Studie: Analyse der Wohneigentumsquote in Deutschland

Die Wohneigentumsquote in Deutschland stagniert. Sie liegt deutschlandweit im Jahr 2016 immer noch bei rund 45 Prozent. Auswertungen auf Basis des Sozio-oekonomischen Panels zeigen überdies, dass es nach wie vor große Unterschiede zwischen Ost und West gibt.

In den alten Bundesländern beträgt die Wohneigentumsquote 49 Prozent, in den neuen Bundesländern dagegen 33 Prozent. Mit 53,8 Prozent weist Baden-Württemberg die höchste Wohneigentumsquote aller Bundesländer auf, Berlin mit 18,4 Prozent hingegen die geringste, wobei die Quote dort in den letzten 10 Jahren um 7,5 Prozentpunkte gestiegen ist. Auch zwischen den gesellschaftlichen Gruppen gibt es erhebliche Unterschiede. Das einkommensstärkste Quintil kommt auf eine Wohneigentumsquote von 68 Prozent, das einkommensärmste dagegen nur auf 21 Prozent. Bei den über 65-Jährigen beträgt die Quote 59 Prozent, bei den unter 35-Jährigen dagegen nur 13 Prozent. Außerdem liegt die Quote bei Haushalten mit Migrationshintergrund bei nur 32 Prozent, bei solchen ohne Migrationshintergrund hingegen bei 49 Prozent.

Die starke Zuwanderung der letzten Jahre dürfte daher ein Grund sein, dass die Wohneigentumsquote stagniert. Viele Haushalte planen nur temporär in Deutschland zu bleiben und erwerben daher tendenziell weniger Wohneigentum. Allerdings ist auch bei Haushalten ohne Migrationshintergrund eine geringere Dynamik seit 2010 feststellbar. Zudem haben sich die Unterschiede zwischen den Generationen und Einkommensgruppen tendenziell verschärft. Ursächlich hierfür dürfte der hohe Kapitalbedarf sein. Nur 11 Prozent der Mieter verfügen über ein angespartes Vermögen von mehr als 50.000 Euro, aber für den Kauf einer Wohnung muss ein Haushalt rund 30 Prozent des Kaufpreises gespart haben. Die anhaltende Preisdynamik, die hohen Eigenkapital-Anforderungen der Banken und die höheren Grunderwerbsteuersätze erhöhen den Kapitalbedarf immer weiter. Durch die Kombination aus Anpassungen in der Grunderwerbsteuer, der Umstellung auf das Bestellerprinzip, der Einführung von Kreditausfallgarantien unter bestimmten Bedingungen, der Aufstockung der Vermögensförderung und der Adaption eines Vorbezugs wie in der betrieblichen Altersvorsorge in der Schweiz ließe sich der Kapitalbedarf deutlich reduzieren bzw. das zur Verfügung stehende Kapital erhöhen, ohne den Staat finanziell zu überfordern.

Gutachten im Auftrag der Schwäbisch Hall AG

Michael Voigtländer / Björn Seipelt: Analyse der Wohneigentumsbildung

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Quelle: www.iwkoeln.de

Höhere Grundsteuer könnte Blasengefahr senken

Die Grundsteuer steht auf dem Prüfstand vor dem Bundesverfassungsgericht. Vermutlich fällt im Mai eine Entscheidung. Eine baldige Reform ist wahrscheinlich. Kritiker befürchten eine (heimliche) Steuererhöhung. Im Hinblick auf eine Immobilienblase wäre der Effekt positiv zu bewerten, so eine Schlussfolgerung im aktuellen Empirica-Index. Die Reform träfe demnach vor allem teure Schwarmstädte und Regionen mit erhöhter Blasengefahr. Ist das so?

Professor Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School (Irebs) Immobilienakademie, hält diese Bewertung für überzogen. Das äußerte Just im Streitgespräch mit Empirica-Vorstand Reiner Braun in der Online-Ausgabe des Wirtschaftsmagazins „Capital“.

„Eine höhere Grundsteuer macht die Grundstückshortung teurer, vor allem wenn die Reform auf eine Bodenwertsteuer abzielt“, so Braun bei Veröffentlichung des aktuellen Blasenindex für das vierte Quartal 2017. Im Ergebnis würden mehr untergenutztes Bauland mobilisiert und die Kaufpreise tendenziell sinken. Da die Grundsteuer auf Mieter überwälzt werden darf, stiegen gleichzeitig die Mieten. Im Hinblick auf die Blasengefahr wäre der Effekt positiv zu bewerten: tendenziell fallende Preise ließen sowohl den Vervielfältiger wie auch das Preis-Einkommens-Verhältnis schmelzen.

Der Empirica-Gesamtindex für das vierte Quartal 2017 (+ 1 Punkt) stagniert in Wachstumsregionen (+/-  0 Punkte) und steigt in Schrumpfungsregionen (+1 Punkt) leicht an.

Das Rückschlagpotenzial, das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt, liegt bundesweit bei 14 Prozent, in den Top-7-Städten aber bei 30 Prozent. In demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um fünf Prozent einbrechen – das hängt laut Empirica wiederum von „externen Schocks“ wie dem Tempo bei den Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende ab.

Große Blasengefahr in neun von zwölf Großstädten

Gegenüber dem Vorquartal weitet sich Empirica zufolge die Blasengefahr in den Großstädten weiter aus. Für neun von zwölf Metropolen (erstmalig ist auch Dresden dabei), wird eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert. Im Vorquartal waren es noch acht Großstädte, 2014 sogar nur fünf. Etwa in Essen ist die Gefahr laut Empirica „mäßig hoch“, in Leipzig „gering“ und in Dortmund sogar „sehr gering“.

Die Preise für Eigentumswohnungen in den Top 7 sind laut Empirica auch im vierten Quartal 2017 gestiegen: Im Jahresverlauf um 9,5 Prozent. In den 14 untersuchten B-Städten um 7,6 Prozent. Die Mieten legten in den A-Städten um 5,9 Prozent, in den B-Städten um fünf Prozent zu. Das liege vor allem an den großen Fertigstellungslücken, so Empirica.

Dass in einigen deutschen Großstädten bald Schluss sein werde mit dem Mietpreisboom, hatte Empirica im Februar 2017 prognostiziert – Einwände kamen von Bulwiengesa und dem BFW.

Kluft zwischen Einkommen und Kaufpreis nimmt in 189 Kreisen zu

Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 247 von 402 untersuchten Landkreisen / kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Im Vorquartal waren es 246, vor drei Jahren 156. In 189 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt. Im Vorquartal waren es noch 180 Kreise, vor drei Jahren lediglich 52.

In 17 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut, damit hat sich zum Vorquartal (ebenfalls 17) nichts verändert. In der Drei-Jahres-Betrachtung hingegen schon: damals wurden in 27 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut. Im Ergebnis indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 199 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, damit wären vier Kreise mehr betroffen als im Vorquartal mit 195 (2014: 72).

 

Quelle: haufe.de

Immobilienpreise im Norden und Osten: Flaut die Teuerungskurve ab?

Preise für Wohnimmobilien in den nördlichen und östlichen Metropolregionen Deutschlands steigen weiter – im Vergleich zum vorigen Quartal allerdings verhältnismäßig moderat. Den höchsten Anstieg verzeichnet der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Hannover mit 3,41 Prozent. Verglichen mit dem dritten Quartal 2016 ziehen die Preise fast überall um einen zweistelligen Prozentbereich an.

Dresden: eigene Immobilien hoch im Kurs

„Es gibt viel, viel zu wenig Angebot an Wohnraum in Dresden“, sagt Sebastian Mosch, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Das gilt besonders für neue Immobilien. Es dauert sehr lange, bis Baugebiete ausgewiesen werden – und das erschwert auch den Vorratsbau.“ Für kleinere Häuser ist laut Mosch die Lage noch angespannter als für Wohnungen: Derzeit gebe es kein Gebiet, in dem Einfamilienhäuser errichtet werden können. „Weil das Angebot an Neubauten die Nachfrage bei weitem nicht befriedigt, weichen viele Interessenten auf Bestandsimmobilien aus. Und preislich sind die attraktiv: Bestehender Wohnraum ist in Dresden deutlich günstiger als neuer.“

Mosch zufolge trifft das notorisch mangelnde Angebot auf weiter wachsende Nachfrage. „Hier siedeln sich zunehmend große Unternehmen und Institute an, die gute Arbeitsbedingungen und -perspektiven bieten. Für den hiesigen Immobilienmarkt heißt das: Immer mehr Leute investieren in die eigenen vier Wände – und sie können höhere Summen zahlen“, so der Spezialist für Baufinanzierung. „Immobilien in B-Lagen gehen mittlerweile für ähnliche Preise weg wie sie vor wenigen Jahren noch in A-Lagen aufgerufen wurden.“ Im Schnitt kosten Wohnungen 8,31 Prozent mehr als im Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser liegen 4,31 Prozent darüber. Der Medianpreis für Dresdner Eigentumswohnungen beträgt im dritten Quartal 2017 2.182 €/qm, für Häuser liegt er bei 2.113 €/qm.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Baufinanzierung: Diese Vokabeln sollte jeder kennen

Wer anfängt sich mit dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie zu beschäftigen, merkt schnell, dass er mit einigen Fachbegriffen auf den ersten Blick nichts anfangen kann. „Um im Dschungel der Informationen nicht den Überblick zu verlieren, sollten zukünftige Eigenheimbesitzer sich unbedingt im Vorfeld mit den wichtigsten Vokabeln vertraut machen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Bundeskanzlerin Merkel hält Mietpreisbremse für ein Debakel

Es ist Wahlkampf, und das Thema Wohnungsknappheit steht ganz oben auf der Agenda der politischen Parteien. Jetzt hat sich Bundeskanzlerin Angela Merkel Medienberichten zufolge zur Mietpreisbremse geäußert. Das Konstrukt sei von der Planung bis zur Durchsetzung ein großes Debakel gewesen, so die CDU-Politikerin auf einer Wahlveranstaltung in Koblenz. Damit widerspricht sie konkret den Plänen der SPD.

Quelle: haufe.de

Vereinheitlichter Brandschutz könnte kommen

In Deutschland ist Brandschutz Ländersache. Nun gibt es Bestrebungen, die Regeln anzugleichen: Die Bauministerkonferenz hat das Thema auf die Agenda ihrer nächsten Sitzung im November gesetzt.

Der federführende Minister Thomas Webel (Sachsen-Anhalt, CDU) forderte seine 15 Länderkollegen schriftlich auf, Vorschläge zur Vereinheitlichung zu machen. Er rege an, „über weitere Verfahrensschritte zur Thematik Hochhäuser nachzudenken und ggf. abzustimmen“, schreibt Webel in einem Brief. Über die Vorschläge könne dann im November gesprochen werden. Webel bezieht sich in dem Schreiben ausdrücklich auf die Katastrophe in London und eine Gebäuderäumung in Wuppertal sowie ein Gespräch mit Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD).

Sie hatte an die Bundesländer appelliert, ihre unterschiedlichen Brandschutzvorschriften anzugleichen, „auch damit in Deutschland einheitliche Brandschutzbestimmungen gelten“. Die Forderung von Hendricks und Webel rührt an Befindlichkeiten der 16 Länder, von denen jedes bislang eigene Standards hat. Wie brisant das Thema offenbar ist, deuten Formulierungen der Minister an. Webel betont ausdrücklich die bauaufsichtliche Zuständigkeit der Länder, bevor er „dennoch“ Änderungen anregt. Hendricks „weist erneut auf den Vorteil hin“, den angeglichene Landesbauordnungen bringen. Gemeint sind einfachere und damit zügigere Planungs- und Genehmigungsprozesse, aber auch mehr Sicherheit. Der Vorstoß der Bauministerkonferenz könnte der erste Schritt sein, mit dem Durcheinander an Brandschutzvorgaben aufzuräumen.

Quelle: immobilien-zeitung.de

Wohnungsmarkt: Enorme regionale Preisunterschiede – der Süden ist am teuersten

Die Immobilienpreise auf dem deutschen Wohnungsmarkt werden bis Ende des Jahres noch einmal um drei bis fünf Prozent anziehen. Zu diesem Ergebnis kommt die LBS-Frühjahrsumfrage unter 600 Experten. Dabei ist der Wohnungsmarkt von enormen Preisunterschieden je nach Region geprägt: Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser in München und Starnberg mit Preisen bis zu 1,25 Millionen Euro. Beliebte Großstädte im Südwesten ziehen nach.

Günstige Einfamilienhäuser im Osten Deutschlands

Der Immobilienpreisspiegel der LBS enthält auch Großstädte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind: In Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin variieren die Preise zwischen 280.000 und 370.000 Euro. In Halle (160.000 Euro) und Magdeburg (180.000 Euro) liegen die Preise deutlich darunter.

Quelle: Haufe.de

Der Mythos vom Haus

Eine Immobilie ist eine Geldanlage, die nie an Wert verliert, glauben viele. Aber das ist ein Irrtum, der Hausbesitzer teuer zu stehen kommen kann. Wie können Sie vorsorgen?

Autorin: Nadine Oberhuber, Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

Wenn die Zeiten unruhiger werden, machen wir es wie die Passagiere auf hoher See: Wir klammern uns an eine Reling, anstatt zu versuchen, auf dem schwankenden Schiff nicht aus dem Tritt zu geraten. So ähnlich machen es auch viele Anleger, denen die Finanzmärkte zu turbulent geworden sind. Sie klammern sich an Sachwerte, vor allem an Immobilien. Die tragen die Stabilität nicht nur im Namen, sondern sie waren zuletzt einer der wenigen Horte, an dem Geld noch sicher und wertbeständig anzulegen war. Denn selbst wenn alles einem Crash zum Opfer fallen sollte – Häuser behalten einen Wert, oder nicht? Man kann sie anfassen, in ihnen wohnen, sie vermieten. Also ist doch klar, dass reale Gebäude einen höheren Gegenwert besitzen als rein nominale Geldanlagen. Ihr Gegenwert bemisst sich immer in Stein.

So schön diese Idee auch klingt, so falsch ist sie leider auch. Denn die These von der Wertbeständigkeit der Immobilien ist ein Mythos. Das wissen alle, die mal ein Haus in einem Landstrich gekauft haben, wo später einmal eine Windkraftanlage oder eine Autobahn gebaut wurde. Und selbst Großstädter sind davor nicht gefeit. Gerade in Zeiten, in denen so viele Anleger Zuflucht im Betongold suchen, fangen auch die Hauspreise beträchtlich an zu schwanken. Selbst für Experten wird es immer schwerer, den wahren Wert einer Immobilie zu bestimmen. Mit einem Investment in Wohneigentum waren in vielen Städten seit 2010 zweistellige Wertsteigerungen pro Jahr möglich. In den deutschen Metropolen zogen die Preise seitdem um 50, 70, sogar 100 Prozent an. Größenordnungen, von denen Immobilienkäufer vor ein paar Jahren nicht einmal zu träumen wagten. Doch geht es deshalb so weiter?

Quelle: FAZ.net

Makler- und Bauträgerrecht: Notarieller Vertrag übertrumpft Widerrufsrecht

Wenn ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird und darin eine Maklerklausel enthalten ist, wird dadurch ein Widerrufsrecht der Käufer gegenüber dem Makler ausgeschlossen. Die Käufer waren gegenüber dem Makler zum Widerruf nach Fernabsatzrecht berechtigt. Dieses Recht erlischt aber dann, wenn in den notariellen Kaufvertrag eine Klausel über die Maklerprovision aufgenommen wird. Die Maklerklausel stellt nach Ansicht des Landgerichts Limburg ein Schuldanerkenntnis dar, durch das Einwände rechtlicher und tatsächlicher Natur ausgeschlossen werden.
Kommentar
Diese Entscheidung ist interessengerecht. Ursprünglich sollte das Widerrufsrecht die Überprüfung von Waren ermöglichen. Heute dient es einem weiterreichenden Schutz des Verbrauchers vor übereilten (Fehl-)Entscheidungen. Von einer solchen kann aber nach Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrages keine Rede mehr sein, sodass sich der Käufer an seiner Erklärung festhalten lassen muss. Verträge sind nämlich grundsätzlich einzuhalten.

Quelle: bethge-legal.de

Immobilienbewertung: Makler und Onlinebörsen häufig ohne Sachverstand

Wertermittlung ist ein sensibles Thema. Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilien. Das kostet in der Regel nichts, sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein, sagt unser Experte Christoph Ziercke und erklärt auch warum. Unter dem Strich habe eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden.

Quelle: Haufe.de

Gebäudeenergiegesetz: Union stoppt Anhörung im Bundeskabinett

Das Gebäudeenergiegesetz wird diese Woche nicht wie geplant vom Bundeskabinett verabschiedet, wie die Deutsche Energie-Agentur (dena) mitteilt. Damit wird es eng für diese Legislaturperiode. „Ich hoffe sehr, dass dieses für die vielfältigen Akteure wichtige Gesetz damit nicht auf der Kippe steht“, sagt dena-Geschäftsführer Andreas Kuhlmann. Gestoppt wurde das Gesetz zum Energiesparen von der Unionsfraktion.

Quelle: Haufe.de

Grundsteuerreform: Länder können sich nicht einigen

Die Grundsteuer ist das Fossil der Steuergesetzgebung. Die Berechnung in Westdeutschland erfolgt nach Daten aus den 60er-Jahren, im Osten aus dem Jahr 1935. Aus diesem Grund sollte das Gesetz erneuert werden. Aber auch nach jahrelangen Kontroversen um eine Reform, zeichnet sich wieder keine Lösung ab: Die Bundesländer konnten sich nicht auf einen gemeinsamen Entwurf einigen. Damit ist die Reform erst einmal wieder auf Eis gelegt.

Quelle: Haufe.de

Kleine Warnzeichen vom Immobilienmarkt

Ist das Ende eine Immobilienblase gekommen? Nach einem beschleunigten Preisauftrieb hat sich dieser jüngst abgeflacht. Der bulwiengesa-Immobilienindex steigt seit 2004 beständig. Gerade 2016 übertraf der Preisanstieg für Wohnimmobilien mit einem Plus von 5,5 Prozent noch einmal den hohen Vorjahreswert von 4,8 Prozent und stieg damit auf den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990.

Quelle: faz.net

Angrenzende Mehrfamilienhäuser und Drei-Objekt-Grenze

Aneinander grenzende, rechtlich selbstständige Mehrfamilienhausgrundstücke müssen bei der Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels („Drei-Objekt-Grenze“) jeweils gesondert gezählt werden.

Das Finanzgericht entschied, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorlag, da die Eheleute (als Gesellschaft bürgerlichen Rechts) in einem kurzen Zeitraum nach Anschaffung mehr als drei Objekte veräußert hatten. Aneinander grenzende, rechtlich selbstständige Mehrfamilienhausgrundstücke müssen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich als gesonderte wirtschaftliche Einheit gezählt werden, die auch durch eine Vereinigung beziehungsweise Zuschreibung nach § 890 BGB, §§ 3 ff. GBO nicht zu einem einzigen Objekt „Häuserzeile“ oder „Straßenzug“ zusammengefasst werden können.

Das Finanzgericht schließt sich damit inhaltlich in vollem Umfang dem BFH-Urteil vom 3.8.2004 (X R 40/03) an, das ebenfalls eine gesonderte Zählung von Mehrfamilienhäusern im gewerblichen Grundstückshandel vorsieht. Zwar verweist das Finanzgericht auch auf das hiervon abweichende BFH-Urteil v. 5.5.2011 (IV R 34/08), nach dem ein ungeteiltes Grundbuchgrundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern nur ein Objekt im Sinne der „Drei-Objekt-Grenze“ ist.

(FG Düsseldorf, Urteil v. 3.11.2016, 16 K 3895/15 F)

Quelle: Haufe.de

 

 

Für rechtskonformes Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst zuständig

Der BGH hat bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen (Hierzu BGH: Stellplatznachweis ist Sache aller Wohnungseigentümer)

Nichts anderes gilt, wenn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis – wie hier – bei der Aufteilung nicht oder nicht vollständig erfüllt worden sind. In beiden Fällen betrifft die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, die auf die bauliche Anlage und nicht auf eine einzelne Einheit bezogen ist. Es ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die für die drei Wohneinheiten erforderlichen Stellplätze nachzuweisen.

(BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16)

 

Quelle: Haufe.de

Grundbucheintragung einer Grunddienstbarkeit

Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, wie z. B. ein Geh- und Fahrtrecht, kann in der Weise vereinbart werden, dass diese nur befristet bestehen oder bei Eintritt einer bestimmten Bedingung erlöschen soll. Wird eine solche Befristung oder Bedingung vereinbart, so muss sie auch zusammen mit der Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Fehlt die Eintragung der Befristung oder Bedingung, so führt dies allerdings nicht zu deren Wegfall. Die Grunddienstbarkeit entsteht trotzdem bedingt oder befristet. Entgegen der Einigung weist das Grundbuch dann aber ein unbedingtes bzw. unbefristetes Recht aus. Das Grundbuch ist daher unrichtig.

Ist das Grundbuch unrichtig, kann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt werden. Voraussetzung für die Berichtigung ist, dass entweder der Betroffene die Grundbuchberichtigung bewilligt, oder der Antragsteller die Unrichtigkeit des Grundbuches nachweist. An diesen Unrichtigkeitsnachweis werden strenge Anforderungen gestellt. In der Regel ist die Unrichtigkeit mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden nachzuweisen.