Grundstücksrecht: Feuchtigkeitsschäden – Keine Haftung des Verkäufers

Erklärt der Verkäufer, dass ihm „keinerlei Feuchtigkeitserscheinungen bekannt“ sind, hat er keine Garantie für diese Beschaffenheit übernommen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien die Gewährleistung ausgeschlossen. Damit kommt eine Haftung des Verkäufers für die Feuchtigkeitsschäden nur in Betracht, wenn er den Schaden arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Eine Beschaffenheitsgarantie liegt vor, wenn der Verkäufer seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einstehen zu wollen und Schadensersatz selbst dann zu leisten, wenn ihn kein Verschulden trifft bzw. der Schaden dem Käufer nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts war ein derart weitreichender Haftungswille des Verkäufers aus der obigen Erklärung nicht zu erkennen.

Kommentar

Kommt es dem Käufer auf eine Garantieerklärung an, ist darauf zu achten, dass der Verkäufer nicht nur eine bloße Kenntniserklärung abgibt. Denn solche Erklärungen nach „bestem Wissen“ haben lediglich tatsächlichen Charakter. Dennoch sind sie rechtlich keinesfalls bedeutungslos. Sie können unter Umständen die Arglist des Verkäufers begründen, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften vorspiegelt. So zum Beispiel, wenn der Verkäufer hier neben seiner Erklärung Feuchtigkeitsschäden bewusst kaschiert hätte. Ein solches Vorgehen des Verkäufers konnte der Käufer im vorliegenden Fall jedoch nicht darlegen.

Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein

Der Verkäufer eines Einfamilienhauses muss ungefragt nur über ihm bekannte Feuchtigkeitsprobleme aufklären. Grundsätzlich besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hausgrundstückes über besonders wichtige Aspekte des Kaufgegenstandes (z.B. erhebliche Probleme mit Feuchtigkeit im Keller). Allerdings muss dem Verkäufer bekannt sein, dass diese tatsächlich bestehen. Selbst wenn die durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen nach einem Wassereinbruch im Keller erwiesenermaßen nicht den Anforderungen an eine fachgerechte Problemlösung genügen, heißt dies nicht, dass der Verkäufer in jedem Fall ein späteres Eindringen von Wasser hätte bemerken und auf die mangelhafte Abdichtung hätte zurückführen müssen. Kommt es zwischen Abdichtung und Verkauf des Hauses über ein Jahrzehnt nicht zu eindeutig auf die mangelhafte Abdichtung zurückzuführenden Wasserspuren im Gebäude, kann dem Verkäufer kein Vorwurf daraus gemacht werden, eine Feuchtigkeitsproblematik über die bestehenden Spuren hinaus nicht angesprochen zu haben.

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016, 4 U 171/10, BeckRS 2016,17523

Quelle: Bethge-Legal