Besteuerung von bebaubaren Grundstücken

Die von den Koalitionsparteien CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbarte Prüfung der Einführung einer neuen „Grundsteuer C“ für bebaubare Grundstücke war Anlass für eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die Bundesregierung soll unter anderem definieren, was ein bebaubares Grundstück ist und ob ein bebaubares auch ein „baureifes“ Grundstück ist. Des Weiteren wird nach der Zahl bebaubarer Grundstücke gefragt und dem Anteil dieser Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören.

Quelle: ivd.de

Für Eigentümer wird es komplizierter – und auch teurer?

Grundstücksgröße, Bodenwert oder Wert des Hauses – wie soll künftig die Grundsteuer berechnet werden? Ein Treffen der Finanzminister könnte eine Vorentscheidung bringen. Doch die Ideen liegen weit auseinander.

Die Neuregelung der Grundsteuer könnte mit bürokratischem Aufwand verbunden sein. „Die Grundstückseigentümer werden wahrscheinlich eine – allerdings recht schlichte – Steuererklärung für die Bewertung ihres Grundstücks abgeben müssen“, sagte Niedersachsens Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) der Deutschen Presse-Agentur. „Je nach künftigem Bewertungsmodell wird sie einfach oder sogar sehr einfach sein. Wir brauchen unbedingt ein einfaches Modell.“

Die Finanzminister von Bund und Ländern treffen sich an diesem Mittwoch in Berlin und beraten über die Neuregelung der Grundsteuer, die nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom April nötig wird. Hilbers hofft, „dass wir uns darüber einigen, welche Wege gangbar sein könnten und welche nicht.“

Das Gericht hatte entschieden, dass die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis Ende 2019 überarbeitet werden muss. Mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro ist die Steuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Zur Neuregelung gibt es verschiedene Modelle.

Bayerischer Weg: Grundstücksgröße

Bayern will bei der Konferenz für eine Berechnung nach Grundstücksgröße werben. „Wir wollen eine einfache und faire Grundsteuer, ermittelt nach Grundstücksgröße und Wohn- beziehungsweise Nutzfläche des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes“, sagte der bayerische Finanzminister Albert Füracker (CSU). Diese Größen seien unstrittig und bewahrten die Bürger in Zeiten steigender Immobilienpreise vor einer Steuererhöhung durch die Hintertür.

Bayern ist eines der Bundesländer, in denen Grundstückspreise und Immobilienwerte im Schnitt besonders hoch sind. Eigentümer großer Grundstücke, vor allem in weniger hochpreisigen Lagen, könnten durch dieses Modell jedoch benachteiligt werden.

Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes soll der Wert eines Grundstücks die entscheidende Rolle spielen. „Wir favorisieren ganz eindeutig ein so genanntes Bodenwertmodell“, sagte Geschäftsführer Ulrich Ropertz. „Dabei wird als Maßstab nur der Bodenwert genommen.“ Berücksichtigt würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat. Gutachterausschüsse ermitteln regelmäßig anhand gezahlter Kaufpreise die Bodenrichtwerte.

Diese Methode sei auch deshalb wünschenswert, weil Gebäude mit mehreren Wohnungen dabei tendenziell besser gestellt wären als Einfamilienhäuser – was wiederum Mietern nutzen würde, erklärte Ropertz. Vermieter legen die Grundsteuer meist auf die Mieter um.

Kompliziertes Kostenwertmodell

Aus Sicht von Sachsen-Anhalts Finanzminister André Schröder (CDU) können aufgrund der eng gesetzten Frist keine neuen Konzepte erarbeitet werden. Es könne nur darum gehen, bereits diskutierte Ideen zu analysieren und eventuell zu vereinfachen. Schröder sprach sich dagegen aus, künftig allein den Bodenwert für die Ermittlung der Grundsteuer heranzuziehen. Dieses Verfahren halte er für ungerecht. Stattdessen favorisiere er den Vorschlag vieler Länder, neben dem Bodenwert auch einen Wert der Bebauung und einen von den Gemeinden festgelegten Hebesatz zu betrachten.

Dieses 2016 vorgelegte Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen.

Quelle: FAZ.net

Kommentar: Grundsteuerreform in nur eineinhalb Jahren

Am 10.4.2018 hat das Bundesverfassungsgericht das lange erwartete Urteil zur Grundgesetzkonformität der Einheitsbewertung für die Grundsteuer gesprochen und diese für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber muss nun innerhalb von eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Ein Kommentar von Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Dass das Gericht die Einheitsbewertung für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklären würde, war nach dem Verlauf der Verhandlung im Januar 2018 keine große Überraschung. Auch, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber nur eine sehr kurze Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019 vorgeben würde, war zu erwarten.

Der Gesetzgeber, also der Bund mit Zustimmung der Länder, muss nun in nur eineinhalb Jahren ein neues System in Kraft setzen. Nur wenn er das bis zum 31.12.2019 schafft, dürfen die verfassungswidrigen Einheitswerte für weitere fünf Jahre aber maximal bis zum 31.12.2024 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer angewandt werden. Das ist eine erstaunlich lange Frist, die es den Ländern und Kommunen dann ermöglichen soll, das neue System auch tatsächlich zur Anwendung zu bringen.

Schnelles Handeln geboten

Der Gesetzgeber wird sehr schnell tätig werden müssen und sich auch die Frage stellen müssen, ob das bisher von der Mehrzahl der Länder favorisierte Kostenwertmodell der richtige Ansatz ist. Bayern und Hamburg hatten dieses Verfahren ohnehin nicht mitgetragen. Zwischenzeitlich haben sich Pressemeldungen zufolge auch Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen mehr oder minder von diesem Modell verabschiedet.

Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft favorisiert ein Flächenmodell auf Grundlage des Äquivalenzprinzips. Nach erster Prüfung des Urteils und der Urteilsbegründungen sollte dieses auch den Maßstäben, die das Bundesverfassungsgericht vorgibt, Stand halten. Das Bundesverfassungsgericht betont in der Entscheidung an mehreren Stellen, dass der Gesetzgeber sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Wahl der Bemessungsgrundlage einen sehr großen Spielraum hätte. Der Spielraum müsse nur prinzipiell geeignet sein, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen.

Wenn das Äquivalenzprinzip also den Belastungsgrund vorgibt, sollte auch ein reines Flächenverfahren möglich sein. Dieses wäre zumindest zeitnah umsetzbar und würde keine mietpreistreibende Wirkung entfalten, wie dies bei wertorientierten Verfahren in den „Hot Spots“ der Fall wäre.

Quelle: haufe.de

Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig

Pressemitteilung Nr. 21/2018 vom 10. April 2018

Urteil vom 10. April 2018
1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14

Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern sind jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Mit dieser Begründung hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts die Vorschriften mit Urteil vom heutigen Tage für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Sachverhalt:

Einheitswerte für Grundbesitz werden nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes in den „alten“ Bundesländern noch heute auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und bilden die Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer. Der Entscheidung liegen fünf Verfahren, drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, zugrunde. Die Klägerinnen und Kläger der Ausgangsverfahren beziehungsweise Beschwerdeführerinnen und Beschwerdeführer sind Eigentümer von bebauten Grundstücken in verschiedenen „alten“ Bundesländern, die jeweils vor den Finanzgerichten gegen die Festsetzung des Einheitswertes ihrer Grundstücke vorgegangen sind. In drei Revisionsverfahren hat der Bundesfinanzhof die Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verfassungswidrig sind. Mit den Verfassungsbeschwerden wird im Wesentlichen ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gerügt.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

  1. Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen weiten Spielraum, verlangt aber ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem. Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.
  2. Die in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze zur Anwendung des allgemeinen Gleichheitssatzes im Steuerrecht verlangen auch auf der Ebene der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Wertbemessung. Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Der Gleichheitssatz belässt dem Gesetzgeber einen weit reichenden Entscheidungsspielraum sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Bestimmung des Steuersatzes. Abweichungen von der mit der Wahl des Steuergegenstandes einmal getroffenen Belastungsentscheidung müssen sich indessen ihrerseits am Gleichheitssatz messen lassen. Demgemäß bedürfen sie eines besonderen sachlichen Grundes, der die Ungleichbehandlung zu rechtfertigen vermag. Dabei steigen die Anforderungen an den Rechtfertigungsgrund mit dem Ausmaß der Abweichung und ihrer Bedeutung für die Verteilung der Steuerlast insgesamt.
  3. Die Aussetzung einer erneuten Hauptfeststellung der Einheitsbewertung über einen langen Zeitraum führt systembedingt in erheblichem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsergebnisse. Infolge der Anknüpfung an die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 spiegeln sich die wertverzerrenden Auswirkungen des überlangen Hauptfeststellungszeitraums in den einzelnen Bewertungselementen sowohl des Ertragswert- als auch des Sachwertverfahrens wider.

Das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz ist davon geprägt, dass in regelmäßigen Zeitabständen eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) stattfindet. Diese Hauptfeststellung soll gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jahre für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel der Bewertungsregeln ist es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen. Der Verkehrswert ist in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Einheitsbewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen.

Der Gesetzgeber hat den Zyklus der periodischen Wiederholung von Hauptfeststellungen, nachdem er ihn erst 1965 wieder aufgenommen hatte, nach der darin auf den 1. Januar 1964 bezogenen Hauptfeststellung ausgesetzt und seither nicht mehr aufgenommen. 1970 wurde per Gesetz angeordnet, dass der Zeitpunkt der auf die Hauptfeststellung 1964 folgenden nächsten Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes durch besonderes Gesetz bestimmt wird. Ein solches Gesetz ist bis heute nicht verabschiedet worden. Die seither andauernde Aussetzung der erforderlichen Hauptfeststellung führt in zunehmendem Maße zu Wertverzerrungen innerhalb des Grundvermögens. Das ergibt sich als zwangsläufige Folge aus dem geltenden Bewertungssystem.

Die im Gesetz vorgesehene periodische Wiederholung der Hauptfeststellung ist zentral für das vom Gesetzgeber selbst so gestaltete Bewertungssystem. Ihm liegt der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung möglichst realitätsnah abgebildet werden. Da diese Verhältnisse während der folgenden Jahre eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise verkehrswertrelevanten Veränderungen unterliegen, bedarf es in regelmäßigen und nicht zu weit auseinanderliegenden Abständen einer neuen Hauptfeststellung.

Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen sechs Jahre hinaus andauert, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke.

Eine Auseinanderentwicklung zwischen Verkehrswert und festgestelltem Einheitswert ist für sich genommen allerdings verfassungsrechtlich nicht bedenklich. Würden die Einheitswerte in allen Fällen gleichmäßig hinter steigenden Verkehrswerten zurückbleiben, führte dies allein zu keiner verfassungsrechtlich relevanten Ungleichbehandlung, da das Niveau der Einheitswerte untereinander in Relation zum Verkehrswert gleich bliebe. Es gibt indes keine Anhaltspunkte dafür, dass die durch den Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen zwangsläufig in zunehmenden Maß auftretenden Wertverzerrungen sich in einer gleichmäßigen Relation zum Verkehrswert bewegten.

  1. Die aus der Überdehnung des Hauptfeststellungszeitraums folgenden flächendeckenden, zahlreichen und erheblichen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens führen zu entsprechenden Ungleichbehandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer; die Vereinbarkeit dieser Ungleichbehandlungen mit Art. 3 Abs. 1 GG richtet sich aufgrund des Ausmaßes der Verzerrungen nach strengen Gleichheitsanforderungen. Eine ausreichende Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlungen ergibt sich weder allgemein aus dem Ziel der Vermeidung allzu großen Verwaltungsaufwands, noch aus Gründen der Typisierung und Pauschalierung.
  2. a) Der Verzicht auf neue Hauptfeststellungen dient der Vermeidung eines besonderen Verwaltungsaufwands. Hierfür steht dem Gesetzgeber zwar ein erheblicher Gestaltungsspielraum zur Verfügung. Dieser deckt aber nicht die Inkaufnahme eines dysfunktionalen Bewertungssystems.

Das Ziel der Verwaltungsvereinfachung rechtfertigt die durch die andauernde Aussetzung des Hauptfeststellungszeitpunkts verursachten Wertverzerrungen nicht, selbst wenn man die damit erzielte Entlastungswirkung als besonders hoch einschätzt. Der Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen in wiederkehrenden Abständen von sechs Jahren ist nicht das Ergebnis einer bewussten Vereinfachungsentscheidung des Gesetzgebers, die Elemente der Einheitsbewertung im Sinne einer Verschlankung korrigiert und dabei auch Einbußen an Detailgenauigkeit in Kauf nimmt. Mit diesem Verzicht bricht der Gesetzgeber vielmehr ein zentrales Element aus dem System der Einheitsbewertung heraus, das unverzichtbar zur Gewinnung in ihrer Relation realitätsnaher Bewertungen ist. Erweist sich eine gesetzliche Regelung als in substanziellem Umfang grundsätzlich gleichheitswidrig, können weder ein Höchstmaß an Verwaltungsvereinfachung noch die durch eine solche Vereinfachung weitaus bessere Kosten-/Nutzenrelation zwischen Erhebungsaufwand und Steueraufkommen dies auf Dauer rechtfertigen. Die Erkenntnis, eine in einem Steuergesetz strukturell angelegte Ungleichbehandlung könne nicht mit vertretbarem Verwaltungsaufwand beseitigt werden, darf nicht zur Tolerierung des verfassungswidrigen Zustands führen. Es ist unerheblich, ob der Gesetzgeber mit der Aussetzung der Hauptfeststellung dieses Defizit bewusst in Kauf genommen oder ob er es lediglich nicht erkannt hat. Entscheidend ist die objektive Dysfunktionalität der verbleibenden Regelung. Danach kommt es auch nicht darauf an, ob das Unterlassen der Bestimmung eines neuen Hauptfeststellungszeitpunkts lediglich als dauerhaftes Zuwarten innerhalb des Systems periodischer Hauptfeststellungen zu verstehen ist oder als konkludenter Ausdruck eines endgültigen Verzichts auf weitere Hauptfeststellungen überhaupt.

  1. b) Gründe der Typisierung und Pauschalierung rechtfertigen ebenfalls nicht die Aussetzung der Hauptfeststellung und ihre Folgen. Zwar darf der Steuergesetzgeber aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung typisieren und dabei die Besonderheiten des einzelnen Falles vernachlässigen, wenn die daraus erwachsenden Vorteile im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen, er sich realitätsgerecht am typischen Fall orientiert und ein vernünftiger, einleuchtender Grund vorhanden ist. Diesen Voraussetzungen genügen im gegenwärtigen System der Einheitsbewertung entstehende Wertverzerrungen aber nicht. Es orientiert sich mit dem Verzicht auf weitere Hauptfeststellungen nicht realitätsgerecht am typischen Fall. Die Wertverzerrungen sind keineswegs auf atypische Sonderfälle oder vernachlässigbare Korrekturen in Randbereichen beschränkt. Sie betreffen vielmehr die Wertfeststellung im Kern, sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden und nehmen mit der fortschreitenden Dauer des Hauptfeststellungszeitraums an Zahl und Ausmaß zu.
  2. c) Weder eine gemessen am Verkehrswert generelle Unterbewertung des Grundvermögens noch die vermeintlich absolut geringe Belastungswirkung der Grundsteuer vermögen die Wertverzerrungen zu rechtfertigen. Es ist für die verfassungsrechtliche Beurteilung von Gleichheitsverstößen in der Einheitsbewertung grundsätzlich auch ohne Belang, dass sie mittlerweile wegen ihrer weitgehenden Begrenzung auf das Recht der Grundsteuer wesentlich an allgemeiner Bedeutung verloren hat. Es handelt sich bei der Grundsteuer auch in der Sache nicht um eine Steuer im vernachlässigbaren Größenbereich. Dagegen spricht schon das Gesamtaufkommen der Grundsteuer, das in den letzten Jahren kontinuierlich von 12 auf zuletzt knapp 14 Milliarden Euro angestiegen ist, und ihre erhebliche Bedeutung für die Kommunen. Vor allem ist die Grundsteuer angesichts der heute üblichen Höhe der kommunalen Hebesätze für viele Steuerpflichtige vielfach keineswegs unbedeutend, zumal sie jährlich und zeitlich unbegrenzt anfällt. Die Wertverzerrungen können entgegen der Auffassung der Bundesregierung und einiger Ländervertreter schließlich auch nicht durch Nachfeststellungen oder Wertfortschreibungen und auch nicht durch Anpassungen der Grundsteuerhöhe über die Hebesätze verfassungsrechtlich kompensiert werden.
  3. Der Senat hat die Fortgeltung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten angeordnet. Zum einen gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Erhebung von Grundsteuer und darüber hinaus in der Zukunft zunächst bis zum 31. Dezember 2019. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zu treffen. Ohne diese Fortgeltungsanordnung hätte ein enormer Verwaltungsaufwand gedroht, wenn noch nicht bestandskräftige Einheitswertbescheide – und in deren Folge auch die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide – in einer angesichts der großen Zahl von Grundsteuerschuldnern aller Voraussicht nach erheblichen Größenordnung aufgehoben oder geändert und zumindest zum Teil rückabgewickelt werden müssten. Die Probleme wären dadurch verschärft worden, dass die Aufarbeitung dieser Fälle erst nach Inkrafttreten und Umsetzung der Neuregelung auf der Bewertungsebene und damit erst viele Jahre nach Verkündung dieses Urteils hätte erfolgen können. Für die Zukunft bestünde angesichts der erheblichen finanziellen Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen die ernsthafte Gefahr, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten. Die Hinnahme des Vollzugs solcher Einheitswertbescheide ist den Betroffenen auch deshalb zumutbar, weil die Belastung mit einer Grundsteuer dem Grunde nach durch die Verfassung legitimiert, traditionell „schon immer“ vorgesehen und deshalb von den Grundbesitzern auch zu erwarten war und ist. Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31. Dezember 2024. Die ungewöhnliche Anordnung der Fortgeltung nach der Verkündung der Neuregelung ist durch die besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer geboten und von daher ausnahmsweise gerechtfertigt. Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für weitere fünf Jahre geboten aber auch ausreichend, um im Falle einer Neuregelung die dadurch geschaffenen Bewertungsbestimmungen umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden gravierenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. Für Kalenderjahre ab 2025 hat der Senat Belastungen mit Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren ausgeschlossen.

Quelle: bundesverfassungsgericht.de

„Besser Bodenwertsteuer als Grundsteuer C“

Im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung spricht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer über den Versuch der neuen Bundesregierung, die Spekulation mit Grundstücken einzudämmen.

Die neue Regierung plant eine Grundsteuer C für brachliegende Grundstücke, um die Bodenspekulation einzudämmen. Was halten Sie davon?

In den Großstädten mit stark steigenden Grundstückspreisen ist es für einige Eigentümer attraktiv, mit einem Verkauf zu warten. Schließlich können sie in Städten wie München, Hamburg oder Berlin mit Wertsteigerungen von mehr als 10 Prozent im Jahr rechnen. Eine Baulandsteuer würde diese Gewinne schmälern, so dass es Anreize gibt, schneller zu verkaufen oder schneller zu bauen. Dieser Ansatz ist nicht falsch. Problematisch ist jedoch, dass die Besteuerung unsystematisch ist. In der Praxis lässt sich oft nicht zwischen Bauland und anderen Brachflächen unterscheiden. Außerdem besitzen auch die Kommunen Grundstücke, die von der Besteuerung betroffen wären – einige von ihnen könnten deshalb versuchen, sich von der Steuer zu befreien, etwa durch eine geschickte Definition der Steuertatbestände. Obwohl die Baulandsteuer in die richtige Richtung weist, bietet sie also ein enormes Konfliktpotential. Daher ist sie in den sechziger Jahren auch schnell wieder abgeschafft worden.

Welche Instrumente halten Sie für besser geeignet, um die Spekulation mit Grundstücken zu verringern?

Wesentlich systematischer wäre es, eine Bodenwertsteuer einzuführen, die die bisherige Grundsteuer ersetzt. Dann würden alle Grundstücke nur abhängig von ihrer Lage besteuert – egal, ob es sich um Bauland handelt oder ob ein Hochhaus darauf steht. Dadurch würde einerseits Bauland mobilisiert, und andererseits wäre dies eine Lösung für die dringend benötigte Grundsteuerreform, da eine Bodenwertsteuer im Vergleich zu vielen anderen Reformideen administrativ leicht zu handhaben ist. Denn mit den sogenannten Bodenrichtwerten stehen flächendeckend Daten für die Bewertung von Grundstücken zur Verfügung.

Ist die Bodenspekulation ein wesentlicher Grund für den starken Preisanstieg auf deutschen Immobilienmärkten?

Es ist gibt keine verlässlichen Daten darüber, wie viele Flächen tatsächlich bewusst aus spekulativen Gründen zurückgehalten werden – keineswegs ist dies aber die Hauptursache für die Preisanstiege. Das Zurückhalten der Flächen ist ja nur deswegen so attraktiv, weil Bauland extrem knapp ist. Und das wiederum liegt daran, dass die Kommunen deutlich zu wenig Bauland ausweisen. Würde man große Areale in den Städten oder an den Stadträndern für den Wohnungsbau zur Verfügung stellen, würden sich die Baulandpreise schnell stabilisieren und die Spekulation würde sich nicht mehr lohnen. Daher sind vor allem die Städte selbst gefordert, ihre Entwicklung voranzutreiben. Allerdings gibt es hier zahlreiche Widerstände, angefangen von Bürgerprotesten über Umweltanforderungen bis hin zu schwierigen Verhandlungen mit den Eigentümern der Flächen.

Ist die Spekulation mit unbebauten Grundstücken in einer marktwirtschaftlichen Ordnung überhaupt zu verdammen?

Vielen Kommunen wurde früher geraten, eine Bodenvorratspolitik zu betreiben, also erst dann Flächen zu verkaufen, wenn es sich lohnt. Ökonomisch ist es nachvollziehbar, dass man Güter dann verkauft, wenn sie den Höchstpreis erzielen – die Aufgabe des Staates ist es aber, die Rahmenbedingungen so zu setzen, dass es eben auch einen starken Wettbewerb gibt, also genügend Angebot. Es ist außerdem wichtig, dass der Grund und Boden nach Marktpreisen bewertet wird. Aktuell gibt es zahlreiche Forderungen, dass der Bund oder auch die Kommunen selbst Grundstücke deutlich unter Wert verkaufen sollen, um Kosten im Neubau zu senken. Doch damit verzichtet die Gesellschaft auf eine wichtige Einnahmequelle zugunsten einiger weniger, die das Glück haben, davon zu profitieren. Stattdessen sollten wir bedenken, dass Preise wichtige Funktionen haben: Zum einen signalisieren sie ein fehlendes Angebot, zum anderen informieren sie aber auch die Nachfrager, dass ein Gut besonders knapp ist – und setzen damit Anreize, nach Alternativen zu suchen. Das Umland kann oftmals nur aufgrund niedriger Preise konkurrieren, jede Subventionierung der Mieten oder der Grundstückskäufe in der Stadt verzerrt diesen Konkurrenzkampf. Dabei wäre es gerade jetzt besonders wichtig, das Umland zu stärken und attraktiver zu machen. Denn nach wie vor zieht es ja die Menschen weg vom Land und hinein in die immer engeren und teureren Städte.

Quelle: www.iwkoeln.de

Eine verfassungswidrige Grundsteuer hätte weitreichende Folgen

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) muss prüfen, ob die Einheitsbewertung des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Zwei Eigentümer hatten ihren Grundsteuerbescheid angefochten. In einer ersten mündlichen Beratung kritisierten die Karlsruher die veraltete Regelung. Die Reform ist letztlich eine politische Frage, das BVerfG kann nur über Rechtsfragen zum geltenden Gesetz urteilen – mit weitreichenden Folgen.

Der Vorsitzende Richter, Ferdinand Kirchhof, wies zu Beginn der Verhandlung darauf hin, dass das Gericht außerdem entscheiden müsse, wie mit der Zeit bis zu einer Neuregelung und bereits erlassenen Steuerbescheiden umgegangen werden soll, sollte es einen Verstoß gegen das Grundgesetz feststellen.

Dass die Verfassungsrichter die Grundsteuer in der aktuellen Form kippen, gilt vielen als wahrscheinlich. Aus den Nachfragen zur Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes habe man in der mündlichen Verhandlung eine große Skepsis des ersten Senats heraushören können, wie unsere Expertin Ingeborg Esser, Geschäftsführerin des Bundesverbands GdW, kommentiert.

Hauptargument des Gerichts ist die fehlende Steuergerechtigkeit zwischen Westdeutschland, wo die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 berechnet wird, und Ostdeutschland, wo Werte von 1935 zugrunde gelegt werden. Die Bundesregierung hat die Berechnung der Grundsteuer verteidigt. Die seit Jahrzehnten unveränderten Einheitswerte für die Berechnung führten zwar zu Wertverzerrungen, räumte der parlamentarische Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, Michael Meister (CDU), bei „Spiegel Online“ ein, diese würden aber durch Steuermesszahlen korrigiert.

Nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs verstoßen die Einheitswerte für die mehr als 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Wird das geltende Gesetz für verfassungswidrig erklärt, hat das große Bedeutung. Nicht nur für Eigentümer und Mieter, an die die Grundsteuer vom Vermieter weitergegeben wird, sondern auch für die Kommunen.

Einnahmen von durchschnittlich etwa 14 Milliarden Euro pro Jahr nehmen Städte und Gemeinden in Deutschland durch die Grundsteuer ein. Dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge wurden im Jahr 2016 über die Grundsteuer B (für Grundstücke) 13,3 Milliarden Euro und damit 3,4 Prozent erzielt. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A (von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft) betrugen 2016 insgesamt 0,4 Milliarden Euro (+ 0,1 Prozent). Bei der Grundsteuer A stieg der Hebesatz im Jahr 2016 gegenüber 2015 um fünf Prozentpunkte auf durchschnittlich 332 Prozent. Der durchschnittliche Hebesatz der Grund­steuer B nahm gegenüber 2015 deutlich um neun Prozentpunkte zu und lag im Jahr 2016 bei 464 Prozent. Die Unterschiede der Hebesätze im Bundesvergleich sind groß.

Mieterbund für reine Bodensteuer

Die rheinland-pfälzische Finanzministerin Doris Ahnen (SPD) kritisierte die Wertverhältnisse als nicht mehr zeitgemäß. „Wir müssen die Grundsteuer auf eine neue, zukunftssichere und gerechte Basis stellen“, so Ahnen. Der Eigentümerverband Haus & Grund Rheinland-Pfalz hofft, dass das Karlsruher Urteil den politischen Druck erhöhen wird, die Reform der Grundsteuer schnell voranzutreiben – und befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer das Ländermodell, bei dem sich die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche bemisst. Ein Entwurf des Bundesrates wurde im November 2016 vorgelegt. Eine Reform der Grundsteuer wird seit Jahren diskutiert – kommt sie 2018? Im Bundestagswahlkampf 2017 hatte alle Parteien eine neue Grundsteuer gefordert.

Eingebracht wurden die Gesetzentwürfe von Niedersachsen und Hessen. Auch die kommunalen Spitzenverbände unterstützen die Reformpläne der Bundesländer. Eine Neubewertung der Grundstücke, wie sie die Bundesländer 2016 vorgeschlagen hatten, könnte allerdings bis zu zehn Jahre dauern. Bayern und Hamburg lehnten das Kostenwert-Modell ab.

Eine Initiative um den Deutschen Mieterbund plädiert für eine reine Bodensteuer – sie könnte der Spekulation entgegenwirken, heißt es in der Begründung. Zugrunde gelegt würden dann lediglich Größe und Wert des unbebauten Grundstücks, was Eigentümer von unbebauten Grundstücken verhältnismäßig stärker treffen würde.

Der Hamburger Finanzsenator Peter Teschentscher (SPD) befürchtet Steuererhöhungen und rechnete mögliche finanzielle Auswirkungen vor. „Legt man die heutigen Bodenwerte und das bestehende System von Messzahlen und Hebesätzen zugrunde, würde sich die Grundsteuer in bestimmten Lagen Hamburgs um das 40-Fache erhöhen“, wird Tschentscher in der Regionalausgabe der Tageszeitung „Die Welt“ zitiert. Sicher ist: Es könnte zu Verschiebungen kommen.

„Das würde eine für die Bürger nicht hinnehmbare Mehrbelastung bedeuten. Zugleich würde diese Maßnahme sämtliche Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, konterkarieren“, ergänzt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Dass das derzeit von der Mehrheit der Bundesländer favorisierte Kostenwertmodell die Grundsteuerbelastung von Eigentümern teilweise vervierzigfachen würde, sollen auch erste Auswertungen einer Analyse des Verbandes belegen, in Angaben von mehr als 500 Eigentümern aus Deutschland eingeflossen waren.

Kostenwert in der Kritik

Im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der die Verbände BFW, DDIV, GdW, IVD, vdp und ZIA zusammenarbeiten, wurde dieser so genannte Kostenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert und einem stark typisierten Gebäudesachwert zusammensetzt, von Professorin Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht.

Hey hält den Kostenwert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Kostenwertansatz verfolgt laut Gutachten kein klares Bewertungsziel, da er weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand, noch auf den gemeinen Wert abzielt. Laut Hey könne nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren einen sachgerechten Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten.

„Wir brauchen dauerhaft eine einfach zu ermittelnde Bemessungsgrundlage, die die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten sowie strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigt“, so Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender der BID und Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

IVD für „Südländer-Modell“

Der Immobilienverband IVD geht davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer nicht für verfassungswidrig erklären wird. Wahrscheinlicher sei, dass dem Gesetzgeber eine Frist für eine Neuregelung gesetzt werde. „Den Worten des Vorsitzenden war jedoch deutlich zu entnehmen, dass das Gericht nicht gewillt ist, die derzeitige verfassungswidrige Situation weitere zehn Jahre zu tolerieren“, kommentiert IVD Präsident Jürgen Michael Schick die mündliche Verhandlung.

Damit ist dem IVD zufolge der Vorschlag des Bundesrates hinfällig. IVD-Steuerexperte Hans-Joachim Beck warnte: „Durch die vorgeschlagenen Kostenwerte wäre eine ständige Erhöhung der Grundsteuer vorprogrammiert. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze zu einem stetigen Anstieg der Grundsteuer führen“. Zudem würden Neubauten gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt.

Aus Sicht des IVD bietet sich deshalb auch eher das Äquivalenzzahlen–Modell an, wie es von Bayern, Baden-Württemberg und Hessen entwickelt worden ist. „Beim Südländer-Modell ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden“, so Schick. Ein solches Modell hätte außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führten. Auch Haus & Grund Deutschland befürwortet für die Ermittlung der Grundsteuer dieses Modell.

Quelle: haufe.de

Grundsteuer: Bundesverfassungsgericht berät zur Einheitsbewertung

Am morgigen Dienstag findet die mündliche Verhandlung zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung beim Bundesverfassungsgericht statt. Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland wird bei der Verhandlung in Karlsruhe anwesend sein.

Der Bundesfinanzhof hält die Vorschriften über die Einheitsbewertung als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer (spätestens) ab dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2009 für verfassungswidrig und hatte deswegen das Bundesverfassungsgericht angerufen. Bereits der letzte Koalitionsvertrag hatte den Reformbedarf bei der Grundsteuer aufgenommen und eine Änderung in Aussicht gestellt, dabei die Initiative jedoch den Ländern überlassen, die Ende 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt haben.

Im Auftrag der BID wurde der darin konzipierte Kostenwert von Professor Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln untersucht. Professor Hey kommt in ihrem Gutachten zu dem Ergebnis, dass der Kostenwert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verfassungswidrig sei. „Der Gesetzgeber sollte von der Umsetzung des zweifelhaften Kostenwertansatzes Abstand nehmen, damit das Bundesverfassungsgericht nicht zeitnah wieder über die Verfassungsmäßigkeit der Bemessungsgrundlage bei der Grundsteuer zu entscheiden hat“, sagt Dr. Andreas Mattner, Vorsitzender der BID und Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss.

Der Kostenwertansatz verfolgt laut Gutachten kein klares Bewertungsziel, da er weder auf den tatsächlich getätigten Aufwand, noch auf den gemeinen Wert abzielt. Entsprechend nähme die Grundsteuer im aktuellen Reformvorhaben eher Züge einer Vermögenssubstanz- und Aufwandsteuer an. Der Kostenwert sei als Bewertungsziel willkürlich und schon dem Grunde nach ungeeignet, eine Besteuerung nach der durch das Grundstück vermittelten Leistungsfähigkeit zu ermöglichen. Die Verfassungswidrigkeit werde durch die stetig steigenden Hebesätze zudem noch verschärft. Dies gelte zunächst im Hinblick auf den Gleichheitssatz. Hinzu käme laut Gutachten eine Verletzung des Artikels 14 Absatz 1 des Grundgesetzes, da der Gesetzgeber durch die Höhe der Belastung eine Substanzbesteuerung zuließe.

Laut Professor Hey könne nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren einen sachgerechteren Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten. Da hierfür 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssten, sei eine schnell umsetzbare Übergangslösung nötig.

Professor Hey führt aus, dass für ein Übergangsmodell auf einen wertneutralen Ansatz zurückgegriffen werden könne, indem allein auf die Grundstücks- und Gebäudeflächen abgestellt werde. „Die ausschließliche Verwendung von Grundstücks- und Gebäudegrößen als Berechnungsbasis für die Grundsteuer ist nicht nur einfach anzuwenden, sie ist auch wenig streitanfällig“, so Mattner. „Wir brauchen dauerhaft eine einfach zu ermittelnde Bemessungsgrundlage, die die unterschiedlichen Grundstücks- und Nutzungsarten sowie strukturellen Leerstand angemessen berücksichtigt.“

Bei der Reform der Grundsteuer darf jedoch auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die tatsächliche Grundsteuerbelastung maßgeblich durch die Steuermesszahl und die Hebesätze der Kommunen bestimmt wird. Der Vorschlag, dass die Länder die Grundsteuermesszahl – zur Einhaltung der angestrebten Aufkommensneutralität der Reform – künftig autonom festlegen können sollen, sieht die BID insbesondere mit Blick auf den Steuererhöhungswettbewerb der Länder beim Grunderwerbsteuersatz äußerst kritisch.

Darüber hinaus hält das Gutachten eine landeseinheitliche Steuermesszahl für nicht geeignet, um Belastungsunterschiede innerhalb des Landes oder gar innerhalb der Gemeinden auszugleichen. „Angesichts der seit Jahren massiven Erhöhungen der Hebesätze appellieren wir daher an die Kommunen, hier Augenmaß walten zu lassen“, so Mattner. „Trotz kommunaler Satzungsautonomie müsste der Gesetzgeber ansonsten eine Deckelung der Hebesätze in Betracht ziehen.“

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundsteuerreform: Länder können sich nicht einigen

Die Grundsteuer ist das Fossil der Steuergesetzgebung. Die Berechnung in Westdeutschland erfolgt nach Daten aus den 60er-Jahren, im Osten aus dem Jahr 1935. Aus diesem Grund sollte das Gesetz erneuert werden. Aber auch nach jahrelangen Kontroversen um eine Reform, zeichnet sich wieder keine Lösung ab: Die Bundesländer konnten sich nicht auf einen gemeinsamen Entwurf einigen. Damit ist die Reform erst einmal wieder auf Eis gelegt.

Quelle: Haufe.de