Eigentum gefragt wie nie – Lohnt sich das langfristig?

Die Zinsen sind verlockend, der Wunsch nach dem Eigenheim ist groß, doch die Immobilienpreise steigen stetig. In über 80 Prozent aller Privathaushalte ist der Kauf einer Immobilie die wichtigste wirtschaftliche Entscheidung des Lebens. Getrieben von dem Gefühl, die Zahlung einer Miete sei verschwendet, entscheiden sich viele für Eigentum. Angesichts extrem niedriger Kreditzinsen rechnet sich aktuell fast jede Baufinanzierung. Daher sind viele potenzielle Hausbesitzer in der Lage, sich finanziert von der Bank ein eigenes Häuschen oder eine eigene Wohnung leisten zu können. Ein Kauf scheint daher – trotz vergleichsweise hoher Kaufpreise – ökonomisch und emotional sinnvoll. Geht diese Rechnung am Ende wirklich auf?

Quelle: DEAL-Magazin

Gewerbliches Mietrecht: Pachtgegenstand muss bestimmbar sein

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform hinreichend bestimmbar sein. Einem Grundstückserwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, muss es möglich sein, den Pachtgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Vorliegend war der Pachtgegenstand (u.a. auch Außenflächen und Kellerräume) aus dem im Jahr 2007 geschlossenen Mietvertrag nicht eindeutig ersichtlich. Der Pächter hatte das Pachtobjekt allerdings bereits seit dem Jahr 1999 als Untermieter genutzt. Der Senat ließ für die Bestimmbarkeit der Pachtsache daher genügen, dass sich die Pachtfläche anhand des Umfangs der tatsächlichen, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits seit mehreren Jahren andauernden Nutzung bestimmen lässt. Die Schriftform war daher gewahrt.

Kommentar

Der Senat schließt sich mit seinem Urteil der Rechtsprechung des BGH an (Urteil v. 07.07.1999 – XII ZR 15/97). Vorliegend hatten die Parteien zudem eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, so dass die Berufung der Ursprungsparteien auf einen etwaigen Formverstoß nach Ansicht des Senats auch treuwidrig gewesen wäre.

Abweichung bei Angabe des Baujahrs wirkt sich auf Verkehrswert des Grundstücks aus

Wohnhaus darf bei einem im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahr zurückgegeben werden

Abweichung bei Angabe des Baujahrs wirkt sich auf Verkehrswert des Grundstücks aus

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Dies entschied das Oberlandesgerichts Hamm und bestätigte damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bielefeld.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16

Quelle: kostenlos-urteile.de

Gebäudeenergiegesetz vorerst gescheitert

Der Koalitionsausschuss hat sich gestern nicht auf ein Gebäudeenergiegesetz (GEG) geeinigt. Damit ist das Vorhaben in dieser Legislaturperiode wohl vom Tisch.

Das Gebäudeenergiegesetz hat nur für neue Nichtwohnbauten der öffentlichen Hand den KfW-55-Standard vorgesehen. Allerdings ist laut Verbänden und Unionsfraktion im Bundestag zu befürchten, dass der Standard später auch für private Neubauten wie Wohnhäuser gelten wird.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Bundesrat: Ja zu Baurechtsnovelle, Kompromiss bei TA Lärm

Der Bundesrat hat heute grünes Licht für die Baurechtsnovelle und damit auch für die Einführung der Baugebietskategorie Urbanes Gebiet gegeben. Bei der Erhöhung der Lärmwerte für Urbane Gebiete folgte der Bundesrat der Bundesregierung nicht. Hier läuft es auf einen Kompromiss hinaus. Die Baurechtsnovelle mit neuer TA-Lärm-Verordnung soll vor der Sommerpause in Kraft treten.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Grundstücksrecht: Marderbefall – ein Mangel des Gebäudes?

Ein akuter Marderbefall eines Wohnhauses stellt einen Mangel der Immobilie dar. Dies gilt unabhängig davon, ob der Marder bereits konkrete Schäden verursacht, also z.B. Dachisolierungen zerfressen oder Dachpfannen verschoben hat. Allein der Befall lässt darauf schließen, dass zumindest Maßnahmen zur Vertreibung des Marders und zur Schließung der Zugangswege vorzunehmen sind. Vor diesem Hintergrund, muss der Verkäufer des Grundstücks, der von einem akuten Marderbefall Kenntnis hat, den Kaufinteressenten hierüber informieren. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Marderbefall bereits einige Jahre zurück liegt. Für Gebäude gilt nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm nicht: „einmal Marder – immer Marder“. Es kommt im Gegenteil auf die tatsächliche Entwicklung des Befalles an. Hat sich dieser in den letzten Jahren beruhigt und gibt es keine akuten Anzeichen für eine erneute Einnistung, besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Kommentar
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm zeigt, dass die zeitliche Komponente bei Offenbarungspflichten eine wesentliche Rolle spielen kann. Während der Jahre zurückliegende Marderbefall im Rahmen des jetzigen Verkaufes erst gar keinen Mangel des Gebäudes darstellt, muss der Verkäufer bei einem akuten Befall trotz etwaigem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens haften, wenn er davon Kenntnis hatte und diesen nicht gegenüber dem Käufer offengelegt hat.

Quelle: bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, 22 U 104/16, IBRRS 2017, 0865

Grünes Licht für Ferienwohnungen in Wohngebieten

Erleichterung für das Ferienhaussegment: Die Änderung der Baunutzungsverordnung vom letzten Donnerstag bedeutet für viele Ferienwohnungsvermieter die nötige Rechtssicherheit. Ferienwohnungen werden demnach mit nicht störenden Gewerbe- und kleinen Beherbergungsbetrieben gleichgesetzt. Damit sind sie in allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich zulässig. In reinen Wohngebieten wird jedoch unnötig reguliert, wie der Deutsche Ferienhausverband e. V. kritisiert.

Quelle: DEAL-Magazin

Sächsische Wohnungswirtschaft plant 2017 hohe Investitionen

Die Mitgliedsunternehmen des vdw Sachsen Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. wollen 2017 knapp 410 Millionen Euro in Neubau, Instandhaltung und Modernisierung investieren. Das hat der Verband bekanntgegeben. Es handelt sich um das höchste Investitionsniveau seit 15 Jahren.

Quelle: Haufe.de

 

Deutsche B-Städte: Stärkere Mietentwicklung als in Top-7-Metropolen

Die durchschnittlichen Angebotsmieten in den 14 B-Städten (dazu zählen auch Dresden und Leipzig) sind in der zweiten Jahreshälfte 2016 um 1,8 Prozent auf 8,42 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

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In Essen, Mainz und Dresden hingegen sind die Mieten in der zweiten Jahreshälfte 2016 gefallen. In Essen fielen die Büromieten im Schnitt um 1,6 Prozent auf 8,17 Euro, in Mainz um 0,8 Prozent auf 9,57 Euro pro Quadratmeter. Dresden bildet mit 6,85 Euro pro Quadratmeter das Schlusslicht der untersuchten Standorte. In fast allen Segmenten haben die Dresdner Büromieten nachgegeben, im Mittel um 1,1 Prozent.

Quelle: DEAL-Magazin

Wohnungseigentumsrecht: Alleinige Nutzung führt zur Kostentragung

Werden einem Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten übertragen, so hat er im Zweifel auch die entsprechenden Kosten zu tragen. Dies gilt auch, wenn es um Flächen geht, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, also Flächen, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Weiter gilt dies nicht nur für die ursprünglich vereinbarten Flächen, sondern auch für Flächen, die im Laufe der Zeit hinzukommen. Der BGH hat klargestellt, dass die Eigentümerversammlung auch die Folgekosten einer baulichen Gestaltung dem Einzelnen auferlegen darf und der betroffene Eigentümer keine Kostenerstattung für von ihm angestoßene Veränderungen von der Gemeinschaft einfordern kann.

Kommentar

Hintergrund dieser Kostenverteilung ist, dass derjenige, der Flächen allein nutzen, verändern und auch andere von der Nutzung ausschließen darf, auch die Kosten vollständig tragen soll.

Quelle: bethge-legal.de

Wohnungsmarkt: Handel mit großen Beständen weiter rückläufig

Der Handel mit Mietshäusern ab 800 Wohnungen ist 2016 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurückgegangen, wie eine Auswertung der Datenbank Wohnungstransaktionen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) zeigt. Der Wert sank auf unter 100.000, während in den drei Jahren zuvor jeweils mehr als 300.000 Wohnungen verkauft worden waren. Grund sei das mangelnde Angebot an großen Beständen, so BBSR-Direktor Harald Herrmann.

Quelle: Haufe.de

Verschärfung der EnEV: Mindestwerte nicht mehr einzuhalten

Bei einer weiteren Verschärfung der EnEV 2016 – etwa auf einen mit dem KfW-Standard 55 Standard vergleichbaren Effizienzhausstandard – ist die Wärmeversorgung bei Wirtschaftsimmobilien nicht mehr mit allen Energieträgern möglich und stellt unverhältnismäßig hohe Anforderungen an die thermische Qualität der Gebäudehülle. Zu diesem Schluss kommt das „Gutachten zur Verschärfung der EnEV und Zusammenlegung EnEV / EEWärmeG für Wirtschaftsimmobilien“. Dieses hatte die Task Force Energie des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. bei Univ. Prof. Dr.-Ing. M. Norbert Fisch, CEO der EGS-plan Ingenieurgesellschaft, Stuttgart und Direktor des IGS, TU-Braunschweig, in Auftrag gegeben. „Hierdurch bestätigen sich die ersten Erkenntnisse des Zwischenberichts von September letzten Jahres“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Die Prinzipien von Technologieoffenheit, Wirtschaftlichkeit und Flexibilität werden durch weitere Verschärfungen der Effizienzstandards verletzt. Wir müssen und können die Klimaschutzziele mit effizienteren Methoden erreichen.“

Quelle: DEAL-Magazin

Wohnimmobilienpreise entkoppeln sich von Fundamentaldaten

Wohnimmobilien in Deutschland sind im Schnitt 10% zu teuer. Das ergeben Berechnungen der Commerzbank. Da kein Ende der Niedrigzinspolitik in Sicht ist, dürfte es mit Preisübertreibungen weitergehen, heißt es. Damit steigt die Gefahr, dass es zu „beträchtlichen Übertreibungen“ kommt, deren Korrektur die deutsche Wirtschaft „massiv belasten“ würde.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Mietpreisanstiege bei Industrie- und Logistikimmobilien

Auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen in Berlin sind die Mietpreise deutlich gestiegen. „Die Flächennachfrage ist höher als das Angebot, so dass für kleinere Flächen in gefragten zentralen Lagen mittlerweile bis zu 9,00 EUR/m² verlangt werden. 2015 waren es noch 7,50 EUR/m²“, berichtet Sebastian König, Bereichsleiter Industrie bei Engel & Völkers Commercial Berlin.

Mit einem Flächenumsatz von rund 402.000 m² im Jahr 2016, liegt das Ergebnis unter dem Vorjahreswert (2015: 470.000). „Der niedrigere Wert ist damit zu erklären, dass sich die Fertigstellung einiger großvolumiger Projekte verzögert hat und diese nun erst 2017 auf den Markt kommen“, erläutert der Immobilienexperte. Trotz dieser fehlenden Abschlüsse liegt das Ergebnis immer noch über dem 5-Jahres-Durchschnitt von 388.000 m².

Quelle: DEAL-Magazine