Grundstücksrecht: Feuchtigkeitsschäden – Keine Haftung des Verkäufers

Erklärt der Verkäufer, dass ihm „keinerlei Feuchtigkeitserscheinungen bekannt“ sind, hat er keine Garantie für diese Beschaffenheit übernommen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien die Gewährleistung ausgeschlossen. Damit kommt eine Haftung des Verkäufers für die Feuchtigkeitsschäden nur in Betracht, wenn er den Schaden arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Eine Beschaffenheitsgarantie liegt vor, wenn der Verkäufer seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einstehen zu wollen und Schadensersatz selbst dann zu leisten, wenn ihn kein Verschulden trifft bzw. der Schaden dem Käufer nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts war ein derart weitreichender Haftungswille des Verkäufers aus der obigen Erklärung nicht zu erkennen.

Kommentar

Kommt es dem Käufer auf eine Garantieerklärung an, ist darauf zu achten, dass der Verkäufer nicht nur eine bloße Kenntniserklärung abgibt. Denn solche Erklärungen nach „bestem Wissen“ haben lediglich tatsächlichen Charakter. Dennoch sind sie rechtlich keinesfalls bedeutungslos. Sie können unter Umständen die Arglist des Verkäufers begründen, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften vorspiegelt. So zum Beispiel, wenn der Verkäufer hier neben seiner Erklärung Feuchtigkeitsschäden bewusst kaschiert hätte. Ein solches Vorgehen des Verkäufers konnte der Käufer im vorliegenden Fall jedoch nicht darlegen.

Problemfall Eigenheim

Das Einfamilienhaus ist Traumziel der Deutschen. Doch viele alte Siedlungen werden für Eigentümer und Kommunen zur Last.

Quelle: faz.net

Startschuss für Erarbeitung der ImmoWertR

Ziel der Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) ist eine systematisierte und in sich konsistente Konkretisierung der Verfahrensgrundsätze der ImmoWertV. Es wird angestrebt, dass die ImmoWertR von einer breiteren Akzeptanz als die bisherigen Richtlinien getragen wird (in der Vergangenheit hat es bei der Umsetzung der Einzelrichtlinien in den Ländern zum Teil abweichende Regelungen gegeben). Damit soll sichergestellt werden, dass es in Zukunft eine bessere bundesweite Vergleichbarkeit der Daten und dadurch eine höhere Markttransparenz auf dem Grundstücksmarkt geben wird.

Der Arbeitskreis „AK ImmoWertR“ besteht aus Vertretern von Ländern, kommunalen Spitzenverbänden und Bund.

Es ist zu erwarten, dass die Fachwelt zu gegebener Zeit um Stellungnahme gebeten wird.

Quelle: Sprengnetter.de

Heitere Aussichten für Wohnungsbesitzer

Eine Studie der Postbank sagt weitere Preissteigerungen für Wohnimmobilien voraus. Allerdings trifft das nicht überall zu. Die Debatte über Preisübertreibungen in Großstädten ebbt derweil nicht ab.

Es klingt verheißungsvoll: In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte bleibt der Wert von Wohnimmobilien bis 2030 gleich oder wird sogar noch steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt hat. In allen Top-Sieben-Städten sagen die Marktanalysten eine reale jährliche Wertsteigerung voraus.

Dieser Befund lässt vermuten, dass am deutschen Immobilienmarkt alles in bester Ordnung ist. Doch ein zweiter Blick offenbart nicht nur, dass es durchaus problematische Städte und Regionen gibt. Auch die Diskussion über Preisübertreibungen in den Großstädten will nicht abebben.
Noch weisen die wichtigsten Indikatoren – Angebot, Nachfrage und Kreditwachstum – nicht darauf hin, dass sich eine Immobilienblase aufbaut. In den Großstädten gibt es kein Überangebot, sondern einen Wohnungsmangel. Nach wie vor wird zu wenig gebaut. Die Nachfrage von Investoren bleibt ungebrochen.

Das erwarten offenbar auch die HWWI-Experten. Beispiel München: Wer glaubt, die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt hätten schon ihren Höhepunkt erreicht, den belehrt der Wohnatlas eines Besseren. Um jährlich 1,3 Prozent würden dort die Wohnimmobilienpreise bis 2030 steigen, schätzen die Experten. Das reicht wieder einmal für Platz eins unter den deutschen Metropolen. In der Rangliste der absoluten Kaufpreise steht München ohnehin unangefochten – und wohl auch uneinholbar – an der Spitze. Käufer mussten 2016 durchschnittlich 6.149 Euro pro Quadratmeter Wohnung berappen.
Auf Rang der Städte mit dem größten Potenzial an Wertzuwachs folgt Dresden (ein Prozent pro Jahr, 2.009 Euro pro Quadratmeter), auf Rang drei Düsseldorf und Hamburg (jeweils 0,9 Prozent, 3.116 und 3.884 Euro je Quadratmeter). „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.

 

Quelle: handelsblatt.com

Rekordnaher Umsatz am Grundstücksmarkt Dresden laut Aengevelt

Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2016 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 1,89 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH lediglich 4% bzw. rd. EUR 80 Mio. weniger als im Vorjahreszeitraum (2015: rd. EUR 2,97 Mrd.). Damit liegt das Ergebnis zudem beachtliche 44% bzw. EUR 575 Mio. über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 1,31 Mrd.) und ist zugleich das zweithöchste Ergebnis dieses Jahrtausends noch vor dem globalen Boomjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).

Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:

Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung zu etwa EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m².
Für die Wiedervermietungen von Wohnungen in bestehenden Gebäuden werden – bei anspruchsgerechter Ausstattung – im Durchschnitt Mietpreise von EUR 7,60/m² gefordert (2015: EUR 7,40/m²).
Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,- bis 11,-/m² gefordert, d.h. in der Spitze rd. EUR 1,-/m² mehr als noch vor einem Jahr.
Vor allem bei den höherwertigen Neubauten in den sehr beliebten Wohnlagen, zu denen u.a. Weißer Hirsch/Loschwitz, Seevorstadt, das Preußische Viertel, Blasewitz und Striesen zählen, ist die Nachfrage deutlich höher als das marktgerechte Angebot. Hier liegen die Mieten i.d.R. zwischen EUR 8,50/m² bis EUR 11,-/m², in der inneren Altstadt im Mittel bei EUR 11,-/m².

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstückspreise hemmen bezahlbaren Wohnungsneubau

Der Wettbewerb um knappes Bauland und die damit verbundenen Preissteigerungen von Grundstücken bremsen den Bau bezahlbarer Wohnungen – zu diesem Ergebnis kommt eine vom Bundesbauministerium und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte Studie des Instituts Quaestio Forschung & Beratung. Das Beratungsinstitut untersuchte die Neubautätigkeit in fünf Großstädten und befragte Experten aus Wohnungsunternehmen und kommunalen Verwaltungen.

Quelle: Haufe.de

Grundstücksrecht: Vertragliches Wegerecht – Rechtsnachfolger muss Zufahrt dulden!

Der Rechtsnachfolger eines Grundstückseigentümers ist grundsätzlich nur dann verpflichtet, eine Benutzung eines Weges auf seinem Grundstück zu dulden, wenn dies gesetzlich oder vertraglich bestimmt ist. Fehlt eine derartige Regelung, kann diese Lücke im Einzelfall durch Auslegung des Vertrages über den Kauf des Grundstücks geschlossen werden. Vorliegend hatten die Grundstücksnachbarn – gegen ein Entgelt – ein Wegerecht vereinbart, durch das die Zufahrt zum Grundstück des Begünstigten gesichert werden sollte. Das Grundstück des Verpflichteten wurde später an einen Dritten verkauft. Der Käufer kannte die örtlichen Verhältnisse und die Bedeutung der Zufahrt für den Nachbarn. Daher ergibt sich die Verpflichtung desselben, das Wegerecht zu dulden, aus einer ergänzenden Auslegung des Kaufvertrags. Denn der Kaufvertrag war insoweit unvollständig.

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.2016, 9 U 24/15, IBRRS 2017, 1014

Quelle: Bethge-Legal.com

Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?

Die Schaffung von mehr Wohnraum steht aktuell ganz weit oben auf der politischen und medialen Agenda. Um nicht zu viele Grundstücke verkaufen zu müssen, diskutieren Städte und Gemeinden auch über die Ausgabe neuer Erbbaurechte. Allerdings geraten dabei die Begriffe oft durcheinander: Noch immer wird Erbaurecht häufig mit Erbpacht gleichgesetzt – was falsch ist. Denn die Erbpacht ist ein Instrument aus dem Mittelalter und seit Langem verboten. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. erklärt den Unterschied.

Quelle: DEAL-Magazin

Eigentum gefragt wie nie – Lohnt sich das langfristig?

Die Zinsen sind verlockend, der Wunsch nach dem Eigenheim ist groß, doch die Immobilienpreise steigen stetig. In über 80 Prozent aller Privathaushalte ist der Kauf einer Immobilie die wichtigste wirtschaftliche Entscheidung des Lebens. Getrieben von dem Gefühl, die Zahlung einer Miete sei verschwendet, entscheiden sich viele für Eigentum. Angesichts extrem niedriger Kreditzinsen rechnet sich aktuell fast jede Baufinanzierung. Daher sind viele potenzielle Hausbesitzer in der Lage, sich finanziert von der Bank ein eigenes Häuschen oder eine eigene Wohnung leisten zu können. Ein Kauf scheint daher – trotz vergleichsweise hoher Kaufpreise – ökonomisch und emotional sinnvoll. Geht diese Rechnung am Ende wirklich auf?

Quelle: DEAL-Magazin

Gewerbliches Mietrecht: Pachtgegenstand muss bestimmbar sein

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform hinreichend bestimmbar sein. Einem Grundstückserwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, muss es möglich sein, den Pachtgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Vorliegend war der Pachtgegenstand (u.a. auch Außenflächen und Kellerräume) aus dem im Jahr 2007 geschlossenen Mietvertrag nicht eindeutig ersichtlich. Der Pächter hatte das Pachtobjekt allerdings bereits seit dem Jahr 1999 als Untermieter genutzt. Der Senat ließ für die Bestimmbarkeit der Pachtsache daher genügen, dass sich die Pachtfläche anhand des Umfangs der tatsächlichen, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits seit mehreren Jahren andauernden Nutzung bestimmen lässt. Die Schriftform war daher gewahrt.

Kommentar

Der Senat schließt sich mit seinem Urteil der Rechtsprechung des BGH an (Urteil v. 07.07.1999 – XII ZR 15/97). Vorliegend hatten die Parteien zudem eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, so dass die Berufung der Ursprungsparteien auf einen etwaigen Formverstoß nach Ansicht des Senats auch treuwidrig gewesen wäre.

Abweichung bei Angabe des Baujahrs wirkt sich auf Verkehrswert des Grundstücks aus

Wohnhaus darf bei einem im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahr zurückgegeben werden

Abweichung bei Angabe des Baujahrs wirkt sich auf Verkehrswert des Grundstücks aus

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Dies entschied das Oberlandesgerichts Hamm und bestätigte damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bielefeld.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16

Quelle: kostenlos-urteile.de

Gebäudeenergiegesetz vorerst gescheitert

Der Koalitionsausschuss hat sich gestern nicht auf ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) geeinigt. Damit ist das Vorhaben in dieser Legislaturperiode wohl vom Tisch.

Das Gebäudeenergiegesetz hat nur für neue Nichtwohnbauten der öffentlichen Hand den KfW-55-Standard vorgesehen. Allerdings ist laut Verbänden und Unionsfraktion im Bundestag zu befürchten, dass der Standard später auch für private Neubauten wie Wohnhäuser gelten wird.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Bundesrat: Ja zu Baurechtsnovelle, Kompromiss bei TA Lärm

Der Bundesrat hat heute grünes Licht für die Baurechtsnovelle und damit auch für die Einführung der Baugebietskategorie Urbanes Gebiet gegeben. Bei der Erhöhung der Lärmwerte für Urbane Gebiete folgte der Bundesrat der Bundesregierung nicht. Hier läuft es auf einen Kompromiss hinaus. Die Baurechtsnovelle mit neuer TA-Lärm-Verordnung soll vor der Sommerpause in Kraft treten.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de