Grundstücksrecht: Notar übergangen – direkt an Verkäufer gezahlt

Wird der Kaufpreis für ein Grundstück direkt an den Verkäufer gezahlt und nicht -wie vereinbart- auf das Notaranderkonto, ist trotzdem Erfüllung eingetreten, sofern diese Zahlungsweise nicht zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar einen Antrag auf Löschung des im Grundbuch zugunsten des vorherigen Eigentümers eingetragenen Vorkaufsrechts beantragt, was das Grundbuchamt jedoch ablehnte. Dagegen legte er Beschwerde ein. Ohne Erfolg! Denn der fehlende Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto bis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Datum reiche nicht aus, die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes zu belegen. Vielmehr stellte sich heraus, dass der Vorkaufsberechtigte nach Bekanntwerden des Kaufvertragsschlusses sein Recht ausgeübt hatte, indem er das Geld direkt an den Verkäufer zahlte, anstatt es auf das Notaranderkonto zu überweisen. Jedoch sei auch damit Erfüllung eingetreten. Denn die Direktzahlung gebe dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zustehe – nur eher als geschuldet.

Kommentar

Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.

Autor: Frank U. Schusterschuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.11.2017, 15 W 1859/17, IBRRS 2018, 1895

Quelle: betghe-legal.com

Baupreise auf Rekordniveau: Tatsächliche Steigerung weitaus höher

„Das Statistische Bundesamt hat neue Rekordwerte bei den Baupreisen vermeldet. Leider ist die Realität noch düsterer, da der klassische Baupreisindex die tatsächliche Kostenentwicklung gar nicht abbildet. Ordnungsrechtliche Vorgaben und gestiegene Qualitätsansprüche sind hier noch nicht eingerechnet. Die Kostensteigerungen sind also weitaus höher und erschweren die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, kommentierte Andreas Ibel, ehrenamtlicher BFW-Präsident und Projektentwickler, die heute vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen vom Mai 2018.
Demnach sind die Baukosten im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1 % angestiegen. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,8 %). Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen in diesem Zeitraum um 4,6 %. Die Ausbauarbeiten verteuerten sich um 3,6 %, die Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) um 3,8 %.

„Zusätzlich zu den gestiegenen Baupreisen treibt der wuchernde Regulierungsdschungel die Gestehungskosten weiter in die Höhe“, so Ibel: „Die Zahl der Bauvorschriften hat sich seit dem Jahr 1990 auf 20.000 vervierfacht. Die Vorgaben zum Lärm- und Brandschutz, zur Energieeinsparverordnung und Barrierefreiheit widersprechen sich teils gegenseitig und machen jedes Gewerk zur Wissenschaft!“
Einen weiteren Grund für die steigenden Gestehungskosten zeigt die aktuelle Umfrage unter den mittelständischen Mitgliedsunternehmen des BFW, die für rund 50 Prozent des Wohnungsneubaus in Deutschland verantwortlich sind: „In unserer aktuellen Mitgliederumfrage haben 76 % der befragten Unternehmen angegeben, dass es immer schwieriger wird, Fachplaner und Baufirmen zu finden. Dieser Mangel an freien Kapazitäten auf dem Markt verzögert den Bauprozess und treibt die Kosten weiter in die Höhe“, erklärte Ibel.

Ibel weiter: „Hier zeigen sich die Versäumnisse der Politik aus den vergangenen Jahren. Die Immobilienwirtschaft benötigt dringend stabile und langfristige Rahmenbedingungen und Planungssicherheit, damit sie die notwendigen Investitionen in die Ausbildung von Nachwuchs vornehmen kann. Das geht nur, wenn die Vorschriften von Bund, Ländern und Kommunen an die Immobilienbranche nicht permanent geändert und verschärft werden!“

Der BFW Bundesverband hat im Hinblick auf den geplanten Wohngipfel entsprechende Vorschläge im Bundesbauministerium eingereicht, um Bauen wieder schneller, einfacher und somit kostengünstiger zu machen.

Quelle: DEAL-magazin.de

Die Zahl der Ersterwerber sinkt weiter

Die Zahl der Ersterwerber ist 2016 weiter gesunken, nur rund 600.000 Haushalte wagten den Schritt von der Miete ins Eigenheim. Selbst auf Basis dieser geringen Zahlen wird das Baukindergeld den gesteckten Kostenrahmen von zwei Milliarden Euro vermutlich deutlich überschreiten.

Seit 2013 sinkt die Zahl der Ersterwerber in Deutschland, die das IW auf Grundlage der Wechsler von Miete ins Eigentum mit Hilfe des Sozio-oekonomischen Panels bestimmt (Vgl. Seipelt/Voigtländer, 2017). Dieser Trend hat sich im Jahr 2016 fortgesetzt, auch wenn der Rückgang geringer war als in den Vorjahren (Abbildung). Besonders in den Städten ist der Anteil weiter zurückgegangen, die Quote der Ersterwerber als Anteil an allen Haushalten ist zuletzt von 1,6 auf 1,2 Prozent gesunken. In den ländlichen Regionen gibt es dagegen einen steigenden Anteil von Ersterwerbern. Die geringen Ersterwerberzahlen können auf den ersten Blick verwundern, da das Wohneigentum aufgrund der Niedrigzinsphase an Attraktivität gewonnen hat (Vgl. Seipelt/Voigtländer, 2018) – hierauf hat jüngst auch der scheidende EZB Vizepräsident Vítor Constâncio hingewiesen (wallstreet:online, 2018). Doch der hohe Kapitalbedarf in Form von Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler und Grundbuch) versperrt vielen Haushalten den Zugang zum Wohneigentum trotz langfristiger Vorteilhaftigkeit (Vgl. Bierdel / Voigtländer, 2017).

In diese Lücke soll das neue Baukindergeld stoßen. Als eine prioritäre Maßnahme der Bundesregierung soll es dazu beitragen, Familien bei dem Schritt ins Eigentum zu unterstützen. Doch die Kosten könnten für den Fiskus schnell ausufern, was unsere Schätzung auf Basis der neuen Ersterwerberzahlen belegt. Die Kosten sind abhängig von der Anzahl der Haushalte, die Eigentum erwerben, deren Einkommen sowie der Anzahl der Kinder. Anrecht haben Haushalte, deren zu versteuerndes Einkommen 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind nicht übersteigt. Diese Einkommensgrenze unterschreiten fast alle Haushalte. Die Förderung beträgt 1.200 Euro je Kind und Jahr – 10 Jahre lang.

In den rund 600.000 Haushalten, die zwischen 2015 und 2016 den Schritt ins Eigenheim wagten, lebten vor dem Erwerb des Wohneigentums gut 270.000 Kinder. Hätten all diese Familien Anspruch auf Baukindergeld, so beliefen sich die Kosten auf 325 Millionen Euro pro Jahr und Förderjahrgang. Wie die Abbildung zeigt, war die Anzahl der Wechselhaushalte von Miete zu Eigentum in den vergangenen Jahren jedoch recht volatil und zuletzt deutlich höher. Die Kostenschätzung auf Basis des Jahres 2016 kann somit eher als eine moderate Schätzung gesehen werden. Selbst dann würden sich die Kosten allein in dieser Legislaturperiode auf 3,25 Milliarden Euro belaufen, was auch den jährlichen Kosten nach 10 Jahren entspricht. Auffallend ist, dass ein nicht geringer Teil der Wechselhaushalte im Jahr nach dem Erwerb des Eigentums das erste oder zweite Kind bekommt.

So lag vor dem Wechsel ins Eigenheim der Anteil der Familien mit einem Kind noch bei 17 Prozent, derer mit zwei Kindern bei 7 Prozent. Im Jahr nach dem Wechsel erhöhten sich die Anteile auf 21 beziehungsweise 10 Prozent. Wären diese Kinderzahlen beim Entscheid zum Baukindergeld zu berücksichtigen, könnte die Belastung für den Staat spürbar steigen. In 2016 hätte dies in Summe zu einer Mehrbelastung von 66,7 Millionen Euro geführt. Insgesamt müsste der Staat dann mit Ausgaben von 391 Millionen Euro pro Jahr und Förderjahrgang rechnen. Tatsächlich dürften viele Paare in Vorbereitung des Kinderwunsches Wohneigentum erwerben – diese Paare beim Baukindergeld zu benachteiligen, wäre schwer vermittelbar.

Quelle: iwkoeln.de

WEGesetz-Reform nimmt Fahrt auf

Ein erstes Verbändegespräch zur anstehenden WEGesetz-Reform fand vergangenen Donnerstag im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz statt. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) begrüßt als Interessensvertreter der Wohnungseigentümer/innen die nun geplante Reform, die über den „Anker“ im Koalitionsvertrag der Bundesregierung hinausgeht. Ähnlich äußerten sich die Verwalterverbände DDIV und BFW, die Bundesnotarkammer, der Deutsche Anwaltsverein, der Deutsche Mieterbund sowie Haus und Grund.

„Das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) gibt den Wohnungseigentümern den Rechtsrahmen und das Werkzeug für die Organisation der Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums vor. Es ist somit vorrangig „ihr“ Gesetz, kein Verwaltergesetz und kein Richtergesetz. Daher hält WiE eine Reform des Gesetzes mit mehr Verbraucherorientierung für erforderlich.“ Mit dieser Position ging Gabriele Heinrich, Geschäftsführendes WiE-Vorstandsmitglied, in das Gespräch mit dem BMJV und dem Bayerischen Justizministerium. Beide Ministerien hatten kurzfristig zu dem Gedankenaustausch über den Einstieg in die Reform des WEGesetzes eingeladen und brachten einen Gesetzentwurf mit Regelungen für Barrierefreiheit und E-Mobilität sowie einen Diskussionsentwurf mit weitergehenden Änderungen ein.

WiE und die anderen Verbände sind nun aufgefordert, bis zum September schriftlich Stellung zu den Entwürfen zu beziehen. Geplant ist dann die Einrichtung einer Bund-Länder-AG zur WEGesetz-Reform, in der die Diskussion fortgeführt wird.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Gewerbeimmobilien: Deutschland unterbewertet als Investmentmarkt

Kanada und Deutschland sind laut einer Analyse von Knight Frank als Investmentmärkte für Gewerbeimmobilien unterbewertet. Dabei sei Potenzial da: Der Immobilienberater geht davon aus, dass Kanada weitere 4,5 Milliarden US-Dollar Immobilienkapital pro Jahr anziehen könnte, im Fall von Deutschland könnten es zusätzliche 3,1 Milliarden US-Dollar sein.

Die Untersuchung ist Teil des neuen „Active Capital Report“ von Knight Frank. Dafür wurde ein Gravitationsmodell entwickelt, das mehr als 40 Variablen verwendet, die sich auf künftige Immobilieninvestitionen auswirken, darunter das BIP pro Kopf, die relative Stärke der Währung und der Standort des Ziellandes.

Deutschland: am stärksten untergewichteter europäischer Markt

Der Analyse zufolge ziehen sechs europäische Länder weniger grenzüberschreitende Investitionen in Gewerbeimmobilien an als ihr Potenzial erwarten lässt: Deutschland ist mit zusätzlich möglichen 3,1 Milliarden Dollar laut der Berechnung von Knight Frank der am stärksten untergewichtete europäische Markt. 2017 zog Deutschland unter den betrachteten Ländern dennoch das meiste Kapital an: 35,5 Milliarden US-Dollar.

Es folgen im Rang der untergewichteten Länder in Europa die Schweiz mit zusätzlich möglichen 1,8 Milliarden US-Dollar, Schweden (1,8 Milliarden US-Dollar), Frankreich (1,6 Milliarden US-Dollar) und Belgien (1,1 Milliarden US-Dollar). Ebenfalls deutlich unter dem prognostizierten Niveau liegen die ausländischen Investitionen in Österreich (0,9 Milliarden US-Dollar).

Außerhalb Europas stechen laut Knight Frank die Schwellenländer Indonesien und Malaysia mit jeweils einer Milliarde US-Dollar pro Jahr im Vergleich zwischen dem umgesetzten und dem zusätzlich möglichen ausländischen Kapital hervor.

„Ein weiterer Kapitalzufluss wird sich auch sehr positiv auf deutsche Investoren und vor allem auf die insgesamt positive Stimmung für unseren gesunden Immobilienmarkt auswirken“, meint Ole Sauer, Managing Partner von Knight Frank in Deutschland.

Moderne Büroflächen: Deutschland international abgehängt

Im Bereich der hochmodernen Büroflächen steht Deutschland Knight Frank zufolge trotz zunehmender Neubautätigkeit noch eindeutig hinter international konkurrierenden Märkten.

„Beim Blick auf die Fundamentaldaten des Marktes und der Wirtschaft sowie der sozioökonomischen Faktoren, die die Kapitalzufuhr zwischen einzelnen Ländern beeinflussen, haben wir festgestellt, dass Kanada und einige der am weitesten fortgeschrittenen europäischen Immobilienmärkte – einschließlich Deutschland und Frankreich – mehr Inbound-Investment vertragen könnten“, ergänzt William Matthews, Leiter Commercial Research bei Knight Frank.

Quelle: haufe.de

Hausbau: Ende gut, Anschlussfinanzierung gut?

Nach langwieriger Planung, Bauphase und dem Umzug beginnt der Alltag im neuen Eigenheim. Kaum ist die stressige Zeit vergangen und Häuslebauer sind nach ein paar Jahren in ihrem neuen Leben angekommen, kommen Angebote für die Anschlussfinanzierung für Viele überraschend. „Die ersten Jahre gehen meist erstaunlich rasch vorüber und mit dem Ende der Finanzierungslaufzeit haben nur die wenigsten Eigenheimbesitzer ihr Darlehen zurückbezahlt. Um nicht plötzlich das erstbeste Angebot aus Zeitmangel annehmen zu müssen, empfehle ich die frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema Anschlussfinanzierung“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Rechtzeitig informieren

Meist erhalten Eigenheimbesitzer kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von dem derzeitigen Darlehensgeber ein Anschlussangebot. Die Zinsen darin entsprechen in der Regel dem Zinsniveau. Alle Häuslebauer, die vor zehn Jahren ihre Finanzierung abgeschlossen haben, freuen sich über das anhaltend niedrige Zinsniveau. „Dies gilt aber nicht zwangsläufig für Kreditnehmer, die 2018 ein Darlehen abschließen. Denn wie sich die Zinsen in zehn Jahren oder länger entwickeln, kann niemand mit Sicherheit vorhersagen. Tendenziell werden die Zinsen aber wahrscheinlich steigen“, so Scharfenorth weiter. Grundsätzlich gilt bei der Anschlussfinanzierung auch: Das bequem per Post geschickte Angebot von der Hausbank ist nicht immer das günstigste.

Vergleichen lohnt sich

Spätestens drei Monate vor Auslaufen der aktuellen Finanzierung sollten Immobilieneigentümer die Bank um ein Angebot bitten und dann die Konditionen mit verschiedenen Finanzierungsanbietern vergleichen. Die Kosten für einen Bankenwechsel und die Notargebühren belaufen sich im Allgemeinen auf wenige hundert Euro. Bei den großen Summen einer Baufinanzierung lohnt sich daher der Vergleich mit anderen Angeboten. Entscheidend ist außerdem, dass der laufende Kredit spätestens einen Monat vor Ende der Laufzeit gekündigt werden muss. Endet die Zinsbindungsfrist erst in einem Jahr, können sich Kreditnehmer trotzdem die aktuellen Zinsen sichern. „Bei vielen Verträgen lässt sich ein Aufschub von zwölf Monaten auf die Bereitstellungszinsen vereinbaren. So umgehen Eigentümer zusätzliche Kosten und profitieren zugleich von momentan günstigeren Zinsen“, weiß Scharfenorth.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Immobilienkauf – Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Immer weniger Haushalte werden von Mietern zu Eigentümern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Auch das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, dürfte daran wenig ändern. Denn es setzt die falschen Anreize – und wird zudem wohl deutlich teurer als geplant.

Im Jahr 2016 kauften weniger als 600.000 Haushalte ihre erste Wohnimmobilie. 2013 waren es noch knapp 800.000. Der Trend betrifft vor allem die Städte, wie die IW-Berechnungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels zeigen: Dort geht der Anteil der Ersterwerber deutlich zurück, nur knapp 1,2 Prozent der städtischen Haushalte haben 2016 erstmalig Wohneigentum gekauft. Auf dem Land stieg der Anteil dagegen zuletzt wieder leicht auf 1,8 Prozent.

Dass trotz der Niedrigzinsphase insgesamt immer weniger Mieter zu Eigentümern werden, liegt insbesondere an den Erwerbsnebenkosten wie der steigenden Grunderwerbsteuer und hohen Notar- und Maklergebühren. Immobilienkäufer brauchen deshalb in Deutschland mehr Ersparnisse als in anderen europäischen Ländern.

Durch das Baukindergeld sollen zumindest Familien bald finanziell entlastet werden. Zwei Milliarden Euro hat die Bundesregierung dafür bis 2021 veranschlagt. Doch selbst wenn man die derzeit niedrigen Ersterwerberzahlen zugrunde legt, dürfte dieser Betrag kaum ausreichen: Je nachdem, ob beim Baukindergeld auch Kinder berücksichtigt werden, die nach dem Hauskauf auf die Welt kommen, prognostiziert die IW-Studie alleine für diese Legislaturperiode einen Finanzierungsbedarf von 3,25 bis 3,91 Milliarden Euro. Steigt die Zahl der Ersterwerber wieder an, liegen die Kosten entsprechend höher.

Doch die Kosten sind nicht das einzige Problem beim Baukindergeld – es setzt zudem die falschen Anreize: „Es besteht die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Um den Leerstand in diesen Regionen nicht zu vergrößern, sollte das Geld in strukturschwachen Regionen nur ausgezahlt werden, wenn eine bestehende Immobilie erworben wird“, fordert der IW-Wissenschaftler.

Zudem gäbe es seiner Meinung nach deutlich effektivere Alternativen, um Wohneigentum zu fördern: So könnte ein Bestellerprinzip für Immobilienkäufe – also die Regel, dass der Auftraggeber die Kosten für den Makler tragen muss – den Preiswettbewerb unter Maklern verstärken. Außerdem sollte die Grunderwerbsteuer so reformiert werden, dass Käufer von günstigeren Immobilien entlastet, die von luxuriösen Immobilien dagegen stärker belastet werden.

Quelle: iwkoeln.de

Wohnungseigentumsrecht: Die Zustimmung des Verwalters

Am Scheitelpunkt des Booms

Die Immobilienunternehmen wissen um ihre gute Lage und streben danach, die aktuellen günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen voll auszuschöpfen. Weiterhin erwartet die große Mehrheit steigende Preise und Mieten für ihre Immobilien.

Seit 2010 erlebt die Immobilienwirtschaft einen Aufschwung, seitdem sind die Mieten und Kaufpreise kontinuierlich gestiegen. Damit ist der Boom schon bemerkenswert lang, und noch verbessert sich die Geschäftslage stetig. Die für den IW-ImmobilienScout24 Index befragten Unternehmen bewerten ihre Geschäftslage mit einem Wert von 89,4, ein Plus von 0,2 gegenüber dem Vorquartal. Besonders Büroinvestoren (+5 Punkte) als auch Projektentwickler (+2,5 Punkte) bewerten ihre Lage besser als noch im Vorquartal (Abbildung). Doch die Erwartungen haben sich zum dritten Mal in Folge verschlechtert, diesmal sogar um 8,2 Punkte. Zwar ist der Erwartungswert immer noch positiv, doch letztlich deutet der geringe Wert von 2,1 zumindest darauf hin, dass keine Verbesserungen mehr erwartet werden. Im Handel und bei Projektentwicklern sind die Erwartungswerte bereits negativ.

Schaut man auf die Detailergebnisse, kann die Eintrübung der Erwartungen zunächst überraschen. Schließlich erwarten 62 Prozent der Unternehmen (Vorquartal 55 Prozent) in den nächsten 12 Monaten einen weiteren Zuwachs bei den Immobilienpreisen. Auch bei den Mieten erwarten 68 Prozent der Unternehmen (+3,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) ein weiteres Plus. Besonders die Investoren im Büromarkt erwarten weiter steigende Mieten und Preise. Es verfestigt sich jedoch der Eindruck unter den Unternehmen, dass die Finanzierungsbedingungen nicht besser werden.

Bei der diesmaligen Sonderfrage wurden die Unternehmen nach dem Stand des Zinssatzes für 5 bis 10-jährige Hypothekendarlehen im Durchschnitt des Jahres 2019 befragt. Dieser Zinssatz liegt aktuell bei rund 1,75 Prozent und kann stellvertretend für die Finanzierungskosten der Immobilienwirtschaft angesehen werden, also auch für Investoren im Gewerbeimmobilienbereich. Rund 45 Prozent der befragten Unternehmen erwarten, dass der Zinssatz bis auf maximal 2 Prozent im Jahr 2019 steigt, weitere 42 Prozent erwarten einen Anstieg bis auf 2,25 Prozent, der Rest sogar noch einen höheren Anstieg. Grob gesprochen erwartet eine Mehrheit einen Anstieg um rund 50 Basispunkte. Dies erscheint nicht viel, und in der Tat bleiben die Finanzierungskosten auf einem im historischen Vergleich sehr niedrigen Niveau. Nichtsdestotrotz sind hiermit aber Anpassungen verbunden.

Quelle: iwkoeln.de

Baukindergeld: Alternativen gefragt

Das Baukindergeld soll Familien beim Schritt ins Eigenheim unterstützen. Nun soll die förderungswürdige Wohnfläche gedeckelt werden, da die Kosten aus dem Ruder laufen. Gerade auf dem Land würden Familien von der Förderung ausgeschlossen.

Um die Kosten im Rahmen zu halten, soll nach Überlegungen der Bundesregierung als förderungswürdige Immobilie für eine vierköpfige Familie nur noch ein Haus oder eine Wohnung mit maximal 120 Quadratmetern Wohnfläche gelten. Mit jedem weiteren Kind soll die zulässige Wohnfläche um 10 Quadratmeter steigen. Diese Einschränkung ergänzt die im Sinne der Kosteneinsparung unzulänglich wirksame Einkommensbeschränkung von 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind. Auswertungen auf Grundlage des Sozioökonomischen Panels zu den Wechselhaushalten von Miete in Eigentum im Jahr 2016 zeigen, dass dadurch die Kosten in dieser Legislaturperiode von 3,2 Milliarden auf rund 2 Milliarden Euro gesenkt werden können. Anstelle von zuvor 170.000 Haushalten mit 270.000 Kindern kämen jetzt nur noch 110.000 Haushalte mit 170.000 Kindern für eine Förderung durch das Baukindergeld in Frage.

Die Anreizwirkung der neuen Flächenbegrenzung ist fragwürdig: Effektiv wird der Erwerb eines Wohnhauses auf dem Land nicht mehr gefördert, da die dortigen Wohnfläche häufig die geplante Flächenbegrenzung übersteigt. Der Erwerb einer kleineren Wohnung, zum Beispiel im Münchner Stadtkern, wird jedoch durch staatliche Förderung unterstützt.

Mit einer pauschalen Förderung macht es sich die Bundesregierung zu einfach. Um bestehende Leerstandsprobleme auf dem Land nicht weiter zu festigen, sollte das Baukindergeld in demographisch belasteten Gebieten lediglich für Bestandsimmobilien bezahlt werden. Die Förderung des Immobilienkaufs in den Ballungsgebieten wird durch das Einpreisen des Förderungsbetrags und die Umwälzung auf die Käufer zu höheren Preisen führen.

Andere Maßnahmen wären deutlich wirksamer als das Baukindergeld: Es könnten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden, die für viele Haushalte eine zu hohe Hürde beim Immobilienerwerb sind. Durch Kreditausfallgarantien könnte der Eigenkapitalbedarf deutlich gesenkt werden. Eine Reform der Grunderwerbsteuer nach britischem Vorbild würde Erwerber günstiger Immobilien entlasten. Es gibt also viele Alternativen.

 

Quelle: iwkoeln.de

Neu oder alt? Preisvorteil von bis zu 100.000 Euro bei Bestandswohnungen

Wenn sich ein Käufer für eine alte Eigentumswohnung entscheidet, kann sich das rechnen. Kostenvorteile gegenüber Neubauten (ab Baujahr 2014) von mehr als 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien in mehr als jedem fünften Kreis, im bundesweiten Durchschnitt liegt der Preisvorteil bei 86.500 Euro. Einen Überblick bietet der Wohnatlas 2018 von Postbank und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI). Den größten Preisvorteil (166.580 Euro) gibt es in Stuttgart.

Untersucht wurden Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen, in vier von fünf Kreisen sind Bestandsimmobilien um mehr als 50.000 Euro günstiger als Neubauten.

„Für 86.500 Euro – das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung – lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. In Fällen großer Preisabweichungen rät der Experte zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Objekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.

Auch bei augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiespar-Maßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen.

Top Ten: Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie

Rang Stadt Bundesland Differenz
1 Stuttgart Baden-Württemberg 166.580 Euro
2 Ludwigslust-Parchim Mecklenburg-Vorpommern 154.662 Euro
3 Leipzig, Landkreis Sachsen 150.512 Euro
4 Lübeck Schleswig-Holstein 142.527 Euro
5 Meißen Sachsen 141.135 Euro
6 Hof (Stadt) Bayern 136.366 Euro
7 Starnberg Bayern 135.693 Euro
8 Krefeld Nordrhein-Westfalen 135.526 Euro
9 Teltow-Fläming Brandenburg 135.505 Euro
10 Garmisch-Partenkirchen Bayern 135.260 Euro

Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70-Quadratmeter-Wohnung ist Stuttgart den Experten von Postbank und HWWI zufolge auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter.

Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.

Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den Top-7-Metropolen

Rang Stadt Preisdifferenz
1 Stuttgart 166.580 Euro
2 Düsseldorf 120.211 Euro
3 Berlin 108.500 Euro
4 Köln 104.353 Euro
5 Frankfurt am Main 100.613 Euro
6 München 82.431 Euro
7 Hamburg 71.454 Euro

Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

 

Quelle: haufe.de

Sondernutzungsrecht ist nur schwer entziehbar

Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Hintergrund: Stellplätze weichen von Baugenehmigung ab

In der Baugenehmigung für eine Wohnungseigentumsanlage ist vorgesehen, dass die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude errichtet werden. Tatsächlich wurden die Stellplätze rechtwinklig zum Gebäude ausgerichtet; so sieht es auch die Teilungserklärung vor, die insoweit von der Baugenehmigung abweicht.

Die Stadt lehnt es ab, die abweichende Bauausführung nachträglich zu genehmigen und verlangt, die Stellplätze wie genehmigt parallel zum Gebäude zu errichten. Hierfür müsste die Gemeinschaft eine Fläche in Anspruch nehmen, an der zu Gunsten des Eigentümers einer Erdgeschoss-Wohnung ein Sondernutzungsrecht bestellt ist und auf der sich eine abgezäunte Garten- und Terrassenfläche befindet.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Sondernutzungsberechtigten, es zu dulden, dass sie die Terrasse, die Pflanzen und den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die den Wohnungseigentümern und Besuchern zur Verfügung stehen sollen. Außerdem verlangt sie, die Nutzung der Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen zu dulden.

Entscheidung: Sondernutzungsrecht bleibt bestehen

Die Klage der Gemeinschaft hat keinen Erfolg. Der sondernutzungsberechtigte Eigentümer der Erdgeschoss-Wohnung muss den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dulden.

Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente). Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Es widerspräche daher dem Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts oder die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erreichen, indem sie eine Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

Ein Anpassungsanspruch setzt voraus, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen grob unbillig erscheint. Das ist hier nicht festgestellt. Zwar entspricht der bauliche Zustand nicht dem Inhalt der Baugenehmigung und die Stadt verlangt, die Sondernutzungsfläche in Anspruch zu nehmen, um einen der Baugenehmigung entsprechenden Zustand herzustellen. Das allein rechtfertigt es aber nicht, dem betroffenen Eigentümer sein Sondernutzungsrecht nahezu vollständig zu entziehen. Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Die Gemeinschaft hat aber nicht dargelegt, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt.

Bestehende Vereinbarungen sind einzuhalten

Doch selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen können, würde das ihrer Duldungsklage nicht zum Erfolg verhelfen. Ein Sondernutzungsberechtigter ist nämlich nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen. Vielmehr müssen sich alle Wohnungseigentümer an die bestehenden Vereinbarungen halten, bis sie geändert sind oder ein darin vorgesehener anderer Gebrauch von Gemeinschafts- oder Sondereigentum genehmigt ist. Die übrigen Eigentümer müssten daher die Aufhebung des Sondernutzungsrechts zuerst durchsetzen, bevor sie die Nutzung der betroffenen Fläche beanspruchen können.

Keine erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums

Ein Duldungsanspruch besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Zwar kann danach jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand versetzt wird. Dazu können auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehören, etwa die Schaffung baurechtlich vorgesehener Stellplätze oder eines zweiten Rettungsweges.

Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden aber weder das Bauordnungsrecht noch die Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Sie gibt den Rahmen vor, der gegebenenfalls durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften und die Baugenehmigung auszufüllen ist.

Hier weicht die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Dem entspricht die bauliche Ausführung, die damit der Teilungserklärung konform ist.

(BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17)

Quelle: haufe.de

Die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist oft eine sehr emotionale, komplexe und zeitraubende Angelegenheit von erheblicher finanzieller Tragweite. In vielen Fällen fehlt den Eigentümern allerdings das Wissen und die Zeit, um den geplanten Verkauf sachgemäß in die Wege zu leiten – Sei es, weil sie den Aufwand nicht abschätzen können oder sich unverhofft in einer Situation wiederfinden, in der sie schnell verkaufen müssen. Unter solchen Umständen kommt es immer wieder zu typischen Fehlern, die zu unerwünschten Verzögerungen führen, den Verkaufspreis erheblich schmälern oder einen erfolgreichen Abschluss verhindern. In diesem Zusammenhang stellen die Experten vom Maklerunternehmen Homeday die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf vor und erklären, wie sich die häufigsten Fehler vermeiden lassen.

1. Der Aufwand eines Immobilienverkaufs wird massiv unterschätzt.

Für viele Eigentümer beginnt bereits das Abenteuer Immobilienverkauf ohne eine genaue Vorstellung davon, was sie konkret erwartet. „Vor allem Privatleute mit wenig Verkaufserfahrung neigen dazu, völlig unvorbereitet ans Werk zu gehen und den finanziellen und zeitlichen Aufwand massiv zu unterschätzen”, macht Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker deutlich.
„Zudem fehlt es häufig an einem tieferen Verständnis für die organisatorischen Abläufe und notwendigen Arbeitsschritte, die beispielsweise ein professionelles Maklerunternehmen leistet: angefangen bei der fachgerechten Wertermittlung über die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie bis hin zur Organisation und Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen”, so Wicker.

2. Wichtige Unterlagen zum Verkaufsobjekt fehlen.

Fehlende Unterlagen erzeugen Misstrauen und verprellen potenzielle Käufer. Hinzu kommt, dass Banken für die Immobilienfinanzierung immer umfassendere Dokumentationen verlangen. Sind wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Energieausweis oder der Grundbuchauszug nicht rechtzeitig zur Hand, entstehen unnötige Verzögerungen und Interessenten könnten abspringen. Vor einem geplanten Verkauf ist es daher sinnvoll, die vorhandenen Unterlagen mit einem Immobilienexperten durchzugehen und bei der Beschaffung fehlender Dokumente auf fachkundige Hilfe zu setzen.

3. Der Verkaufspreis liegt deutlich über oder unter dem aktuellen Verkehrswert.

Für den erfolgreichen Immobilienverkauf ist ein realistischer Verkaufspreis von entscheidender Bedeutung. „Überzogene Preisvorstellungen sind der häufigste Grund, an dem ein Verkauf scheitert”, hebt Wicker hervor. „Interessierte Käufer werden abgeschreckt und die Immobilie entwickelt sich zum Ladenhüter. Auf der anderen Seite verschenken Eigentümer durch zu niedrige Angebote unnötig Geld.”
Umso wichtiger ist es, den individuellen Marktwert ( Verkehrswert) der Immobilie zu kennen. Dieser kann sich allerdings sehr stark vom ursprünglichen Kaufpreis unterscheiden. Einen konkreten Anhaltspunkt liefert die Wertermittlung durch einen Sachverständigen. Immobilienmakler bieten hier oftmals einen kostenlosen Bewertungsservice an.

4. Unvorteilhafte Bilder und Exposés rücken die Immobilie in ein schlechtes Licht.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Insbesondere der erste Eindruck weckt das Interesse und setzt sich bei den Käufern fest. In diesem Zusammenhang sind unprofessionelle Handybilder in den Verkaufsanzeigen ein absolutes K.-o.-Kriterium. Verbunden mit einem unattraktiven Exposé und einer lieblosen Anzeigengestaltung kommt der Verkaufsprozess häufig bereits an diesem Punkt zum Stillstand.

Damit sich möglichst viele Kaufinteressenten angesprochen fühlen, muss gerade die Präsentation der Immobilie „das gewisse Etwas” bieten. Angesichts der hohen Verkaufswerte ist das Zusammenspiel von fachkundigen Immobilienberatern und professionellen Fotografen eine lohnende Investition, um das Verkaufsobjekt für die richtige Zielgruppe ins rechte Licht zu rücken.

5. Die Immobilie zeigt sich bei der Besichtigung nicht von ihrer schönsten Seite.

Der erste Eindruck zählt auch beim Besichtigungstermin. Meist sorgen bereits kleine Handgriffe und kosmetische Änderungen für die gewünschte Wirkung. Ein ungemähter Rasen und dreckiges Geschirr in der Spüle sind zum Beispiel leicht zu vermeiden. Bevorstehende Besichtigungstermine bieten zudem die passende Gelegenheit für notwendige Schönheitsreparaturen. Wie zahlreiche Erfahrungsberichte zeigen, lassen sich mit einer gut präsentierten Immobilie bis zu 15 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen.

6. Mangelnde Verhandlungsbereitschaft lässt den Verkauf platzen.

Nach der erfolgreichen Besichtigung wartet mit den Preisverhandlungen bereits die nächste Herausforderung. Viele Eigentümer zeigen sich an dieser Stelle allerdings wenig verhandlungsbereit und beharren auf dem ursprünglichen Angebotspreis. Oft fehlt auch eine passende Preisstrategie, um auf die Vorstellungen des Käufers reagieren zu können. Kommen mangelnde Erfahrung und ein schlechtes Gespür für Verhandlungen hinzu, steht der Verkauf schnell auf der Kippe.

Tipp: Ein erfahrenen Makler als objektiver Vermittler, der mit Verhandlungen in entsprechenden finanziellen Größenordnungen vertraut ist, erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Ausgang der Verkaufsverhandlungen erheblich.

7. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers wird nicht überprüft.

„Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist eine Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten Pflicht, um teure Rückabwicklungen zu vermeiden”, betont Wicker. „Viele Verkäufer scheuen sich davor, die Zahlungsfähigkeit ihrer Käufer zu überprüfen. Dabei reicht in der Regel bereits eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung, dass der künftige Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt.” Wichtig: Solange keine Bankzusage vorliegt, sollten die Verkaufsaktivitäten mit weiteren Interessenten unbedingt fortgesetzt werden.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Neue Studie Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

In vielen ostdeutschen Großstädten entwickeln sich die Immobilienmärkte dynamisch. Insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam verzeichnen spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl ist in Ostdeutschland ein Aufwärtstrend zu beobachten, der Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet. Herausragend entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin. Für das Gesamtjahr 2018 wird erwartet, dass das Mietniveau im Durchschnitt der ostdeutschen Großstädte weiter ansteigt. Das sind zentrale Ergebnisse der neuen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.

Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“

Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort

Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.

Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.

Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts

In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.

Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.

An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.

Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an

Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.

Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.

Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.

Quelle: DEAL-magazin.com

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Mehr Gastro, Online-Showrooms und eine insgesamt hohe Dynamik beobachtet André Heinrich von BNP Paribas.

Nachdem der Dresdner Einzelhandelsmarkt einige Jahre benötigt hat, um sich von den enormen Verkaufsflächenzuwächsen durch Centerumbauten und auch Neubauten (z. B. Centrum-Galerie, Altmarktgalerie, Elbeparks) zwischen 2010 und 2014 zu erholen, stellt sich nun die Frage: Wie geht es weiter mit dem Einzelhandel?

Dresden ist bei Retailern beliebt

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Landeshauptstadt könnten derzeit kaum besser sein. Der Wirtschaft geht es gut, die Arbeitslosigkeit sinkt, die Kaufkraft steigt, und Dresden ist bei Touristen, Einzelhändlern und Investoren so beliebt wie nie. Den immensen Flächenzuwachs hat der Dresdner Retailmarkt in den vergangenen sechs Jahren offensichtlich gut absorbiert, und alle jetzt vorhandenen Shoppingcenter haben sich in ihrer jeweiligen Marktnische positioniert.

Prager Straße beliebteste Einkaufsmeile

Dass in der sächsischen Landeshauptstadt gerne geshoppt wird, zeigt auch ein Blick auf das Passantenaufkommen: BNP Paribas Real Estate analysiert einmal im Jahr die Einkaufsströme für 95 deutsche Einkaufsmeilen, darunter auch Dresden. Das Ergebnis dieses Rankings: Mit gut 7.400 gezählten Passanten pro Stunde (2017) ist die Prager Straße sowohl die beliebteste Einkaufsstraße Dresdens, als auch von gesamt Mitteldeutschland. Beachtlich ist vor allem, dass diese Lage im bundesweiten Vergleich vor wenigen Jahren noch im oberen Mittel rangierte und aktuell mit Platz 12 mehr und mehr die Top 10 ansteuert.

Hier kauft Dresden ein

Doch welche Konzepte und Label haben sich zuletzt in Dresden angesiedelt? In welchen Lagen haben in jüngster Vergangenheit neue Shops – auch von internationalen Brands – eröffnet? Die Antworten auf diese Fragen gibt ein genauerer Blick auf die Retail-Lagen Dresdens: Der Haupteinkaufsbereich befindet sich zwischen Hauptbahnhof und Altmarkt und ist zweigeteilt. Der erste, unangefochten starke Bereich ist der Teilbereich Prager Straße zwischen der „Centrum Galerie“ und Karstadt. Hier haben sich zuletzt vor allem internationale Shop-Konzepte Flächen gesichert, unter anderem Primark, Bershka und Zara. Insgesamt ist die Fluktuation in dieser Lage sehr gering, was für die Kontinuität und Attraktivität der Lage spricht.

Der zweite Bereich erstreckt sich vom Hauptbahnhof bis vor die „Centrum Galerie“ sowie rund um die Seestraße/ Altmarkt, wo sich verstärkt gastronomische Konzepte und Einrichtungshäuser angesiedelt haben: Wilma Wunder, Burgerlich oder Hans im Glück bereichern nun die Gastro-Szene, dazu ergänzen Konzepte mit Waren des täglichen Bedarfs, etwa Rewe im „Prager Carrée“, das Angebot, und in der Seestraße hat das Möbelhaus Bo-Concept eröffnet.

Shoppen = Erlebnis

Gerade die vermehrte Anmietung gastronomischer Konzepte spiegelt den aktuellen Trend wider, dass Kunden das Einkaufserlebnis immer wichtiger wird und sie in ihren Einkaufsbummel gerne einen Café- oder Restaurantbesuch integrieren. Sie zeigt auf der anderen Seite aber auch, dass die Branchen Gastronomie und Einrichtungshäuser die Chance bekommen haben, in genau diese Lagen zu gehen, da hier die Mieten für Ladenflächen leicht zurückgegangen sind beziehungsweise die Eigentümer bereit sind, gegebenenfalls höhere Incentives zu gewähren.

Anforderungen an Einzelhandel haben sich geändert

Der Grund: Die Anforderungen an den klassischen Einzelhandel haben sich geändert. Die Flächenkonzepte müssen heute anderen Funktionalitäten gerecht werden, sodass z. B. Mehrgeschossigkeit oder ausgefallene Grundrisse nicht mehr so leicht neue Mieter finden wie noch vor 10 Jahren. Nicht zu unterschätzen sind auch die historisch bedingten baulichen Gegebenheiten und Beschränkungen der Flächen selbst, wie ein ungünstiges Verhältnis der Verkaufsfläche zur Gesamtfläche – dies kann nur mit vergleichsweise hohen Kosten geändert werden. Die Folge wären steigende Mieten, die Einzelhändler derzeit nicht bereit wären, zu zahlen.

Mit dieser Entwicklung einhergehend ist festzustellen, dass auch immer mehr Internethändler verstärkt stationäre Läden in Innenstädten anmieten. Verantwortlich für diesen Trend sind unter anderem die steigenden Retourquoten und die damit verbundenen Kosten sowie der Wunsch, Waren abzuverkaufen oder auch das Einrichten von Showrooms, in denen sich die Kunden die Waren vor der Bestellung vor Ort anschauen können. Beispiele für diesen positiven Trend sind in Dresden bereits zu beobachten: Unter anderem eröffnete der Leipziger Internethändler Taschenkaufhaus auf etwa 700 Quadratmetern eine Filiale in der Prager Straße 4 und Best Secret mietete rund 2.600 Quadratmeter in der ehemaligen Sportarena in der Seestraße. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang auch der Mietvertragsabschluss in Leipzig von Zalando, wo der Online-Versandhändler knapp 1.900 Quadratmeter im Erdgeschoss im „Petershof“ bezog.

Fazit

Der Dresdner Einzelhandelsmarkt entwickelt sich dynamisch und ein Umbruch ist zu spüren. Die Attraktivität Dresdens wird neben einer wachsenden Bevölkerungszahl auch durch ein hohes Tourismusaufkommen unterstrichen. Im Fokus der Besucher steht die malerische Altstadt mit historischen Gebäuden und einer Shoppingmeile, die keine Wünsche offenlässt und auch viele internationale Label anzieht. Die vermehrten Gastronomiekonzepte haben die Aufenthaltsqualität weiter erhöht.

Quelle: www.heuer-dialog.de

Es bleibt nie nur beim Kaufpreis: Häuslebauer unterschätzen Details

Befindet sich die Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach, sind damit keineswegs alle kurzfristigen Ausgaben abgedeckt. Denn abgesehen von den klassischen Nebenkosten – die häufig rund 15 Prozent der gesamten Summe ausmachen – dürfen zukünftige Eigenheimbesitzer nicht die im direkten Vergleich unbedeutenden Beträge vernachlässigen. Das komplette Spektrum aller benötigten Dienstleistungen oder neuer Haushaltsgeräte realisieren die Kreditnehmer erst nach einigen Tagen bis Wochen in den eigenen vier Wänden.

„Es fängt beim passenden Umzugsunternehmen an, geht bei der Möblierung weiter und endet beim plötzlich benötigten Rasenmäher. Summa Summarum entsteht unter Umständen ein so hoher Betrag, mit dem niemand vorher gerechnet hat“, weiß Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Sei es eine Wohnung oder ein Haus: Abhängig von dem Objekt gelten etwas andere Parameter.

Raus aus der Mietwohnung: Leere als Gefahr

Ist der Traum von dem eigenen Haus in Erfüllung gegangen, müssen Immobilienbesitzer besonders am Anfang des neuen Lebensabschnitts aufpassen. Denn vor allem bei einem Haus kommen auf sie Kosten zu, die vorher vielleicht nie eine Rolle gespielt haben. Sei es der Erschließungsbeitrag für das Grundstück, Deko zur Erzeugung der Wohlfühlatmosphäre oder schlicht die Möblierung des deutlich vergrößerten Wohnraums. „Es sind auf den ersten Blick profane Dinge wie beispielsweise längere Kabel, ein weiteres Regal oder Equipment für die Gartenpflege. Berechnen Kreditnehmer von Beginn an die Finanzierung sehr knapp, entsteht die Gefahr, dass diese ins Wanken gerät“, ergänzt Scharfenorth.

Trotz Verzicht auf Miete: Eigentumswohnung erfordert weiter Ausgaben

Sei es ein Haus oder eine Wohnung: Fallen den Eigentümern Mängel wie Schimmel hinter der Tapete, lecke Rohre oder einfach verlorener Schlüssel für die Toilettentür zu spät auf, drohen unerwartete Reparaturkosten und zeitaufwendige Suche nach dem passenden Ersatz. Auch die beim Umzug massiv beschädigte Möbelstücke oder Elektrogeräte erfordern meist schnell Alternativen. „Damit der Kredit und der sehnlichst erwartete Einzug in die Traumimmobilie nicht zu einem Fiasko werden, dürfen Eigentümer im Finanzierungsplan nicht nur die klassischen Nebenkosten – wie Notargebühren oder Steuern – berücksichtigen“, weiß Scharfenorth. Gehört die Wohnung zu einer Gemeinschaft sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer informieren, ob in naher Zukunft nicht eine größere Modernisierungsmaßnahme ansteht und so die monatliche Belastung gravierend erhöht. Verfügt die neue Wohnung über keinen Keller, muss der vorhandene Stauraum noch genauer geplant werden. Auch ausreichend Sonnenschutz trägt einen Teil zum Komfort bei und spielt vor allem in den wärmeren Monaten eine wichtige Rolle.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Minimale Anstiege bei Neben- und Vollkosten von Umschlagimmobilien

Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien sind für Umschlagimmobilien (Cross Dock) und reinen Lagerimmobilien nur leicht gestiegen. Nahezu unverändert ist auch der deutliche Mehrkostenaufwand von Nutzern einer Umschlagimmobilie.

Im aktuellen Logistik-Oscar* 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 6,0 Mio. m² analysiert. Regionale Schwerpunkte waren nicht auszumachen. Rund 57 % sind klassische Lagerobjekte, 43% Umschlagimmobilien, die sich in der Regel durch eine höhere Anzahl von Ladetoren/m² Hallenfläche und durch eine geringere Gebäudetiefe auszeichnen. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 167 vermietete Objekte mit insgesamt 4,15 Mio. m². Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. „22 dieser Objekte, in der Regel mit einem jüngeren Fertigstellungsdatum, also nicht älter als zehn Jahre, haben ein Nachhaltigkeitszertifikat. Die Gesamtnebenkosten dieser Gebäude sind immerhin 13 % niedriger als in den nicht zertifizierten Gebäuden“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.

Die Kostendaten für die 109 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,85 Mio. m² sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.

Die Nebenkostenanalyse kommt für reine Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro/m²/Monat, bei Umschlagimmobilien sind es für Mieter 1,78 Euro/m²/Monat, ein Mehraufwand von 45 %. Damit sind bei beiden Hallentypen die Kosten gegenüber der Vorgängeranalyse aus dem Jahr 2016 mit Abrechnungszeitraum 2014 jeweils nur minimal gestiegen, der deutlich prozentuale Unterschied zwischen beiden aber auf nahezu demselben Niveau.
Für Kosten von Strom und Heizung müssen die Nutzer am meisten zahlen. Bei Umschlagimmobilien fallen 0,73 Euro/m²/Monat für beide Einzelposten an, entsprechend einem Anteil von 41 %, bei Lagerimmobilien sind es pro Quadratmeter monatlich etwas mehr als ein Drittel (0,43 Euro). „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Ladetore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, sagt Frank Weber. Darüber hinaus werde der Stromverbrauch stark durch die Betriebszeiten beeinflusst. Die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten.

Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei den meisten der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 %, die sieben Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin mit 810 %, in Düsseldorf mit 440 % am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 %), Köln (515 %), Stuttgart (520 %), München (535 %) und Hamburg (540 %).

Die Unterschiede bei Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege sind vereinbarungsbedingt, fallen aufgrund deutlich geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien deutlich niedriger aus. Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 m² sind mit 1,19 Euro/m²/Monat 13% weniger zu zahlen als bei Größen unter 10.000 m². Für Umschlagimmobilien schlägt diese Kostenkategorie mit 1,62 Euro/m²/Monat deutlich niedriger in der Abrechnung zu Buche.

Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber ergänzt: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,74 Euro/m²/Monat um drei Viertel deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,56 Euro/m²/Monat).“ Dies gelte insbesondere bei den Stromkosten mit 0,94 Euro/m²/Monat gegenüber 0,41 Euro und der Heizung mit 0,35 Euro gegenüber 0,22 Euro. Auch bei der Wartung der technischen Anlagen wie Wärmeversorgung und Sicherheitstechnik zeigt sich mit einem Plus von 75 % ein merklich höherer Unterschied, der sich aber in absoluten Zahlen mit 0,28 Euro/m²/Monat gegenüber 0,16 bei beiden Hallentypen in der Gesamtabrechnung mit niedrigeren Kosten niederschlägt.

* In Kooperation von JLL und Neumann & Partner, CREIS Real Estate Solution. Die Die untersuchten Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2016. Der Anteil der Gebäude, die bereits im letzten Oscar bewertet wurden, liegt bei 65%.

Quelle: DEAL-Magazine.com

Grundstücksgemeinschaft kann an Mitglied vermieten

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.

Hintergrund: Erwerber erkennt Mietvertrag nicht an

Eine aus mehreren Mitgliedern bestehende Grundstücksgemeinschaft schloss mit einer an ihr zu 1/6 beteiligten Miteigentümerin und deren nicht an der Gemeinschaft beteiligtem Ehemann im Jahr 2009 einen als „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ überschriebenen Vertrag. Demnach mieten die Miteigentümerin und ihr Ehemann von der Grundstücksgemeinschaft auf unbestimmte Zeit eine in dem Mehrfamilienhaus gelegene Sechs-Zimmer-Wohnung mit 215 Quadratmetern für eine monatliche Miete von 900 Euro inklusive Betriebskosten und zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen.

2014 erbte die Miteigentümerin einen weiteren Miteigentumsanteil von 1/3, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile an dem Grundstück hielt.

Nach dem Tod eines weiteren Miteigentümers erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dessen Anteil von 1/3. Die Gesellschaft versuchte sodann erfolglos, auch die anderen Miteigentumsanteile zu erwerben.

In einem Schreiben aus dem April 2016 vertrat die Gesellschaft die Meinung, der 2009 geschlossene Mietvertrag sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam und kündigte einen Antrag auf Teilungsversteigerung an. Im Mai 2016 erklärte die Gesellschaft zudem die Kündigung des Mietvertrages.

Die Miteigentümerin und ihr Ehemann meinen hingegen, der Mietvertrag sei nach wie vor wirksam. Sie begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils von 1/3 durch die Gesellschaft noch durch deren Kündigungserklärung beendet worden ist.

Entscheidung: Mietvertrag bestand und besteht

Die Feststellungsklage hat Erfolg. Es besteht ein Mietvertrag, der nach wie vor gültig ist.

Zwischen der Miteigentümerin und ihrem Ehemann auf Mieterseite und der Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite ist 2009 ein Mietvertrag über die Wohnung zustande gekommen. Es schadet nicht, dass die Miteigentümerin auf beiden Seiten an dem Vertrag beteiligt ist. Die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft können Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft vermieten, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags – schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion – entgegenstünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind.

Ein Schuldverhältnis kann (nur dann) erst gar nicht entstehen beziehungsweise erlischt in der Regel, wenn sich die Vertragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung – mithin Forderung und Schuld – in einer Person vereinigen. Ein solcher Fall ist bei der hier vorliegenden Vermietung einer Wohnung durch eine Miteigentümergemeinschaft an eines ihrer Mitglieder nicht gegeben.

Keine bloße Verwaltungsregelung

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung entgeltlich zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein Mietverhältnis zustande. So ist es auch hier. Die 2009 getroffene Vereinbarung stellt nicht bloß eine gemeinschaftsrechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks dar. Für einen Mietvertrag spricht, dass ein Entgelt vereinbart ist. Auf die Höhe des vereinbarten Entgelts kommt es nicht an, insbesondere muss dieses nicht der Marktmiete entsprechen, sondern kann auch niedriger sein. Auch die Überschrift des Vertrages sowie der Umstand, dass ein gängiges Mietvertragsformular verwendet wurde, sprechen für einen Mietvertrag, ebenso der Umstand, dass mit dem Ehemann der Miteigentümerin eine an dem Grundstück nicht beteiligte Person einbezogen worden ist.

Gesellschaft ist in Mietvertrag eingetreten

In diesen zwischen der Miteigentümerin und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag ist die Gesellschaft durch den Erwerb des Anteils neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Das ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.

Dem steht § 1010 BGB Abs. 1 nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch gab es hier zwar nicht. Da es sich bei der Vereinbarung von 2009 aber nicht schwerpunktmäßig um eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung, sondern um einen Mietvertrag handelt, richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB.

Daher ist das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Gesellschaft noch die von der Gesellschaft ausgesprochene Kündigung beendet worden.

(BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17)

Quelle: haufe.de

 

Immobilienwirtschaft fordert mehr Bauland

Wohnungsbauinitiative: Bund muss ran an Baulandreserven

„Turbo-Impulse gegen den Wohnungsbaudurchhänger“ verlangt die Aktion Impulse für den Wohnungsbau von der Großen Koalition. In der Initiative haben sich 30 Organisationen und Verbände der Architekten und Planer, der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie die IG Bau zusammengeschlossen. Mit 348.100 Wohnungen seien 2017 bereits 7,3% weniger Wohnungen genehmigt worden als 2016. Der Trend also sei rückläufig und stehe im krassen Gegensatz zu den 1,5 Mio. zusätzlicher Wohnungen, die die Große Koalition in dieser Legislaturperiode wolle. Rein rechnerisch bedeute dies 1.027 Wohnungen täglich. Die im Koalitionsvertrag und beim Treffen der Fraktionsspitzen beschlossene Wohnraumoffensive, zu der Baukindergeld und Sonder AfA gehören, müssten nun rasch eins zu eins umgesetzt werden, um eine Trendwende zu erreichen, fordert die Initiative. Der Bund müsse zudem zügig an seine Liegenschaftsreserven gehen, um Bauland bereitzustellen.

Quelle: iz.de

Besteuerung von bebaubaren Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen „Grundsteuer C“ für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein „baureifes“ Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

Quelle: ivd.de