Immobilie als Kapitalanlage – was vor dem Kauf zu beachten ist

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen. Denn sie ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist sie zudem für viele gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen. Wer jedoch eine Wohnung oder ein Haus explizit zur Altersvorsorge kaufen möchte, sollte im Voraus einige Dinge beachten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Tochterunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), gibt Tipps.

Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte diesen Kriterien besonderen Wert beimessen. Damit sich die Anlage in Betongold lohnt, sollte das Objekt langfristig vermietbar und nachhaltig ertragreich sein. Da bei der Prüfung von Kaufangeboten dazu häufig Expertise, Erfahrung und Objektivität gefragt sind, kann es helfen, die Dienste eines versierten Immobilien-Maklers in Anspruch zu nehmen.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Bei der Lage spielt vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotential von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab. In ausschließlich ländlich geprägten Regionen beispielsweise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotentials sind diese Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen. Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen. Ballungsgebiete hingegen eignen sich ganz besonders für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. „Dabei ist jedoch auch ein Blick auf die Renditen zu werfen“, rät Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren mit guter Infrastruktur könnten eine höher rentierliche Anlage bieten als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.“

Beim Kaufpreis spielt außerdem die Grundstückslage eine wichtige Rolle – unterschieden wird nach einfachen, mittleren und guten Lagen und dementsprechend unterschiedlich fallen die im Kaufpreis enthaltenen Grundstückspreise aus. In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden. Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotential, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt. Einfache Lagen bieten sich hingegen als Kapitalanlage-Standorte weniger an, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirken. Diese Gebäude haben zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

Objektverhältnisse beeinflussen die erzielbaren Mieteinnahmen und die Renditen
Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt. Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen. Beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung etwa sollte beachtet und bei der Preisfindung berücksichtigt werden, dass oftmals die von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, um erforderliche Instandhaltungen durchzuführen. Sonderumlagen zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Wohnung sind deshalb keine Seltenheit.

Instandhaltungskosten sind außerdem mietrechtlich vom Vermieter zu tragen und schmälern im Jahr der Entstehung die Mieteinnahmen. Bei umfangreichen Modernisierungen bietet das Mietrecht die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Wer vor so einer Frage steht, sollte sich unbedingt vor dem Kauf rechtlich und steuerlich beraten lassen, denn die rechtlichen Fallstricke sind groß. Ebenso können die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Während ein alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst die Verwaltung übernehmen bzw. einen Verwalter beauftragen muss und alle Instandhaltungskosten allein trägt, werden die fremden Verwaltungskosten bei Miteigentum einer Eigentumswohnung nur für die eigene Wohnung und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Miteigentumsanteil gezahlt.

Eine Bewertung des aktuellen Marktpreises durch einen erfahrenen und neutralen Immobilienmakler bietet sich an. Die objektive Immobilienbewertung erfasst sämtliche Stärken und Schwächen der Immobilie und hilft beim Aufbau der Finanzierung.

Langfristiges Ziel bei der Finanzierung nicht aus den Augen verlieren
Wurde das passende Objekt gefunden, gilt es die passende Finanzierung auszuwählen. Kapitalanleger entscheiden sich häufig für die Aufnahme hoher Fremdmittel, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind. Dabei sollte aber das langfristige Ziel nicht aus den Augen verloren werden. Anlagemotiv ist nicht der Erwerb von Steuervorteilen, sondern die Schaffung eines Vermögensgegenstands. Ratsam ist die Finanzierung so auszurichten, dass spätestens zum Renteneintritt die Entschuldung erfolgt ist, damit die Mieteinnahmen zur Aufstockung des monatlichen Haushaltsbudgets beitragen können. Daher empfiehlt es sich, möglichst lange Zinsbindungsfristen mit höheren Tilgungssätzen zu wählen, da diese das Zinsanschlussrisiko bei Verlängerungen verringern oder vermeiden. Ein Tilgungsbausparvertrag verbindet Steuervorteil und Planbarkeit und stellte eine Option für sicherheitsbewusste Kapitalanleger dar. Sind während der Kreditlaufzeit größere Sonderzuflüsse aus ablaufenden Anlageformen oder aus Erbschaften zu erwarten, sollte die Einbindung in die Finanzierung geprüft und ggf. darauf abgestellt werden.

Trotz der derzeit recht hohen Immobilienpreise kann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnen. Ein fiktiver Vergleich der Tilgungspläne 2017 mit 1994/95 zeigt, dass sich die derzeit niedrigen Zinsen in Kombination mit erhöhter Tilgung trotz des aktuell deutlich höheren Preisniveaus positiv auf die Entschuldung auswirken. Während heute ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent zu einer monatlichen Belastung von 1.042 Euro führt, waren es Mitte der 90er Jahre bei einem Zinssatz von acht Prozent und einer Tilgung von einem Prozent knapp 1.900 Euro. „Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung – und wirken quasi wie ein Schutzschirm vor Risiken“, meint Dörner.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Denkmalgeschützte Villa muss nach Abriss nicht neu aufgebaut werden

Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bei Anordnung zur Wiederherstellung der Villa nicht eingehalten

Das Verwaltungsgericht Dresden hat entschieden, dass die von der Landeshauptstadt Dresden getroffene Anordnung zur Wiederherstellung einer abgerissenen denkmalgeschützten Villa in Dresden-Blasewitz rechtswidrig ist. Der Eigentümer muss das Gebäude nicht neu errichten.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf einem unmittelbar an der Elbe gelegenen Grundstück in Dresden-Blasewitz befand sich eine neobarocke Villa, die seit langer Zeit leer gestanden hatte und schließlich im Juni 2014 nach zwei Bränden sowie vom Kläger als Sicherungsmaßnahmen bezeichneten Bauarbeiten bis auf den Keller zerstört war. Die Landeshauptstadt Dresden forderte daraufhin den Kläger als Grundstückseigentümer mit Bescheid vom 9. September 2014 auf, das Gebäude im ursprünglichen Baufeld sicht- und materialidentisch wieder herzustellen.

Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz stattgegeben

Der Kläger reichte hiergegen beim Verwaltungsgericht Dresden bereits 2015 einen Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtschutzes ein. Das Gericht gab diesem statt, da eine abschließende Entscheidung über die Rechtmäßigkeit dieser Anordnung zum damaligen Zeitpunkt nicht möglich war und der vorliegenden Klage vorbehalten wurde.

Kläger hält Wiederherstellung für finanziell nicht zumutbar

Im Klageverfahren trug der Kläger vor, dass er für den Untergang des Denkmals nicht verantwortlich sei. Die Villa sei infolge von Bränden, für die er nicht verantwortlich sei, sowie durch Fehlverhalten eines Baggerfahrers zerstört worden. Im Übrigen habe aufgrund der baulichen Schäden zu diesem Zeitpunkt kein Kulturdenkmal mehr vorgelegen, sodass die denkmalschutzrechtliche Erhaltungspflicht entfallen sei. Zudem sei ihm die Wiederherstellung finanziell nicht zumutbar. Die beklagte Landeshauptstadt vertrat dagegen die Auffassung, dass der Kläger das Kulturdenkmal widerrechtlich zerstört habe. Das sächsische Denkmalschutzgesetz sehe in seinem § 11 die Sanktionierung eines derartigen Verhaltens durch Verpflichtung des Eigentümers zur Wiederherstellung des Kulturdenkmals vor. Insoweit überwiege das öffentliche Interesse das private Interesse des Klägers an der Nutzung des Grundstücks.

Verlangen nach Wiederherstellung des Gebäudes ermessensfehlerhaft

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts hält die Anordnung zur Wiederherstellung der Villa einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Ungeachtet der Problematik, ob zum Zeitpunkt der Baggerarbeiten noch ein Denkmal vorgelegen habe, und in welcher Weise die Veranlassung der sogenannten Sicherungsmaßnahmen durch den Kläger rechtlich zu werten sei, erweise sich das Verlangen nach Wiederherstellung des Gebäudes als ermessensfehlerhaft. Angesichts des Umfangs der bereits im Mai 2014 unstreitig vorhandenen Schäden und der Tatsache, dass nach der Wiederherstellung ein Gebäude entstehen würde, das lediglich ein reines Abbild des früheren Zustandes und kein Kulturdenkmal sein könne, vertrete das Gericht die Auffassung, dass der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht eingehalten worden sei.

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Die Energieeffizienz ist Mietern und Käufern egal

In Zeiten der (Wohnungs-) Not ändern sich die Schwerpunkte. Bis vor kurzem schien Energieeffizienz das große bestimmende Zukunftsthema für die Kundschaft auf dem Wohnungsmarkt zu sein. Aktuell kräht ganz offenbar kein Hahn mehr danach. Das legt nicht nur eine Umfrage von Immowelt nahe, auch die Berichte aus der Wohnungsvermittlungspraxis belegen das.

Quelle: immobilien-zeitung.de

Dresden ist einer der dynamischsten Märkte Deutschlands

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen haben sich in Dresden seit 2006 nahezu verdoppelt. „Leipzig, Dresden und Erfurt sind als beliebte Universitätsstädte interessante Wachstumsmärkte“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG. Auch die Umsätze am Wohnimmobilienmarkt sind in diesen drei Städten im Zehn-Jahres-Vergleich deutlich gestiegen: In Dresden um 134 Prozent, in Leipzig um 153 Prozent und in Erfurt sogar um 429 Prozent.

Untersucht wurden für den Wohneigentums-Report von Accentro die 82 bevölkerungsreichsten Großstädte in Deutschland. Dabei zeigte sich, dass die Nachfrage in Dresden besonders groß ist. Hier rechnen die Experten mit weiter steigenden Preisen. Der Accentro-IW-Wohnkostenreport 2017 kommt außerdem zu dem Schluss, dass Kaufen in Deutschland derzeit immer noch günstiger ist als Mieten.

Das Wachstum der Gesamtumsätze seit 2006 betrifft in Dresden und Leipzig sowohl Neubauobjekte als auch Bestandsimmobilien. Der Umsatz mit Deals von Neubauten fiel in Leipzig 2016 mehr als 18 Mal so hoch aus wie vor zehn Jahren, in Dresden verdoppelte er sich und in Erfurt verachtfachte er sich. Bei Bestandsimmobilien verzeichnete Leipzig mehr als eine Verdoppelung des Umsatzes. In Dresden und Erfurt lagen die Zuwachsraten bei 193 Prozent beziehungsweise 326 Prozent.

Wurden in Leipzig 2006 noch 2.542 Wohnungen verkauft, waren es 2016 bereits 4.877 Wohnungen. In Dresden gingen die Transaktionen 2016 gegenüber dem Vorjahr (2015: 1.459) zwar leicht auf 1.439 zurück, das reicht aber immer noch auf Platz sechs im Ranking. Auf den vorderen Plätzen sind Berlin (5.608), München (4.120) und Frankfurt am Main (2.608).Preise für

Eigentumswohnungen steigen in Berlin am stärksten

Der durchschnittliche Preis für eine Wohnimmobilie stieg in Leipzig um 32 Prozent, in Erfurt um 85 und in Dresden um 95 Prozent. Die Preise in Berlin stiegen mit einem Plus von 160 Prozent deutschlandweit am stärksten. Der teuerste Wohneigentumsmarkt bleibt Accentro zufolge München: hier stiegen die Preise in den vergangenen zehn Jahren um 102 Prozent. Insgesamt verzeichneten 72 der 82 untersuchten Großstädte einen mindestens zweistelligen Preiszuwachs.

Die wichtigsten sächsischen Märkte, Leipzig und Dresden, entwickelten sich beim Gesamtumsatz im Jahr 2016 unterschiedlich. Während der Umsatz in Leipzig im Vergleich zum Vorjahr um zwei Prozent auf 877 Millionen Euro zurückging, stieg der Umsatz im Dresden verglichen mit dem Vorjahr um 1,4 Prozent auf 638 Millionen Euro.

Quelle: haufe.de

Dresden: Investoren spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale

In Dresden spekulieren die Anlageimmobilien-Investoren zu nehmend auf Mietsteigerungspotenziale in den mittleren und einfachen Lagen wie der Leipziger Vorstadt. Und nicht nur dort. „Der Mietwohnungsmarkt steht nicht nur aufgrund des anhaltenden Zuzugs unter Druck, sondern auch durch die zunehmende Zahl der Umzüge von Besserverdienenden in die guten und sehr guten Lagen“, erläutert Ralf Oberänder, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Dresden.

Angebotsmieten steigen moderat

Die Angebotsmieten sind laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser* Dresden“ von Engel & Völkers Commercial gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rund 4,5 % moderat gestiegen. Das durchschnittliche Mietpreisniveau für angebotene Bestandswohnungen lag im ersten Quartal 2017 bei 7,47 EUR/m². Die dynamischste Mietentwicklung ließ sich derweil mit 6,0 % in der Johannstadt und in Gruna verfolgen. Um den Druck vom Dresdner Wohnungsmarkt zu nehmen, entwickelt die Stadt derzeit ein attraktives und zukunftsorientiertes Wohnkonzept. Dazu passt, dass im Jahr 2016 mit 2.597 fertiggestellten Wohnungen im Neubausegment der höchste Wert seit über zehn Jahren erzielt worden ist.

Anlagehorizont wird kürzer

Viele Bestandshalter und Investoren schätzen Dresden wegen der hohen Wertbeständigkeit der Immobilien und der attraktiven Renditen. Sie bevorzugen zentrale Stadtteile wie Neustadt, Pieschen oder Löbtau, die über eine sanierte Altbausubstanz, sehr gute Vermietbarkeit und eine funktionierende Infrastruktur verfügen. Der Nachfrageüberschuss bei Objekten in diesen Lagen ist ungebrochen hoch. Anleger mit einem kurz- bis mittelfristigen Anlagehorizont interessieren sich aufgrund der attraktiven Renditemöglichkeiten ferner für die mittleren und einfachen Lagen, wie die nördlich gelegene Leipziger Vorstadt. „Sie spekulieren auf Mietsteigerungspotenziale in diesen Stadtteilen“, hebt Oberänder hervor.

Preisentwicklung verliert an Dynamik

Das im Jahr 2016 registrierte monetäre Umsatzvolumen lag mit 675 Mio. EUR nahezu unverändert auf dem Vorjahresniveau (676 Mio. EUR). Die Anzahl der zugehörigen Transaktionen war hingegen mit 321 ausgewerteten Verträgen leicht rückläufig (–8 % gegenüber 2015). „Die Preisentwicklung hat dabei in den letzten Jahren an Dynamik verloren und bewegt sich auf einem nachhaltigen Niveau“, betont der Marktexperte. Engel & Völkers Commercial prognostiziert daher für den Gesamtjahreszeitraum 2017 zwischen 330 und 370 zu verkaufende Objekte und ein dazugehöriges Geldvolumen zwischen 630 und 680 Mio. EUR.

Quelle: DEAL-Magazin.de

„Kauf bricht nicht Miete“ kann auch gelten, wenn Vermieter nicht Eigentümer ist

Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.

Hintergrund: Vermieter ist nicht Eigentümer

Die Erwerberin eines Grundstücks verlangt vom Mieter die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen Gewerberäumen.

….

Die Räumungsklage des Erwerbers hat keinen Erfolg. Der Erwerber ist in entsprechender Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Da dieses eine feste Laufzeit bis 2018 hat, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Laut § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers ein, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert. Die Vorschrift setzt nach ihrem Wortlaut voraus, dass Veräußerer und Vermieter ein und dieselbe Person sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil Vermieter die Handels GmbH war, während Grundstückseigentümer die Grundstücks GmbH war.

Allerdings ist § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Eigentümer, Veräußerer und Vermieter in bestimmten Fällen entsprechend anwendbar. Voraussetzung ist, dass

  • die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist
  • im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und
  • der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In diesem Fall ist die Situation mit derjenigen vergleichbar, die der Gesetzgeber in § 566 Abs. 1 BGB geregelt hat. Durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ will der Gesetzgeber hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor schützen, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Gesetzeszweck greift nicht nur, wenn der Mieter das Mietobjekt direkt von dessen Eigentümer mietet, sondern auch wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat. Im Übrigen könnte der von § 566 Abs. 1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als Vermieter auftritt, letztlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Durch die Beschränkung der analogen Anwendung von § 566 BGB auf die Fälle, in denen der Vermieter nicht nur mit Zustimmung des Eigentümers, sondern auch in dessen wirtschaftlichem Interesse handelt, ist gewährleistet, dass die Vorschrift bei einer bloßen Untervermietung nicht entsprechend anwendbar ist. Bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter auch, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Der Untermietvertrag wird aber nicht im Interesse des Eigentümers geschlossen, sondern ist eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter.

Im konkreten Fall waren die genannten Voraussetzungen erfüllt. Zudem behandelt die Grundstücks GmbH die Mietverträge im Kaufvertrag mit der Erwerberin so, als habe sie sie selbst abgeschlossen. Ferner gehen die Kaufvertragsparteien von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Auch dies belegt, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse hat, ihre Stellung als Vermieterin fortzusetzen. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag abgeschlossen.

Die Erwerberin des Grundstücks ist somit als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten ist. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.

(BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16)

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Quelle: haufe.de

Experten rechnen mit weiter steigenden Preisen für Eigentumswohnungen in Dresden

Immobilienexperten rechnen für Dresden auch künftig mit steigenden Preisen für Eigentumswohnungen. „Aufgrund niedriger Zinsen und nicht ausreichender Neubautätigkeit ist ein Trend zum Preisrückgang an keinem der Top 20 Standorte zu erkennen“, erklärte Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG gegenüber DNN. Das Immobilienunternehmen stellte gestern seinen Wohneigentums-Report für die 82 bevölkerungsreichsten Großstädte in Deutschland vor. Er befasst sich mit Eigentumswohnungen auf Basis der Angaben der Gutachterauschüsse in den Städten.

Mit 1439 verkauften Neubauwohnungen oder erstmals verkauften Wohnungen nach der Umwandlung in Eigentum ging die Zahl laut Accentro in Dresden 2016 gegenüber dem Vorjahr (2015: 1459) zwar leicht zurück, die Landeshaupstadt schafft es damit aber in diesem Bereich immer noch auf Platz sechs im bundesweiten Ranking. Die ersten drei Plätze belegen Berlin (5608), München (4120) und Frankfurt (2608). Bei den Verkäufen je 1000 Einwohner bringt es Dresden (2016: 7,44 Wohnungen) ebenfalls bundesweit auf Rang 6 und kletterte damit zwei Plätze nach oben. Auf Rang 8 liegt nach dieser Betrachtung München mit 7,16 Verkäufen je 1000 Einwohnern. Leipzig rangiert sogar an 2. Stelle mit 8,42 verkauften Wohnungen pro 1000 Einwohner.

Wie groß die Nachfrage in Dresden ist, beschreibt die Preisentwicklung. In den vergangenen zehn Jahren hat sich der durchschnittliche Umsatz pro Wohnungsverkauf in der Elbestadt von 79.  493 Euro (2006) auf 154  .956 Euro fast verdoppelt (plus 94,9 Prozent). Bundesweit lag der Anstieg der Preise in diesem Zeitraum bei 52,63 Prozent. In Leipzig stieg der Umsatz im Schnitt von 136  428 Euro auf 179  844 Euro pro Wohnungsgeschäft, was lediglich einem Plus von 31,8 Prozent entspricht. In Berlin stiegen die Preise in der Dekade um 160,3 Prozent auf 250  215 Euro. Deutschlandweit lag der Schnitt 2016 bei 227 726 Euro. Den höchsten Wert verzeichnet der Accentro-Report für München mit 422 176 Euro.

Angesichts des knappen Angebots und grundsätzlichem Zuzug in die Großstädte rechnet Mingazzini bundesweit mit weiter steigenden Preisen. „Das ist Angebot und Nachfrage“, erklärte er. Zwar würden dadurch die Renditen sinken, niedrige Zinsen bei den Finanzierungen wirkten jedoch kompensierend.

Quelle: DNN.de

Riskante Wohnungseigentümergemeinschaften vor dem Kauf erkennen

Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht gleich Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei bestimmten Größen und Gegebenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Wagnis, mit dem Wohnungskauf eine falsche, kostenträchtige Entscheidung mit großer Tragweite zu treffen, deutlich höher als beim Einkauf in andere WEGs. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Wohnungskäufer deshalb auch auf die besonderen Risikopotentiale von WEGs achten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e. V. (WiE) bietet dabei Unterstützung.

In folgenden Konstellationen gibt es ein besonderes Kauf-Wagnis:
1. Ohnmächtig? Von einem Mehrheitseigentümer in einer WEG sind alle anderen abhängig

Vorsicht ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser oft alle anderen Eigentümer überstimmen. „Dieser kann – wenn er will und entsprechend unklug handelt – über die Verwaltung praktisch oft allein entscheiden. Die anderen Eigentümer müssen aber die Entscheidungen und die Kosten dafür anteilig mittragen“, verdeutlicht Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von WiE. „Können sie diese Situation nicht akzeptieren, bleibt den Wohnungseigentümern nur der (Wieder-)Verkauf ihrer Wohnung.“

2. Patt-Situation: Bei Uneinigkeit in einer Zweier-WEG herrscht Stillstand

Ebenfalls schwierig ist es, wenn ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Beschlüsse können in diesem Fall nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es immer 1:1. Selbst einfachste Veränderungen können dann nicht mehr durchgeführt werden, weil keine Mehrheit zustande kommt. „Vom Kauf ist dringend abzuraten, wenn man den anderen Eigentümer nicht kennt und dessen Verantwortungsbewusstsein nicht einschätzen kann“, so Heinrich.

3. Unselbständig: Untergemeinschaften von WEGs können unsichere, problematische Rechtskonstruktionen sein

Auch besonders große Einheiten können ihre Tücken haben. Ist die WEG in Untergemeinschaften aufgeteilt, sollten Käufer vor Erwerb einer Wohnung die Teilungserklärung besonders umsichtig prüfen beziehungsweise prüfen lassen.
Sinn und Zweck der Aufteilung einer WEG in mehrere Untergemeinschaften kann es sein, eine getrennte Bewirtschaftung zu erreichen, wenn die einzelnen Gebäude unterschiedlich ausgestattet sind. Hat zum Beispiel eines der Häuser eine Tiefgarage, müssen die Bewohner des Nachbarhauses ohne Garage nicht für die Tiefgarage mitbezahlen – von der sie ja auch nicht profitieren -, wenn es zwei Untergemeinschaften gibt. „Darüber hinaus setzen Bauträger oder Verkäufer diese Konstruktion auch ein, um eine große WEG kleiner erscheinen zu lassen“, so Heinrich. Häufig würden sich Kaufinteressenten dann nur mit der Untergemeinschaft befassen, anstatt die gesamte WEG in den Blick zu nehmen. So lasse sich die Wohnungsnachfrage verbessern.

Die Gründung von Untergemeinschaften ist möglich, die Regelungen in den Teilungserklärungen gelten jedoch immer nur intern unter den Eigentümern. Gegenüber Dritten sind sie unwirksam. Im Wohnungseigentumsgesetz kommen sie nicht einmal vor. Es komme zudem nicht selten vor, dass die rechtliche Ausgestaltung unzureichend und unvollständig ist, warnt Heinrich. Wenn sie gesetzlichen Bestimmungen widerspricht oder wenn die Untergemeinschaft gar nicht wirksam begründet worden ist, ist sie sogar ungültig. Eine Folge davon: Die Eigentümer im Haus mit der Garage können plötzlich doch verlangen, dass eventuelle hohe Kosten für eine Garagen-Sanierung auf alle Eigentümer umgelegt werden. „Gibt es Untergemeinschaften, sollten Interessenten die Teilungserklärung ganz genau von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen, um nicht in eine Problem-WEG zu geraten“, rät Heinrich.

Diese Problematik und weitere riskante Klauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, auf die Wohnungskäufer achten sollten, erläutert Wohnen im Eigentum e.V. im Ratgeber „Das Miteinander gebacken bekommen“.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung?

Jede zweite Ehe in Deutschland scheitert und es folgt die Scheidung. Doch was passiert mit dem gemeinsamen Haus? Die Finanzierung des Objektes ist noch nicht abgeschlossen und es soll nicht verkauft werden. „In diesem Fall haben die Geschiedenen drei Möglichkeiten: Ein Partner übernimmt die Immobilie, sie wird geteilt oder vermietet“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

1. Ein Partner nimmt die Immobilie ab

Übernimmt ein Partner das Objekt, so muss er zukünftig auch die gesamte finanzielle Belastung des Hauses tragen. Ist dieser schon vorher der Hauptverdiener in der Ehe gewesen, stellt die Weiterfinanzierung eher kein Problem dar. Eine weitere Möglichkeit: Eine Partei übernimmt die gesamte Finanzierung und erhält im Gegenzug vom anderen Partner eine Art Familiendarlehen für eine bestimmte Zeit. Auch diese Lösung ist nur realisierbar, wenn der andere leistungsfähig genug ist. „Für den Fall, dass keiner der Beiden allein für die Weiterfinanzierung sorgen kann, bleiben zwei Wege: Eine Verringerung der Tilgungsraten oder der an der Immobilie interessierte Partner sucht die kommunale Wohngeldstelle auf“, rät Scharfenorth. Bei einer Wohngeldstelle kann er einen zwölfmonatigen Lastenzuschuss erhalten, der einen Teil der Finanzierung abdeckt. Die Höhe ist abhängig von den sonstigen Vermögen- und Einkommensverhältnissen.

2. Die Teilung

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Zweifamilienhaus, lässt sich die Immobilie teilen. Als Zwei-Parteien-Objekt steht normalerweise einer Fortsetzung der Finanzierung nichts im Wege. Verkauf, Vermietung oder Eigenbedarf – Die Partner entscheiden selbst, was sie mit ihrer Hälfte machen. Die Immobilie wird im Grundbuch geteilt und jeder trägt somit die reduzierten Monatsraten selbst. Ein Wertausgleich findet statt, wenn eine Haushälfte einen höheren Wert aufweist. Dieser Prozess ist dann Teil des Scheidungsverfahrens.

3. Die Vermietung

Schlussendlich gibt es die Möglichkeit der Vermietung, wenn die finanzielle Belastung die Selbstnutzung des Objektes nicht erlaubt. Zwar ist dies mit dem Auszug verbunden, kann aber gerade bei Häusern oder Wohnungen, die eine Wertsteigerung versprechen, finanziell attraktiv sein.

Bei einer Trennung oder Scheidung hängt die Baufinanzierung, und damit der Verbleib eines Partners, von der Beziehung der Betroffenen ab. Im Scheidungsverfahren findet ein Finanzausgleich statt, der die Interessen beider Parteien berücksichtigt. Deshalb ist eine Weiterfinanzierung häufig zu retten. Zum Verkauf sollte es nur kommen, wenn keiner im trauten Heim bleiben möchte.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Spekulative Grundstücksgeschäfte steigen massiv – Umsatz mehr als verdoppelt

Die Zahl der spekulativen Grundstücksgeschäfte hat sich im vergangenen Jahr deutlich erhöht. Das geht aus der Gewos-Immobilienmarktanalyse IMA hervor. Demnach erhöhte sich die Zahl der registrierten Kauffälle gegenüber 2015 um 20 Prozent, der Geldumsatz stieg um rund 51 Prozent. Im Vergleich mit dem Jahr 2010 ist die Zahl der Transaktionen um 49 Prozent gestiegen, der Geldumsatz hat sich mehr als verdoppelt (plus 133 Prozent).

Der Gewos-Studie zufolge, die auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht, wurden 2016 in Deutschland rund 11.600 Kaufverträge für Bauerwartungsland und Rohbauland geschlossen. Der mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz belief sich auf knapp 2,5 Milliarden Euro.

„Bedingt durch das geringe Angebot baureifer Grundstücke und die insgesamt hohe Wohnungsnachfrage ist auch das Transaktionsgeschehen im Bereich Bauerwartungsland und Rohbauland in den vergangenen Jahren stark gestiegen.“ Sebastian Wunsch, Verantwortlicher bei Gewos für die IMA

Die massiven Umsatzzuwächse seien maßgeblich auf Preissteigerungen zurückzuführen, so Wunsch weiter. Seit dem Jahr 2010 sind die Preise für Bauerwartungsland und Rohbauland laut Gewos bundesweit um 61 Prozent gestiegen, allein 2016 war ein Anstieg um 43 Prozent zu verzeichnen. Dagegen verteuerte sich baureifes Wohnbauland seit 2010 lediglich um 26 Prozent. 2016 lag der Quadratmeterpreis für Bauerwartungsland und Rohbauland im bundesweiten Durchschnitt bei rund 34 Euro – dies entspricht knapp 22 Prozent des Preises für baureife Grundstücke.

Speziell der Kauf eines als Bauerwartungsland deklarierten Grundstücks sei ein hoch spekulatives Geschäft, heißt es in der Untersuchung.

„Vielfach werden Preise gezahlt, die sich nur rechtfertigen lassen, wenn die jeweiligen Flächen auch tatsächlich die Baureife erlangen.“ Sebastian Wunsch, Verantwortlicher bei Gewos für die IMA

Erbbaurechte spielen weiterhin kaum eine Rolle

Weiterhin kam bei der Untersuchung heraus, dass Erbbaurechte kaum eine Rolle auf dem Grundstücksmarkt spielen. Nach einer Hochrechnung von Gewos auf Basis der IMA-Daten wurden im Jahr 2016 bundesweit rund 2.100 neue Erbbaurechte vergeben, die hiermit verbundene Grundstücksfläche lag bei rund 251 Hektar. Gemessen an den in Deutschland kaufvertraglich übertragenen Wohnbaugrundstücken entspricht dies nur rund zwei Prozent der registrierten Kauffälle von baureifem Wohnbauland.

Quelle: haufe.de

Immobilienvermarktung: Hohe Energiestandards so unwichtig wie noch nie

Nur noch 43 Prozent der befragten Immobilienprofis erzielen für energetisch sanierte Objekte einen höheren Kaufpreis als für unsanierte. Im Vorjahr waren es noch 46 Prozent, im Jahr 2010 sogar 60 Prozent. Das geht aus dem Marktmonitor Immobilien 2017 (MMI) von Immowelt hervor.

Damit spielten Dachdämmung, Wärmeschutzverglasung und Co. laut Immowelt für die Vermarktung einer Immobilie noch nie so eine geringe Rolle wie heute. Gänzlich unbedeutend seien Sanierungen zwar noch nicht: Die befragten Makler schätzen den Kaufpreisabschlag aufgrund von Sanierungsrückständen aktuell auf durchschnittlich 19,6 Prozent. Allerdings dürften sich bei diesem Wert aufwendige Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf trotzdem nicht lohnen, da sie mehr kosten könnten als der mögliche Mehrerlös.

Energetische Sanierungen: Makler raten Kunden ab

Immer mehr Makler raten daher ihren Kunden davon ab, ihre Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren. Waren es bei der ersten Erhebung 2010 lediglich zwölf Prozent, so sind es aktuell fast ein Drittel. Wenn Sanierungen empfohlen werden, dann die Dachdämmung (57 Prozent), der Einbau einer Brennwertheizung (40 Prozent) oder einer Wärmeschutzverglasung (39 Prozent). Die früher so beliebte Vollwärmedämmung der Fassade wird kaum noch empfohlen: Hielten vor einigen Jahren noch bis zu 65 Prozent der Makler diese Maßnahme für sinnvoll, so sind es aktuell nur noch 18 Prozent.

Dieser Trend hängt unter anderem mit der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem geringen Angebot in vielen Städten und Regionen zusammen. Kommen Bestandsimmobilien auf den Markt, sind das in einigen Gegenden oft auch Immobilien aus der Nachkriegszeit, die gerade frei werden. Diese Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren befinden sich zwar oft in guter Lage, ihr Minus sind aber meist die energetisch und technisch einfachen Standards. Käufer sind angesichts der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem verfügbaren Angebot eher bereit, bei der Energieeffizienz Abstriche zu machen.

Mietimmobilien: Sanierung oft kein wichtiges Vermarktungskriterium

Auch bei Mietimmobilien ist die Frage nach energetischen Sanierungen laut Immowelt so unwichtig wie noch nie. Hier sind 44 Prozent der Befragten der Ansicht, der energetische Zustand habe kaum oder keine Auswirkungen auf die Vermarktung. In Großstädten sind es sogar mehr als die Hälfte. Nur ein Viertel der Befragten berichtet, dass sich für eine energetisch sanierte Mietimmobilie ein höherer Mietpreis erzielen ließe – 2010 waren es noch 49 Prozent.

Quelle: haufe.de

Wohnungseigentumsrecht: Gewerbenutzung schließt Wohnnutzung mit ein

Auch wenn eine Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung als Teil- und nicht als Wohnungseigentum definiert ist, kann die Nutzung als Wohnung zulässig sein. Es kommt darauf an, ob die anderen Eigentümer durch eine Wohnnutzung stärker beeinträchtigt werden, als durch die erlaubte Gewerbenutzung. Im konkreten Fall wäre ein Gaststättenbetrieb oder der Betrieb eines Fitnesscenters möglich gewesen, da es keinerlei weitere Einschränkungen hinsichtlich der Art des Gewerbes gab. Eine ganze Reihe erlaubter Nutzungsarten würden die Einwohner des Gebäudes durch Publikumsverkehr, Lärm und Gerüche stärker belasten als die Nutzung als Wohnung. Deshalb ist in diesem Fall die Einrichtung einer Wohnung möglich.

Kommentar

Klargestellt wird, dass es bei der Entscheidung, welche Nutzungsarten in der ursprünglichen Festlegung enthalten sind, ganz maßgeblich – im Rahmen einer typisierenden Betrachtungsweise – auf die Auswirkung der konkret erlaubten und der geplanten Nutzung auf die übrigen Eigentümer ankommt. Werden die anderen Eigentümer durch eine Wohnung weniger beeinträchtigt als durch die mögliche gewerbliche Nutzung, so dürfen sie die weniger belastende Nutzung nicht untersagen.

Fundstelle: LG München I, Urteil vom 12.05.2016, 36 S 6246/15 WEG, IBBRS 2017, 2649

Quelle: bethge-legal.de

Forscher sehen drei Risiken für den Immobilienmarkt

seit Jahren gibt es Sorgen über den deutschen Häusermarkt. Das Institut der deutschen Wirtschaft äußert seine Bedenken nun in einer neuen Studie.

Zu viele Einfamilienhäuser auf dem Land, zu viele Studentenapartments in Großstädten – das sind nach Einschätzung des Instituts der deutschen Wirtschaft Risiken für den Immobilienmarkt. Dazu kommen möglicherweise überoptimistische Erwartungen von Immobilieninvestoren in Sachen Mietsteigerungen, wie Michael Voigtländer und seine Kollegen vom IW in einer aktuellen Studie schreiben. Strenger werdende Mietregulierung könnte den Kalkulationen der Investoren zuwider laufen, heißt es darin.

Die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland sieht das Institut derzeit nicht. Es werde gerade weder zu viel gebaut, noch gebe es eine große Expansion der Immobilienkredite. „Die Chancen stehen gut, dass der Boom mit einer weichen Landung endet“, heißt es in dem Papier.

Doch für Teilbereiche des deutschen Immobilienmarkts sehen die Wissenschaftler größere Risiken. Eines davon ist laut Studie ein Überangebot ländlicher Einfamilienhäuser. „In ländlichen Landeskreisen sind mehr als doppelt so viele Einfamilienhäuser wie benötigt gebaut worden“, schreiben die Immobilienfachleute. Deswegen sollten Investoren auf der Suche nach Alternativen zu den großen Städten vorsichtig sein.

Darüber hinaus sieht die Studie Anzeichen für einen über den Bedarf hinausgehenden Bau von Kleinapartments, etwa in Frankfurt am Main. Die sinkende Zahl junger Erwachsener zwischen 18 und 25 und der Rückgang der Studentenzahlen könnte die Mieten für Mikroapartments unter Druck setzen.

Das dritte Risiko aus Perspektive von Immobilieninvestoren sehen die Wirtschaftsforscher in einer möglichen Verschärfung der Mietregulierung nach der Bundestagswahl, was Mieterhöhungen in der Zukunft erschweren könnte.

Quelle: faz.net

Immobilienboom treibt Wohnungsmieten weiter an

Auch in den ersten sechs Monaten diesen Jahres haben die Kaltmieten für Neuverträge wieder zugelegt, und zwar um mehr als 4 Prozent. Dabei setzt sich das Gefälle zwischen Stadt und Land fort.

Der Immobilienboom in Deutschland hat die Wohnungsmieten im ersten Halbjahr weiter in die Höhe getrieben. Die Kaltmieten bei Neuverträgen legten gemessen am Vorjahreszeitraum im Schnitt um 4,4 Prozent zu, wie eine am Freitag veröffentlichte Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ergab. Damit werden bei Neuvertragsmieten durchschnittlich 7,90 Euro pro Quadratmeter ohne Nebenkosten fällig.

Allerdings setzt sich das Gefälle zwischen Stadt und Land fort. Während in Städten mit mehr 500.000 Einwohnern bei Neu- und Wiedervermietungen ein Plus von im Schnitt 5,6 Prozent auf 10,39 Euro je Quadratmeter verzeichnet wurde, ergab sich in den ländlichen Kreisen nur ein Zuwachs um 3,4 Prozent auf 6,03 Euro.

Spitzenreiter bei Neuvertragsmieten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 16,40 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (12,95 Euro) und Stuttgart (12,44 Euro). „In den Ballungsräumen treiben die Nachfrage, der Wettbewerb um knappes Bauland und damit verbundene hohe Grundstückspreise weiter die Preise“, erklärte BBSR-Wohnungsmarktexperte Matthias Waltersbacher. Auf dem Land blieben die Mieten hingegen erschwinglich und würden auch künftig nur moderat steigen.

Das BBSR hat für die Statistik Inserate aus Immobilienplattformen und Tageszeitungen ausgewertet. Nicht erfasst wurden Mieten aus bestehenden Verträgen.

Quelle: faz.net

Nicht immer wertsteigernd: Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach

Sachverständige werden das Vorhandensein einer Photovoltaik-Anlage in der Regel als wertsteigerndes Merkmal des Objektes einstufen. Dass es durchaus auch umgekehrt sein könnte, zeigt ein aktuelles Urteil des OLG Düsseldorf. Es kommt demnach auf die Einzelfall-Betrachtung des Objektes mit Photovoltaik-Anlage an.

In Fällen, in denen das Sonnenlicht stark reflektiert wird und zu Blendungen auf umliegenden Grundstücken führt, kann sich eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach durchaus auch wertmindernd für das Objekt auswirken. Dann sind Nachbarklagen zu befürchten, die neben Rechtskosten auch Aufwände für den Rückbau beziehungsweise den Umbau der Anlage nach sich ziehen können.

Dass solche Klagen in Zukunft erfolgreich sein können, zeigt der vorliegende Fall. Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf urteilte mit Berufungsurteil vom 21.07.2017 (AZ: OLG Düsseldorf I-9 U 35/17) zu Gunsten des klagenden Nachbareigentümers. Dieser sah die Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes wegen der Blendwirkung ganz erheblich beeinträchtigt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass dies zutreffe. Die Blendwirkung stelle eine wesentliche Beeinträchtigung dar, die der Kläger nicht hinnehmen muss.

Im strittigen Fall hatte der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, dass solche erheblichen Blendwirkungen an mehr als 130 Tagen im Jahr vorliegen. Diese ersteckten sich zeitweise über die gesamte Grundstücksbreite und dauerten bis zu 2 Stunden am Tag an. Der Nachbar muss die Blendwirkungen nun durch geeignete Maßnahmen reduzieren.

Das Gericht stellte auch fest, dass die gesetzgeberische Wertentscheidung, Photovoltaik-Anlagen durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) zu fördern, nicht zu einer grundsätzlichen Duldungspflicht der Nachbarschaft führt. Dies hatte die Vorinstanz noch bejaht. Es komme auf eine Einzelfallprüfung und die jeweilige konkrete Beeinträchtigung für die Nachbarschaft an. Photovoltaik-Anlagen dürften nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. Blendungen durch Photovoltaik-Anlagen seien auch nicht als ortsüblich hinzunehmen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision nicht zugelassen.

Quelle: Sprengnetter.de

Grundstücksrecht: Kaufpreisminderung bei unbewohnbarer Wohnimmobilie

Wird eine Immobilie als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken verkauft, so kann der Käufer davon ausgehen, dass die gesamte Immobilie baulich auch tatsächlich hierfür geeignet ist. Gibt es in den Räumen jedoch ein massives Feuchtigkeitsproblem, können diese nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und das Objekt ist insoweit mangelhaft. In dem konkreten Fall des Oberlandesgerichts Saarbrücken wurde das Hinterhaus der Immobilie durch jahrzehntelanges Eindringen von Feuchtigkeit schwer geschädigt. Tragende Stahlteile korrodierten, die Decke des Kellers hing durch und die Wände der Wohnung im Erdgeschoss waren durchfeuchtet. Dieser Zustand ließ keine Vermietung als Wohnraum zu, sodass der Käufer den Kaufpreis mindern konnte.

Kommentar

In seinem Urteil betont das OLG Saarbrücken, dass eine bestimmte Beschaffenheit einer Immobilie (hier: die Eignung zur Wohnraumvermietung) im Kaufvertrag nicht ausdrücklich vereinbart werden muss, sondern sich auch aus der Beschreibung des Kaufobjekts ergeben kann. So darf man z.B. aus einer beigefügten Mietaufstellung mit Wohnflächen- und Mietangaben darauf schließen, dass das Gebäude auch den baulichen Zustand aufweist, den die Vermietung zu Wohnzwecken erfordert. Das Fehlen dieser Nutzungsmöglichkeit führt dann – ungeachtet eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses – zu einem Mangel des Grundstücks und den entsprechenden Rechten des Käufers.

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, 4 U 30/16

 

Quelle: bethge-legal.com

Baudarlehen im Schnitt teurer, Forward-Darlehen unverändert

Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, berichtet über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Baufinanzierung anhand der Ergebnisse des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB).

Im Juli zahlen Kreditnehmer für Baufinanzierungen etwas mehr: Die durchschnittliche Monatsrate für ein Darlehen von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Sollzinsbindung steigt um drei Euro auf 461 Euro. Das ist der höchste Mittelwert seit Februar 2016, der aber immer noch auf einem niedrigen Niveau liegt: Bis Oktober 2014 betrug die Monatsrate mehr als 500 Euro, Ende 2013 über 600 Euro.

Die Darlehenshöhe verändert sich im Juli nicht, sondern beläuft sich wie im Vormonat auf 201.000 Euro. Auch der Tilgungssatz (2,84 Prozent, im Juni 2,86 Prozent) und der Beleihungsauslauf (79,34 Prozent, 0,08 Prozentpunkte weniger als im Juni) sind relativ konstant.

Wenig Bewegung bei Darlehensarten

Die Nachfrage nach Annuitätendarlehen geht im Vergleich zum Juni zwar zurück, aber nur marginal. Mit 77,47 Prozent bleibt der Wert auf Rekordhöhe. Wenig Bewegung ist auch bei den Forward-Darlehen festzustellen. Ihr Anteil steigt um 0,1 Prozentpunkte auf 11,49 Prozent. Das lässt den Rückschluss zu, dass Kreditnehmer auf weiterhin niedrige Bauzinsen vertrauen. Nur gut jeder zehnte Anschlussfinanzierer nutzt die Möglichkeit, sich mit dem so genannten Forward-Aufschlag die jetzigen Zinsen lange im Voraus festzuschreiben. Im Februar dieses Jahres war noch fast jede fünfte Finanzierung ein Forward-Kredit.

Die KfW-Darlehen sind nach wie vor für immer weniger Immobilienkäufer interessant. Machte ihr Anteil bis Ende 2014 noch einen zweistelligen Prozentsatz aus, sinkt er sukzessive auf immer neue Rekordtiefs – aktuell sind es 6,41 Prozent. Darlehen mit variablen Zinssätzen spielen mit 0,9 Prozent auch im Juli nur eine statistische Nebenrolle.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Von Grund auf sicher – Wozu dient eigentlich ein Grundbucheintrag?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes Register, das die Rechtsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es gibt Aufschluss über Größe, Nutzungsart, Eigentumsverhältnisse sowie Lasten und Beschränkungen einer Immobilie. Zudem liefert es Kaufinteressierten bereits vor der Investition umfassende Informationen zu einem Objekt. Für das Grundbuch und die Eintragung der Besitzverhältnisse ist ein Notar zuständig. Erwirbt eine Eigentümergesellschaft eine Immobilie, dokumentiert eine Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte an den Wohneinheiten sowie den Gemeinschaftsbereichen. Dank des Grundbuches beziehungsweise des Teileigentumsgrundbuches besteht die Möglichkeit, eine Immobilie im Testament als Erbschaft zu vermerken, bei Schulden zu beleihen, sie zu verkaufen oder zu verschenken.“

Quelle: DEAL-Magazin.de

Immobilienverkauf: Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Ob plötzlicher Familienzuwachs oder der langgehegte Wunsch nach Eigentum: Gründe für den Immobilienerwerb gibt es unzählige. Damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird, sollten sich Käufer genau darüber informieren, welche Rechte sie nach dem Erwerb bei auftretenden Mängeln haben. „Fallen Mängel erst hinterher auf, werden sie nicht nur zum Ärgernis, sondern häufig zur Kostenfalle. Deshalb sollten Käufer so genau wie möglich hinschauen und am besten auch einen Sachverständigen wie beispielsweise einen Architekten mit zur Besichtigung nehmen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Verkäufer sind nach § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, Immobilien ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Allgemein wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln differenziert. Bei offenen Mängeln, wie beispielsweise deutlich sichtbare Risse in der Fassade, besteht keine Gewährleistung. Auch bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn er haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte oder diese nicht erkennen konnte. „Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Immobilienerwerber nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, haftet er. Allerdings muss der Käufer die arglistige Täuschung nachweisen, was in den meisten Fällen nahezu unmöglich ist“, so Scharfenorth weiter. Eine Ausnahme bildet hier der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln. Handelt es sich um sehr alte Immobilien, entsprechen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards. Diese Mängel kann der Käufer nicht dem Verkäufer als versteckte Mängel anlasten, sondern muss selbst für die Sanierung aufkommen.

Quelle: DEAL-Magazin.de