Kosten für Neubauten in Sachsen um 3,8 Prozent gestiegen

Wer in Sachsen bauen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Wie das Statistische Landesamt in Kamenz am Donnerstag mitteilte, kletterten im vergangenen Jahr die Kosten für die Errichtung eines Wohngebäudes gegenüber 2016 durchschnittlich um 3,8 Prozent.

Wer in Sachsen bauen will, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Wie das Statistische Landesamt in Kamenz am Donnerstag mitteilte, kletterten im vergangenen Jahr die Kosten für die Errichtung eines Wohngebäudes gegenüber 2016 durchschnittlich um 3,8 Prozent. Das sei der höchste Anstieg seit 2012. Gleiches gelte für den Bau von Bürogebäuden und gewerblichen Betriebsgebäuden. Zudem verteuerten sich Schönheitsreparaturen in einer Wohnung innerhalb eines Jahres um 3,8 Prozent, Maßnahmen zur Instandhaltung an Wohngebäuden sogar um 4,3 Prozent.

Im Vergleich zum August erhöhten sich die Kosten für einen Neubau um 1,0 Prozent. Bei Rohbauarbeiten stiegen insbesondere die Preise für Betonarbeiten um 1,2 Prozent sowie für Mauerarbeiten um 0,7 Prozent. Im Ausbaugewerbe wuchsen die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme um 2,8 Prozent sowie für Putz-und Stuckarbeiten um 2,7 Prozent überdurchschnittlich. Günstigere Preise waren dagegen im Bereich der Rohbauarbeiten für Gerüstarbeiten oder für Maler- und Lackierarbeiten zu verzeichnen.

Quelle: DNN.de

Wohnkosten seit Jahren relativ konstant

35 Prozent ihres monatlichen Budgets haben die Deutschen im Jahr 2016 für das Wohnen ausgegeben – 877 Euro gingen durchschnittlich drauf – inklusive Energie und Instandhaltung. Das klingt viel, hat sich jedoch prozentual seit 2005 (33 Prozent) kaum verändert, so das Statistische Bundesamt. 2015 war das Wohnen trotz steigender Preise anteilig sogar eine noch etwas größere Belastung (36 Prozent), obwohl die Aufwendungen mit 859 Euro geringer waren.

Die Deutschen können die steigende Belastung durch hohe Immobilien- und Mietpreise etwa aufgrund der guten Wirtschaftslage ausgleichen, geht aus den Daten des Statistischen Bundesamts zu den Konsumausgaben hervor. Sie verdienen mehr und geben mehr aus. So sind die monatlichen Konsumausgaben der Haushalte im Jahr 2016 im Schnitt auf 2.480 Euro gestiegen, im Vorjahr waren es noch 2.391 Euro.

Auch die Sparquote – der Anteil des zurückgelegten Geldes von Haushalten gemessen am verfügbaren Einkommen – liegt seit Jahren stabil bei knapp zehn Prozent.

Mieterbund hält Wohnkostenquote für kritisch

Die Zahlen verharmlosten die Realität, kritisierte der Mieterbund. Ein durchschnittlicher Wert von einem Drittel der Konsumausgaben für Wohnen sei als kritische Grenze zu bewerten, da das Geld kaum für andere Ausgaben oder Vorsorge reiche. Und in Großstädten sowie für Singles sei die Belastung oft höher.

„40 Prozent der Mieterhaushalte müssen mehr als ein Drittel ihres Nettoeinkommens für die Miete zahlen, jeder fünfte sogar mehr als 40 Prozent“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.

 

Zum Vergleich: Für Ernährung haben die Haushalte 2016 im Schnitt nur rund 14 Prozent (342 Euro) pro Monat ausgegeben, obwohl sich Nahrungsmittel deutlich verteuert haben. Für Verkehr fielen nur 335 Euro an, trotz höherer Energiepreise; für Freizeit, Unterhaltung und Kultur 258 Euro und für Bekleidung 108 Euro.

Quelle: haufe.de

Denkmalschutz: Dresden hat den besten Ruf

Dresden bleibt beim Denkmalschutz Spitzenreiter unter den großen deutschen Städten. Das sagten 63 Prozent der Befragten einer Studie des Allensbach-Instituts. Demnach ist die Zustimmung zur sächsischen Landeshauptstadt allerdings gegenüber früheren Umfragen gesunken. Knapp 30 Prozent der Personen mit Interesse an Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude wären bereit, mehr für eine solche Immobilie zu zahlen.

Berlin steht auf Rang zwei mit 48 Prozent. Auf den Plätzen folgen München, Leipzig und Hamburg: Sie erreichen jeweils 34 Prozent Zustimmung. Das ist Plus von zehn Prozentpunkten im Vergleich zu den früheren Rankings 2006 und 2012.

Schlusslichter sind Essen und Dortmund mit jeweils nur zwei Prozent. Damit liegt Ostdeutschland in Sachen Denkmalschutz klar vorn.

Das Land Sachsen und die Stadt Dresden hatten in den vergangenen Jahren Milliarden Euro in die Restaurierung der Barockstadt investiert, unterstützt von privaten Investoren und Eigentümern. Neben dem Residenzschloss, dem Zwinger, der Frauenkirche und der Semperoper wurden so auch Gründerzeitvillen am Elbhang, Bürgerhäuser in der City oder der Neumarkt auf Vordermann gebracht.

Relativ neu am Markt ist eine Crowdinvesting-Plattform, die den Schwerpunkt auf denkmalgeschützte Immobilien legt.

Fachwerkhäuser: die beliebtesten historischen Objekte

Laut der Allensbach-Studie im Auftrag des Projektentwicklers Pantera (Köln) finden es knapp 50 Prozent der Befragten ab 16 Jahren reizvoll, in einem unter Denkmalschutz stehenden Haus zu wohnen. Bei den 30- bis 44-Jährigen sei das Interesse überdurchschnittlich.

Die beliebtesten historischen Objekte sind Fachwerkhäuser. Mehr als 25 Prozent der Befragten empfinden diese als schönste Denkmäler. Bei den über 60-Jährigen gaben das 32 Prozent an. Unter den Frauen waren es 31 Prozent und 34 Prozent unter den Ostdeutschen, die Fachwerkhäuser favorisierten.

Die jüngeren Jahrgänge – unter 30 – bevorzugten eher Fabriklofts, das gab jeder Dritte dieser Gruppe an, während etwa 25 Prozent Burg- oder Schlossanlagen am schönsten finden.

Hohes Kaufinteresse an denkmalgeschützten Wohnungen

Knapp zwei Drittel der Personen mit Interesse an Wohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude wären bereit, mehr für diese Immobilien zu zahlen. Insgesamt 40 Prozent der Befragten (50 Prozent der befragten Ostdeutschen) halten sie für eine lohnende Geldanlage. Davon sind vor allem Einwohner von Großstädten überzeugt.

Allerdings wissen lediglich 14 Prozent im Detail über steuerliche Vergünstigungen Bescheid, die für die Modernisierung der Gebäude zur Verfügung gestellt werden. Unter den Kaufinteressenten waren es etwa 20 Prozent.

Nur 41 Prozent der Befragten sagen, dass der Staat genug für den Denkmalschutz tut. Das sind 15 Prozent weniger als in der Umfrage 2012. In Ostdeutschland sind es nicht mal ein Drittel – hier hat sich der Wert fast halbiert.

Quelle: haufe.de

Totalumbau ist keine Modernisierung

Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss.

Hintergrund: Vermieter will Reihenhaus grundlegend umbauen

Die Vermieterin eines Reihenhauses in Berlin verlangt von den Mietern die Duldung von Baumaßnahmen.

Das Mietverhältnis besteht seit 1986. Vermieter war ursprünglich das Land Berlin. Die aktuelle Vermieterin ist eine Entwicklungsgesellschaft, die das Anwesen sowie 13 weitere Häuser in der Siedlung vor fünf Jahren erworben hat. Die monatliche Kaltmiete beträgt 460 Euro.

Die Vermieterin hatte angekündigt, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchführen zu wollen. Diese umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschine beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen auf 2.150 Euro monatlich erhöhen.

Die Mieter weigern sich, die beabsichtigten Maßnahmen zu dulden.

Entscheidung: Mieter muss Komplettumbau nicht dulden

Die Mieter müssen die Bauarbeiten weder als Erhaltungs- noch als Instandsetzungsmaßnahmen dulden.

Soweit die beabsichtigten Arbeiten auch Erhaltungsmaßnahmen umfassen, die an sich nach § 555a BGB zu dulden wären, ist nicht erkennbar, dass die Vermieterin deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtkonzept verlangt.

Bei den übrigen geplanten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB, die nach § 555d BGB von den Mietern zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.

Die in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Maßnahmen sind so weitreichend, dass sie den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Sie beschränken sich nicht darauf, den vorhandenen Bestand zu verbessern, sondern sollen unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Solch weitreichende Maßnahmen sind nach der Verkehrsanschauung keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse.

In Ausnahmefällen kann eine Duldungspflicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bestehen. Hierfür bestehen im vorliegenden Fall aber keine Anhaltspunkte.

(BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17)

Quelle: haufe.de

Mieten ist in Dresden günstiger als Kaufen

Der Immobilienmarkt in Dresden boomt. Der Dienstleister Dr. Lübke & Kelber hat jetzt in einer Studie festgestellt, dass Dresden unter 17 Städten in Ostdeutschland die attraktivsten Rahmenbedingungen für Investitionen aufweist. Die Kehrseite für die Nutzer: Die Preise haben enorm angezogen.

Dresden weist für Investitionen in Wohnimmobilien die attraktivsten Rahmenbedingungen in ganz Ostdeutschland auf. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber, in der das Unternehmen die Konditionen in 17 Städten untersucht hat. In der Landeshauptstadt können Investoren eine Rendite erzielen, die deutlich über den Mindestrenditen liegt, die das Standortrisiko berücksichten.

„Eine Immobilienblase sehen wir noch nicht“, erklärte Oliver Münzberg, Regionalleiter Dresden von Dr. Lübke & Kelber, gegenüber DNN. „Aber der Markt hat eine ganz andere Dynamik als noch vor fünf oder zehn Jahren.“ Die Immobilienpreise seien in Dresden in dieser Zeit sprunghaft gestiegen. Diese extremen Spitzen werde es die nächsten Jahre nicht mehr geben, sagt der Regionalleiter voraus. „Der Markt wird sich beruhigen.“ Das gelte auch für die Mieten. „Wir gehen zwar von Mietsteigerungen aus, die aber moderat ausfallen werden. Derartige Sprünge wie in den vergangenen Jahren sind aber nicht mehr zu erwarten.“

Die Kaufpreise vor allem für Erstverkäufe seien in Dresden inzwischen den Mieten davongelaufen, so dass es gegenwärtig günstiger sei, zur Miete zu wohnen als eine Wohnung zu kaufen. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung würden die Mietkosten im Neubau deutlich übersteigen. „Die Kaufpreise sind teilweise so hoch, dass man sich schon fragt, wer das noch bezahlen kann“, erklärte Münzberg und verwies darauf, dass das Alter der Erstkäufer in Dresden immer weiter ansteige. „Viele junge, gut ausgebildete Menschen können sich Wohneigentum kaum noch leisten.“

Da Dresden nach wie vor ein Bevölkerungswachstum verzeichnet, sei der Druck auf den Mietmarkt enorm. Die Neubaumieten seien allerdings auf einem Niveau angekommen, das sich ein Großteil der Bevölkerung nicht mehr leisten könne. Nach aktuellen Studien seien nur zehn Prozent der deutschen Mieterhaushalte in der Lage, Nettokaltmieten von 13 Euro oder mehr zu bezahlen. „Wir sind auch in Dresden bei Preisen angekommen, die teilweise bereits am Bedarf vorbeigehen. Da ist es gut möglich, dass einige Neubauprojekte nicht zu den erwarteten Preisen vermietet werden können.“

Dresden sei nach wie vor ein sehr attraktiver Markt für Investitionen in Immobilien, Interessenten sollten aber genau hinschauen, rät Münzberg. Für die positive Entwicklung in der Landeshauptstadt macht der Regionalleiter Nachholeeffekte verantwortlich. „Dresden stand viele Jahre lang nicht so im Fokus. Das hat sich jetzt geändert.“ Auch das Umland profitiere vom boomenden Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt. Dort sagt Dr. Lübke & Kelber eine stabile Entwicklung voraus.

Experten sehen keine Immobilienblase

Anzeichen, dass der Markt kippen könnte, sieht der Immobiliendienstleister nicht. Das Zinsniveau werde weiter niedrig bleiben, die deutsche Wirtschaft sei sehr robust. Der Brexit werde eher für Großbritannien als für die Eurozone negative Folgen haben, glaubt Münzberg. Lediglich Regulierungsvorhaben auf politischer Seite könnten den Immobilienmarkt bremsen, etwa eine Ausweitung der Mietpreisbremse oder andere Eingriffe.

Angesichts der Entwicklung werde ein Versäumnis der Politik deutlich: Der soziale Wohnungsbau sei zu lange stiefmütterlich behandelt worden. „Da muss der Hebel ganz schnell umgelegt werden“, so Münzberg, „der Bedarf ist da, aber es werden zu wenig Sozialwohnungen gebaut.“ Menschen, die auf günstige Mieten angewiesen seien, hätten im politischen Raum keine Lobby. So sei bei den Sondierungsgesprächen für eine „Jamaika-Koalition“ viel über die Förderung von Wohneigentum gesprochen worden, über sozialen Wohnungsbau aber nur wenig.

Die von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ geplanten 801 Wohnungen seien nur ein Tropfen auf den heißen Stein, die sofort vom Markt absorbiert würden, erklärte der Regionalleiter. Die derzeitigen Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau seien für Investoren unattraktiv. „Vielleicht sollte man über eine Subjektförderung nachdenken und die Miete, die der bedürftige Mieter zahlt, deckeln. Den Fehlbetrag könnte dann die öffentliche Hand decken“, schlägt Münzberg vor.

 

Quelle: dnn.de

Pachtrecht: Klausel über Vorpachtrecht unwirksam

Wird in einem vom Pächter gestellten Landpachtvertrag für den Pächter ein „Vorpachtrecht“ vereinbart, ohne dessen Inhalt näher zu bestimmen, so ist diese Klausel unwirksam. Vorliegend enthielt der vom Pächter gestellte Vertrag die Klausel „Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt“. Der Pächter wollte das Vorpachtrecht sodann ausüben. Zu Unrecht, so der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH. Die Klausel sei wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Der Regelungsgehalt der Klausel muss möglichst klar und überschaubar dargestellt werden. Sie muss für den Verpächter die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen hinreichend erkennen lassen. Hier ist schon unklar, für wie viele Fälle das Vorpachtrecht gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt.

Kommentar

Das Vorpachtrecht ist im Gesetz nicht geregelt. Der BGH stellt klar, dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts zwar grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind. Diese Vorschriften sind wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts allerdings nicht aussagekräftig.

Trendwende: Immobilienklima kühlt sich weiter ab

Die Stimmung in der deutschen Immobilienbranche hat sich weiter abgekühlt. Zum Jahresende 2017 liegt das Immobilienklima bei 135,0 Zählerpunkten. Das zeigt die Monatsbefragung des Deutsche-Hypo-Immobilienkonjunktur-Index. War im November der Rückgang mit minus 1,0 Prozent noch gering, ist das Minus von 3,2 Prozent im Dezember doch schon deutlicher. Gibt es eine Trendwende?

Verantwortlich für das Minus im Dezember sind laut Deutsche Hypo sowohl der Rückgang des Investmentklimas um 3,9 Prozent (137,4 Punkte) als auch die Verluste beim Ertragsklima von 2,4 Prozent (132,6 Punkte). Die Ergebnisse des Januarberichts werden demnach spannend.

Positive Entwicklung nur beim Logistikklima

In der Auswertung der Dezember-Befragung hat die Deutsche Hypo nur beim Logistikklima eine positive Entwicklung festgestellt. Mit einem Plus von 2,9 Prozent und 151,3 Zählerpunkten überholt es das Büroklima und positioniert sich hinter dem Wohnklima auf Platz zwei.

Die stärksten Verluste wurden mit minus 6,4 Prozent beim Hotelklima registriert, das auf 125,9 Zählerpunkte fällt. Das ist der niedrigste Wert seit Einführung des Hotelklimas im Dezember 2015. Die zweithöchsten Verluste (minus 5,8 Prozent) zeigt das Handelsklima und rutscht mit 97,7 Zählerpunkten wieder unter die 100-Punkte-Marke.

Drastische Verluste beim Wohnklima

Zum zweiten Mal in Folge verliert auch das Wohnklima. Waren die Verluste im November noch marginal (minus 0,4 Prozent), ist der Rückgang im Dezember mit 5,3 Prozent auf 153,0 Zählerpunkte deutlicher. Einen geringeren Wert zeigte es zuletzt im Juli 2015. Auch das Büroklima muss nach dreimonatiger Positiventwicklung Verluste verzeichnen. Mit einem Minus von 2,0 Prozent rangiert es bei 149,6 Punkten.

Immobilienkonjunktur stagniert

Zum ersten Mal im laufenden Jahr stagniert die Immobilienkonjunktur bei 317,9 Zählerpunkten. Das ist laut Deutsche Hypo jedoch kein Grund zur Beunruhigung. Die Ausgangslage für ein erfolgreiches Jahr 2018 sei gut.

Quelle: haufe.de

Gutachterausschüsse signalisieren stagnierende Grundstücksvergaben

Heute haben die Amtlichen Gutachterausschüsse ihren Immobilienmarktbericht 2017 vorgelegt. Laut dem Bericht sei die Zahl der Transaktionen von Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser mit jährlich rund 5.900 Verkäufen seit 2014 relativ konstant. Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, erklärt angesichts dieser Zahlen, dass die Grundstücksvergabe eine ganz entscheidende Stellschraube für das bezahlbare Bauen in Deutschland ist.

„Die stagnierenden Grundstücksvergaben sind eines der Kernprobleme bei der Bewältigung der Wohnungsknappheit in Deutschland“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Der Verband fordert die Kommunen in Deutschland deshalb auf, den Schwerpunkt auf die Vergabe neuer Bauflächen zu legen. „Die Investoren für die Entwicklung neuer Flächen zum Wohnen, Arbeiten und Versorgen stehen bereit, nur benötigen sie Platz zum Arbeiten. Dabei sind die Behörden aber auch auf Unterstützung angewiesen. Um den Mehraufwand für die Kommunen bewältigen zu können, ist neues Personal erforderlich“, sagt Mattner.

Bester Schutz gegen zu hohe Preisanstiege

Laut Einschätzung des ZIA sei die Erweiterung des Flächenangebots für neue Projekte im Wohn- und Wirtschaftsimmobiliensegment auch der beste Schutz vor Spekulation. „Die Ausweisung neuer Bauplätze wird dazu führen, dass sich die Preisentwicklung wieder normalisiert. Die aktuelle Dynamik ist ein deutliches Zeichen für die Verknappung und wirkt auch preistreibend auf die anschließenden Miet- und Kaufpreise im Wohnungssegment“, ergänzt Mattner. Zudem dürfe die Entwicklung nicht einseitig motiviert werden. „Der Marktbericht der Gutachterausschüsse zeigt deutlich, dass Wirtschaftsimmobilien eine ebenso wesentliche Rolle bei dem Wachstum unserer Städte und Gemeinden spielen. Sie müssen sich ganzheitlich entwickeln, lebenswert bleiben und bezahlbar sein. Menschen wollen dort leben und arbeiten. Dazu brauchen wir sämtliche Nutzungsarten, nicht nur Wohnungen“, fügt Mattner an.

Quelle: DEAL-magazin.de

So erstklassig sind Deutschlands 1-b-Städte

Wer in diesen Zeiten Geld anlegen will, aber sich nicht an den Aktienmarkt traut, der hat ein Problem. Denn spürbare Zinsen gibt es ja bekanntermaßen nur noch auf Anleihen mit hohen Risiken, etwa aus Schwellenländern oder von wenig soliden Unternehmen. So kaufen immer mehr Deutsche lieber Immobilien und bewohnen sie gar nicht, sondern vermieten sie. 3,9 Millionen private Vermieter gibt es derzeit, 750.000 mehr als im Jahr 2000. Neun Prozent aller Haushalte sind das, überdurchschnittlich groß ist der Anteil in Baden-Württemberg und Bayern. Im Durchschnitt bringt die Vermietung 8900 Euro im Jahr vor Steuern ein.

Doch auch die Vermietung wird angesichts kräftig steigender Kaufpreise immer weniger lukrativ, vor allem in den Ballungsräumen. Viele entschieden sich deswegen für nicht ganz so teure 1-b-Städte, das sind mittelgroße Städte und Großstädte abseits der großen Ballungsräume wie Leipzig, Dresden, Nürnberg oder Bremen. Doch jetzt werden selbst die teuer. „Der Preisanstieg nimmt auch in der Fläche zu“, warnte gerade die Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch bei der Vorlage des Finanzstabilitätsberichts. Die Überbewertungen hätten sich 2016 weiter erhöht und regional ausgedehnt – also eben nicht nur in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt, von denen immer die Rede ist. In 127 kleineren Städten, die die Bundesbank untersucht hat, kam es zu deutlichen Preissprüngen. Die geschätzte Überbewertung der Kaufpreise dort betrage bis zu 26 Prozent. In den Ballungsräumen liegt sie mit knapp 30 Prozent noch höher.

Sinkende Mietrenditen

Für angehende Vermieter ist das frustrierend. Wer noch attraktive Städte für den Kauf einer Wohnung finden will, hat es immer schwerer. Aber es gibt sie noch. Auch wenn sie selbstverständlich auch nicht mehr billig sind.

Für die Auswahl der passenden Stadt entscheidend sind vor allem zwei Kriterien. Das Verhältnis von Kaufpreis zu den zu erwartenden Mieteinnahmen und die Frage, ob die Stadt in Zukunft eher wächst und prosperiert oder schrumpft. Das für Immobilienbewertung bekannte Forschungsinstitut Empirica hat beides für 107 kreisfreie Städte untersucht und einen „Blasenindex“ entwickelt, der zeigt, wie sich die Gesamteinschätzung seit 2004 verbessert oder verschlechtert hat. Ein zentrales Ergebnis: „Seit etwa 2013 steigen die Kaufpreise in den Ballungsräumen deutlich stärker als die Mieten, seit 2015 auch in den 1-b-Städten“, sagt Reiner Braun, Vorstand von Empirica. „Die Folge ist, dass sich die Vermietung in fast allen Städten deutlich weniger lohnt als noch vor ein paar Jahren.“

Das zeigt sich in der Mietrendite, die Kaufpreis und Miete ins Verhältnis setzt. Sie ist fast überall gesunken, weil die Kaufpreise so hochgeschossen sind. In München betrug sie im dritten Quartal 2017 nach Zahlen von Empirica etwa 2,7 Prozent, in Hamburg drei Prozent, in Frankfurt 3,3 Prozent. Berücksichtigt man Kosten von mindestens 1,5 Prozent und Steuern, bleibt da nicht viel übrig. 2004 lag die Mietrendite in Frankfurt noch bei 4,9 Prozent. Die Kaufpreise für eine gut ausgestattete Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern liegen im Durchschnitt für alle Baujahre in Frankfurt bei 3440 Euro je Quadratmeter, in Hamburg auf fast gleichem Niveau, in Berlin schon bei 2860 Euro und in München bei stolzen 5890 Euro.

In den 1-b-Städten sind die Preise oft niedriger und die Rendite oft höher. In Bremen zum Beispiel 4,1 Prozent, in Mannheim 3,8 Prozent. Aber es geht auf den ersten Blick auch noch besser: Für Oberhausen und Chemnitz liegt die Rendite bei 4,9 Prozent, die höchsten Werte der Untersuchung.

Bei Oberhausen und Chemnitz liegt der Schwarmfaktor bei nur 36 Prozent der Kreise. Das ist wenig, 60 Prozent sollten es nach Meinung von Reiner Braun schon sein. Nach diesem Kriterium sind allen voran Berlin, Hamburg, München und das kleinere Potsdam die für Zuzügler attraktivsten Städte. Hier liegt der Schwarmfaktor bei mehr als 80 Prozent. Nur leider liegen hier eben die Mietrenditen sehr niedrig.

Keine Empfehlung für ehemalige Favoriten

Eine für Vermieter noch halbwegs interessante Stadt muss also eine Mietrendite über dem Durchschnitt, die am besten in den vergangenen Jahren kaum gestiegen ist, einen zu erwartenden ordentlichen Zuzug und die geringsten Anzeichen von Übertreibungen bei den Kaufpreisen aufweisen. Eine solche Stadt ist nach Ansicht von Empirica zum Beispiel Leipzig. Die Mietrendite ist seit 2004 gestiegen, was selten geworden ist und zeigt, dass etwas Übertreibung aus dem Markt entwichen ist. Die Rendite ist mit 4,2 Prozent nicht üppig, aber vergleichsweise hoch. Der Blasenindex zeigt keine Verschlechterung seit 2004. Und der Schwarmfaktor ist mit 73 Prozent gut. Das heißt, die Stadt ist überregional attraktiv und verspricht eine steigende Nachfrage. Das deckt sich auch mit der öffentlichen Wahrnehmung. Die sächsische Stadt hat in den vergangenen Jahren stark an Popularität gewonnen. Renommierte Firmenansiedlungen etwa von Porsche, der Ausbau der Messe, eine vitale Start-up-Szene und viele Studenten geben Leipzig eine gute Perspektive. Und damit auch den Vermietern. Ein Quadratmeter ist im Durchschnitt für nur 1650 Euro zu haben.

Attraktiv ist auch das oberfränkische Bamberg. Schwarmfaktor 60, keine Verschlechterung der Gesamtlage, die Mietrendite ist gestiegen. Die historische Altstadt unter Unesco-Schutz lockt genauso wie die heute öffnende ICE-Strecke von Berlin nach München, die Bamberg mit schnellen Zugverbindungen einbindet.

Lohnenswert könnte auch Leipzigs ewiger Rivale Dresden mit einer Mietrendite von 3,9 Prozent sein, stabil zu 2004, und ordentlichem Zuzug, der Blasenindex zeigt nur eine leichte Verschlechterung der Gesamtlage. Die Stadt profitiert vom Tourismus, als Technologiestandort und Landeshauptstadt. Auch Passau und Flensburg sind noch vergleichsweise attraktiv.

Ehemalige Favoriten unter den Vermietern sind hingegen derzeit nicht zu empfehlen. Städte wie Freiburg, Regensburg, Erlangen oder Ingolstadt fallen durch stark gesunkene Mietrenditen auf, die unter drei Prozent liegen und damit sogar noch die Ballungszentren unterschreiten. In Ingolstadt, bedingt durch die Audi-Zentrale und die Nähe zu München, kostet der Quadratmeter schon mehr als in Frankfurt oder Hamburg. In Freiburg ist es sogar noch teurer. Aber zum Glück gibt es noch ein paar Alternativen.

Quelle: faz.net

Bundesbank: Überbewertungen von Wohnimmobilien steigen

Wohnimmobilien in deutschen Großstädten sind überteuert. Das hatte die Bundesbank bereits vor einigen Jahren festgestellt. Zuletzt taxierte die Bundesbank die Überbewertung, also jenen Teil der Preissteigerung, der nicht durch Fundamentalfaktoren zu erklären ist, auf 10% bis 20%. Bei der Präsentation des Finanzstabilitätsberichts 2017 am heutigen Vormittag sprach Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch von einer Zunahme dieses Anteils auf 15% bis 30%. Ein Großteil der Überbewertungen ginge auf das Konto der Niedrigzinsen. Dennoch gab Buch Entwarnung: Gefahren für die Finanzstabilität bestünden derzeit keine, weil die Kreditvergabestandards nach wie vor nicht merklich gelockert wurden. Deshalb gebe es auch keinen Anlass, die seit diesem Sommer zur Verfügung stehenden makroprudenziellen Instrumente (Verschuldungsobergrenze, Amortisationsvorgaben) zum Einsatz zu bringen. Allerdings bemängelte Buch, dass es nach wie vor „erhebliche Datenlücken“ gebe, die eine genaue Analyse der Kreditvergabestandards in gewünschter Qualität und Quantität verhinderten.

Quelle: Immobilien-zeitung.de

Grundstücksrecht: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum

Ist ein Gebäudeteil in der Teilungserklärung nicht als Sondereigentum, sondern als Gemeinschaftseigentum bestimmt worden, so ändert sich daran auch dann nichts, wenn an diesem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnahmen auf Kosten eines Eigentümers erfolgen. Denn durch den Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum. Im konkreten Fall wurde der über dem Sondereigentum eines Miteigentümers liegende und im Gemeinschaftseigentum stehende Spitzboden auf Kosten dieses Eigentümers zu einem Vollgeschoss ausgebaut. In der Folge konnte mit den anderen Eigentümern keine Einigung über die Änderung der Teilungserklärung gefunden werden, weshalb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung blieb.

Kommentar

Die sachenrechtliche Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Ist dies nach einem Umbau nicht möglich, weil sich die Beteiligten nicht einigen können, bleibt es bei der ursprünglichen Aufteilung. Allerdings kann der Eigentümer, der die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat, einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den neuen Flächen gegenüber den anderen Eigentümern haben.

Autor: Nils Flaßhoffflasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, 6 U 23/15, IBRRS 2017, 3326

Quelle: bethge-legal.com

Vorvoreigentümer eines Grundstücks und potentieller Erbe des Voreigentümers eines Grundstücks steht kein Anspruch auf Grundbucheinsicht zu

Dem Vorvoreigentümer eines Grundstücks steht allein aufgrund seiner früheren Eigentümerstellung kein Anspruch auf Grundbucheinsicht zu. Auch der Umstand, dass er potentieller Erbe des Voreigentümers ist, rechtfertigt keine Grundbucheinsicht. Beide Umstände stellen kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) an der Einsicht dar. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1984 übertrug ein Ehepaar das Eigentum an einem Grundstück auf ihren Sohn. Aufgrund eines Urteils des Landgerichts Mönchengladbach kam es Anfang 1999 zu einer Rückübertragung des Grundstücks auf den Vater. Das Grundstück wurde nachfolgend durch Vertrag im Jahr 2001 weiter verkauft und erhielt damit einen neuen Eigentümer. Der Sohn des Voreigentümers beantragte nunmehr im Mai 2015 die Einsicht in das Grundbuch und berief sich dafür auf seine Vorvoreigentümerstellung sowie seine potentielle Erbenstellung in Bezug auf seinen Vater, den Voreigentümer. Das Amtsgericht Erkelenz wies den Antrag zurück. Dagegen richtete sich die Beschwerde des Vorvoreigentümers.

Kein Anspruch auf Grundbucheinsicht

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Beschwerde des Vorvoreigentümers zurück. Ihm stehe kein Anspruch auf Grundbucheinsicht gemäß § 12 Abs. 1 GBO zu, da es an einem berechtigten Interesse fehle.

Potentielle Erbenstellung rechtfertigt nicht Grundbucheinsicht

Zwar sei der Vorvoreigentümer potentieller gesetzlicher Erbe nach seinem Vater, dem Voreigentümer, so das Oberlandesgericht. Der Vater lebe aber noch, so dass die Stellung als zukünftiger Erbe nicht ausreiche, um eine Grundbucheinsicht zu rechtfertigen. Hypothetische, künftige Erb- oder Pflichtteilsansprüche können niemals ein Recht auf Einsicht geben.

Kein berechtigtes Interesse an Grundbucheinsicht aufgrund Vorvoreigentümerstellung

Auch der Umstand der Vorvoreigentümerstellung reiche nach Ansicht des Oberlandesgerichts nicht aus, um ein berechtigtes Interesse für eine Grundbucheinsicht zu begründen. Ein Voreigentümer habe nur dann ein berechtigtes Einsichtsrecht, wenn er einen Wiederherstellungsanspruch darlege. So lag der Fall hier aber nicht. Denn die Rückübertragung des Grundstücks auf den Vater habe auf das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Mönchengladbach beruht.

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Dresden braucht 52.000 Neubauwohnungen bis 2030 laut Aengevelt

Dresden wächst und gedeiht – seit dem Zensus 2011 ist die Einwohnerzahl um über 30.000 Menschen gestiegen. Vor diesem Hintergrund hat AENGEVELT-RESEARCH den quantitativen Wohnungsneubaubedarf in Dresden für den Zeitraum 2017-2030 analysiert. Grundlage ist die „6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030“, die auf Basis eines Kohorten-Komponenten-Modells für Dresden eine Bevölkerungszahl von rd. 592.000 im Jahr 2030 prognostiziert (Stand 31.12.2016: rd. 552.000 Einwohner).

Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Dresden bis 2030 rd. 52.200 Wohnungen. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von durchschnittlich 3.700 Wohnungen pro Jahr.

Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „Dass Dresden für Menschen vieler Altersklassen immer interessanter wird, zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen in den letzten Jahren. Gleichzeitig zeigt sich auch eine positive Entwicklung am Dresdner Wohnungsmarkt: So hat sich die Zahl der Fertigstellungen in den Jahren 2012-2016 mit im Durchschnitt rd. 1.400 Neubauwohnungen pro Jahr im Vergleich zum Zeitraum 2000-2011 nahezu verdoppelt. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich mit durchschnittlich 2.350 Neubauwohnungen pro Jahr sogar fast verdreifacht.“

„Diese Entwicklung ist sehr erfreulich und zeigt, dass Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft die wohnungsbaupolitischen Herausforderungen einer wachsenden Landeshauptstadt erkannt haben und darauf reagieren“, ergänzt Anett Richter, Niederlassungsleiterin von AENGEVELT Dresden, und führt weiter aus: „Der Vergleich dieser Zahlen mit dem analysierten zukünftigen Bedarf von jährlich durchschnittlich 3.700 Neubauwohnungen bis 2030, also durchgängig über die nächsten 14 Jahre, zeigt aber auch, dass die Anstrengungen noch weiter verstärkt werden müssen.“

Die Berechnungsfaktoren: Nachholbedarf, Neubaubedarf, Ersatzbedarf
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Privathaushalte (= 97% der gesamten Privathaushalte) abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (bedarfsrelevante Privathaushalte plus 3% Fluktuationsreserve = 308.100 WE) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand (= 301.800 WE) im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass in Dresden aktuell ein Wohnungsdefizit von rd. 6.200 Wohneinheiten besteht.
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2017 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Dresden von aktuell 1,79 Einwohnern (EW) moderat auf rd. 1,74 EW/HH bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 340.500 bedarfsrelevante Haushalte inkl. Fluktuationsreserve. Daraus ergibt sich für Dresden ein Neubedarf bis 2030 von rd. 32.400 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirt-schaftlichen Gründen, altersbedingt, durch Umnutzung etc. aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum 2017-2030 13.600 WE.
• In der Summe der drei Faktoren beträgt damit der Neubaubedarf in Dresden bis 2030 rd. 52.200 Wohneinheiten. Das heißt, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, müssten bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 3.700 anstatt wie zuletzt 1.400 jährlich gebaut werden.

Ein quantitativ und qualitativ bedarfsgerechtes Wohnungsangebot ist für Anett Richter ein unverzichtbarer Faktor für das weitere Wachstum Dresdens. Entscheidende Maßnahmen sind aus ihrer Sicht deshalb angesichts entsprechender Vorlaufzeiten die rechtzeitige Ausweisung von geeignetem Wohnbauland, eine weitere Steigerung der Neubaugenehmigungen und ihre zügige Realisierung. Im Klartext: Heute müssen die Weichen gestellt werden, um das aufgezeigte Fertigstellungsvolumen zeitgerecht zu gewährleisten.

Quelle: DEAL-magazin.de

Deutsche Immobilien werden schneller teuer

Der Preisanstieg der deutschen Immobilien dauert nicht nur an, er hat sich zuletzt auch stark beschleunigt. Das geht aus einer Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) hervor. Danach stiegen die Preise der deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 7,7 Prozent. Wie der Verband auf Anfrage bestätigte, war dies der stärkste Quartalsanstieg seit Beginn der VDP-Preisermittlungen 2006.

Größte Treiber des Preisanstiegs waren Mehrfamilienhäuser und Büros. Sie verteuerten sich im dritten Quartal 2017 um 9,2 und 9,5 Prozent. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen im Jahresvergleich um 7,4 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 5,6 Prozent. Insgesamt verteuerte sich das Wohnen um 7,8 Prozent. Ähnlich verhielt es sich bei Gewerbeimmobilien, die sich um 7,2 Prozent verteuerten. Hier lagen die Preisanstiege allerdings weiter auseinander: Der Preisanstieg für Einzelhandelsflächen betrug nur 2,5 Prozent und lag somit deutlich unter der Verteuerung der Büros von 9,5 Prozent.

Schwächt sich der Immobilienaufschwung doch nicht ab?

Die Daten des VdP bilden einen Kontrapunkt zu einigen Analysen, nach denen sich der Immobilienaufschwung allmählich abschwächt. Im Frühjahr hatte das Forschungsinstitut Empirica sogar davor gewarnt, dass Immobilienpreise in den Metropolen einbrechen würden, und zwar um 25 bis 30 Prozent in den kommenden fünf Jahren. Aus der Sicht des VdP zeigt die aktuelle Entwicklung indes, dass viele Marktteilnehmer im Wohneigentum eine nach wie vor gute Investitionsmöglichkeit sehen. Das gelte auch trotz der teilweise sehr hohen Kaufpreise und einem Preisanstieg, der weit über der Inflationsrate liegt. Offenbar, so folgert der VdP, hegen die Marktteilnehmer die Hoffnung, dass die Preise auch weiterhin steigen.

Den außergewöhnlichen Preisanstieg der Mehrfamilienhäuser um zuletzt 9,2 Prozent führt der Verband beispielsweise zu zwei Dritteln auf gesunkene Liegenschaftszinsen und zu einem Drittel auf gestiegene Mieten zurück. Dass die Käufer der Mehrfamilienhäuser eine – durch die hohen Kaufpreise bedingte – sehr geringe Rendite auf ihr eingesetztes Kapital akzeptieren, erklärt sich der VdP damit, dass es an Anlagealternativen fehlt, da beispielsweise Bundesanleihen kaum noch Zinsen abwerfen. Außerdem erwarteten Käufer deutliche Wertgewinne ihrer Wohnungen beziehungsweise steigende Mieten. Ob sich diese Erwartungen erfüllen lassen, hänge allerdings auch von einer weiterhin expansiven Geldpolitik und einem anhaltend freundlichen konjunkturellen Umfeld ab, äußerte VdP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt in einer Verbandsmitteilung.

Seit 2006 ermittelt der VdP vierteljährlich die Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das Besondere an den VdP-Zahlen: Sie werden aus echten Transaktionsdaten ermittelt, die dem Verband von zahlreichen Instituten aus der deutschen Finanzwirtschaft zugeliefert werden. Die Daten bieten somit ein realistischeres Bild als zahlreiche andere Datenreihen etwa von Immobilienportalen, die nur auf Angebotspreisen und nicht auf den letztlichen Verkaufsabschlüssen beruhen. Noch aussagekräftiger sind allein die Daten der Gutachterausschüsse, die aus den Notarkanzleien stammen, allerdings nur mit starker Verzögerung veröffentlicht werden.

Quelle: faz.net

Landflucht nimmt zu – Städte wachsen weiter

Während periphere Landgemeinden Bevölkerung verloren haben, sind Großstädte und Ballungsregionen zwischen 2005 und 2015 um 1,4 Millionen Einwohner gewachsen. Tendenz steigend. Die Landflucht und eine dadurch zunehmende überproportionale Bevölkerungsalterung nehmen weiter zu. Das ist die Quintessenz des Raumordnungsberichts 2017, den das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) für den Bundestag verfasst hat.

Ende 2015 lebten dem Bericht zufolge 82,2 Millionen Menschen in Deutschland, etwa zwei Millionen mehr als 1990. Von 1990 bis 2015 sind fünf Millionen Menschen zugewandert, vor allem in die Großstädte und ihre Ballungsräume. Im gleichen Zeitraum (2005 bis 2015) sind 37 Prozent der Mittelstädte und 52 Prozent der Kleinstädte geschrumpft. Laut BBR sind aktuell 68 von bundesweit 401 Kreisen dünn besiedelt: das heißt, sie haben weniger als 100 Einwohner pro Quadratkilometer. Bis zum Jahr 2035 könnten dem Bericht zufolge 96 Kreise in diese Kategorie fallen.

Die Schrumpfungsprozesse von ländlichen Gemeinden sowie von Klein- und Mittelstädten „erfassen nach Ostdeutschland zunehmend auch Westdeutschland“, kommentiert die Regierung den Bericht des BBR.

Die Bevölkerung Deutschlands ist heute im Durchschnitt 44,3 Jahre alt. Im Jahr 2035 wird der Durchschnitt nach der Raumordnungsprognose bei 47,3 Jahren liegen. Die meisten Großstädte können ihre Altersstruktur durch Zuwanderung stabil halten. In vielen ländlichen und Umlandregionen der Großstädte steigt der Altersdurchschnitt im Verhältnis stärker. Insgesamt werden 2035 knapp sieben Millionen Menschen über 80 Jahre alt sein.

Quelle: haufe.de

Erbbaurecht: Ohne Grundstück zum Eigenheim

Um bis zu 45 Prozent sind die Baulandpreise in einigen Regionen Deutschlands in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Gerade in Ballungsräumen stellen die Kosten für das Grundstück eine hohe Hürde auf dem Weg zum Eigenheim dar. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist eine Möglichkeit, den Traum von der eigenen Immobilie dennoch zu realisieren.

Wer neu bauen möchte, braucht ein Grundstück. Da die Nachfrage nach Bauland hoch ist und wächst, das Angebot aber gleich bleibt oder gar rückläufig ist, ziehen die Preise an. Zwischen 2012 und Mitte 2017 sind diese in den Groß- und Mittelstädten Süddeutschlands um etwa 45 Prozent gestiegen. Ein Quadratmeter Bauland kostet dort aktuell im Schnitt 480 Euro. Bei einem 400-Quadratmeter-Grundstück sind das fast 200.000 Euro – Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren noch nicht eingerechnet. Auch in anderen Regionen Deutschlands haben die Preise angezogen, wenn auch auf niedrigerem Niveau. Im Bundesdurchschnitt rechnen die Immobilienexperten der LBS für das Jahr 2017 mit einem Anstieg um etwa sechs Prozent.

„Eine Möglichkeit, Kosten einzusparen bieten Erbbaurechte. Statt Grund und Boden zu kaufen, erwerben Bauherren hier das Recht, ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum – häufig 60 bis 99 Jahre – zu nutzen und zu bebauen“, erklärt Sven Schüler von der LBS. Erbbaurechtsgeber können Kommunen, Stiftungen oder Kirchen sein, aber auch Privatleute.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann ebenso wie die auf dem Grundstück stehende Immobilie verkauft oder vererbt werden. Für das Erbbaurecht wird ein jährlicher Erbbauzins fällig, der im Schnitt bei drei bis vier Prozent des Grundstückwertes liegt und während der Laufzeit angepasst wird. Für das eingangs erwähnte 400-Quadratmeter-Grundstück ergibt sich somit eine jährliche Belastung von etwa 5.700 Euro. Die Immobilie selbst kann über eine klassische Baufinanzierung mit Bausparvertrag finanziert werden. „Das Erbbaurecht kann gerade in Regionen mit hohen Grundstückspreisen eine Alternative zum Kauf sein“, sagt Sven Schüler. „Schließlich bringt der geringere Kapitalbedarf Vorteile bei der Finanzierung.“

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Von Baulasten und Grunddienstbarkeiten

Baulasten sind freiwillige Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Deshalb wirken sie zu allererst in diesem Verhältnis. Insbesondere hat der Nachbar keinen eigenen Nutzungsanspruch. Beinhaltet die Baulast ein Recht für einen Nachbarn (hier: ein Wegerecht), so kann der Eigentümer diesem die Rechtsausübung (hier: Nutzung des Wegs) trotzdem nur in Ausnahmefällen verweigern. Im konkreten Fall hatte der Nachbar den Eigentümer mehrfach leicht angefahren und an der Hand verletzt. Zumindest in einer solchen Konstellation, so das Oberlandesgericht Hamm, kann der Eigentümer die Nutzung seines Grundstückes durch den Nachbarn untersagen.

Kommentar

Angesichts dieser Wirkung von Baulasten liegt die Frage nahe, warum Grunddienstbarkeiten überhaupt bestellt werden sollten, wenn bereits eine Baulast eingetragen ist. Die Antwort liegt im Detail: Eine (Wegerecht-)Grunddienstbarkeit gibt dem Begünstigten ein nach außen erkennbares Recht, ein anderes Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Die Baulast dagegen hindert den Eigentümer lediglich rechtlich daran, sein weiterhin bestehendes alleiniges Nutzungsrecht gegenüber dem Nachbarn geltend zu machen. Der Unterschied mag faktisch klein sein, rechtlich sind es Welten.

Sozialer Wohnungsbau: Bundesrat will neues Bima-Gesetz

Der Bundesrat will eine neue Liegenschaftspolitik des Bundes: Geht es nach den Ländern, soll der Bund eigene Flächen künftig günstig zur Verfügung stellen, anstatt sie zum Höchstpreis zu versteigern – wenn das der Gemeinnützigkeit dient. Länder und Kommunen wollen so verbilligt an Grundstücke etwa für den sozialen Wohnungsbau kommen. Ein entsprechender Gesetzesantrag wurde am 3. November beschlossen.

Quelle: haufe.de

Baupreisindex im August um 3,1 Prozent gestiegen

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Mai 2017 im Jahresvergleich bei 2,8% gelegen. Von Mai 2017 auf August 2017 erhöhten sich die Baupreise um 0,7%.

 

Die wichtigsten Baupreisindizes im Überblick: 

  • Wohngebäude (Basisjahr 2010) => 117,2%
  • Instandhaltung von Wohngebäuden (Basisjahr 2010) => 121,2%
  • Bürogebäude (Basisjahr 2010)=> 117,9%
  • Gewerbliche Betriebsgebäude (Basisjahr 2010) => 117,9%
  • Straßenbau (Basisjahr 2010) => 117,4%

Quelle: Sprengnetter.de