Grundstücksrecht: Rücktritt bei Marderbefall

Ist dem Verkäufer einer Immobilie bekannt, dass diese seit Jahren von Mardern befallen ist und verschweigt er dies -wohlwissend, dass der Verkauf bei Kenntnis des Käufers von den eingenisteten Tieren nicht stattgefunden hätte- kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Im konkreten Fall hatten die langjährigen Mieter immer wieder auf den Marderbefall hingewiesen, woraufhin technische Maßnahmen gegen den Befall eingeleitet wurden. Außerdem weigerte sich ein Schornsteinfeger, wegen der Marderschäden das Dach der Immobilie zu betreten. All dies ist dem Verkäufer bekannt gewesen, weshalb er die Käufer über den Befall hätte informieren müssen. Weil er schwieg, konnte der Käufer zurücktreten.

Kommentar

Den Verkäufer einer Immobilie trifft grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt ein Verkäufer einen solchen Befall in dem Wissen, dass der Kaufvertrag bei Kenntnis über die Marder nicht so (etwa hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises) abgeschlossen würde, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Daran ändert auch ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss nichts, denn dieser gilt gerade in solchen Fällen nicht.

Grundstücksrecht: Nicht jeder Überbau muss hingenommen werden

Der Überbau eines Nachbargrundstücks durch eine neu anzubringende Wärmedämmung gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) muss für ein Bestandsgebäude grundsätzlich geduldet werden. Wird ein Grundstück dagegen neu bebaut, ist eine gemäß EnEV anzubringende Wärmedämmung bereits bei der Planung und Erstellung des Gebäudes zu berücksichtigen. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstückes auf Duldung des Überbaus für eine Fassaden-Wärmedämmung geklagt. Bei der Errichtung des Gebäudes war keine entsprechende Dämmung angebracht worden. Dies sollte nun nachgeholt werden, wofür der Überbau erforderlich war. Die Klage blieb allerdings erfolglos. Denn nach der bei Errichtung des Mehrfamilienhauses geltenden EnEV 2001 sei diese Dämmung von vornherein erforderlich gewesen und hätte daher eingeplant werden müssen, so der Bundesgerichtshof.

Praxistipp

Die Überbau-Duldungspflicht für Nachbargrundstücke bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden stellt sich als weitestgehend unproblematisch dar. Dies gilt zumindest für solche Bestandsgebäude, für die bei Errichtung die Energieeinsparverordnung noch nicht galt. Bei der Planung neuer Gebäude kann eine Wärmedämmung von Beginn an berücksichtigt werden. Ein Nachbar muss einen Überbau aufgrund einer schlicht vergessenen Wärmedämmung nicht hinnehmen!

 

Quelle: bethge-legal.com

Wohnungsmarkt: Mieten und Kaufpreise nähern sich an

Das hohe Mietpreiswachstum setzte sich im ersten Halbjahr 2017 in den meisten der acht von JLL untersuchten deutschen Metropolen fort, im Durchschnitt um rund sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Am deutlichsten war der Anstieg in Berlin mit 13 Prozent auf Jahressicht und um 80 Prozent seit 2004. Die Kaufpreise legten im Durchschnitt um acht Prozent zu, also nur noch geringfügig mehr als die Mietpreise.

Quelle: haufe.de

Immobilienbewertung: Makler und Onlinebörsen häufig ohne Sachverstand

Wertermittlung ist ein sensibles Thema. Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilien. Das kostet in der Regel nichts, sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein, sagt unser Experte Christoph Ziercke und erklärt auch warum. Unter dem Strich habe eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden. …

Fazit: Das Ergebnis wird vom Kunden in den meisten Fällen nicht hinterfragt, weil Sachkunde und ein richtiger Verfahrensweg unterstellt werden. Doch zeigen die dargestellten Abläufe, dass eine Bewertung seitens einer Immobilienbörse nichts mit einer klassischen seriösen Wertermittlung zu tun hat, da die Verfahrensabläufe entweder zu oberflächlich oder nicht nachvollziehbar sind. In vielen Fällen wird nicht einmal das richtige Verfahren gewählt.

Quelle: haufe.de

Immobilienblase: Gefahr steigt in 13 Landkreisen

Der Empirica-Blasenindex steigt wieder an, gegenüber dem ersten Quartal 2017 legte er im zweiten Quartal in den Wachstumsregionen um 0,03 Punkte, in den Schrumpfungsregionen nach einer kleinen Entwarnung wieder um 0,02 Prozent zu. Die Gefahr einer Immobilienblase ist der Erhebung zufolge in 13 Kreisen höher als im Vorquartal. Wie wird es weiter gehen?

Vor allem die Einzelindices „Vervielfältiger“ und „Preis-Einkommen“ (je plus 0,06) pushen den Gesamtindex im Vergleich zum Vorquartal weiter nach oben.

Das Angebot an Wohnraum steige, aber laut Empirica droht kein Überangebot, sondern eher die Tendenz in Richtung „ausreichend“. Die Nachfrage in den so genannten Schwarmstädten wachse aufgrund der nachlassenden Binnen- und Auslandszuzugs langsamer, aber sie schrumpft nicht, es drohen keine Leerstände.

Gegenüber dem Vorquartal steigt die Blasengefahr nach Angaben von Empirica in den betrachteten Großstädten nur in Dresden leicht an. Weiterhin wird für acht (Berlin, Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) der zwölf (Berlin, Bremen, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) Städte damit einmal mehr eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal acht, vor drei Jahren fünf). In Essen und nun auch in Dresden ist die Gefahr „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“ und in Dortmund sogar „sehr gering“.

Quelle: haufe.de

Preise für Bestandshäuser im Juni 2017 unter Vorjahreswert

Die Preise für Bestandshäuser sind im Juni gegenüber Mai zwar leicht um 0,62 Prozent gestiegen, im Vergleich zum Vorjahresmonat wurden sie aber erstmals seit rund sieben Jahren wieder günstiger. Der durchschnittliche Preis sank laut Europace Hauspreis-Index (EPX) innerhalb von zwölf Monaten um 1,03 Prozent. Müssen sich Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern nun Sorgen um einen Wertverfall ihrer Immobilien machen?

„Der ganz überwiegende Teil nicht“, sagt Europace-Chef Thilo Wiegand. Dass die Preise sinken ist deshalb überraschend, weil am Markt weithin wesentlich mehr Nachfrage als Angebot herrscht, was die Preise grundsätzlich treibt. Doch dies gelte nur in den Groß- und vielen Mittel-Städten.

„In ländlichen Bereichen oder Regionen mit Bevölkerungsrückgang geben mangels Nachfrage auch die Immobilienpreise nach“, so Wiegand.

Die Preisentwicklung gerade bei Bestandshäusern sei entsprechend regional sehr unterschiedlich. Dies zeigt auch der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI), der zwar keine ländlichen Regionen, sondern nur Metropolregionen betrachtet, „doch selbst hier sieht man sehr unterschiedliche Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien innerhalb Deutschlands“, schließt Wiegand ab.

EPX-Index für Eigentumswohnungen steigt deutlich

Der EPX-Teil-Index für Eigentumswohnungen ist im Juni im Vergleich zum Vormonat um 1,75 Prozent deutlich gestiegen, im Vergleich zum Vorjahresmonat um 8,65 Prozent. Die Preise bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern legten gegenüber Mai 2017 um 0,71 Prozent, gegenüber Juni 2016 um 11,44 Prozent zu. Für den EPX-Gesamt-Index ergab sich insgesamt ein Anstieg um 1,04 beziehungsweise 6,50 Prozent.

Quelle: haufe.de

Preise für Wohnungen verteuern sich im Rekordtempo – das liegt auch an der Baupolitik

Der Empirica-Index für Eigentumswohnungen ist im zweiten Quartal 2017 im Durchschnitt aller Baujahre erneut gestiegen – und zwar deutlich um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Auch der Index für Mietpreise legte weiter zu: um 0,8 Prozent im Schnitt. Alleine die Neubaumieten haben seit 2004 einen Sprung von 26,8 Prozent gemacht. Eine nachfragegerechte Baulandpolitik könnte laut Empirica den Preisboom stoppen.

Quelle: haufe.de

Wohnkostenreport 2017: Kauf 33 Prozent günstiger als Miete – Anzahl der Käufer sinkt in Städten

Es ist immer noch günstiger, in Deutschland zu kaufen anstatt zu Mieten: durchschnittlich ist der Erwerb von Wohneigentum um 33 Prozent erschwinglicher, nach 41 Prozent im Jahr zuvor. Das ist ein Ergebnis des Accentro-IW-Wohnkostenreports 2017. Doch die Zahl der Ersterwerber ist rückläufig, vor allem in den Städten wird es zunehmend schwerer Wohneigentum zu bilden, Tendenz steigend. Besonders betroffen sind Familien.

Quelle: haufe.de

Studie: Wo Immobilien künftig an Wert gewinnen

Wer bereits in den eigenen vier Wänden lebt oder in nächster Zeit eine Immobilie kaufen möchte, kann in zweifacher Hinsicht profitieren: Wohnen im Eigenheim ist die einzige Form der Altersvorsorge, die man sofort nutzen und genießen kann. Darüber hinaus haben Haus- und Wohnungsbesitzer die Chance, dass sich ihr Investment in den nächsten Jahren auch finanziell auszahlt. Denn in mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Besonders Großstädte und die angrenzenden Kreise dürften auch in Zukunft zu den Regionen mit relativ hoher Wertsteigerung gehören. Dies sind Ergebnisse der Postbank Studie Wohnatlas 2017, die die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe nimmt.

Im Vergleich deutscher Großstädte hat München die Nase vorn. In der bayerischen Landeshauptstadt steigen die Preise laut Prognose des Postbank Wohnatlas bis 2030 jährlich durchschnittlich um 1,3 Prozent – gefolgt von Dresden mit einer Steigerungsrate von einem Prozent. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Die prognostizierte Wertsteigerung in der sächsischen Landeshauptstadt fällt sogar etwas größer aus als in Hamburg und Düsseldorf, wo ein Plus von 0,9 Prozent jährlich erwartet werden kann.

 

Quelle: DEAL-Magazin.de

Wandhängendes WC und Strukturheizkörper als Handtuchwärmer wohnwerterhöhend, keine Erhöhung jedoch bei unter­dimensioniertem Fahrradabstellraum

Ein wandhängendes WC und ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sind als wohnwerterhöhenden Merkmale zu werten. Ein abschließbarer Fahrradabstellraum führt nicht zu einer Wohnwerterhöhung, wenn er zu klein ist. Ein innenliegendes Badfenster sowie eine vom Bad ausgehende Geruchs- und Geräuschbelästigung stellen keine wohnwertmindernde Merkmale dar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Immobilienpreise: Marktwerte können auf dem Land bis 2030 um 25 Prozent sinken

Schrumpfende Bevölkerung und eine veränderte Altersstruktur werden die Marktwerte für selbstgenutzte Immobilien sinken lassen. Bis 2030 sollen die Preise von Eigentumswohnungen laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung DIW Berlin in einem Drittel aller Kreise und kreisfreien Städten um mehr als 25 Prozent fallen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird das in einem Viertel der Kreise der Fall sein.

Quelle: haufe.de

Grundstücksrecht: Feuchtigkeitsschäden – Keine Haftung des Verkäufers

Erklärt der Verkäufer, dass ihm „keinerlei Feuchtigkeitserscheinungen bekannt“ sind, hat er keine Garantie für diese Beschaffenheit übernommen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien die Gewährleistung ausgeschlossen. Damit kommt eine Haftung des Verkäufers für die Feuchtigkeitsschäden nur in Betracht, wenn er den Schaden arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Eine Beschaffenheitsgarantie liegt vor, wenn der Verkäufer seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einstehen zu wollen und Schadensersatz selbst dann zu leisten, wenn ihn kein Verschulden trifft bzw. der Schaden dem Käufer nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts war ein derart weitreichender Haftungswille des Verkäufers aus der obigen Erklärung nicht zu erkennen.

Kommentar

Kommt es dem Käufer auf eine Garantieerklärung an, ist darauf zu achten, dass der Verkäufer nicht nur eine bloße Kenntniserklärung abgibt. Denn solche Erklärungen nach „bestem Wissen“ haben lediglich tatsächlichen Charakter. Dennoch sind sie rechtlich keinesfalls bedeutungslos. Sie können unter Umständen die Arglist des Verkäufers begründen, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften vorspiegelt. So zum Beispiel, wenn der Verkäufer hier neben seiner Erklärung Feuchtigkeitsschäden bewusst kaschiert hätte. Ein solches Vorgehen des Verkäufers konnte der Käufer im vorliegenden Fall jedoch nicht darlegen.

Problemfall Eigenheim

Das Einfamilienhaus ist Traumziel der Deutschen. Doch viele alte Siedlungen werden für Eigentümer und Kommunen zur Last.

Quelle: faz.net

Startschuss für Erarbeitung der ImmoWertR

Ziel der Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) ist eine systematisierte und in sich konsistente Konkretisierung der Verfahrensgrundsätze der ImmoWertV. Es wird angestrebt, dass die ImmoWertR von einer breiteren Akzeptanz als die bisherigen Richtlinien getragen wird (in der Vergangenheit hat es bei der Umsetzung der Einzelrichtlinien in den Ländern zum Teil abweichende Regelungen gegeben). Damit soll sichergestellt werden, dass es in Zukunft eine bessere bundesweite Vergleichbarkeit der Daten und dadurch eine höhere Markttransparenz auf dem Grundstücksmarkt geben wird.

Der Arbeitskreis „AK ImmoWertR“ besteht aus Vertretern von Ländern, kommunalen Spitzenverbänden und Bund.

Es ist zu erwarten, dass die Fachwelt zu gegebener Zeit um Stellungnahme gebeten wird.

Quelle: Sprengnetter.de

Heitere Aussichten für Wohnungsbesitzer

Eine Studie der Postbank sagt weitere Preissteigerungen für Wohnimmobilien voraus. Allerdings trifft das nicht überall zu. Die Debatte über Preisübertreibungen in Großstädten ebbt derweil nicht ab.

Es klingt verheißungsvoll: In mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte bleibt der Wert von Wohnimmobilien bis 2030 gleich oder wird sogar noch steigen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank durchgeführt hat. In allen Top-Sieben-Städten sagen die Marktanalysten eine reale jährliche Wertsteigerung voraus.

Dieser Befund lässt vermuten, dass am deutschen Immobilienmarkt alles in bester Ordnung ist. Doch ein zweiter Blick offenbart nicht nur, dass es durchaus problematische Städte und Regionen gibt. Auch die Diskussion über Preisübertreibungen in den Großstädten will nicht abebben.
Noch weisen die wichtigsten Indikatoren – Angebot, Nachfrage und Kreditwachstum – nicht darauf hin, dass sich eine Immobilienblase aufbaut. In den Großstädten gibt es kein Überangebot, sondern einen Wohnungsmangel. Nach wie vor wird zu wenig gebaut. Die Nachfrage von Investoren bleibt ungebrochen.

Das erwarten offenbar auch die HWWI-Experten. Beispiel München: Wer glaubt, die Preise in der bayerischen Landeshauptstadt hätten schon ihren Höhepunkt erreicht, den belehrt der Wohnatlas eines Besseren. Um jährlich 1,3 Prozent würden dort die Wohnimmobilienpreise bis 2030 steigen, schätzen die Experten. Das reicht wieder einmal für Platz eins unter den deutschen Metropolen. In der Rangliste der absoluten Kaufpreise steht München ohnehin unangefochten – und wohl auch uneinholbar – an der Spitze. Käufer mussten 2016 durchschnittlich 6.149 Euro pro Quadratmeter Wohnung berappen.
Auf Rang der Städte mit dem größten Potenzial an Wertzuwachs folgt Dresden (ein Prozent pro Jahr, 2.009 Euro pro Quadratmeter), auf Rang drei Düsseldorf und Hamburg (jeweils 0,9 Prozent, 3.116 und 3.884 Euro je Quadratmeter). „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank.

 

Quelle: handelsblatt.com

Rekordnaher Umsatz am Grundstücksmarkt Dresden laut Aengevelt

Am Dresdner Immobilienmarkt wurden durch Verkäufe (Asset-Deals) im Jahre 2016 nach vorläufigen Angaben des Dresdner Gutachterausschusses rd. EUR 1,89 Mrd. kontrahiert. Das waren nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH lediglich 4% bzw. rd. EUR 80 Mio. weniger als im Vorjahreszeitraum (2015: rd. EUR 2,97 Mrd.). Damit liegt das Ergebnis zudem beachtliche 44% bzw. EUR 575 Mio. über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 1,31 Mrd.) und ist zugleich das zweithöchste Ergebnis dieses Jahrtausends noch vor dem globalen Boomjahr 2006 (EUR 1,74 Mrd.).

Dies wird auch durch ein seit 2008 steigendes Mietpreisniveau gefördert:

Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung zu etwa EUR 4,50/m² bis EUR 8,-/m².
Für die Wiedervermietungen von Wohnungen in bestehenden Gebäuden werden – bei anspruchsgerechter Ausstattung – im Durchschnitt Mietpreise von EUR 7,60/m² gefordert (2015: EUR 7,40/m²).
Für Neubauwohnungen werden aktuell Mieten von EUR 8,- bis 11,-/m² gefordert, d.h. in der Spitze rd. EUR 1,-/m² mehr als noch vor einem Jahr.
Vor allem bei den höherwertigen Neubauten in den sehr beliebten Wohnlagen, zu denen u.a. Weißer Hirsch/Loschwitz, Seevorstadt, das Preußische Viertel, Blasewitz und Striesen zählen, ist die Nachfrage deutlich höher als das marktgerechte Angebot. Hier liegen die Mieten i.d.R. zwischen EUR 8,50/m² bis EUR 11,-/m², in der inneren Altstadt im Mittel bei EUR 11,-/m².

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstückspreise hemmen bezahlbaren Wohnungsneubau

Der Wettbewerb um knappes Bauland und die damit verbundenen Preissteigerungen von Grundstücken bremsen den Bau bezahlbarer Wohnungen – zu diesem Ergebnis kommt eine vom Bundesbauministerium und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte Studie des Instituts Quaestio Forschung & Beratung. Das Beratungsinstitut untersuchte die Neubautätigkeit in fünf Großstädten und befragte Experten aus Wohnungsunternehmen und kommunalen Verwaltungen.

Quelle: Haufe.de