Immobilienkauf – Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Zu wenig Geld fürs Eigenheim

Immer weniger Haushalte werden von Mietern zu Eigentümern. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Auch das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, dürfte daran wenig ändern. Denn es setzt die falschen Anreize – und wird zudem wohl deutlich teurer als geplant.

Im Jahr 2016 kauften weniger als 600.000 Haushalte ihre erste Wohnimmobilie. 2013 waren es noch knapp 800.000. Der Trend betrifft vor allem die Städte, wie die IW-Berechnungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels zeigen: Dort geht der Anteil der Ersterwerber deutlich zurück, nur knapp 1,2 Prozent der städtischen Haushalte haben 2016 erstmalig Wohneigentum gekauft. Auf dem Land stieg der Anteil dagegen zuletzt wieder leicht auf 1,8 Prozent.

Dass trotz der Niedrigzinsphase insgesamt immer weniger Mieter zu Eigentümern werden, liegt insbesondere an den Erwerbsnebenkosten wie der steigenden Grunderwerbsteuer und hohen Notar- und Maklergebühren. Immobilienkäufer brauchen deshalb in Deutschland mehr Ersparnisse als in anderen europäischen Ländern.

Durch das Baukindergeld sollen zumindest Familien bald finanziell entlastet werden. Zwei Milliarden Euro hat die Bundesregierung dafür bis 2021 veranschlagt. Doch selbst wenn man die derzeit niedrigen Ersterwerberzahlen zugrunde legt, dürfte dieser Betrag kaum ausreichen: Je nachdem, ob beim Baukindergeld auch Kinder berücksichtigt werden, die nach dem Hauskauf auf die Welt kommen, prognostiziert die IW-Studie alleine für diese Legislaturperiode einen Finanzierungsbedarf von 3,25 bis 3,91 Milliarden Euro. Steigt die Zahl der Ersterwerber wieder an, liegen die Kosten entsprechend höher.

Doch die Kosten sind nicht das einzige Problem beim Baukindergeld – es setzt zudem die falschen Anreize: „Es besteht die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Um den Leerstand in diesen Regionen nicht zu vergrößern, sollte das Geld in strukturschwachen Regionen nur ausgezahlt werden, wenn eine bestehende Immobilie erworben wird“, fordert der IW-Wissenschaftler.

Zudem gäbe es seiner Meinung nach deutlich effektivere Alternativen, um Wohneigentum zu fördern: So könnte ein Bestellerprinzip für Immobilienkäufe – also die Regel, dass der Auftraggeber die Kosten für den Makler tragen muss – den Preiswettbewerb unter Maklern verstärken. Außerdem sollte die Grunderwerbsteuer so reformiert werden, dass Käufer von günstigeren Immobilien entlastet, die von luxuriösen Immobilien dagegen stärker belastet werden.

Quelle: iwkoeln.de

Wohnungseigentumsrecht: Die Zustimmung des Verwalters

Am Scheitelpunkt des Booms

Die Immobilienunternehmen wissen um ihre gute Lage und streben danach, die aktuellen günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen voll auszuschöpfen. Weiterhin erwartet die große Mehrheit steigende Preise und Mieten für ihre Immobilien.

Seit 2010 erlebt die Immobilienwirtschaft einen Aufschwung, seitdem sind die Mieten und Kaufpreise kontinuierlich gestiegen. Damit ist der Boom schon bemerkenswert lang, und noch verbessert sich die Geschäftslage stetig. Die für den IW-ImmobilienScout24 Index befragten Unternehmen bewerten ihre Geschäftslage mit einem Wert von 89,4, ein Plus von 0,2 gegenüber dem Vorquartal. Besonders Büroinvestoren (+5 Punkte) als auch Projektentwickler (+2,5 Punkte) bewerten ihre Lage besser als noch im Vorquartal (Abbildung). Doch die Erwartungen haben sich zum dritten Mal in Folge verschlechtert, diesmal sogar um 8,2 Punkte. Zwar ist der Erwartungswert immer noch positiv, doch letztlich deutet der geringe Wert von 2,1 zumindest darauf hin, dass keine Verbesserungen mehr erwartet werden. Im Handel und bei Projektentwicklern sind die Erwartungswerte bereits negativ.

Schaut man auf die Detailergebnisse, kann die Eintrübung der Erwartungen zunächst überraschen. Schließlich erwarten 62 Prozent der Unternehmen (Vorquartal 55 Prozent) in den nächsten 12 Monaten einen weiteren Zuwachs bei den Immobilienpreisen. Auch bei den Mieten erwarten 68 Prozent der Unternehmen (+3,2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal) ein weiteres Plus. Besonders die Investoren im Büromarkt erwarten weiter steigende Mieten und Preise. Es verfestigt sich jedoch der Eindruck unter den Unternehmen, dass die Finanzierungsbedingungen nicht besser werden.

Bei der diesmaligen Sonderfrage wurden die Unternehmen nach dem Stand des Zinssatzes für 5 bis 10-jährige Hypothekendarlehen im Durchschnitt des Jahres 2019 befragt. Dieser Zinssatz liegt aktuell bei rund 1,75 Prozent und kann stellvertretend für die Finanzierungskosten der Immobilienwirtschaft angesehen werden, also auch für Investoren im Gewerbeimmobilienbereich. Rund 45 Prozent der befragten Unternehmen erwarten, dass der Zinssatz bis auf maximal 2 Prozent im Jahr 2019 steigt, weitere 42 Prozent erwarten einen Anstieg bis auf 2,25 Prozent, der Rest sogar noch einen höheren Anstieg. Grob gesprochen erwartet eine Mehrheit einen Anstieg um rund 50 Basispunkte. Dies erscheint nicht viel, und in der Tat bleiben die Finanzierungskosten auf einem im historischen Vergleich sehr niedrigen Niveau. Nichtsdestotrotz sind hiermit aber Anpassungen verbunden.

Quelle: iwkoeln.de

Baukindergeld: Alternativen gefragt

Das Baukindergeld soll Familien beim Schritt ins Eigenheim unterstützen. Nun soll die förderungswürdige Wohnfläche gedeckelt werden, da die Kosten aus dem Ruder laufen. Gerade auf dem Land würden Familien von der Förderung ausgeschlossen.

Um die Kosten im Rahmen zu halten, soll nach Überlegungen der Bundesregierung als förderungswürdige Immobilie für eine vierköpfige Familie nur noch ein Haus oder eine Wohnung mit maximal 120 Quadratmetern Wohnfläche gelten. Mit jedem weiteren Kind soll die zulässige Wohnfläche um 10 Quadratmeter steigen. Diese Einschränkung ergänzt die im Sinne der Kosteneinsparung unzulänglich wirksame Einkommensbeschränkung von 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind. Auswertungen auf Grundlage des Sozioökonomischen Panels zu den Wechselhaushalten von Miete in Eigentum im Jahr 2016 zeigen, dass dadurch die Kosten in dieser Legislaturperiode von 3,2 Milliarden auf rund 2 Milliarden Euro gesenkt werden können. Anstelle von zuvor 170.000 Haushalten mit 270.000 Kindern kämen jetzt nur noch 110.000 Haushalte mit 170.000 Kindern für eine Förderung durch das Baukindergeld in Frage.

Die Anreizwirkung der neuen Flächenbegrenzung ist fragwürdig: Effektiv wird der Erwerb eines Wohnhauses auf dem Land nicht mehr gefördert, da die dortigen Wohnfläche häufig die geplante Flächenbegrenzung übersteigt. Der Erwerb einer kleineren Wohnung, zum Beispiel im Münchner Stadtkern, wird jedoch durch staatliche Förderung unterstützt.

Mit einer pauschalen Förderung macht es sich die Bundesregierung zu einfach. Um bestehende Leerstandsprobleme auf dem Land nicht weiter zu festigen, sollte das Baukindergeld in demographisch belasteten Gebieten lediglich für Bestandsimmobilien bezahlt werden. Die Förderung des Immobilienkaufs in den Ballungsgebieten wird durch das Einpreisen des Förderungsbetrags und die Umwälzung auf die Käufer zu höheren Preisen führen.

Andere Maßnahmen wären deutlich wirksamer als das Baukindergeld: Es könnten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden, die für viele Haushalte eine zu hohe Hürde beim Immobilienerwerb sind. Durch Kreditausfallgarantien könnte der Eigenkapitalbedarf deutlich gesenkt werden. Eine Reform der Grunderwerbsteuer nach britischem Vorbild würde Erwerber günstiger Immobilien entlasten. Es gibt also viele Alternativen.

 

Quelle: iwkoeln.de

Neu oder alt? Preisvorteil von bis zu 100.000 Euro bei Bestandswohnungen

Wenn sich ein Käufer für eine alte Eigentumswohnung entscheidet, kann sich das rechnen. Kostenvorteile gegenüber Neubauten (ab Baujahr 2014) von mehr als 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien in mehr als jedem fünften Kreis, im bundesweiten Durchschnitt liegt der Preisvorteil bei 86.500 Euro. Einen Überblick bietet der Wohnatlas 2018 von Postbank und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI). Den größten Preisvorteil (166.580 Euro) gibt es in Stuttgart.

Untersucht wurden Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen, in vier von fünf Kreisen sind Bestandsimmobilien um mehr als 50.000 Euro günstiger als Neubauten.

„Für 86.500 Euro – das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung – lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. In Fällen großer Preisabweichungen rät der Experte zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Objekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.

Auch bei augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiespar-Maßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen.

Top Ten: Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie

Rang Stadt Bundesland Differenz
1 Stuttgart Baden-Württemberg 166.580 Euro
2 Ludwigslust-Parchim Mecklenburg-Vorpommern 154.662 Euro
3 Leipzig, Landkreis Sachsen 150.512 Euro
4 Lübeck Schleswig-Holstein 142.527 Euro
5 Meißen Sachsen 141.135 Euro
6 Hof (Stadt) Bayern 136.366 Euro
7 Starnberg Bayern 135.693 Euro
8 Krefeld Nordrhein-Westfalen 135.526 Euro
9 Teltow-Fläming Brandenburg 135.505 Euro
10 Garmisch-Partenkirchen Bayern 135.260 Euro

Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70-Quadratmeter-Wohnung ist Stuttgart den Experten von Postbank und HWWI zufolge auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter.

Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.

Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den Top-7-Metropolen

Rang Stadt Preisdifferenz
1 Stuttgart 166.580 Euro
2 Düsseldorf 120.211 Euro
3 Berlin 108.500 Euro
4 Köln 104.353 Euro
5 Frankfurt am Main 100.613 Euro
6 München 82.431 Euro
7 Hamburg 71.454 Euro

Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI

 

Quelle: haufe.de

Sondernutzungsrecht ist nur schwer entziehbar

Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.

Hintergrund: Stellplätze weichen von Baugenehmigung ab

In der Baugenehmigung für eine Wohnungseigentumsanlage ist vorgesehen, dass die an der Straße gelegenen Stellplätze parallel zum Gebäude errichtet werden. Tatsächlich wurden die Stellplätze rechtwinklig zum Gebäude ausgerichtet; so sieht es auch die Teilungserklärung vor, die insoweit von der Baugenehmigung abweicht.

Die Stadt lehnt es ab, die abweichende Bauausführung nachträglich zu genehmigen und verlangt, die Stellplätze wie genehmigt parallel zum Gebäude zu errichten. Hierfür müsste die Gemeinschaft eine Fläche in Anspruch nehmen, an der zu Gunsten des Eigentümers einer Erdgeschoss-Wohnung ein Sondernutzungsrecht bestellt ist und auf der sich eine abgezäunte Garten- und Terrassenfläche befindet.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Sondernutzungsberechtigten, es zu dulden, dass sie die Terrasse, die Pflanzen und den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche zwei Stellplätze errichtet, die den Wohnungseigentümern und Besuchern zur Verfügung stehen sollen. Außerdem verlangt sie, die Nutzung der Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen zu dulden.

Entscheidung: Sondernutzungsrecht bleibt bestehen

Die Klage der Gemeinschaft hat keinen Erfolg. Der sondernutzungsberechtigte Eigentümer der Erdgeschoss-Wohnung muss den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dulden.

Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten ist, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zuweisen (positive Komponente). Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Es widerspräche daher dem Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts oder die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erreichen, indem sie eine Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

Ein Anpassungsanspruch setzt voraus, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen grob unbillig erscheint. Das ist hier nicht festgestellt. Zwar entspricht der bauliche Zustand nicht dem Inhalt der Baugenehmigung und die Stadt verlangt, die Sondernutzungsfläche in Anspruch zu nehmen, um einen der Baugenehmigung entsprechenden Zustand herzustellen. Das allein rechtfertigt es aber nicht, dem betroffenen Eigentümer sein Sondernutzungsrecht nahezu vollständig zu entziehen. Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts kann zur Herstellung eines den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nur verlangt werden, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Die Gemeinschaft hat aber nicht dargelegt, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt.

Bestehende Vereinbarungen sind einzuhalten

Doch selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen können, würde das ihrer Duldungsklage nicht zum Erfolg verhelfen. Ein Sondernutzungsberechtigter ist nämlich nicht verpflichtet, seine Sondernutzungsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen. Vielmehr müssen sich alle Wohnungseigentümer an die bestehenden Vereinbarungen halten, bis sie geändert sind oder ein darin vorgesehener anderer Gebrauch von Gemeinschafts- oder Sondereigentum genehmigt ist. Die übrigen Eigentümer müssten daher die Aufhebung des Sondernutzungsrechts zuerst durchsetzen, bevor sie die Nutzung der betroffenen Fläche beanspruchen können.

Keine erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums

Ein Duldungsanspruch besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Zwar kann danach jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden Zustand versetzt wird. Dazu können auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehören, etwa die Schaffung baurechtlich vorgesehener Stellplätze oder eines zweiten Rettungsweges.

Den primären Maßstab für die Bestimmung des herzustellenden Zustands des Gemeinschaftseigentums bilden aber weder das Bauordnungsrecht noch die Baugenehmigung, sondern die Teilungserklärung. Sie gibt den Rahmen vor, der gegebenenfalls durch die bauordnungsrechtlichen Vorschriften und die Baugenehmigung auszufüllen ist.

Hier weicht die Teilungserklärung bei der Anordnung der Parkplätze und der Festlegung der Sondernutzungsflächen von der Baugenehmigung ab. Dem entspricht die bauliche Ausführung, die damit der Teilungserklärung konform ist.

(BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17)

Quelle: haufe.de

Die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist oft eine sehr emotionale, komplexe und zeitraubende Angelegenheit von erheblicher finanzieller Tragweite. In vielen Fällen fehlt den Eigentümern allerdings das Wissen und die Zeit, um den geplanten Verkauf sachgemäß in die Wege zu leiten – Sei es, weil sie den Aufwand nicht abschätzen können oder sich unverhofft in einer Situation wiederfinden, in der sie schnell verkaufen müssen. Unter solchen Umständen kommt es immer wieder zu typischen Fehlern, die zu unerwünschten Verzögerungen führen, den Verkaufspreis erheblich schmälern oder einen erfolgreichen Abschluss verhindern. In diesem Zusammenhang stellen die Experten vom Maklerunternehmen Homeday die sieben Todsünden beim Immobilienverkauf vor und erklären, wie sich die häufigsten Fehler vermeiden lassen.

1. Der Aufwand eines Immobilienverkaufs wird massiv unterschätzt.

Für viele Eigentümer beginnt bereits das Abenteuer Immobilienverkauf ohne eine genaue Vorstellung davon, was sie konkret erwartet. „Vor allem Privatleute mit wenig Verkaufserfahrung neigen dazu, völlig unvorbereitet ans Werk zu gehen und den finanziellen und zeitlichen Aufwand massiv zu unterschätzen”, macht Homeday-Gründer und Geschäftsführer Steffen Wicker deutlich.
„Zudem fehlt es häufig an einem tieferen Verständnis für die organisatorischen Abläufe und notwendigen Arbeitsschritte, die beispielsweise ein professionelles Maklerunternehmen leistet: angefangen bei der fachgerechten Wertermittlung über die erfolgreiche Vermarktung der Immobilie bis hin zur Organisation und Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen”, so Wicker.

2. Wichtige Unterlagen zum Verkaufsobjekt fehlen.

Fehlende Unterlagen erzeugen Misstrauen und verprellen potenzielle Käufer. Hinzu kommt, dass Banken für die Immobilienfinanzierung immer umfassendere Dokumentationen verlangen. Sind wichtige Unterlagen, wie die Betriebskostenabrechnung, der Energieausweis oder der Grundbuchauszug nicht rechtzeitig zur Hand, entstehen unnötige Verzögerungen und Interessenten könnten abspringen. Vor einem geplanten Verkauf ist es daher sinnvoll, die vorhandenen Unterlagen mit einem Immobilienexperten durchzugehen und bei der Beschaffung fehlender Dokumente auf fachkundige Hilfe zu setzen.

3. Der Verkaufspreis liegt deutlich über oder unter dem aktuellen Verkehrswert.

Für den erfolgreichen Immobilienverkauf ist ein realistischer Verkaufspreis von entscheidender Bedeutung. „Überzogene Preisvorstellungen sind der häufigste Grund, an dem ein Verkauf scheitert”, hebt Wicker hervor. „Interessierte Käufer werden abgeschreckt und die Immobilie entwickelt sich zum Ladenhüter. Auf der anderen Seite verschenken Eigentümer durch zu niedrige Angebote unnötig Geld.”
Umso wichtiger ist es, den individuellen Marktwert ( Verkehrswert) der Immobilie zu kennen. Dieser kann sich allerdings sehr stark vom ursprünglichen Kaufpreis unterscheiden. Einen konkreten Anhaltspunkt liefert die Wertermittlung durch einen Sachverständigen. Immobilienmakler bieten hier oftmals einen kostenlosen Bewertungsservice an.

4. Unvorteilhafte Bilder und Exposés rücken die Immobilie in ein schlechtes Licht.

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Insbesondere der erste Eindruck weckt das Interesse und setzt sich bei den Käufern fest. In diesem Zusammenhang sind unprofessionelle Handybilder in den Verkaufsanzeigen ein absolutes K.-o.-Kriterium. Verbunden mit einem unattraktiven Exposé und einer lieblosen Anzeigengestaltung kommt der Verkaufsprozess häufig bereits an diesem Punkt zum Stillstand.

Damit sich möglichst viele Kaufinteressenten angesprochen fühlen, muss gerade die Präsentation der Immobilie „das gewisse Etwas” bieten. Angesichts der hohen Verkaufswerte ist das Zusammenspiel von fachkundigen Immobilienberatern und professionellen Fotografen eine lohnende Investition, um das Verkaufsobjekt für die richtige Zielgruppe ins rechte Licht zu rücken.

5. Die Immobilie zeigt sich bei der Besichtigung nicht von ihrer schönsten Seite.

Der erste Eindruck zählt auch beim Besichtigungstermin. Meist sorgen bereits kleine Handgriffe und kosmetische Änderungen für die gewünschte Wirkung. Ein ungemähter Rasen und dreckiges Geschirr in der Spüle sind zum Beispiel leicht zu vermeiden. Bevorstehende Besichtigungstermine bieten zudem die passende Gelegenheit für notwendige Schönheitsreparaturen. Wie zahlreiche Erfahrungsberichte zeigen, lassen sich mit einer gut präsentierten Immobilie bis zu 15 Prozent höhere Verkaufspreise erzielen.

6. Mangelnde Verhandlungsbereitschaft lässt den Verkauf platzen.

Nach der erfolgreichen Besichtigung wartet mit den Preisverhandlungen bereits die nächste Herausforderung. Viele Eigentümer zeigen sich an dieser Stelle allerdings wenig verhandlungsbereit und beharren auf dem ursprünglichen Angebotspreis. Oft fehlt auch eine passende Preisstrategie, um auf die Vorstellungen des Käufers reagieren zu können. Kommen mangelnde Erfahrung und ein schlechtes Gespür für Verhandlungen hinzu, steht der Verkauf schnell auf der Kippe.

Tipp: Ein erfahrenen Makler als objektiver Vermittler, der mit Verhandlungen in entsprechenden finanziellen Größenordnungen vertraut ist, erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Ausgang der Verkaufsverhandlungen erheblich.

7. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers wird nicht überprüft.

„Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ist eine Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten Pflicht, um teure Rückabwicklungen zu vermeiden”, betont Wicker. „Viele Verkäufer scheuen sich davor, die Zahlungsfähigkeit ihrer Käufer zu überprüfen. Dabei reicht in der Regel bereits eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung, dass der künftige Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt.” Wichtig: Solange keine Bankzusage vorliegt, sollten die Verkaufsaktivitäten mit weiteren Interessenten unbedingt fortgesetzt werden.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Neue Studie Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

In vielen ostdeutschen Großstädten entwickeln sich die Immobilienmärkte dynamisch. Insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam verzeichnen spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl ist in Ostdeutschland ein Aufwärtstrend zu beobachten, der Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet. Herausragend entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin. Für das Gesamtjahr 2018 wird erwartet, dass das Mietniveau im Durchschnitt der ostdeutschen Großstädte weiter ansteigt. Das sind zentrale Ergebnisse der neuen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.

Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“

Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort

Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.

Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.

Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts

In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.

Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.

An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.

Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an

Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.

Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.

Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.

Quelle: DEAL-magazin.com

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Mehr Gastro, Online-Showrooms und eine insgesamt hohe Dynamik beobachtet André Heinrich von BNP Paribas.

Nachdem der Dresdner Einzelhandelsmarkt einige Jahre benötigt hat, um sich von den enormen Verkaufsflächenzuwächsen durch Centerumbauten und auch Neubauten (z. B. Centrum-Galerie, Altmarktgalerie, Elbeparks) zwischen 2010 und 2014 zu erholen, stellt sich nun die Frage: Wie geht es weiter mit dem Einzelhandel?

Dresden ist bei Retailern beliebt

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Landeshauptstadt könnten derzeit kaum besser sein. Der Wirtschaft geht es gut, die Arbeitslosigkeit sinkt, die Kaufkraft steigt, und Dresden ist bei Touristen, Einzelhändlern und Investoren so beliebt wie nie. Den immensen Flächenzuwachs hat der Dresdner Retailmarkt in den vergangenen sechs Jahren offensichtlich gut absorbiert, und alle jetzt vorhandenen Shoppingcenter haben sich in ihrer jeweiligen Marktnische positioniert.

Prager Straße beliebteste Einkaufsmeile

Dass in der sächsischen Landeshauptstadt gerne geshoppt wird, zeigt auch ein Blick auf das Passantenaufkommen: BNP Paribas Real Estate analysiert einmal im Jahr die Einkaufsströme für 95 deutsche Einkaufsmeilen, darunter auch Dresden. Das Ergebnis dieses Rankings: Mit gut 7.400 gezählten Passanten pro Stunde (2017) ist die Prager Straße sowohl die beliebteste Einkaufsstraße Dresdens, als auch von gesamt Mitteldeutschland. Beachtlich ist vor allem, dass diese Lage im bundesweiten Vergleich vor wenigen Jahren noch im oberen Mittel rangierte und aktuell mit Platz 12 mehr und mehr die Top 10 ansteuert.

Hier kauft Dresden ein

Doch welche Konzepte und Label haben sich zuletzt in Dresden angesiedelt? In welchen Lagen haben in jüngster Vergangenheit neue Shops – auch von internationalen Brands – eröffnet? Die Antworten auf diese Fragen gibt ein genauerer Blick auf die Retail-Lagen Dresdens: Der Haupteinkaufsbereich befindet sich zwischen Hauptbahnhof und Altmarkt und ist zweigeteilt. Der erste, unangefochten starke Bereich ist der Teilbereich Prager Straße zwischen der „Centrum Galerie“ und Karstadt. Hier haben sich zuletzt vor allem internationale Shop-Konzepte Flächen gesichert, unter anderem Primark, Bershka und Zara. Insgesamt ist die Fluktuation in dieser Lage sehr gering, was für die Kontinuität und Attraktivität der Lage spricht.

Der zweite Bereich erstreckt sich vom Hauptbahnhof bis vor die „Centrum Galerie“ sowie rund um die Seestraße/ Altmarkt, wo sich verstärkt gastronomische Konzepte und Einrichtungshäuser angesiedelt haben: Wilma Wunder, Burgerlich oder Hans im Glück bereichern nun die Gastro-Szene, dazu ergänzen Konzepte mit Waren des täglichen Bedarfs, etwa Rewe im „Prager Carrée“, das Angebot, und in der Seestraße hat das Möbelhaus Bo-Concept eröffnet.

Shoppen = Erlebnis

Gerade die vermehrte Anmietung gastronomischer Konzepte spiegelt den aktuellen Trend wider, dass Kunden das Einkaufserlebnis immer wichtiger wird und sie in ihren Einkaufsbummel gerne einen Café- oder Restaurantbesuch integrieren. Sie zeigt auf der anderen Seite aber auch, dass die Branchen Gastronomie und Einrichtungshäuser die Chance bekommen haben, in genau diese Lagen zu gehen, da hier die Mieten für Ladenflächen leicht zurückgegangen sind beziehungsweise die Eigentümer bereit sind, gegebenenfalls höhere Incentives zu gewähren.

Anforderungen an Einzelhandel haben sich geändert

Der Grund: Die Anforderungen an den klassischen Einzelhandel haben sich geändert. Die Flächenkonzepte müssen heute anderen Funktionalitäten gerecht werden, sodass z. B. Mehrgeschossigkeit oder ausgefallene Grundrisse nicht mehr so leicht neue Mieter finden wie noch vor 10 Jahren. Nicht zu unterschätzen sind auch die historisch bedingten baulichen Gegebenheiten und Beschränkungen der Flächen selbst, wie ein ungünstiges Verhältnis der Verkaufsfläche zur Gesamtfläche – dies kann nur mit vergleichsweise hohen Kosten geändert werden. Die Folge wären steigende Mieten, die Einzelhändler derzeit nicht bereit wären, zu zahlen.

Mit dieser Entwicklung einhergehend ist festzustellen, dass auch immer mehr Internethändler verstärkt stationäre Läden in Innenstädten anmieten. Verantwortlich für diesen Trend sind unter anderem die steigenden Retourquoten und die damit verbundenen Kosten sowie der Wunsch, Waren abzuverkaufen oder auch das Einrichten von Showrooms, in denen sich die Kunden die Waren vor der Bestellung vor Ort anschauen können. Beispiele für diesen positiven Trend sind in Dresden bereits zu beobachten: Unter anderem eröffnete der Leipziger Internethändler Taschenkaufhaus auf etwa 700 Quadratmetern eine Filiale in der Prager Straße 4 und Best Secret mietete rund 2.600 Quadratmeter in der ehemaligen Sportarena in der Seestraße. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang auch der Mietvertragsabschluss in Leipzig von Zalando, wo der Online-Versandhändler knapp 1.900 Quadratmeter im Erdgeschoss im „Petershof“ bezog.

Fazit

Der Dresdner Einzelhandelsmarkt entwickelt sich dynamisch und ein Umbruch ist zu spüren. Die Attraktivität Dresdens wird neben einer wachsenden Bevölkerungszahl auch durch ein hohes Tourismusaufkommen unterstrichen. Im Fokus der Besucher steht die malerische Altstadt mit historischen Gebäuden und einer Shoppingmeile, die keine Wünsche offenlässt und auch viele internationale Label anzieht. Die vermehrten Gastronomiekonzepte haben die Aufenthaltsqualität weiter erhöht.

Quelle: www.heuer-dialog.de

Es bleibt nie nur beim Kaufpreis: Häuslebauer unterschätzen Details

Befindet sich die Immobilienfinanzierung unter Dach und Fach, sind damit keineswegs alle kurzfristigen Ausgaben abgedeckt. Denn abgesehen von den klassischen Nebenkosten – die häufig rund 15 Prozent der gesamten Summe ausmachen – dürfen zukünftige Eigenheimbesitzer nicht die im direkten Vergleich unbedeutenden Beträge vernachlässigen. Das komplette Spektrum aller benötigten Dienstleistungen oder neuer Haushaltsgeräte realisieren die Kreditnehmer erst nach einigen Tagen bis Wochen in den eigenen vier Wänden.

„Es fängt beim passenden Umzugsunternehmen an, geht bei der Möblierung weiter und endet beim plötzlich benötigten Rasenmäher. Summa Summarum entsteht unter Umständen ein so hoher Betrag, mit dem niemand vorher gerechnet hat“, weiß Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Sei es eine Wohnung oder ein Haus: Abhängig von dem Objekt gelten etwas andere Parameter.

Raus aus der Mietwohnung: Leere als Gefahr

Ist der Traum von dem eigenen Haus in Erfüllung gegangen, müssen Immobilienbesitzer besonders am Anfang des neuen Lebensabschnitts aufpassen. Denn vor allem bei einem Haus kommen auf sie Kosten zu, die vorher vielleicht nie eine Rolle gespielt haben. Sei es der Erschließungsbeitrag für das Grundstück, Deko zur Erzeugung der Wohlfühlatmosphäre oder schlicht die Möblierung des deutlich vergrößerten Wohnraums. „Es sind auf den ersten Blick profane Dinge wie beispielsweise längere Kabel, ein weiteres Regal oder Equipment für die Gartenpflege. Berechnen Kreditnehmer von Beginn an die Finanzierung sehr knapp, entsteht die Gefahr, dass diese ins Wanken gerät“, ergänzt Scharfenorth.

Trotz Verzicht auf Miete: Eigentumswohnung erfordert weiter Ausgaben

Sei es ein Haus oder eine Wohnung: Fallen den Eigentümern Mängel wie Schimmel hinter der Tapete, lecke Rohre oder einfach verlorener Schlüssel für die Toilettentür zu spät auf, drohen unerwartete Reparaturkosten und zeitaufwendige Suche nach dem passenden Ersatz. Auch die beim Umzug massiv beschädigte Möbelstücke oder Elektrogeräte erfordern meist schnell Alternativen. „Damit der Kredit und der sehnlichst erwartete Einzug in die Traumimmobilie nicht zu einem Fiasko werden, dürfen Eigentümer im Finanzierungsplan nicht nur die klassischen Nebenkosten – wie Notargebühren oder Steuern – berücksichtigen“, weiß Scharfenorth. Gehört die Wohnung zu einer Gemeinschaft sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer informieren, ob in naher Zukunft nicht eine größere Modernisierungsmaßnahme ansteht und so die monatliche Belastung gravierend erhöht. Verfügt die neue Wohnung über keinen Keller, muss der vorhandene Stauraum noch genauer geplant werden. Auch ausreichend Sonnenschutz trägt einen Teil zum Komfort bei und spielt vor allem in den wärmeren Monaten eine wichtige Rolle.

Quelle: DEAL-Magazin.com

Minimale Anstiege bei Neben- und Vollkosten von Umschlagimmobilien

Die durchschnittlich zu zahlenden Nebenkosten sowohl bei vermieteten als auch bei eigen genutzten Logistikimmobilien sind für Umschlagimmobilien (Cross Dock) und reinen Lagerimmobilien nur leicht gestiegen. Nahezu unverändert ist auch der deutliche Mehrkostenaufwand von Nutzern einer Umschlagimmobilie.

Im aktuellen Logistik-Oscar* 2018 wurden die Betriebs- und Nebenkosten von 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von 6,0 Mio. m² analysiert. Regionale Schwerpunkte waren nicht auszumachen. Rund 57 % sind klassische Lagerobjekte, 43% Umschlagimmobilien, die sich in der Regel durch eine höhere Anzahl von Ladetoren/m² Hallenfläche und durch eine geringere Gebäudetiefe auszeichnen. Die Analyse umfasst die Kostendaten für 167 vermietete Objekte mit insgesamt 4,15 Mio. m². Deren Nebenkosten sind auf den Mieter umlegbar. „22 dieser Objekte, in der Regel mit einem jüngeren Fertigstellungsdatum, also nicht älter als zehn Jahre, haben ein Nachhaltigkeitszertifikat. Die Gesamtnebenkosten dieser Gebäude sind immerhin 13 % niedriger als in den nicht zertifizierten Gebäuden“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany.

Die Kostendaten für die 109 analysierten selbst genutzten Objekte mit 1,85 Mio. m² sind in die Vollkostenanalyse eingeflossen.

Die Nebenkostenanalyse kommt für reine Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro/m²/Monat, bei Umschlagimmobilien sind es für Mieter 1,78 Euro/m²/Monat, ein Mehraufwand von 45 %. Damit sind bei beiden Hallentypen die Kosten gegenüber der Vorgängeranalyse aus dem Jahr 2016 mit Abrechnungszeitraum 2014 jeweils nur minimal gestiegen, der deutlich prozentuale Unterschied zwischen beiden aber auf nahezu demselben Niveau.
Für Kosten von Strom und Heizung müssen die Nutzer am meisten zahlen. Bei Umschlagimmobilien fallen 0,73 Euro/m²/Monat für beide Einzelposten an, entsprechend einem Anteil von 41 %, bei Lagerimmobilien sind es pro Quadratmeter monatlich etwas mehr als ein Drittel (0,43 Euro). „Ein Großteil des Kostenunterschieds lässt sich durch die Häufigkeit des Warenumschlags erklären. Ein intensiverer Betrieb der Ladetore hat sowohl einen höheren Stromverbrauch als auch höhere Heizkosten zur Folge“, sagt Frank Weber. Darüber hinaus werde der Stromverbrauch stark durch die Betriebszeiten beeinflusst. Die Kosten stiegen etwa proportional mit der Zunahme der Betriebsschichten.

Bei öffentlichen Abgaben gibt es eine Schwankungsbreite auf regionaler Ebene durch die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer. Deutschlandweit liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei den meisten der Gemeinden zwischen 300 und unter 400 %, die sieben Immobilienhochburgen bewegen sich teilweise deutlich darüber. Am höchsten ist er in Berlin mit 810 %, in Düsseldorf mit 440 % am niedrigsten. Auf ähnlichen Niveaus bewegen sich die Werte in Frankfurt (500 %), Köln (515 %), Stuttgart (520 %), München (535 %) und Hamburg (540 %).

Die Unterschiede bei Dienstleistungen wie Hausmeister, Bewachung und Außenpflege sind vereinbarungsbedingt, fallen aufgrund deutlich geringerer Beanspruchung und Frequentierung bei Lagerimmobilien deutlich niedriger aus. Darüber hinaus ließen sich tendenziell Kostenunterschiede in Abhängigkeit von der Größe feststellen. Bei Lagerimmobilien ab 25.000 m² sind mit 1,19 Euro/m²/Monat 13% weniger zu zahlen als bei Größen unter 10.000 m². Für Umschlagimmobilien schlägt diese Kostenkategorie mit 1,62 Euro/m²/Monat deutlich niedriger in der Abrechnung zu Buche.

Der wesentliche Unterschied zwischen der Nebenkostenanalyse bei vermieteten Gebäuden und der Vollkostenanalyse der Eigennutzer liegt in der ausdrücklichen Berücksichtigung der nutzerspezifischen Betriebskosten. „So entfallen etwa die Reinigungs-, Wartungs- und Stromkosten für die Lagerflächen, die in vermieteten Objekten vom Mieter beauftragt und bezahlt werden, auch auf den Eigennutzer. Eine Unterteilung ist hier in der Praxis kaum möglich, da die Erfassung nicht separat erfolgt“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany. Das führe dazu, dass die an sich erwartbaren positiven Skaleneffekte für größere Immobilien stark von der konkreten Nutzung überlagert werden. Und Weber ergänzt: „Die technisch höherwertige Ausstattung einer Umschlagimmobilie lässt deren Kosten mit 2,74 Euro/m²/Monat um drei Viertel deutlich höher ausfallen als bei reinen Lagerimmobilien (1,56 Euro/m²/Monat).“ Dies gelte insbesondere bei den Stromkosten mit 0,94 Euro/m²/Monat gegenüber 0,41 Euro und der Heizung mit 0,35 Euro gegenüber 0,22 Euro. Auch bei der Wartung der technischen Anlagen wie Wärmeversorgung und Sicherheitstechnik zeigt sich mit einem Plus von 75 % ein merklich höherer Unterschied, der sich aber in absoluten Zahlen mit 0,28 Euro/m²/Monat gegenüber 0,16 bei beiden Hallentypen in der Gesamtabrechnung mit niedrigeren Kosten niederschlägt.

* In Kooperation von JLL und Neumann & Partner, CREIS Real Estate Solution. Die Die untersuchten Kostendaten beziehen sich auf den Abrechnungszeitraum des Jahres 2016. Der Anteil der Gebäude, die bereits im letzten Oscar bewertet wurden, liegt bei 65%.

Quelle: DEAL-Magazine.com

Grundstücksgemeinschaft kann an Mitglied vermieten

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.

Hintergrund: Erwerber erkennt Mietvertrag nicht an

Eine aus mehreren Mitgliedern bestehende Grundstücksgemeinschaft schloss mit einer an ihr zu 1/6 beteiligten Miteigentümerin und deren nicht an der Gemeinschaft beteiligtem Ehemann im Jahr 2009 einen als „Wohnungs-Einheitsmietvertrag“ überschriebenen Vertrag. Demnach mieten die Miteigentümerin und ihr Ehemann von der Grundstücksgemeinschaft auf unbestimmte Zeit eine in dem Mehrfamilienhaus gelegene Sechs-Zimmer-Wohnung mit 215 Quadratmetern für eine monatliche Miete von 900 Euro inklusive Betriebskosten und zuzüglich Heizkostenvorauszahlungen.

2014 erbte die Miteigentümerin einen weiteren Miteigentumsanteil von 1/3, so dass sie fortan insgesamt die Hälfte der Miteigentumsanteile an dem Grundstück hielt.

Nach dem Tod eines weiteren Miteigentümers erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts dessen Anteil von 1/3. Die Gesellschaft versuchte sodann erfolglos, auch die anderen Miteigentumsanteile zu erwerben.

In einem Schreiben aus dem April 2016 vertrat die Gesellschaft die Meinung, der 2009 geschlossene Mietvertrag sei ihr gegenüber gemäß § 1010 Abs. 1 BGB mangels Eintragung im Grundbuch unwirksam und kündigte einen Antrag auf Teilungsversteigerung an. Im Mai 2016 erklärte die Gesellschaft zudem die Kündigung des Mietvertrages.

Die Miteigentümerin und ihr Ehemann meinen hingegen, der Mietvertrag sei nach wie vor wirksam. Sie begehren die Feststellung, dass das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils von 1/3 durch die Gesellschaft noch durch deren Kündigungserklärung beendet worden ist.

Entscheidung: Mietvertrag bestand und besteht

Die Feststellungsklage hat Erfolg. Es besteht ein Mietvertrag, der nach wie vor gültig ist.

Zwischen der Miteigentümerin und ihrem Ehemann auf Mieterseite und der Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite ist 2009 ein Mietvertrag über die Wohnung zustande gekommen. Es schadet nicht, dass die Miteigentümerin auf beiden Seiten an dem Vertrag beteiligt ist. Die Mitglieder einer Miteigentümergemeinschaft können Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft vermieten, ohne dass der Wirksamkeit eines solchen Mietvertrags – schon anfänglich oder später infolge einer Konfusion – entgegenstünde, dass einer der Miteigentümer oder einzelne Miteigentümer sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite an dem Vertrag beteiligt sind.

Ein Schuldverhältnis kann (nur dann) erst gar nicht entstehen beziehungsweise erlischt in der Regel, wenn sich die Vertragsparteien und damit die Gläubiger- und Schuldnerstellung – mithin Forderung und Schuld – in einer Person vereinigen. Ein solcher Fall ist bei der hier vorliegenden Vermietung einer Wohnung durch eine Miteigentümergemeinschaft an eines ihrer Mitglieder nicht gegeben.

Keine bloße Verwaltungsregelung

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft ihr Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder durch vertragliche Vereinbarung entgeltlich zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein Mietverhältnis zustande. So ist es auch hier. Die 2009 getroffene Vereinbarung stellt nicht bloß eine gemeinschaftsrechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks dar. Für einen Mietvertrag spricht, dass ein Entgelt vereinbart ist. Auf die Höhe des vereinbarten Entgelts kommt es nicht an, insbesondere muss dieses nicht der Marktmiete entsprechen, sondern kann auch niedriger sein. Auch die Überschrift des Vertrages sowie der Umstand, dass ein gängiges Mietvertragsformular verwendet wurde, sprechen für einen Mietvertrag, ebenso der Umstand, dass mit dem Ehemann der Miteigentümerin eine an dem Grundstück nicht beteiligte Person einbezogen worden ist.

Gesellschaft ist in Mietvertrag eingetreten

In diesen zwischen der Miteigentümerin und den damaligen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrag ist die Gesellschaft durch den Erwerb des Anteils neben den verbleibenden Miteigentümern auf Vermieterseite eingetreten. Das ergibt sich aus § 566 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.

Dem steht § 1010 BGB Abs. 1 nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift wirkt eine von den Miteigentümern eines Grundstücks getroffene Regelung über die Verwaltung und Benutzung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Eine solche Eintragung im Grundbuch gab es hier zwar nicht. Da es sich bei der Vereinbarung von 2009 aber nicht schwerpunktmäßig um eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung, sondern um einen Mietvertrag handelt, richtet sich der Eintritt eines Rechtsnachfolgers nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB.

Daher ist das Mietverhältnis weder durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Gesellschaft noch die von der Gesellschaft ausgesprochene Kündigung beendet worden.

(BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17)

Quelle: haufe.de

 

Immobilienwirtschaft fordert mehr Bauland

Wohnungsbauinitiative: Bund muss ran an Baulandreserven

„Turbo-Impulse gegen den Wohnungsbaudurchhänger“ verlangt die Aktion Impulse für den Wohnungsbau von der Großen Koalition. In der Initiative haben sich 30 Organisationen und Verbände der Architekten und Planer, der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie die IG Bau zusammengeschlossen. Mit 348.100 Wohnungen seien 2017 bereits 7,3% weniger Wohnungen genehmigt worden als 2016. Der Trend also sei rückläufig und stehe im krassen Gegensatz zu den 1,5 Mio. zusätzlicher Wohnungen, die die Große Koalition in dieser Legislaturperiode wolle. Rein rechnerisch bedeute dies 1.027 Wohnungen täglich. Die im Koalitionsvertrag und beim Treffen der Fraktionsspitzen beschlossene Wohnraumoffensive, zu der Baukindergeld und Sonder AfA gehören, müssten nun rasch eins zu eins umgesetzt werden, um eine Trendwende zu erreichen, fordert die Initiative. Der Bund müsse zudem zügig an seine Liegenschaftsreserven gehen, um Bauland bereitzustellen.

Quelle: iz.de

Besteuerung von bebaubaren Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen „Grundsteuer C“ für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein „baureifes“ Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

Quelle: ivd.de

Immobilienklima: Hinweise auf Trendwende verdichten sich

Die 125. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienklimas zeigte eine getrübte Stimmung. Der Zählerwert liegt aktuell bei 129,8 Punkten und befindet sich somit auf dem Niveau vom Juli 2015. Ursache ist vor allem das nachlassende Ertragsklima. Es verzeichnete eine Abnahme von 4,0 Prozent auf 128,5 Zählerpunkte im Vergleich zum Vormonat. Auch das Investmentklima hat an Geschwindigkeit verloren. Der Zählerstand nahm um 2,6 Prozent ab und fiel auf 131,0 Punkte. Der Rückgang des Immobilienklimas sollte allerdings zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht überbewertet werden. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind weiterhin grundsätzlich als sehr gut einzustufen, auch wenn sich am Horizont Eintrübungen feststellen lassen. Ob der aktuelle Rückgang kurzfristige Sommergewitter oder eine lang anhaltende Schlechtwetterfront andeutet, wird sich im Verlauf des Sommers zeigen.

Handelsimmobilien mit starkem Vertrauensverlust

Im Mai konnten für fast alle Segmente negative Entwicklungen des Klimas festgestellt werden. Die einzige Ausnahme bildet das Hotelklima, bei dem jedoch auch nur ein marginales Wachstum zu verzeichnen war. So markiert das Hotelklima im Vergleich der Assetklassen trotzdem den vorletzten Platz – auch wenn es noch deutlich über 100 Zählerpunkten liegt, der Trennlinie zwischen positiven und eher negativen Erwartungen. Das Handelklima setzt seinen Absturz weiter fort. Immer mehr Immobilienexperten bewerten diesen Immobilienbereich zunehmend kritischer. Mit -5,8 Prozent positioniert sich das Handelklima auf nur noch 89,4 Zählern. Dies ist vergleichbar mit den Werten Ende 2009. Auch das Logistikklima verlor im Mai 2018 etwas an Fahrt. Der Rückgang war mit -5,3 Prozent ähnlich stark. Mit 140,9 Punkten liegt dieser Indikator jedoch sehr nahe beim Büro- oder Wohnsegment, den beiden Assetklassen mit den derzeit höchsten Vertrauenswerten.

Quelle: DEAL-magazin.de

Wohnen in Dresden investiert 109 Millionen

An 20 Standorten entstehen in den nächsten Jahren Sozialwohnungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft „Wohnen in Dresden“ investiert dafür 109 Millionen Euro. 32 Millionen davon sind Fördermittel. Im August gibt es den ersten Spatenstich.

Quelle: dnn.de

Postbank Wohnatlas 2018: Wo kaufen günstiger ist als mieten

Kaufen oder mieten? Die Antwort auf diese Frage ist nicht nur von den persönlichen Vorlieben abhängig, sondern fällt je nach finanziellen Möglichkeiten regional ganz unterschiedlich aus. Wie viel vom Einkommen muss im Schnitt für Wohnen – ob zur Miete oder im Eigenheim – auf den Tisch gelegt werden? Der Postbank Wohnatlas 2018, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte unter die Lupe genommen hat, zeigt in einer Modellrechnung, welcher Anteil am durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommen im Schnitt für die Nettokaltmiete oder Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden muss.

Für die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent, 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert, Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht einbezogen.

Faustregel: Maximal 30 Prozent vom Nettoeinkommen

Nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen sollte für Wohnen ausgegeben werden – so lautet eine gängige Faustregel. Setzt man diese Grenze an, ist Wohneigentum in 391 von 401 Kreisen finanzierbar. In 341 Kreisen, also in 85 Prozent der Regionen, müssen Käufer höchstens fünf Prozentpunkte mehr vom Haushaltseinkommen veranschlagen als Mieter. Bei den Mieten liegt die Einkommensbelastung in ganz Deutschland im Schnitt unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Doch es gibt auch Regionen, in denen Mieten teurer ist als eine Immobilienfinanzierung. Dies ist in 145 Kreisen und kreisfreien Städten der Fall, wenn man die prozentuale Differenz auf eine Nachkommastelle rundet. Die größten finanziellen Vorteile beim Kauf bieten ostdeutsche Regionen. In weiteren fünf Kreisen sind die Wohnkosten für Eigentümer und Mieter gleich hoch. Da bei der Miete kein Vermögen aufgebaut wird, kommen Käufer rechnerisch in über 37 Prozent der Kreise besser weg. „Wer allerdings in strukturschwachen Regionen kaufen will, sollte das Objekt besonders sorgfältig prüfen und im Hinterkopf behalten, dass Wertverluste eintreten können“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. Auch sollten sich Käufer vom Sanierungsstand überzeugen und sicherstellen, dass keine kostspieligen Renovierungen ins Haus stehen. „Wer aber seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat, der darf seine Traumimmobilie ruhig kaufen. Nicht nur kann das günstiger sein als Mieten, auch sind Eigentümer unabhängig von Mieterhöhungen und profitieren – wenn die Immobilie abbezahlt ist – von mietfreiem Wohnen im Alter.“

Kaufen in der Großstadt?

Auch in einigen Großstädten kann der Kauf einer Immobilie die günstigere Option sein. Einen Preisvorteil gegenüber Mietern haben Käufer beispielweise in Göttingen (-3,7%), Dortmund (-1,4%) oder Leipzig (-0,4%). Nur geringfügig höher ist die Kaufbelastung in Bremen (+1,0%), Bonn (2,2%) und Dresden (+3,1%) im Vergleich zur Mietbelastung. „Auch hier gilt: Beim Kauf sollten sich Interessenten sicher sein, dass Standort und Größe der Wohnung auch langfristig zur Lebensplanung passen“, sagt Jörg Koschate.

In den Metropolen ist die Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen erwartungsgemäß oft weniger günstig für Immobilienkäufer. Während die Mieten in allen Großstädten im Schnitt noch unter der 30-Prozent-Marke liegen, muss für den Kauf in vier der sieben größten Städte, den „Big Seven“, mehr aufgewendet werden. In Deutschlands teuerster Stadt München waren es im vergangenen Jahr im Schnitt 44,3 Prozent, in Berlin 35,7 Prozent, in Hamburg 33,5 Prozent und in Frankfurt am Main 33,4 Prozent des örtlichen verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Eine durchschnittliche Miete dagegen kostet an der Isar im Schnitt 25,5 Prozent, an der Spree 22,8 Prozent, an der Elbe 21,0 Prozent und am Main 22,5 Prozent.

Wo für Wohneigentum ein größerer Anteil am Haushaltseinkommen aufgebracht werden muss als für eine Miete, kann der Immobilienkauf im Hinblick auf Vermögensaufbau und Alterssicherung dennoch sinnvoll sein. Dies gilt vor allem für Regionen mit Wertsteigerungspotenzial.

„Unsere Studie gibt wichtige Hinweise auf kostengünstigere Varianten“, so Jörg Koschate. Aber insbesondere für eher strukturschwache Regionen sowie für die Metropolen gilt: Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Bei der Entscheidung für oder gegen einen Immobilienkauf, sollten immer auch die persönliche finanzielle Situation und Lebensplanung einbezogen sowie Zustand, Lage und Wertsteigerungspotenziale des Objekts berücksichtig werden.“

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Wie weit darf die Eintragungsbewilligung ausgelegt werden?

Grundsätzlich kann der Inhalt einer Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung durch Auslegung ermittelt werden. Dies ist aber nur dann möglich, wenn die Auslegung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Auf den Willen des Bewilligenden kommt es dabei nicht an. Im vorliegenden Fall legte ein Notar Beschwerde gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes, Grunddienstbarkeiten an einem bestimmten Flurstück einzutragen, ein. Jedoch ohne Erfolg! Denn es fehle an der zur Eintragung der Dienstbarkeit erforderlichen Bewilligung des Betroffenen. Die mit der vorgelegten Urkunde in Bezug genommene Eintragungsbewilligung liege für das Flurstück, über welches verfügt werden sollte, nicht in der grundbuchrechtlich notwendigen Eindeutigkeit vor. Das in der Urkunde erwähnte Flurstück war vor dem Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit mehrfach geteilt worden. Aus ihm ging zwar auch das in Rede stehende, neue Flurstück hervor. Eine explizite Eintragungsbewilligung für dieses lag aber nicht vor.

Praxistipp

Auch wenn sich aus dem Kontext einer grundbuchrechtlichen Verfügungserklärung das tatsächlich Gewollte ergeben kann: Wer bei der Eintragungsbewilligung präzise formuliert, hat hinterher weniger Scherereien.

Grundstücksnachbar muss grenzständiges Bauvorhaben hinnehmen

Gericht verneint Verstoß gegen bauordnungs­rechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass ein an der Grenze geplantes Wohngebäude von einem Nachbarn regelmäßig dann nicht mit Rechtsmitteln verhindert werden kann, wenn auf dem anschließenden Grundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall ging ein Nachbar mit Widerspruch und gerichtlichem Eilantrag gegen eine im vereinfachten Genehmigungsverfahren für die Errichtung eines grenzständigen, zweieinhalbgeschossigen Wohngebäudes erteilte Baugenehmigung vor. Er machte geltend, in seinem Eigentumsrecht verletzt zu werden, weil das Bauvorhaben ohne Abstand zu den Nachbargrundstücken errichtet werde. Die Umgebungsbebauung sei nicht einheitlich durch eine geschlossene Bauweise oder zumindest eine Haus-Hof-Anordnung geprägt mit der Folge, dass zwingend an die Grenze gebaut werden müsste. Sein Eigentum werde auch dadurch beeinträchtigt, dass bei dem Aushub der Baugrube und mit der Baustellenabsicherung teilweise sein Grundstück in Anspruch genommen werde. Das Verwaltungsgericht lehnte den Eilantrag ab.

Wohnbauvorhaben nicht rücksichtslos

Das Verwaltungsgericht Trier entschied, dass die Baugenehmigung den Grundstücksnachbarn nicht in seinen Nachbarrechten verletzt. Das Wohnbauvorhaben erweise sich hinsichtlich seiner Höhe, seines Bauvolumens und seiner Anordnung in der zweiten Bautiefe dem Nachbarn gegenüber nicht als rücksichtslos. Eine über die Umgebungsverhältnisse hinausreichende unzumutbare Belastung sei von dem Vorhaben nicht zu erwarten. Die Baugenehmigung könne auch nicht unter Hinweis auf das (nachbarschützende) Abstandsflächenrecht angegriffen werden. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren sei die Prüfpflicht der Baugenehmigungsbehörde im Kern auf das Baugesetzbuch und sonstiges öffentliches-Recht beschränkt; die Einhaltung des Abstandsflächenrechts nach der Landesbauordnung zähle grundsätzlich nicht zu seinem Prüfprogramm.

Grenzständige Bebauung auf Nachbargrundstück bereits vorhanden

Der Bauherr sei jedoch gleichwohl verpflichtet, diese Abstandsvorschriften mit seinem Bauvorhaben einzuhalten. Insoweit könne der Nachbar hier jedoch keine Verpflichtung der Baubehörde auf (vorläufigen) Erlass einer Baueinstellungsverfügung gegenüber dem Bauherrn verlangen. Ein Verstoß gegen die bauordnungsrechtliche Pflicht zur Einhaltung von Abständen zur Grundstücksgrenze liege nämlich nicht vor. Nach der Rechtsprechung der rheinland-pfälzischen Verwaltungsgerichte dürfe innerhalb des in der Umgebung bebauten Bereichs an einer Grundstücksgrenze auch dann gebaut werden, wenn auf dem Nachbargrundstück bereits grenzständige Bebauung vorhanden sei; einer zusätzlichen öffentlich-rechtlichen Sicherung bedürfe es in der Regel dann nicht mehr. Privatrechtliche Gesichtspunkte (Verstöße gegen das Landesnachbarrechtsgesetz; Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bei der Bauausführung) könnten nicht gegenüber der auf die Beachtung des öffentlichen (Bau)Rechts beschränkten Baubehörde geltend gemacht werden. Sie müssten gegenüber dem Bauherrn notfalls vor einem ordentlichen Gericht durchgesetzt werden.

Quelle: kostenlose-urteile.de

Für Eigentümer wird es komplizierter – und auch teurer?

Grundstücksgröße, Bodenwert oder Wert des Hauses – wie soll künftig die Grundsteuer berechnet werden? Ein Treffen der Finanzminister könnte eine Vorentscheidung bringen. Doch die Ideen liegen weit auseinander.

Die Neuregelung der Grundsteuer könnte mit bürokratischem Aufwand verbunden sein. „Die Grundstückseigentümer werden wahrscheinlich eine – allerdings recht schlichte – Steuererklärung für die Bewertung ihres Grundstücks abgeben müssen“, sagte Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) der Deutschen Presse-Agentur. „Je nach künftigem Bewertungsmodell wird sie einfach oder sogar sehr einfach sein. Wir brauchen unbedingt ein einfaches Modell.“

Die Finanzminister von Bund und Ländern treffen sich an diesem Mittwoch in Berlin und beraten über die Neuregelung der Grundsteuer, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April nötig wird. Hilbers hofft, „dass wir uns darüber einigen, welche Wege gangbar sein könnten und welche nicht.“

Das Gericht hatte entschieden, dass die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis Ende 2019 überarbeitet werden muss. Mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Zur Neuregelung gibt es verschiedene Modelle.

Bayerischer Weg: Grundstücksgröße

Bayern will bei der Konferenz für eine Berechnung nach Grundstücksgröße werben. „Wir wollen eine einfache und faire Grundsteuer, ermittelt nach Grundstücksgröße und Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes“, sagte der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU). Diese Größen seien unstrittig und bewahrten die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise vor einer Steuererhöhung durch die Hintertür.

Bayern ist eines der Bundesländer, in denen Grundstückspreise und Immobilienwerte im Schnitt besonders hoch sind. Eigentümer großer Grundstücke, vor allem in weniger hochpreisigen Lagen, könnten durch dieses Modell jedoch benachteiligt werden.

Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes soll der Wert eines Grundstücks die entscheidende Rolle spielen. „Wir favorisieren ganz eindeutig ein so genanntes Bodenwertmodell“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Dabei wird als Maßstab nur der Bodenwert genommen.“ Berücksichtigt würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig anhand gezahlter Kaufpreise die Bodenrichtwerte.

Diese Methode sei auch deshalb wünschenswert, weil Gebäude mit mehreren Wohnungen dabei tendenziell besser gestellt wären als Einfamilienhäuser – was wiederum Mietern nutzen würde, erklärte Ropertz. Vermieter legen die Grundsteuer meist auf die Mieter um.

Kompliziertes Kostenwertmodell

Aus Sicht von Sachsen-Anhalts Finanzminister André Schröder (CDU) können aufgrund der eng gesetzten Frist keine neuen Konzepte erarbeitet werden. Es könne nur darum gehen, bereits diskutierte Ideen zu analysieren und eventuell zu vereinfachen. Schröder sprach sich dagegen aus, künftig allein den Bodenwert für die Ermittlung der Grundsteuer heranzuziehen. Dieses Verfahren halte er für ungerecht. Stattdessen favorisiere er den Vorschlag vieler Länder, neben dem Bodenwert auch einen Wert der Bebauung und einen von den Gemeinden festgelegten Hebesatz zu betrachten.

Dieses 2016 vorgelegte Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen.

Quelle: FAZ.net