend niedrige Zinsniveau. „Dies gilt aber nicht zwangsläufig für Kreditnehmer, die 2018 ein Darlehen abschließen. Denn wie sich die Zinsen in zehn Jahren oder länger entwickeln, kann niemand mit Sicherheit vorhersagen. Tendenziell werden die Zinsen aber wahrscheinlich steigen“, so Scharfenorth weiter. Grundsätzlich gilt bei der Anschlussfinanzierung auch: Das bequem per Post geschickte Angebot von der Hausbank ist nicht immer das günstigste.

Vergleichen lohnt sich

Spätestens drei Monate vor Auslaufen der aktuellen Finanzierung sollten Immobilieneigentümer die Bank um ein Angebot bitten und dann die Konditionen mit verschiedenen Finanzierungsanbietern vergleichen. Die Kosten für einen Bankenwechsel und die Notargebühren belaufen sich im Allgemeinen auf wenige hundert Euro. Bei den großen Summen einer Baufinanzierung lohnt sich daher der Vergleich mit anderen Angeboten. Entscheidend ist außerdem, dass der laufende Kredit spätestens einen Monat vor Ende der Laufzeit gekündigt werden muss. Endet die Zinsbindungsfrist erst in einem Jahr, können sich Kreditnehmer trotzdem die aktuellen Zinsen sichern. „Bei vielen Verträgen lässt sich ein Aufschub von zwölf Monaten auf die Bereitstellungszinsen vereinbaren. So umgehen Eigentümer zusätzliche Kosten und profitieren zugleich von momentan günstigeren Zinsen“, weiß Scharfenorth.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Immobilienkauf – Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Immer weniger Haushalte werden von Mietern zu Eigentümern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Auch das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, dürfte daran wenig ändern. Denn es setzt die falschen Anreize – und wird zudem wohl deutlich teurer als geplant.

Im Jahr 2016 kauften weniger als 600.000 Haushalte ihre erste Wohnimmobilie. 2013 waren es noch knapp 800.000. Der Trend betrifft vor allem die Städte, wie die IW-Berechnungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels zeigen: Dort geht der Anteil der Ersterwerber deutlich zurück, nur knapp 1,2 Prozent der städtischen Haushalte haben 2016 erstmalig Wohneigentum gekauft. Auf dem Land stieg der Anteil dagegen zuletzt wieder leicht auf 1,8 Prozent.

Dass trotz der Niedrigzinsphase insgesamt immer weniger Mieter zu Eigentümern werden, liegt insbesondere an den Erwerbsnebenkosten wie der steigenden Grunderwerbsteuer und hohen Notar- und Maklergebühren. Immobilienkäufer brauchen deshalb in Deutschland mehr Ersparnisse als in anderen europäischen Ländern.

Durch das Baukindergeld sollen zumindest Familien bald finanziell entlastet werden. Zwei Milliarden Euro hat die Bundesregierung dafür bis 2021 veranschlagt. Doch selbst wenn man die derzeit niedrigen Ersterwerberzahlen zugrunde legt, dürfte dieser Betrag kaum ausreichen: Je nachdem, ob beim Baukindergeld auch Kinder berücksichtigt werden, die nach dem Hauskauf auf die Welt kommen, prognostiziert die IW-Studie alleine für diese Legislaturperiode einen Finanzierungsbedarf von 3,25 bis 3,91 Milliarden Euro. Steigt die Zahl der Ersterwerber wieder an, liegen die Kosten entsprechend höher.

Doch die Kosten sind nicht das einzige Problem beim Baukindergeld – es setzt zudem die falschen Anreize: „Es besteht die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Um den Leerstand in diesen Regionen nicht zu vergrößern, sollte das Geld in strukturschwachen Regionen nur ausgezahlt werden, wenn eine bestehende Immobilie erworben wird“, fordert der IW-Wissenschaftler.

Zudem gäbe es seiner Meinung nach deutlich effektivere Alternativen, um Wohneigentum zu fördern: So könnte ein Bestellerprinzip für Immobilienkäufe – also die Regel, dass der Auftraggeber die Kosten für den Makler tragen muss – den Preiswettbewerb unter Maklern verstärken. Außerdem sollte die Grunderwerbsteuer so reformiert werden, dass Käufer von günstigeren Immobilien entlastet, die von luxuriösen Immobilien dagegen stärker belastet werden.

Quelle: iwkoeln.de

Wohnungseigentumsrecht: Die Zustimmung des Verwalters

Am Scheitelpunkt des Booms

Die Immobilienunternehmen wissen um ihre gute Lage und streben danach, die aktuellen günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen voll auszuschöpfen. Weiterhin erwartet die große Mehrheit steigende Preise und Mieten für ihre Immobilien.

Seit 2010 erlebt die Immobilienwirtschaft einen Aufschwung, seitdem sind die Mieten und Kaufpreise kontinuierlich gestiegen. Damit ist der Boom schon bemerkenswert lang, und noch verbessert sich die Geschäftslage stetig. Die für den IW-ImmobilienScout24 Index befragten Unternehmen bewerten ihre Geschäftslage mit einem Wert von 89,4, ein Plus von 0,2 gegenüber dem Vorquartal. Besonders Büroinvestoren (+5 Punkte) als auch Projektentwickler (+2,5 Punkte) bewerten ihre Lage besser als noch im Vorquartal (Abbildung). Doch die Erwartungen haben sich zum dritten Mal in Folge verschlechtert, diesmal sogar um 8,2 Punkte. Zwar ist der Erwartungswert immer noch positiv, doch letztlich deutet der geringe Wert von 2,1 zumindest darauf hin, dass keine Verbesserungen mehr erwartet werden. Im Handel und bei Projektentwicklern sind die Erwartungswerte bereits negativ.

Schaut man auf die Detailergebnisse, kann die Eintrübung der Erwartungen zunächst überraschen. Schließlich erwarten 62 Prozent der Unternehmen (Vorquartal 55 Prozent) in den nächsten 12 Monaten einen weiteren Zuwachs bei den Immobilienpreisen. Auch bei den Mieten erwarten 68 Prozent der Unternehmen (+3,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) ein weiteres Plus. Besonders die Investoren im Büromarkt erwarten weiter steigende Mieten und Preise. Es verfestigt sich jedoch der Eindruck unter den Unternehmen, dass die Finanzierungsbedingungen nicht besser werden.

Bei der diesmaligen Sonderfrage wurden die Unternehmen nach dem Stand des Zinssatzes für 5 bis 10-jährige Hypothekendarlehen im Durchschnitt des Jahres 2019 befragt. Dieser Zinssatz liegt aktuell bei rund 1,75 Prozent und kann stellvertretend für die Finanzierungskosten der Immobilienwirtschaft angesehen werden, also auch für Investoren im Gewerbeimmobilienbereich. Rund 45 Prozent der befragten Unternehmen erwarten, dass der Zinssatz bis auf maximal 2 Prozent im Jahr 2019 steigt, weitere 42 Prozent erwarten einen Anstieg bis auf 2,25 Prozent, der Rest sogar noch einen höheren Anstieg. Grob gesprochen erwartet eine Mehrheit einen Anstieg um rund 50 Basispunkte. Dies erscheint nicht viel, und in der Tat bleiben die Finanzierungskosten auf einem im historischen Vergleich sehr niedrigen Niveau. Nichtsdestotrotz sind hiermit aber Anpassungen verbunden.

Quelle: iwkoeln.de

Baukindergeld: Alternativen gefragt

Das Baukindergeld soll Familien beim Schritt ins Eigenheim unterstützen. Nun soll die förderungswürdige Wohnfläche gedeckelt werden, da die Kosten aus dem Ruder laufen. Gerade auf dem Land würden Familien von der Förderung ausgeschlossen.

Um die Kosten im Rahmen zu halten, soll nach Überlegungen der Bundesregierung als förderungswürdige Immobilie für eine vierköpfige Familie nur noch ein Haus oder eine Wohnung mit maximal 120 Quadratmetern Wohnfläche gelten. Mit jedem weiteren Kind soll die zulässige Wohnfläche um 10 Quadratmeter steigen. Diese Einschränkung ergänzt die im Sinne der Kosteneinsparung unzulänglich wirksame Einkommensbeschränkung von 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind. Auswertungen auf Grundlage des Sozioökonomischen Panels zu den Wechselhaushalten von Miete in Eigentum im Jahr 2016 zeigen, dass dadurch die Kosten in dieser Legislaturperiode von 3,2 Milliarden auf rund 2 Milliarden Euro gesenkt werden können. Anstelle von zuvor 170.000 Haushalten mit 270.000 Kindern kämen jetzt nur noch 110.000 Haushalte mit 170.000 Kindern für eine Förderung durch das Baukindergeld in Frage.

Die Anreizwirkung der neuen Flächenbegrenzung ist fragwürdig: Effektiv wird der Erwerb eines Wohnhauses auf dem Land nicht mehr gefördert, da die dortigen Wohnfläche häufig die geplante Flächenbegrenzung übersteigt. Der Erwerb einer kleineren Wohnung, zum Beispiel im Münchner Stadtkern, wird jedoch durch staatliche Förderung unterstützt.

Mit einer pauschalen Förderung macht es sich die Bundesregierung zu einfach. Um bestehende Leerstandsprobleme auf dem Land nicht weiter zu festigen, sollte das Baukindergeld in demographisch belasteten Gebieten lediglich für Bestandsimmobilien bezahlt werden. Die Förderung des Immobilienkaufs in den Ballungsgebieten wird durch das Einpreisen des Förderungsbetrags und die Umwälzung auf die Käufer zu höheren Preisen führen.

Andere Maßnahmen wären deutlich wirksamer als das Baukindergeld: Es könnten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden, die für viele Haushalte eine zu hohe Hürde beim Immobilienerwerb sind. Durch Kreditausfallgarantien könnte der Eigenkapitalbedarf deutlich gesenkt werden. Eine Reform der Grunderwerbsteuer nach britischem Vorbild würde Erwerber günstiger Immobilien entlasten. Es gibt also viele Alternativen.

 

Quelle: iwkoeln.de