Dresden: Investoren spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale

In Dresden spekulieren die Anlageimmobilien-Investoren zu nehmend auf Mietsteigerungspotenziale in den mittleren und einfachen Lagen wie der Leipziger Vorstadt. Und nicht nur dort. „Der Mietwohnungsmarkt steht nicht nur aufgrund des anhaltenden Zuzugs unter Druck, sondern auch durch die zunehmende Zahl der Umzüge von Besserverdienenden in die guten und sehr guten Lagen“, erläutert Ralf Oberänder, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Dresden.

Angebotsmieten steigen moderat

Die Angebotsmieten sind laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser* Dresden“ von Engel & Völkers Commercial gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rund 4,5 % moderat gestiegen. Das durchschnittliche Mietpreisniveau für angebotene Bestandswohnungen lag im ersten Quartal 2017 bei 7,47 EUR/m². Die dynamischste Mietentwicklung ließ sich derweil mit 6,0 % in der Johannstadt und in Gruna verfolgen. Um den Druck vom Dresdner Wohnungsmarkt zu nehmen, entwickelt die Stadt derzeit ein attraktives und zukunftsorientiertes Wohnkonzept. Dazu passt, dass im Jahr 2016 mit 2.597 fertiggestellten Wohnungen im Neubausegment der höchste Wert seit über zehn Jahren erzielt worden ist.

Anlagehorizont wird kürzer

Viele Bestandshalter und Investoren schätzen Dresden wegen der hohen Wertbeständigkeit der Immobilien und der attraktiven Renditen. Sie bevorzugen zentrale Stadtteile wie Neustadt, Pieschen oder Löbtau, die über eine sanierte Altbausubstanz, sehr gute Vermietbarkeit und eine funktionierende Infrastruktur verfügen. Der Nachfrageüberschuss bei Objekten in diesen Lagen ist ungebrochen hoch. Anleger mit einem kurz- bis mittelfristigen Anlagehorizont interessieren sich aufgrund der attraktiven Renditemöglichkeiten ferner für die mittleren und einfachen Lagen, wie die nördlich gelegene Leipziger Vorstadt. „Sie spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale in diesen Stadtteilen“, hebt Oberänder hervor.

Preisentwicklung verliert an Dynamik

Das im Jahr 2016 registrierte monetäre Umsatzvolumen lag mit 675 Mio. EUR nahezu unverändert auf dem Vorjahresniveau (676 Mio. EUR). Die Anzahl der zugehörigen Transaktionen war hingegen mit 321 ausgewerteten Verträgen leicht rückläufig (–8 % gegenüber 2015). „Die Preisentwicklung hat dabei in den letzten Jahren an Dynamik verloren und bewegt sich auf einem nachhaltigen Niveau“, betont der Marktexperte. Engel & Völkers Commercial prognostiziert daher für den Gesamtjahreszeitraum 2017 zwischen 330 und 370 zu verkaufende Objekte und ein dazugehöriges Geldvolumen zwischen 630 und 680 Mio. EUR.

Quelle: DEAL-Magazin.de

„Kauf bricht nicht Miete“ kann auch gelten, wenn Vermieter nicht Eigentümer ist

Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.

Hintergrund: Vermieter ist nicht Eigentümer

Die Erwerberin eines Grundstücks verlangt vom Mieter die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen Gewerberäumen.

….

Die Räumungsklage des Erwerbers hat keinen Erfolg. Der Erwerber ist in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Da dieses eine feste Laufzeit bis 2018 hat, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Laut § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut voraus, dass Veräußerer und Vermieter ein und dieselbe Person sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil Vermieter die Handels GmbH war, während Grundstückseigentümer die Grundstücks GmbH war.

Allerdings ist § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Eigentümer, Veräußerer und Vermieter in bestimmten Fällen entsprechend anwendbar. Voraussetzung ist, dass

  • die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist
  • im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und
  • der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In diesem Fall ist die Situation mit derjenigen vergleichbar, die der Gesetzgeber in § 566 Abs. 1 BGB geregelt hat. Durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ will der Gesetzgeber hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Gesetzeszweck greift nicht nur, wenn der Mieter das Mietobjekt direkt von dessen Eigentümer mietet, sondern auch wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat. Im Übrigen könnte der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Durch die Beschränkung der analogen Anwendung von § 566 BGB auf die Fälle, in denen der Vermieter nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist gewährleistet, dass die Vorschrift bei einer bloßen Untervermietung nicht entsprechend anwendbar ist. Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Untermietvertrag wird aber nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern ist eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter.

Im konkreten Fall waren die genannten Voraussetzungen erfüllt. Zudem behandelt die Grundstücks GmbH die Mietverträge im Kaufvertrag mit der Erwerberin so, als habe sie sie selbst abgeschlossen. Ferner gehen die Kaufvertragsparteien von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Auch dies belegt, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse hat, ihre Stellung als Vermieterin fortzusetzen. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag abgeschlossen.

Die Erwerberin des Grundstücks ist somit als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten ist. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.

(BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16)

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Quelle: haufe.de

Experten rechnen mit weiter steigenden Preisen für Eigentumswohnungen in Dresden

Immobilienexperten rechnen für Dresden auch künftig mit steigenden Preisen für Eigentumswohnungen. „Aufgrund niedriger Zinsen und nicht ausreichender Neubautätigkeit ist ein Trend zum Preisrückgang an keinem der Top 20 Standorte zu erkennen“, erklärte Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG gegenüber DNN. Das Immobilienunternehmen stellte gestern seinen Wohneigentums-Report für die 82 bevölkerungsreichsten Großstädte in Deutschland vor. Er befasst sich mit Eigentumswohnungen auf Basis der Angaben der Gutachterauschüsse in den Städten.

Mit 1439 verkauften Neubauwohnungen oder erstmals verkauften Wohnungen nach der Umwandlung in Eigentum ging die Zahl laut Accentro in Dresden 2016 gegenüber dem Vorjahr (2015: 1459) zwar leicht zurück, die Landeshaupstadt schafft es damit aber in diesem Bereich immer noch auf Platz sechs im bundesweiten Ranking. Die ersten drei Plätze belegen Berlin (5608), München (4120) und Frankfurt (2608). Bei den Verkäufen je 1000 Einwohner bringt es Dresden (2016: 7,44 Wohnungen) ebenfalls bundesweit auf Rang 6 und kletterte damit zwei Plätze nach oben. Auf Rang 8 liegt nach dieser Betrachtung München mit 7,16 Verkäufen je 1000 Einwohnern. Leipzig rangiert sogar an 2. Stelle mit 8,42 verkauften Wohnungen pro 1000 Einwohner.

Wie groß die Nachfrage in Dresden ist, beschreibt die Preisentwicklung. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der durchschnittliche Umsatz pro Wohnungsverkauf in der Elbestadt von 79.  493 Euro (2006) auf 154  .956 Euro fast verdoppelt (plus 94,9 Prozent). Bundesweit lag der Anstieg der Preise in diesem Zeitraum bei 52,63 Prozent. In Leipzig stieg der Umsatz im Schnitt von 136  428 Euro auf 179  844 Euro pro Wohnungsgeschäft, was lediglich einem Plus von 31,8 Prozent entspricht. In Berlin stiegen die Preise in der Dekade um 160,3 Prozent auf 250  215 Euro. Deutschlandweit lag der Schnitt 2016 bei 227 726 Euro. Den höchsten Wert verzeichnet der Accentro-Report für München mit 422 176 Euro.

Angesichts des knappen Angebots und grundsätzlichem Zuzug in die Großstädte rechnet Mingazzini bundesweit mit weiter steigenden Preisen. „Das ist Angebot und Nachfrage“, erklärte er. Zwar würden dadurch die Renditen sinken, niedrige Zinsen bei den Finanzierungen wirkten jedoch kompensierend.

Quelle: DNN.de

Riskante Wohnungseigentümergemeinschaften vor dem Kauf erkennen

Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht gleich Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei bestimmten Größen und Gegebenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Wagnis, mit dem Wohnungskauf eine falsche, kostenträchtige Entscheidung mit großer Tragweite zu treffen, deutlich höher als beim Einkauf in andere WEGs. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Wohnungskäufer deshalb auch auf die besonderen Risikopotentiale von WEGs achten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e. V. (WiE) bietet dabei Unterstützung.

In folgenden Konstellationen gibt es ein besonderes Kauf-Wagnis:
1. Ohnmächtig? Von einem Mehrheitseigentümer in einer WEG sind alle anderen abhängig

Vorsicht ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser oft alle anderen Eigentümer überstimmen. „Dieser kann – wenn er will und entsprechend unklug handelt – über die Verwaltung praktisch oft allein entscheiden. Die anderen Eigentümer müssen aber die Entscheidungen und die Kosten dafür anteilig mittragen“, verdeutlicht Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von WiE. „Können sie diese Situation nicht akzeptieren, bleibt den Wohnungseigentümern nur der (Wieder-)Verkauf ihrer Wohnung.“

2. Patt-Situation: Bei Uneinigkeit in einer Zweier-WEG herrscht Stillstand

Ebenfalls schwierig ist es, wenn ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Beschlüsse können in diesem Fall nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es immer 1:1. Selbst einfachste Veränderungen können dann nicht mehr durchgeführt werden, weil keine Mehrheit zustande kommt. „Vom Kauf ist dringend abzuraten, wenn man den anderen Eigentümer nicht kennt und dessen Verantwortungsbewusstsein nicht einschätzen kann“, so Heinrich.

3. Unselbständig: Untergemeinschaften von WEGs können unsichere, problematische Rechtskonstruktionen sein

Auch besonders große Einheiten können ihre Tücken haben. Ist die WEG in Untergemeinschaften aufgeteilt, sollten Käufer vor Erwerb einer Wohnung die Teilungserklärung besonders umsichtig prüfen beziehungsweise prüfen lassen.
Sinn und Zweck der Aufteilung einer WEG in mehrere Untergemeinschaften kann es sein, eine getrennte Bewirtschaftung zu erreichen, wenn die einzelnen Gebäude unterschiedlich ausgestattet sind. Hat zum Beispiel eines der Häuser eine Tiefgarage, müssen die Bewohner des Nachbarhauses ohne Garage nicht für die Tiefgarage mitbezahlen – von der sie ja auch nicht profitieren -, wenn es zwei Untergemeinschaften gibt. „Darüber hinaus setzen Bauträger oder Verkäufer diese Konstruktion auch ein, um eine große WEG kleiner erscheinen zu lassen“, so Heinrich. Häufig würden sich Kaufinteressenten dann nur mit der Untergemeinschaft befassen, anstatt die gesamte WEG in den Blick zu nehmen. So lasse sich die Wohnungsnachfrage verbessern.

Die Gründung von Untergemeinschaften ist möglich, die Regelungen in den Teilungserklärungen gelten jedoch immer nur intern unter den Eigentümern. Gegenüber Dritten sind sie unwirksam. Im Wohnungseigentumsgesetz kommen sie nicht einmal vor. Es komme zudem nicht selten vor, dass die rechtliche Ausgestaltung unzureichend und unvollständig ist, warnt Heinrich. Wenn sie gesetzlichen Bestimmungen widerspricht oder wenn die Untergemeinschaft gar nicht wirksam begründet worden ist, ist sie sogar ungültig. Eine Folge davon: Die Eigentümer im Haus mit der Garage können plötzlich doch verlangen, dass eventuelle hohe Kosten für eine Garagen-Sanierung auf alle Eigentümer umgelegt werden. „Gibt es Untergemeinschaften, sollten Interessenten die Teilungserklärung ganz genau von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen, um nicht in eine Problem-WEG zu geraten“, rät Heinrich.

Diese Problematik und weitere riskante Klauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, auf die Wohnungskäufer achten sollten, erläutert Wohnen im Eigentum e.V. im Ratgeber „Das Miteinander gebacken bekommen“.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung?

Jede zweite Ehe in Deutschland scheitert und es folgt die Scheidung. Doch was passiert mit dem gemeinsamen Haus? Die Finanzierung des Objektes ist noch nicht abgeschlossen und es soll nicht verkauft werden. „In diesem Fall haben die Geschiedenen drei Möglichkeiten: Ein Partner übernimmt die Immobilie, sie wird geteilt oder vermietet“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

1. Ein Partner nimmt die Immobilie ab

Übernimmt ein Partner das Objekt, so muss er zukünftig auch die gesamte finanzielle Belastung des Hauses tragen. Ist dieser schon vorher der Hauptverdiener in der Ehe gewesen, stellt die Weiterfinanzierung eher kein Problem dar. Eine weitere Möglichkeit: Eine Partei übernimmt die gesamte Finanzierung und erhält im Gegenzug vom anderen Partner eine Art Familiendarlehen für eine bestimmte Zeit. Auch diese Lösung ist nur realisierbar, wenn der andere leistungsfähig genug ist. „Für den Fall, dass keiner der Beiden allein für die Weiterfinanzierung sorgen kann, bleiben zwei Wege: Eine Verringerung der Tilgungsraten oder der an der Immobilie interessierte Partner sucht die kommunale Wohngeldstelle auf“, rät Scharfenorth. Bei einer Wohngeldstelle kann er einen zwölfmonatigen Lastenzuschuss erhalten, der einen Teil der Finanzierung abdeckt. Die Höhe ist abhängig von den sonstigen Vermögen- und Einkommensverhältnissen.

2. Die Teilung

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Zweifamilienhaus, lässt sich die Immobilie teilen. Als Zwei-Parteien-Objekt steht normalerweise einer Fortsetzung der Finanzierung nichts im Wege. Verkauf, Vermietung oder Eigenbedarf – Die Partner entscheiden selbst, was sie mit ihrer Hälfte machen. Die Immobilie wird im Grundbuch geteilt und jeder trägt somit die reduzierten Monatsraten selbst. Ein Wertausgleich findet statt, wenn eine Haushälfte einen höheren Wert aufweist. Dieser Prozess ist dann Teil des Scheidungsverfahrens.

3. Die Vermietung

Schlussendlich gibt es die Möglichkeit der Vermietung, wenn die finanzielle Belastung die Selbstnutzung des Objektes nicht erlaubt. Zwar ist dies mit dem Auszug verbunden, kann aber gerade bei Häusern oder Wohnungen, die eine Wertsteigerung versprechen, finanziell attraktiv sein.

Bei einer Trennung oder Scheidung hängt die Baufinanzierung, und damit der Verbleib eines Partners, von der Beziehung der Betroffenen ab. Im Scheidungsverfahren findet ein Finanzausgleich statt, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt. Deshalb ist eine Weiterfinanzierung häufig zu retten. Zum Verkauf sollte es nur kommen, wenn keiner im trauten Heim bleiben möchte.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Spekulative Grundstücksgeschäfte steigen massiv – Umsatz mehr als verdoppelt

Die Zahl der spekulativen Grundstücksgeschäfte hat sich im vergangenen Jahr deutlich erhöht. Das geht aus der Gewos-Immobilienmarktanalyse IMA hervor. Demnach erhöhte sich die Zahl der registrierten Kauffälle gegenüber 2015 um 20 Prozent, der Geldumsatz stieg um rund 51 Prozent. Im Vergleich mit dem Jahr 2010 ist die Zahl der Transaktionen um 49 Prozent gestiegen, der Geldumsatz hat sich mehr als verdoppelt (plus 133 Prozent).

Der Gewos-Studie zufolge, die auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht, wurden 2016 in Deutschland rund 11.600 Kaufverträge für Bauerwartungsland und Rohbauland geschlossen. Der mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz belief sich auf knapp 2,5 Milliarden Euro.

„Bedingt durch das geringe Angebot baureifer Grundstücke und die insgesamt hohe Wohnungsnachfrage ist auch das Transaktionsgeschehen im Bereich Bauerwartungsland und Rohbauland in den vergangenen Jahren stark gestiegen.“ Sebastian Wunsch, Verantwortlicher bei Gewos für die IMA

Die massiven Umsatzzuwächse seien maßgeblich auf Preissteigerungen zurückzuführen, so Wunsch weiter. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Bauerwartungsland und Rohbauland laut Gewos bundesweit um 61 Prozent gestiegen, allein 2016 war ein Anstieg um 43 Prozent zu verzeichnen. Dagegen verteuerte sich baureifes Wohnbauland seit 2010 lediglich um 26 Prozent. 2016 lag der Quadratmeterpreis für Bauerwartungsland und Rohbauland im bundesweiten Durchschnitt bei rund 34 Euro – dies entspricht knapp 22 Prozent des Preises für baureife Grundstücke.

Speziell der Kauf eines als Bauerwartungsland deklarierten Grundstücks sei ein hoch spekulatives Geschäft, heißt es in der Untersuchung.

„Vielfach werden Preise gezahlt, die sich nur rechtfertigen lassen, wenn die jeweiligen Flächen auch tatsächlich die Baureife erlangen.“ Sebastian Wunsch, Verantwortlicher bei Gewos für die IMA

Erbbaurechte spielen weiterhin kaum eine Rolle

Weiterhin kam bei der Untersuchung heraus, dass Erbbaurechte kaum eine Rolle auf dem Grundstücksmarkt spielen. Nach einer Hochrechnung von Gewos auf Basis der IMA-Daten wurden im Jahr 2016 bundesweit rund 2.100 neue Erbbaurechte vergeben, die hiermit verbundene Grundstücksfläche lag bei rund 251 Hektar. Gemessen an den in Deutschland kaufvertraglich übertragenen Wohnbaugrundstücken entspricht dies nur rund zwei Prozent der registrierten Kauffälle von baureifem Wohnbauland.

Quelle: haufe.de

Immobilienvermarktung: Hohe Energiestandards so unwichtig wie noch nie

Nur noch 43 Prozent der befragten Immobilienprofis erzielen für energetisch sanierte Objekte einen höheren Kaufpreis als für unsanierte. Im Vorjahr waren es noch 46 Prozent, im Jahr 2010 sogar 60 Prozent. Das geht aus dem Marktmonitor Immobilien 2017 (MMI) von Immowelt hervor.

Damit spielten Dachdämmung, Wärmeschutzverglasung und Co. laut Immowelt für die Vermarktung einer Immobilie noch nie so eine geringe Rolle wie heute. Gänzlich unbedeutend seien Sanierungen zwar noch nicht: Die befragten Makler schätzen den Kaufpreisabschlag aufgrund von Sanierungsrückständen aktuell auf durchschnittlich 19,6 Prozent. Allerdings dürften sich bei diesem Wert aufwendige Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf trotzdem nicht lohnen, da sie mehr kosten könnten als der mögliche Mehrerlös.

Energetische Sanierungen: Makler raten Kunden ab

Immer mehr Makler raten daher ihren Kunden davon ab, ihre Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren. Waren es bei der ersten Erhebung 2010 lediglich zwölf Prozent, so sind es aktuell fast ein Drittel. Wenn Sanierungen empfohlen werden, dann die Dachdämmung (57 Prozent), der Einbau einer Brennwertheizung (40 Prozent) oder einer Wärmeschutzverglasung (39 Prozent). Die früher so beliebte Vollwärmedämmung der Fassade wird kaum noch empfohlen: Hielten vor einigen Jahren noch bis zu 65 Prozent der Makler diese Maßnahme für sinnvoll, so sind es aktuell nur noch 18 Prozent.

Dieser Trend hängt unter anderem mit der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem geringen Angebot in vielen Städten und Regionen zusammen. Kommen Bestandsimmobilien auf den Markt, sind das in einigen Gegenden oft auch Immobilien aus der Nachkriegszeit, die gerade frei werden. Diese Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren befinden sich zwar oft in guter Lage, ihr Minus sind aber meist die energetisch und technisch einfachen Standards. Käufer sind angesichts der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem verfügbaren Angebot eher bereit, bei der Energieeffizienz Abstriche zu machen.

Mietimmobilien: Sanierung oft kein wichtiges Vermarktungskriterium

Auch bei Mietimmobilien ist die Frage nach energetischen Sanierungen laut Immowelt so unwichtig wie noch nie. Hier sind 44 Prozent der Befragten der Ansicht, der energetische Zustand habe kaum oder keine Auswirkungen auf die Vermarktung. In Großstädten sind es sogar mehr als die Hälfte. Nur ein Viertel der Befragten berichtet, dass sich für eine energetisch sanierte Mietimmobilie ein höherer Mietpreis erzielen ließe – 2010 waren es noch 49 Prozent.

Quelle: haufe.de

Wohnungseigentumsrecht: Gewerbenutzung schließt Wohnnutzung mit ein

Auch wenn eine Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung als Teil- und nicht als Wohnungseigentum definiert ist, kann die Nutzung als Wohnung zulässig sein. Es kommt darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die erlaubte Gewerbenutzung. Im konkreten Fall wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen, da es keinerlei weitere Einschränkungen hinsichtlich der Art des Gewerbes gab. Eine ganze Reihe erlaubter Nutzungsarten würden die Einwohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten als die Nutzung als Wohnung. Deshalb ist in diesem Fall die Einrichtung einer Wohnung möglich.

Kommentar

Klargestellt wird, dass es bei der Entscheidung, welche Nutzungsarten in der ursprünglichen Festlegung enthalten sind, ganz maßgeblich – im Rahmen einer typisierenden Betrachtungsweise – auf die Auswirkung der konkret erlaubten und der geplanten Nutzung auf die übrigen Eigentümer ankommt. Werden die anderen Eigentümer durch eine Wohnung weniger beeinträchtigt als durch die mögliche gewerbliche Nutzung, so dürfen sie die weniger belastende Nutzung nicht untersagen.

Fundstelle: LG München I, Urteil vom 12.05.2016, 36 S 6246/15 WEG, IBBRS 2017, 2649

Quelle: bethge-legal.de

Forscher sehen drei Risiken für den Immobilienmarkt

seit Jahren gibt es Sorgen über den deutschen Häusermarkt. Das Institut der deutschen Wirtschaft äußert seine Bedenken nun in einer neuen Studie.

Zu viele Einfamilienhäuser auf dem Land, zu viele Studentenapartments in Großstädten – das sind nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft Risiken für den Immobilienmarkt. Dazu kommen möglicherweise überoptimistische Erwartungen von Immobilieninvestoren in Sachen Mietsteigerungen, wie Michael Voigtländer und seine Kollegen vom IW in einer aktuellen Studie schreiben. Strenger werdende Mietregulierung könnte den Kalkulationen der Investoren zuwider laufen, heißt es darin.

Die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland sieht das Institut derzeit nicht. Es werde gerade weder zu viel gebaut, noch gebe es eine große Expansion der Immobilienkredite. „Die Chancen stehen gut, dass der Boom mit einer weichen Landung endet“, heißt es in dem Papier.

Doch für Teilbereiche des deutschen Immobilienmarkts sehen die Wissenschaftler größere Risiken. Eines davon ist laut Studie ein Überangebot ländlicher Einfamilienhäuser. „In ländlichen Landeskreisen sind mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser wie benötigt gebaut worden“, schreiben die Immobilienfachleute. Deswegen sollten Investoren auf der Suche nach Alternativen zu den großen Städten vorsichtig sein.

Darüber hinaus sieht die Studie Anzeichen für einen über den Bedarf hinausgehenden Bau von Kleinapartments, etwa in Frankfurt am Main. Die sinkende Zahl junger Erwachsener zwischen 18 und 25 und der Rückgang der Studentenzahlen könnte die Mieten für Mikroapartments unter Druck setzen.

Das dritte Risiko aus Perspektive von Immobilieninvestoren sehen die Wirtschaftsforscher in einer möglichen Verschärfung der Mietregulierung nach der Bundestagswahl, was Mieterhöhungen in der Zukunft erschweren könnte.

Quelle: faz.net

Immobilienboom treibt Wohnungsmieten weiter an

Auch in den ersten sechs Monaten diesen Jahres haben die Kaltmieten für Neuverträge wieder zugelegt, und zwar um mehr als 4 Prozent. Dabei setzt sich das Gefälle zwischen Stadt und Land fort.

Der Immobilienboom in Deutschland hat die Wohnungsmieten im ersten Halbjahr weiter in die Höhe getrieben. Die Kaltmieten bei Neuverträgen legten gemessen am Vorjahreszeitraum im Schnitt um 4,4 Prozent zu, wie eine am Freitag veröffentlichte Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ergab. Damit werden bei Neuvertragsmieten durchschnittlich 7,90 Euro pro Quadratmeter ohne Nebenkosten fällig.

Allerdings setzt sich das Gefälle zwischen Stadt und Land fort. Während in Städten mit mehr 500.000 Einwohnern bei Neu- und Wiedervermietungen ein Plus von im Schnitt 5,6 Prozent auf 10,39 Euro je Quadratmeter verzeichnet wurde, ergab sich in den ländlichen Kreisen nur ein Zuwachs um 3,4 Prozent auf 6,03 Euro.

Spitzenreiter bei Neuvertragsmieten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 16,40 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (12,95 Euro) und Stuttgart (12,44 Euro). „In den Ballungsräumen treiben die Nachfrage, der Wettbewerb um knappes Bauland und damit verbundene hohe Grundstückspreise weiter die Preise“, erklärte BBSR-Wohnungsmarktexperte Matthias Waltersbacher. Auf dem Land blieben die Mieten hingegen erschwinglich und würden auch künftig nur moderat steigen.

Das BBSR hat für die Statistik Inserate aus Immobilienplattformen und Tageszeitungen ausgewertet. Nicht erfasst wurden Mieten aus bestehenden Verträgen.

Quelle: faz.net

Nicht immer wertsteigernd: Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach

Sachverständige werden das Vorhandensein einer Photovoltaik-Anlage in der Regel als wertsteigerndes Merkmal des Objektes einstufen. Dass es durchaus auch umgekehrt sein könnte, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Düsseldorf. Es kommt demnach auf die Einzelfall-Betrachtung des Objektes mit Photovoltaik-Anlage an.

In Fällen, in denen das Sonnenlicht stark reflektiert wird und zu Blendungen auf umliegenden Grundstücken führt, kann sich eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach durchaus auch wertmindernd für das Objekt auswirken. Dann sind Nachbarklagen zu befürchten, die neben Rechtskosten auch Aufwände für den Rückbau beziehungsweise den Umbau der Anlage nach sich ziehen können.

Dass solche Klagen in Zukunft erfolgreich sein können, zeigt der vorliegende Fall. Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf urteilte mit Berufungsurteil vom 21.07.2017 (AZ: OLG Düsseldorf I-9 U 35/17) zu Gunsten des klagenden Nachbareigentümers. Dieser sah die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes wegen der Blendwirkung ganz erheblich beeinträchtigt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass dies zutreffe. Die Blendwirkung stelle eine wesentliche Beeinträchtigung dar, die der Kläger nicht hinnehmen muss.

Im strittigen Fall hatte der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, dass solche erheblichen Blendwirkungen an mehr als 130 Tagen im Jahr vorliegen. Diese ersteckten sich zeitweise über die gesamte Grundstücksbreite und dauerten bis zu 2 Stunden am Tag an. Der Nachbar muss die Blendwirkungen nun durch geeignete Maßnahmen reduzieren.

Das Gericht stellte auch fest, dass die gesetzgeberische Wertentscheidung, Photovoltaik-Anlagen durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) zu fördern, nicht zu einer grundsätzlichen Duldungspflicht der Nachbarschaft führt. Dies hatte die Vorinstanz noch bejaht. Es komme auf eine Einzelfallprüfung und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für die Nachbarschaft an. Photovoltaik-Anlagen dürften nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. Blendungen durch Photovoltaik-Anlagen seien auch nicht als ortsüblich hinzunehmen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen.

Quelle: Sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Kaufpreisminderung bei unbewohnbarer Wohnimmobilie

Wird eine Immobilie als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken verkauft, so kann der Käufer davon ausgehen, dass die gesamte Immobilie baulich auch tatsächlich hierfür geeignet ist. Gibt es in den Räumen jedoch ein massives Feuchtigkeitsproblem, können diese nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und das Objekt ist insoweit mangelhaft. In dem konkreten Fall des Oberlandesgerichts Saarbrücken wurde das Hinterhaus der Immobilie durch jahrzehntelanges Eindringen von Feuchtigkeit schwer geschädigt. Tragende Stahlteile korrodierten, die Decke des Kellers hing durch und die Wände der Wohnung im Erdgeschoss waren durchfeuchtet. Dieser Zustand ließ keine Vermietung als Wohnraum zu, sodass der Käufer den Kaufpreis mindern konnte.

Kommentar

In seinem Urteil betont das OLG Saarbrücken, dass eine bestimmte Beschaffenheit einer Immobilie (hier: die Eignung zur Wohnraumvermietung) im Kaufvertrag nicht ausdrücklich vereinbart werden muss, sondern sich auch aus der Beschreibung des Kaufobjekts ergeben kann. So darf man z.B. aus einer beigefügten Mietaufstellung mit Wohnflächen- und Mietangaben darauf schließen, dass das Gebäude auch den baulichen Zustand aufweist, den die Vermietung zu Wohnzwecken erfordert. Das Fehlen dieser Nutzungsmöglichkeit führt dann – ungeachtet eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses – zu einem Mangel des Grundstücks und den entsprechenden Rechten des Käufers.

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, 4 U 30/16

 

Quelle: bethge-legal.com

Baudarlehen im Schnitt teurer, Forward-Darlehen unverändert

Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, berichtet über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Baufinanzierung anhand der Ergebnisse des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Im Juli zahlen Kreditnehmer für Baufinanzierungen etwas mehr: Die durchschnittliche Monatsrate für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Sollzinsbindung steigt um drei Euro auf 461 Euro. Das ist der höchste Mittelwert seit Februar 2016, der aber immer noch auf einem niedrigen Niveau liegt: Bis Oktober 2014 betrug die Monatsrate mehr als 500 Euro, Ende 2013 über 600 Euro.

Die Darlehenshöhe verändert sich im Juli nicht, sondern beläuft sich wie im Vormonat auf 201.000 Euro. Auch der Tilgungssatz (2,84 Prozent, im Juni 2,86 Prozent) und der Beleihungsauslauf (79,34 Prozent, 0,08 Prozentpunkte weniger als im Juni) sind relativ konstant.

Wenig Bewegung bei Darlehensarten

Die Nachfrage nach Annuitätendarlehen geht im Vergleich zum Juni zwar zurück, aber nur marginal. Mit 77,47 Prozent bleibt der Wert auf Rekordhöhe. Wenig Bewegung ist auch bei den Forward-Darlehen festzustellen. Ihr Anteil steigt um 0,1 Prozentpunkte auf 11,49 Prozent. Das lässt den Rückschluss zu, dass Kreditnehmer auf weiterhin niedrige Bauzinsen vertrauen. Nur gut jeder zehnte Anschlussfinanzierer nutzt die Möglichkeit, sich mit dem so genannten Forward-Aufschlag die jetzigen Zinsen lange im Voraus festzuschreiben. Im Februar dieses Jahres war noch fast jede fünfte Finanzierung ein Forward-Kredit.

Die KfW-Darlehen sind nach wie vor für immer weniger Immobilienkäufer interessant. Machte ihr Anteil bis Ende 2014 noch einen zweistelligen Prozentsatz aus, sinkt er sukzessive auf immer neue Rekordtiefs – aktuell sind es 6,41 Prozent. Darlehen mit variablen Zinssätzen spielen mit 0,9 Prozent auch im Juli nur eine statistische Nebenrolle.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Von Grund auf sicher – Wozu dient eigentlich ein Grundbucheintrag?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es gibt Aufschluss über Größe, Nutzungsart, Eigentumsverhältnisse sowie Lasten und Beschränkungen einer Immobilie. Zudem liefert es Kaufinteressierten bereits vor der Investition umfassende Informationen zu einem Objekt. Für das Grundbuch und die Eintragung der Besitzverhältnisse ist ein Notar zuständig. Erwirbt eine Eigentümergesellschaft eine Immobilie, dokumentiert eine Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte an den Wohneinheiten sowie den Gemeinschaftsbereichen. Dank des Grundbuches beziehungsweise des Teileigentumsgrundbuches besteht die Möglichkeit, eine Immobilie im Testament als Erbschaft zu vermerken, bei Schulden zu beleihen, sie zu verkaufen oder zu verschenken.“

Quelle: DEAL-Magazin.de

Immobilienverkauf: Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Ob plötzlicher Familienzuwachs oder der langgehegte Wunsch nach Eigentum: Gründe für den Immobilienerwerb gibt es unzählige. Damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird, sollten sich Käufer genau darüber informieren, welche Rechte sie nach dem Erwerb bei auftretenden Mängeln haben. „Fallen Mängel erst hinterher auf, werden sie nicht nur zum Ärgernis, sondern häufig zur Kostenfalle. Deshalb sollten Käufer so genau wie möglich hinschauen und am besten auch einen Sachverständigen wie beispielsweise einen Architekten mit zur Besichtigung nehmen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Verkäufer sind nach § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, Immobilien ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Allgemein wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln differenziert. Bei offenen Mängeln, wie beispielsweise deutlich sichtbare Risse in der Fassade, besteht keine Gewährleistung. Auch bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn er haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte oder diese nicht erkennen konnte. „Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Immobilienerwerber nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, haftet er. Allerdings muss der Käufer die arglistige Täuschung nachweisen, was in den meisten Fällen nahezu unmöglich ist“, so Scharfenorth weiter. Eine Ausnahme bildet hier der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln. Handelt es sich um sehr alte Immobilien, entsprechen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards. Diese Mängel kann der Käufer nicht dem Verkäufer als versteckte Mängel anlasten, sondern muss selbst für die Sanierung aufkommen.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Wachstum bei Miet- und Kaufpreisen nähert sich an

Die angebotenen Kaufpreise auf dem Wohnungsmarkt sind in den Großstädten im ersten Halbjahr 2017 nur noch geringfügig schneller gewachsen als die Mietpreise. Das ergibt eine Untersuchung von JLL in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig.

http://www.immobilien-zeitung.de/profile/geo/Deutschland/Sachsen/Dresden

Für die Mieten ermittelt JLL im Schnitt eine Preissteigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 7%, bei den Kaufpreisen sind es 8%. Den höchsten Anstieg bei den Mieten verzeichnete Berlin mit rund 13%, gefolgt von München mit 11%. In Stuttgart wird ein Plus von 8% registriert, in Köln 9%, in Düsseldorf und Leipzig jeweils 6%. Frankfurt verbuchte lediglich 3%. Nachdem es 2014 und 2015 nach einer leichten Beruhigung der stark angestiegenen Mietpreise ausgesehen habe, stellten sich 2016 und 2017 vor allem in Berlin und München neue Höchstwerte ein, konstatiert JLL. Die Researcher des Maklerhauses registrieren in München im Mittel eine Angebotsmiete von 18,70 Euro/qm. In Frankfurt sind es 13,70 Euro/qm, in Stuttgart 13,55 Euro/qm. In Berlin kletterten die Mietpreise auf 10,80 Euro/qm.

Höchster Anstieg in Berlin und Düsseldorf

Die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen verteuerten sich in Berlin im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um rund 12,5%, Düsseldorf erreicht 10%. In Hamburg, Frankfurt, Leipzig und Köln registriert JLL zwischen 7% und 9%. Unter dem Mietpreisanstieg blieben die Kaufpreise in München (+5%) und Stuttgart (+3%). Teuerste Stadt bleibt laut JLL aber München mit durchschnittlich 6.790 Euro/qm. In Frankfurt werden im Mittel 4.550 Euro/qm verzeichnet, in Hamburg (4.210 Euro/qm). Köln und Düsseldorf bringen es auf 3.310 Euro/qm bzw. 3.660 Euro/qm, Berlin kommt auf 3.730 Euro/qm.

Quelle: Immobilien-zeitung.de

Sachverständiger muss auf Parteiantrag zur Verhandlung geladen werden

Hat das Gericht einen Sachverständigen mit der Erstellung eines schriftlichen Gutachtens beauftragt, dürfen die Parteien dazu in der mündlichen Verhandlung Fragen stellen. Wird der Parteiantrag auf Ladung des Sachverständigen vom Gericht ignoriert, liegt ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör vor, der zur Aufhebung des Urteils führt.

Das Sachverständigengutachten ist in vielen Prozessen ausschlaggebend für den Ausgang des Verfahrens. Es ist daher nicht nur wichtig, das auch die Parteien Unklarheiten dazu klären und Fragen dazu stellen können. Es besteht auch ein grundgesetzlich geschützter Rechtsanspruch.

Quelle: haufe.de

Grundstücksrecht: Rücktritt bei Marderbefall

Ist dem Verkäufer einer Immobilie bekannt, dass diese seit Jahren von Mardern befallen ist und verschweigt er dies -wohlwissend, dass der Verkauf bei Kenntnis des Käufers von den eingenisteten Tieren nicht stattgefunden hätte- kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Im konkreten Fall hatten die langjährigen Mieter immer wieder auf den Marderbefall hingewiesen, woraufhin technische Maßnahmen gegen den Befall eingeleitet wurden. Außerdem weigerte sich ein Schornsteinfeger, wegen der Marderschäden das Dach der Immobilie zu betreten. All dies ist dem Verkäufer bekannt gewesen, weshalb er die Käufer über den Befall hätte informieren müssen. Weil er schwieg, konnte der Käufer zurücktreten.

Kommentar

Den Verkäufer einer Immobilie trifft grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt ein Verkäufer einen solchen Befall in dem Wissen, dass der Kaufvertrag bei Kenntnis über die Marder nicht so (etwa hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises) abgeschlossen würde, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Daran ändert auch ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss nichts, denn dieser gilt gerade in solchen Fällen nicht.

Grundstücksrecht: Nicht jeder Überbau muss hingenommen werden

Der Überbau eines Nachbargrundstücks durch eine neu anzubringende Wärmedämmung gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) muss für ein Bestandsgebäude grundsätzlich geduldet werden. Wird ein Grundstück dagegen neu bebaut, ist eine gemäß EnEV anzubringende Wärmedämmung bereits bei der Planung und Erstellung des Gebäudes zu berücksichtigen. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstückes auf Duldung des Überbaus für eine Fassaden-Wärmedämmung geklagt. Bei der Errichtung des Gebäudes war keine entsprechende Dämmung angebracht worden. Dies sollte nun nachgeholt werden, wofür der Überbau erforderlich war. Die Klage blieb allerdings erfolglos. Denn nach der bei Errichtung des Mehrfamilienhauses geltenden EnEV 2001 sei diese Dämmung von vornherein erforderlich gewesen und hätte daher eingeplant werden müssen, so der Bundesgerichtshof.

Praxistipp

Die Überbau-Duldungspflicht für Nachbargrundstücke bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden stellt sich als weitestgehend unproblematisch dar. Dies gilt zumindest für solche Bestandsgebäude, für die bei Errichtung die Energieeinsparverordnung noch nicht galt. Bei der Planung neuer Gebäude kann eine Wärmedämmung von Beginn an berücksichtigt werden. Ein Nachbar muss einen Überbau aufgrund einer schlicht vergessenen Wärmedämmung nicht hinnehmen!

 

Quelle: bethge-legal.com