Dresden braucht 52.000 Neubauwohnungen bis 2030 laut Aengevelt

Dresden wächst und gedeiht – seit dem Zensus 2011 ist die Einwohnerzahl um über 30.000 Menschen gestiegen. Vor diesem Hintergrund hat AENGEVELT-RESEARCH den quantitativen Wohnungsneubaubedarf in Dresden für den Zeitraum 2017-2030 analysiert. Grundlage ist die „6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030“, die auf Basis eines Kohorten-Komponenten-Modells für Dresden eine Bevölkerungszahl von rd. 592.000 im Jahr 2030 prognostiziert (Stand 31.12.2016: rd. 552.000 Einwohner).

Ergebnis der Analyse: Insgesamt beträgt der Neubaubedarf in Dresden bis 2030 rd. 52.200 Wohnungen. Dies entspricht einer mittleren Fertigstellungsquote von durchschnittlich 3.700 Wohnungen pro Jahr.

Dazu Frank Korablin von AENGEVELT-RESEARCH: „Dass Dresden für Menschen vieler Altersklassen immer interessanter wird, zeigt die Entwicklung der Einwohnerzahlen in den letzten Jahren. Gleichzeitig zeigt sich auch eine positive Entwicklung am Dresdner Wohnungsmarkt: So hat sich die Zahl der Fertigstellungen in den Jahren 2012-2016 mit im Durchschnitt rd. 1.400 Neubauwohnungen pro Jahr im Vergleich zum Zeitraum 2000-2011 nahezu verdoppelt. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich mit durchschnittlich 2.350 Neubauwohnungen pro Jahr sogar fast verdreifacht.“

„Diese Entwicklung ist sehr erfreulich und zeigt, dass Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft die wohnungsbaupolitischen Herausforderungen einer wachsenden Landeshauptstadt erkannt haben und darauf reagieren“, ergänzt Anett Richter, Niederlassungsleiterin von AENGEVELT Dresden, und führt weiter aus: „Der Vergleich dieser Zahlen mit dem analysierten zukünftigen Bedarf von jährlich durchschnittlich 3.700 Neubauwohnungen bis 2030, also durchgängig über die nächsten 14 Jahre, zeigt aber auch, dass die Anstrengungen noch weiter verstärkt werden müssen.“

Die Berechnungsfaktoren: Nachholbedarf, Neubaubedarf, Ersatzbedarf
Der Wohnungsbedarf, der primär von der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Privathaushalte (= 97% der gesamten Privathaushalte) abhängt, wurde mittels der Komponentenmethode berechnet. Dabei wird zwischen Nachholbedarf, Neubedarf und Ersatzbedarf unterschieden:
• Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen dem Soll-Wohnungsbestand (bedarfsrelevante Privathaushalte plus 3% Fluktuationsreserve = 308.100 WE) und dem tatsächlichen Wohnungsbestand (= 301.800 WE) im Ausgangsjahr 2016. Die Berechnungen zeigen, dass in Dresden aktuell ein Wohnungsdefizit von rd. 6.200 Wohneinheiten besteht.
• Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte zwischen 2017 und 2030. Hierbei geht AENGEVELT-RESEARCH bei der Modellierung angesichts des anhaltenden Trends zur Haushaltsverkleinerung davon aus, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße in Dresden von aktuell 1,79 Einwohnern (EW) moderat auf rd. 1,74 EW/HH bis 2030 sinkt. Auf dieser Basis erhöht sich die Zahl der Privathaushalte gemäß der Bevölkerungsprognose auf rd. 340.500 bedarfsrelevante Haushalte inkl. Fluktuationsreserve. Daraus ergibt sich für Dresden ein Neubedarf bis 2030 von rd. 32.400 WE.
• Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirt-schaftlichen Gründen, altersbedingt, durch Umnutzung etc. aus dem Markt ausscheiden. Der Ersatzbedarf im Zuge von Wohnungsabbrüchen, Umnutzungen und Zusammenlegungen wurde mit einer moderaten Quote von 0,3% des Wohnungsbestandes pro Jahr angesetzt und entspricht für den Gesamtzeitraum 2017-2030 13.600 WE.
• In der Summe der drei Faktoren beträgt damit der Neubaubedarf in Dresden bis 2030 rd. 52.200 Wohneinheiten. Das heißt, um eine quantitativ bedarfsgerechte Wohnungsversorgung zu gewährleisten, müssten bis zum Jahr 2030 im Mittel rd. 3.700 anstatt wie zuletzt 1.400 jährlich gebaut werden.

Ein quantitativ und qualitativ bedarfsgerechtes Wohnungsangebot ist für Anett Richter ein unverzichtbarer Faktor für das weitere Wachstum Dresdens. Entscheidende Maßnahmen sind aus ihrer Sicht deshalb angesichts entsprechender Vorlaufzeiten die rechtzeitige Ausweisung von geeignetem Wohnbauland, eine weitere Steigerung der Neubaugenehmigungen und ihre zügige Realisierung. Im Klartext: Heute müssen die Weichen gestellt werden, um das aufgezeigte Fertigstellungsvolumen zeitgerecht zu gewährleisten.

Quelle: DEAL-magazin.de

Deutsche Immobilien werden schneller teuer

Der Preisanstieg der deutschen Immobilien dauert nicht nur an, er hat sich zuletzt auch stark beschleunigt. Das geht aus einer Analyse des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) hervor. Danach stiegen die Preise der deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 7,7 Prozent. Wie der Verband auf Anfrage bestätigte, war dies der stärkste Quartalsanstieg seit Beginn der VDP-Preisermittlungen 2006.

Größte Treiber des Preisanstiegs waren Mehrfamilienhäuser und Büros. Sie verteuerten sich im dritten Quartal 2017 um 9,2 und 9,5 Prozent. Die Preise von Eigentumswohnungen stiegen im Jahresvergleich um 7,4 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 5,6 Prozent. Insgesamt verteuerte sich das Wohnen um 7,8 Prozent. Ähnlich verhielt es sich bei Gewerbeimmobilien, die sich um 7,2 Prozent verteuerten. Hier lagen die Preisanstiege allerdings weiter auseinander: Der Preisanstieg für Einzelhandelsflächen betrug nur 2,5 Prozent und lag somit deutlich unter der Verteuerung der Büros von 9,5 Prozent.

Schwächt sich der Immobilienaufschwung doch nicht ab?

Die Daten des VdP bilden einen Kontrapunkt zu einigen Analysen, nach denen sich der Immobilienaufschwung allmählich abschwächt. Im Frühjahr hatte das Forschungsinstitut Empirica sogar davor gewarnt, dass Immobilienpreise in den Metropolen einbrechen würden, und zwar um 25 bis 30 Prozent in den kommenden fünf Jahren. Aus der Sicht des VdP zeigt die aktuelle Entwicklung indes, dass viele Marktteilnehmer im Wohneigentum eine nach wie vor gute Investitionsmöglichkeit sehen. Das gelte auch trotz der teilweise sehr hohen Kaufpreise und einem Preisanstieg, der weit über der Inflationsrate liegt. Offenbar, so folgert der VdP, hegen die Marktteilnehmer die Hoffnung, dass die Preise auch weiterhin steigen.

Den außergewöhnlichen Preisanstieg der Mehrfamilienhäuser um zuletzt 9,2 Prozent führt der Verband beispielsweise zu zwei Dritteln auf gesunkene Liegenschaftszinsen und zu einem Drittel auf gestiegene Mieten zurück. Dass die Käufer der Mehrfamilienhäuser eine – durch die hohen Kaufpreise bedingte – sehr geringe Rendite auf ihr eingesetztes Kapital akzeptieren, erklärt sich der VdP damit, dass es an Anlagealternativen fehlt, da beispielsweise Bundesanleihen kaum noch Zinsen abwerfen. Außerdem erwarteten Käufer deutliche Wertgewinne ihrer Wohnungen beziehungsweise steigende Mieten. Ob sich diese Erwartungen erfüllen lassen, hänge allerdings auch von einer weiterhin expansiven Geldpolitik und einem anhaltend freundlichen konjunkturellen Umfeld ab, äußerte VdP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt in einer Verbandsmitteilung.

Seit 2006 ermittelt der VdP vierteljährlich die Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das Besondere an den VdP-Zahlen: Sie werden aus echten Transaktionsdaten ermittelt, die dem Verband von zahlreichen Instituten aus der deutschen Finanzwirtschaft zugeliefert werden. Die Daten bieten somit ein realistischeres Bild als zahlreiche andere Datenreihen etwa von Immobilienportalen, die nur auf Angebotspreisen und nicht auf den letztlichen Verkaufsabschlüssen beruhen. Noch aussagekräftiger sind allein die Daten der Gutachterausschüsse, die aus den Notarkanzleien stammen, allerdings nur mit starker Verzögerung veröffentlicht werden.

Quelle: faz.net

Landflucht nimmt zu – Städte wachsen weiter

Während periphere Landgemeinden Bevölkerung verloren haben, sind Großstädte und Ballungsregionen zwischen 2005 und 2015 um 1,4 Millionen Einwohner gewachsen. Tendenz steigend. Die Landflucht und eine dadurch zunehmende überproportionale Bevölkerungsalterung nehmen weiter zu. Das ist die Quintessenz des Raumordnungsberichts 2017, den das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) für den Bundestag verfasst hat.

Ende 2015 lebten dem Bericht zufolge 82,2 Millionen Menschen in Deutschland, etwa zwei Millionen mehr als 1990. Von 1990 bis 2015 sind fünf Millionen Menschen zugewandert, vor allem in die Großstädte und ihre Ballungsräume. Im gleichen Zeitraum (2005 bis 2015) sind 37 Prozent der Mittelstädte und 52 Prozent der Kleinstädte geschrumpft. Laut BBR sind aktuell 68 von bundesweit 401 Kreisen dünn besiedelt: das heißt, sie haben weniger als 100 Einwohner pro Quadratkilometer. Bis zum Jahr 2035 könnten dem Bericht zufolge 96 Kreise in diese Kategorie fallen.

Die Schrumpfungsprozesse von ländlichen Gemeinden sowie von Klein- und Mittelstädten „erfassen nach Ostdeutschland zunehmend auch Westdeutschland“, kommentiert die Regierung den Bericht des BBR.

Die Bevölkerung Deutschlands ist heute im Durchschnitt 44,3 Jahre alt. Im Jahr 2035 wird der Durchschnitt nach der Raumordnungsprognose bei 47,3 Jahren liegen. Die meisten Großstädte können ihre Altersstruktur durch Zuwanderung stabil halten. In vielen ländlichen und Umlandregionen der Großstädte steigt der Altersdurchschnitt im Verhältnis stärker. Insgesamt werden 2035 knapp sieben Millionen Menschen über 80 Jahre alt sein.

Quelle: haufe.de

Erbbaurecht: Ohne Grundstück zum Eigenheim

Um bis zu 45 Prozent sind die Baulandpreise in einigen Regionen Deutschlands in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. Gerade in Ballungsräumen stellen die Kosten für das Grundstück eine hohe Hürde auf dem Weg zum Eigenheim dar. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist eine Möglichkeit, den Traum von der eigenen Immobilie dennoch zu realisieren.

Wer neu bauen möchte, braucht ein Grundstück. Da die Nachfrage nach Bauland hoch ist und wächst, das Angebot aber gleich bleibt oder gar rückläufig ist, ziehen die Preise an. Zwischen 2012 und Mitte 2017 sind diese in den Groß- und Mittelstädten Süddeutschlands um etwa 45 Prozent gestiegen. Ein Quadratmeter Bauland kostet dort aktuell im Schnitt 480 Euro. Bei einem 400-Quadratmeter-Grundstück sind das fast 200.000 Euro – Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren noch nicht eingerechnet. Auch in anderen Regionen Deutschlands haben die Preise angezogen, wenn auch auf niedrigerem Niveau. Im Bundesdurchschnitt rechnen die Immobilienexperten der LBS für das Jahr 2017 mit einem Anstieg um etwa sechs Prozent.

„Eine Möglichkeit, Kosten einzusparen bieten Erbbaurechte. Statt Grund und Boden zu kaufen, erwerben Bauherren hier das Recht, ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum – häufig 60 bis 99 Jahre – zu nutzen und zu bebauen“, erklärt Sven Schüler von der LBS. Erbbaurechtsgeber können Kommunen, Stiftungen oder Kirchen sein, aber auch Privatleute.

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann ebenso wie die auf dem Grundstück stehende Immobilie verkauft oder vererbt werden. Für das Erbbaurecht wird ein jährlicher Erbbauzins fällig, der im Schnitt bei drei bis vier Prozent des Grundstückwertes liegt und während der Laufzeit angepasst wird. Für das eingangs erwähnte 400-Quadratmeter-Grundstück ergibt sich somit eine jährliche Belastung von etwa 5.700 Euro. Die Immobilie selbst kann über eine klassische Baufinanzierung mit Bausparvertrag finanziert werden. „Das Erbbaurecht kann gerade in Regionen mit hohen Grundstückspreisen eine Alternative zum Kauf sein“, sagt Sven Schüler. „Schließlich bringt der geringere Kapitalbedarf Vorteile bei der Finanzierung.“

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Von Baulasten und Grunddienstbarkeiten

Baulasten sind freiwillige Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Deshalb wirken sie zu allererst in diesem Verhältnis. Insbesondere hat der Nachbar keinen eigenen Nutzungsanspruch. Beinhaltet die Baulast ein Recht für einen Nachbarn (hier: ein Wegerecht), so kann der Eigentümer diesem die Rechtsausübung (hier: Nutzung des Wegs) trotzdem nur in Ausnahmefällen verweigern. Im konkreten Fall hatte der Nachbar den Eigentümer mehrfach leicht angefahren und an der Hand verletzt. Zumindest in einer solchen Konstellation, so das Oberlandesgericht Hamm, kann der Eigentümer die Nutzung seines Grundstückes durch den Nachbarn untersagen.

Kommentar

Angesichts dieser Wirkung von Baulasten liegt die Frage nahe, warum Grunddienstbarkeiten überhaupt bestellt werden sollten, wenn bereits eine Baulast eingetragen ist. Die Antwort liegt im Detail: Eine (Wegerecht-)Grunddienstbarkeit gibt dem Begünstigten ein nach außen erkennbares Recht, ein anderes Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Die Baulast dagegen hindert den Eigentümer lediglich rechtlich daran, sein weiterhin bestehendes alleiniges Nutzungsrecht gegenüber dem Nachbarn geltend zu machen. Der Unterschied mag faktisch klein sein, rechtlich sind es Welten.

Sozialer Wohnungsbau: Bundesrat will neues Bima-Gesetz

Der Bundesrat will eine neue Liegenschaftspolitik des Bundes: Geht es nach den Ländern, soll der Bund eigene Flächen künftig günstig zur Verfügung stellen, anstatt sie zum Höchstpreis zu versteigern – wenn das der Gemeinnützigkeit dient. Länder und Kommunen wollen so verbilligt an Grundstücke etwa für den sozialen Wohnungsbau kommen. Ein entsprechender Gesetzesantrag wurde am 3. November beschlossen.

Quelle: haufe.de

Baupreisindex im August um 3,1 Prozent gestiegen

Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Mai 2017 im Jahresvergleich bei 2,8% gelegen. Von Mai 2017 auf August 2017 erhöhten sich die Baupreise um 0,7%.

 

Die wichtigsten Baupreisindizes im Überblick: 

  • Wohngebäude (Basisjahr 2010) => 117,2%
  • Instandhaltung von Wohngebäuden (Basisjahr 2010) => 121,2%
  • Bürogebäude (Basisjahr 2010)=> 117,9%
  • Gewerbliche Betriebsgebäude (Basisjahr 2010) => 117,9%
  • Straßenbau (Basisjahr 2010) => 117,4%

Quelle: Sprengnetter.de

Dynamische Entwicklung auf dem Büromarkt Dresden setzt sich fort

Der Dresdner Büromarkt hat sich in den letzten Jahren ausgesprochen dynamisch entwickelt. Er verzeichnet regelmäßig sehr hohe Flächenumsätze und tastet sich immer weiter an die Schwelle von 100.000 m² heran. Im vergangenen Jahr wurden beispielsweise 91.000 m² Bürofläche umgesetzt. Als Konsequenz der sehr guten Nachfrage hat sich auch der Abbau des Leerstands in den letzten Jahren beschleunigt und liegt derzeit bei unter 8 %. Auch wenn die abschließenden Zahlen für das Gesamtjahr 2017 noch nicht vorliegen, deutet alles darauf hin, dass die Erfolgsstory auch im laufenden Jahr fortgeschrieben wird. Der Flächenumsatz dürfte den langjährigen Durchschnitt erneut klar übertreffen, das Flächenangebot dürfte sich weiter.

Unterstrichen wird diese positive Entwicklung auch durch bedeutende Vertragsabschlüsse wie beispielsweise den Verkauf des Jahrzehnte leerstehenden Schokopack-Hochhauses, das künftig ein bedeutender IT-Standort wird. 9.000 m² sicherte sich die itelligence AG in dem denkmalgeschützten Objekt in der Breitscheidstraße 48, beraten hat dabei das Team von BNP Paribas Real Estate. Das Objekt aus DDR-Zeiten wurde zwischen 1957 und 1963 als erstes Hochhaus in Skelettbauweise errichtet. Zunächst werden 2018 etwa 350 Arbeitsplätze für das Unternehmen entstehen.

„Dresden festigt damit seine Position als zweitwichtigster Bürostandort in den neuen Bundesländern nach Leipzig, und es ist zu erwarten, dass auch im vierten Quartal die Dynamik nicht nachlassen wird. Vor diesem Hintergrund wird der Dresdner Büromarkt auch 2017 mit erfreulichen Ergebnissen aufwarten. Ob es vielleicht sogar gelingt, die magische 100.000-m²-Hürde zu überspringen, ist aber noch nicht entschieden. Durch die Gesamtentwicklung wird einmal mehr deutlich, dass eine Neuerrichtung und Revitalisierung von Büroimmobilien in Dresden dringend notwendig wird. Es bleibt also weiterhin spannend“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Neubau auf dem Nachbargrundstück

Steht bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, so ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer auch ungefragt darüber aufzuklären (vorvertragliche Aufklärungspflicht). Dies gilt, so das Gericht, auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf der Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben bei Abschluss des Kaufvertrages bereits bekannt, so dass er sich durch sein Schweigen dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Kommentar

Der Verkäufer eines Grundstücks kann trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt. Auch wenn die Vertragspartner unterschiedliche Interessen verfolgen, besteht für jeden die Pflicht, den anderen über die Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung über den Vertragsabschluss wesentlich sind. Die Lage und demnach die Nachbarschaft und Infrastruktur gehört bei Immobilien stets zu den wesentlichen und wertbildenden Faktoren.

Preise für Bauland treiben Kosten unverhältnismäßig

Die Preise für Bauland sind zwischen 2011 und 2016 deutschlandweit im Schnitt um 27 Prozent von 129 Euro auf 164 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In den Großstädten alleine verteuerte sich der Quadratmeter Bauland um 33 Prozent auf 350 Euro. Das sind Ergebnisse einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR). Nicht nur Wohnimmobilien zur Eigennutzung werden immer unbezahlbarer, auch der Mietwohnungsbau ist zunehmend unrentabler.

Auch in den städtischen und ländlichen Kreisen lag der Zuwachs laut BBSR über der allgemeinen Teuerungsrate. In den städtischen Kreisen zogen die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke im Durchschnitt von 132 Euro pro Quadratmeter 2011 auf 156 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2016 an. Das ist ein Plus von 19 Prozent. In den ländlichen Kreisen müssen für den Quadratmeter Bauland inzwischen 78 Euro bezahlt werden (plus 20 Prozent), nachdem es 2011 noch 64 Euro waren.

Quelle: haufe.de

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht mit Preislimitierung

Wurde ein dingliches Vorkaufsrechts mit einer unzulässigen Begrenzung des Kaufpreises (Preislimitierung) im Grundbuch eingetragen, so wird dadurch die Zulässigkeit der restlichen Eintragung nicht berührt. Dies gilt zumindest dann, wenn diese für sich den wesentlichen Anforderungen genügt und im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass auch ein zulässiges – nicht preislimitiertes – dingliches Vorkaufsrecht von der Einigung der Vertragsparteien umfasst ist. Im konkreten Fall enthielt der notarielle Vertrag eine Vereinbarung eines Vorkaufsrechts zu einem auf gutachterlichem Schätzwert basierenden Mindestpreis. Aufgrund dieser unzulässigen Wertermittlungsklausel löschte das Grundbuchamt das Vorkaufsrecht von Amts wegen. Hiergegen legte der Vorkaufsberechtigte Beschwerde ein – mit Erfolg! Das Oberlandesgericht stellte durch Auslegung fest, dass die Einigung der Parteien auch ein zulässiges, nicht preislimitiertes Vorkaufsrecht umfasste. Denn der Kern des Vorkaufsrechts besteht in der Möglichkeit des Vorkaufsberechtigten, das Grundstück zu erwerben, wenn es an einen Dritten verkauft wird. Dies wird durch das Entfallen der Mindestpreisregelung nicht berührt.

Hinweis

Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist eine Preislimitierung aufgrund des Typenzwangs stets unzulässig; es besteht insoweit eine Einschränkung der Gestaltungsfreiheit. Abzugrenzen ist dies von einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, bei welchem die Vereinbarung eines festen Preises wegen der Vertragsfreiheit möglich ist.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.05.2017, 20 W 57/17, IBRRS 2017 2946

Immobilie als Kapitalanlage – was vor dem Kauf zu beachten ist

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen. Denn sie ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist sie zudem für viele gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen. Wer jedoch eine Wohnung oder ein Haus explizit zur Altersvorsorge kaufen möchte, sollte im Voraus einige Dinge beachten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Tochterunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), gibt Tipps.

Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte diesen Kriterien besonderen Wert beimessen. Damit sich die Anlage in Betongold lohnt, sollte das Objekt langfristig vermietbar und nachhaltig ertragreich sein. Da bei der Prüfung von Kaufangeboten dazu häufig Expertise, Erfahrung und Objektivität gefragt sind, kann es helfen, die Dienste eines versierten Immobilien-Maklers in Anspruch zu nehmen.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Bei der Lage spielt vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotential von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab. In ausschließlich ländlich geprägten Regionen beispielsweise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotentials sind diese Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen. Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen. Ballungsgebiete hingegen eignen sich ganz besonders für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. „Dabei ist jedoch auch ein Blick auf die Renditen zu werfen“, rät Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren mit guter Infrastruktur könnten eine höher rentierliche Anlage bieten als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.“

Beim Kaufpreis spielt außerdem die Grundstückslage eine wichtige Rolle – unterschieden wird nach einfachen, mittleren und guten Lagen und dementsprechend unterschiedlich fallen die im Kaufpreis enthaltenen Grundstückspreise aus. In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden. Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotential, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt. Einfache Lagen bieten sich hingegen als Kapitalanlage-Standorte weniger an, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirken. Diese Gebäude haben zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

Objektverhältnisse beeinflussen die erzielbaren Mieteinnahmen und die Renditen
Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt. Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen. Beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung etwa sollte beachtet und bei der Preisfindung berücksichtigt werden, dass oftmals die von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, um erforderliche Instandhaltungen durchzuführen. Sonderumlagen zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Wohnung sind deshalb keine Seltenheit.

Instandhaltungskosten sind außerdem mietrechtlich vom Vermieter zu tragen und schmälern im Jahr der Entstehung die Mieteinnahmen. Bei umfangreichen Modernisierungen bietet das Mietrecht die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Wer vor so einer Frage steht, sollte sich unbedingt vor dem Kauf rechtlich und steuerlich beraten lassen, denn die rechtlichen Fallstricke sind groß. Ebenso können die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Während ein alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst die Verwaltung übernehmen bzw. einen Verwalter beauftragen muss und alle Instandhaltungskosten allein trägt, werden die fremden Verwaltungskosten bei Miteigentum einer Eigentumswohnung nur für die eigene Wohnung und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Miteigentumsanteil gezahlt.

Eine Bewertung des aktuellen Marktpreises durch einen erfahrenen und neutralen Immobilienmakler bietet sich an. Die objektive Immobilienbewertung erfasst sämtliche Stärken und Schwächen der Immobilie und hilft beim Aufbau der Finanzierung.

Langfristiges Ziel bei der Finanzierung nicht aus den Augen verlieren
Wurde das passende Objekt gefunden, gilt es die passende Finanzierung auszuwählen. Kapitalanleger entscheiden sich häufig für die Aufnahme hoher Fremdmittel, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind. Dabei sollte aber das langfristige Ziel nicht aus den Augen verloren werden. Anlagemotiv ist nicht der Erwerb von Steuervorteilen, sondern die Schaffung eines Vermögensgegenstands. Ratsam ist die Finanzierung so auszurichten, dass spätestens zum Renteneintritt die Entschuldung erfolgt ist, damit die Mieteinnahmen zur Aufstockung des monatlichen Haushaltsbudgets beitragen können. Daher empfiehlt es sich, möglichst lange Zinsbindungsfristen mit höheren Tilgungssätzen zu wählen, da diese das Zinsanschlussrisiko bei Verlängerungen verringern oder vermeiden. Ein Tilgungsbausparvertrag verbindet Steuervorteil und Planbarkeit und stellte eine Option für sicherheitsbewusste Kapitalanleger dar. Sind während der Kreditlaufzeit größere Sonderzuflüsse aus ablaufenden Anlageformen oder aus Erbschaften zu erwarten, sollte die Einbindung in die Finanzierung geprüft und ggf. darauf abgestellt werden.

Trotz der derzeit recht hohen Immobilienpreise kann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnen. Ein fiktiver Vergleich der Tilgungspläne 2017 mit 1994/95 zeigt, dass sich die derzeit niedrigen Zinsen in Kombination mit erhöhter Tilgung trotz des aktuell deutlich höheren Preisniveaus positiv auf die Entschuldung auswirken. Während heute ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent zu einer monatlichen Belastung von 1.042 Euro führt, waren es Mitte der 90er Jahre bei einem Zinssatz von acht Prozent und einer Tilgung von einem Prozent knapp 1.900 Euro. „Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung – und wirken quasi wie ein Schutzschirm vor Risiken“, meint Dörner.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Denkmalgeschützte Villa muss nach Abriss nicht neu aufgebaut werden

Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bei Anordnung zur Wiederherstellung der Villa nicht eingehalten

Das Verwaltungsgericht Dresden hat entschieden, dass die von der Landeshauptstadt Dresden getroffene Anordnung zur Wiederherstellung einer abgerissenen denkmalgeschützten Villa in Dresden-Blasewitz rechtswidrig ist. Der Eigentümer muss das Gebäude nicht neu errichten.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf einem unmittelbar an der Elbe gelegenen Grundstück in Dresden-Blasewitz befand sich eine neobarocke Villa, die seit langer Zeit leer gestanden hatte und schließlich im Juni 2014 nach zwei Bränden sowie vom Kläger als Sicherungsmaßnahmen bezeichneten Bauarbeiten bis auf den Keller zerstört war. Die Landeshauptstadt Dresden forderte daraufhin den Kläger als Grundstückseigentümer mit Bescheid vom 9. September 2014 auf, das Gebäude im ursprünglichen Baufeld sicht- und materialidentisch wieder herzustellen.

Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz stattgegeben

Der Kläger reichte hiergegen beim Verwaltungsgericht Dresden bereits 2015 einen Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtschutzes ein. Das Gericht gab diesem statt, da eine abschließende Entscheidung über die Rechtmäßigkeit dieser Anordnung zum damaligen Zeitpunkt nicht möglich war und der vorliegenden Klage vorbehalten wurde.

Kläger hält Wiederherstellung für finanziell nicht zumutbar

Im Klageverfahren trug der Kläger vor, dass er für den Untergang des Denkmals nicht verantwortlich sei. Die Villa sei infolge von Bränden, für die er nicht verantwortlich sei, sowie durch Fehlverhalten eines Baggerfahrers zerstört worden. Im Übrigen habe aufgrund der baulichen Schäden zu diesem Zeitpunkt kein Kulturdenkmal mehr vorgelegen, sodass die denkmalschutzrechtliche Erhaltungspflicht entfallen sei. Zudem sei ihm die Wiederherstellung finanziell nicht zumutbar. Die beklagte Landeshauptstadt vertrat dagegen die Auffassung, dass der Kläger das Kulturdenkmal widerrechtlich zerstört habe. Das sächsische Denkmalschutzgesetz sehe in seinem § 11 die Sanktionierung eines derartigen Verhaltens durch Verpflichtung des Eigentümers zur Wiederherstellung des Kulturdenkmals vor. Insoweit überwiege das öffentliche Interesse das private Interesse des Klägers an der Nutzung des Grundstücks.

Verlangen nach Wiederherstellung des Gebäudes ermessensfehlerhaft

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts hält die Anordnung zur Wiederherstellung der Villa einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Ungeachtet der Problematik, ob zum Zeitpunkt der Baggerarbeiten noch ein Denkmal vorgelegen habe, und in welcher Weise die Veranlassung der sogenannten Sicherungsmaßnahmen durch den Kläger rechtlich zu werten sei, erweise sich das Verlangen nach Wiederherstellung des Gebäudes als ermessensfehlerhaft. Angesichts des Umfangs der bereits im Mai 2014 unstreitig vorhandenen Schäden und der Tatsache, dass nach der Wiederherstellung ein Gebäude entstehen würde, das lediglich ein reines Abbild des früheren Zustandes und kein Kulturdenkmal sein könne, vertrete das Gericht die Auffassung, dass der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht eingehalten worden sei.

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Die Energieeffizienz ist Mietern und Käufern egal

In Zeiten der (Wohnungs-) Not ändern sich die Schwerpunkte. Bis vor kurzem schien Energieeffizienz das große bestimmende Zukunftsthema für die Kundschaft auf dem Wohnungsmarkt zu sein. Aktuell kräht ganz offenbar kein Hahn mehr danach. Das legt nicht nur eine Umfrage von Immowelt nahe, auch die Berichte aus der Wohnungsvermittlungspraxis belegen das.

Quelle: immobilien-zeitung.de

Dresden ist einer der dynamischsten Märkte Deutschlands

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen haben sich in Dresden seit 2006 nahezu verdoppelt. „Leipzig, Dresden und Erfurt sind als beliebte Universitätsstädte interessante Wachstumsmärkte“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG. Auch die Umsätze am Wohnimmobilienmarkt sind in diesen drei Städten im Zehn-Jahres-Vergleich deutlich gestiegen: In Dresden um 134 Prozent, in Leipzig um 153 Prozent und in Erfurt sogar um 429 Prozent.

Untersucht wurden für den Wohneigentums-Report von Accentro die 82 bevölkerungsreichsten Großstädte in Deutschland. Dabei zeigte sich, dass die Nachfrage in Dresden besonders groß ist. Hier rechnen die Experten mit weiter steigenden Preisen. Der Accentro-IW-Wohnkostenreport 2017 kommt außerdem zu dem Schluss, dass Kaufen in Deutschland derzeit immer noch günstiger ist als Mieten.

Das Wachstum der Gesamtumsätze seit 2006 betrifft in Dresden und Leipzig sowohl Neubauobjekte als auch Bestandsimmobilien. Der Umsatz mit Deals von Neubauten fiel in Leipzig 2016 mehr als 18 Mal so hoch aus wie vor zehn Jahren, in Dresden verdoppelte er sich und in Erfurt verachtfachte er sich. Bei Bestandsimmobilien verzeichnete Leipzig mehr als eine Verdoppelung des Umsatzes. In Dresden und Erfurt lagen die Zuwachsraten bei 193 Prozent beziehungsweise 326 Prozent.

Wurden in Leipzig 2006 noch 2.542 Wohnungen verkauft, waren es 2016 bereits 4.877 Wohnungen. In Dresden gingen die Transaktionen 2016 gegenüber dem Vorjahr (2015: 1.459) zwar leicht auf 1.439 zurück, das reicht aber immer noch auf Platz sechs im Ranking. Auf den vorderen Plätzen sind Berlin (5.608), München (4.120) und Frankfurt am Main (2.608).Preise für

Eigentumswohnungen steigen in Berlin am stärksten

Der durchschnittliche Preis für eine Wohnimmobilie stieg in Leipzig um 32 Prozent, in Erfurt um 85 und in Dresden um 95 Prozent. Die Preise in Berlin stiegen mit einem Plus von 160 Prozent deutschlandweit am stärksten. Der teuerste Wohneigentumsmarkt bleibt Accentro zufolge München: hier stiegen die Preise in den vergangenen zehn Jahren um 102 Prozent. Insgesamt verzeichneten 72 der 82 untersuchten Großstädte einen mindestens zweistelligen Preiszuwachs.

Die wichtigsten sächsischen Märkte, Leipzig und Dresden, entwickelten sich beim Gesamtumsatz im Jahr 2016 unterschiedlich. Während der Umsatz in Leipzig im Vergleich zum Vorjahr um zwei Prozent auf 877 Millionen Euro zurückging, stieg der Umsatz im Dresden verglichen mit dem Vorjahr um 1,4 Prozent auf 638 Millionen Euro.

Quelle: haufe.de

Dresden: Investoren spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale

In Dresden spekulieren die Anlageimmobilien-Investoren zu nehmend auf Mietsteigerungspotenziale in den mittleren und einfachen Lagen wie der Leipziger Vorstadt. Und nicht nur dort. „Der Mietwohnungsmarkt steht nicht nur aufgrund des anhaltenden Zuzugs unter Druck, sondern auch durch die zunehmende Zahl der Umzüge von Besserverdienenden in die guten und sehr guten Lagen“, erläutert Ralf Oberänder, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Dresden.

Angebotsmieten steigen moderat

Die Angebotsmieten sind laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser* Dresden“ von Engel & Völkers Commercial gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rund 4,5 % moderat gestiegen. Das durchschnittliche Mietpreisniveau für angebotene Bestandswohnungen lag im ersten Quartal 2017 bei 7,47 EUR/m². Die dynamischste Mietentwicklung ließ sich derweil mit 6,0 % in der Johannstadt und in Gruna verfolgen. Um den Druck vom Dresdner Wohnungsmarkt zu nehmen, entwickelt die Stadt derzeit ein attraktives und zukunftsorientiertes Wohnkonzept. Dazu passt, dass im Jahr 2016 mit 2.597 fertiggestellten Wohnungen im Neubausegment der höchste Wert seit über zehn Jahren erzielt worden ist.

Anlagehorizont wird kürzer

Viele Bestandshalter und Investoren schätzen Dresden wegen der hohen Wertbeständigkeit der Immobilien und der attraktiven Renditen. Sie bevorzugen zentrale Stadtteile wie Neustadt, Pieschen oder Löbtau, die über eine sanierte Altbausubstanz, sehr gute Vermietbarkeit und eine funktionierende Infrastruktur verfügen. Der Nachfrageüberschuss bei Objekten in diesen Lagen ist ungebrochen hoch. Anleger mit einem kurz- bis mittelfristigen Anlagehorizont interessieren sich aufgrund der attraktiven Renditemöglichkeiten ferner für die mittleren und einfachen Lagen, wie die nördlich gelegene Leipziger Vorstadt. „Sie spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale in diesen Stadtteilen“, hebt Oberänder hervor.

Preisentwicklung verliert an Dynamik

Das im Jahr 2016 registrierte monetäre Umsatzvolumen lag mit 675 Mio. EUR nahezu unverändert auf dem Vorjahresniveau (676 Mio. EUR). Die Anzahl der zugehörigen Transaktionen war hingegen mit 321 ausgewerteten Verträgen leicht rückläufig (–8 % gegenüber 2015). „Die Preisentwicklung hat dabei in den letzten Jahren an Dynamik verloren und bewegt sich auf einem nachhaltigen Niveau“, betont der Marktexperte. Engel & Völkers Commercial prognostiziert daher für den Gesamtjahreszeitraum 2017 zwischen 330 und 370 zu verkaufende Objekte und ein dazugehöriges Geldvolumen zwischen 630 und 680 Mio. EUR.

Quelle: DEAL-Magazin.de

„Kauf bricht nicht Miete“ kann auch gelten, wenn Vermieter nicht Eigentümer ist

Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.

Hintergrund: Vermieter ist nicht Eigentümer

Die Erwerberin eines Grundstücks verlangt vom Mieter die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen Gewerberäumen.

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Die Räumungsklage des Erwerbers hat keinen Erfolg. Der Erwerber ist in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Da dieses eine feste Laufzeit bis 2018 hat, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Laut § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut voraus, dass Veräußerer und Vermieter ein und dieselbe Person sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil Vermieter die Handels GmbH war, während Grundstückseigentümer die Grundstücks GmbH war.

Allerdings ist § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Eigentümer, Veräußerer und Vermieter in bestimmten Fällen entsprechend anwendbar. Voraussetzung ist, dass

  • die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist
  • im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und
  • der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In diesem Fall ist die Situation mit derjenigen vergleichbar, die der Gesetzgeber in § 566 Abs. 1 BGB geregelt hat. Durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ will der Gesetzgeber hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Gesetzeszweck greift nicht nur, wenn der Mieter das Mietobjekt direkt von dessen Eigentümer mietet, sondern auch wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat. Im Übrigen könnte der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Durch die Beschränkung der analogen Anwendung von § 566 BGB auf die Fälle, in denen der Vermieter nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist gewährleistet, dass die Vorschrift bei einer bloßen Untervermietung nicht entsprechend anwendbar ist. Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Untermietvertrag wird aber nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern ist eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter.

Im konkreten Fall waren die genannten Voraussetzungen erfüllt. Zudem behandelt die Grundstücks GmbH die Mietverträge im Kaufvertrag mit der Erwerberin so, als habe sie sie selbst abgeschlossen. Ferner gehen die Kaufvertragsparteien von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Auch dies belegt, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse hat, ihre Stellung als Vermieterin fortzusetzen. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag abgeschlossen.

Die Erwerberin des Grundstücks ist somit als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten ist. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.

(BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16)

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Quelle: haufe.de