Grundstücksrecht: Feuchtigkeit im Vorratskeller = Mangel?!

Feuchtigkeit in den im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerräumen ist kein Mangel der Immobilie. Im konkreten Fall des Oberlandesgerichts Schleswig waren die Kelleraußenwände eines in den frühen 60er Jahren gebauten Einfamilienhauses durchfeuchtet, so dass Salzausblühungen und Putzabplatzungen entstanden. Allerdings handelte es sich nicht um Nässe, so dass zumindest feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte problemlos gelagert werden konnten und die Nutzung als Vorratsraum (wie vereinbart) möglich war. Für ein Einfamilienhaus aus dieser Zeit ist es, so das OLG, geradezu typisch, dass die beim Bau aufgebrachte Beschichtung zwischenzeitlich nicht mehr intakt ist und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringt. Es kann deshalb nicht erwartet werden, dass der Keller vollständig trocken ist. Die Feuchtigkeit ist kein Mangel.

Kommentar

Mangelhaft ist eine Immobilie immer dann, wenn negativ von dem vereinbarten Zustand abgewichen wird. Bei dieser Bewertung spielen das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand eine tragende Rolle. Liegt kein Mangel vor, muss der Verkäufer auch nicht darüber informieren.

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 17.07.2018, 10 U 143/17, IBRRS 2018, 2376

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Notar übergangen – direkt an Verkäufer gezahlt

Wird der Kaufpreis für ein Grundstück direkt an den Verkäufer gezahlt und nicht -wie vereinbart- auf das Notaranderkonto, ist trotzdem Erfüllung eingetreten, sofern diese Zahlungsweise nicht zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar einen Antrag auf Löschung des im Grundbuch zugunsten des vorherigen Eigentümers eingetragenen Vorkaufsrechts beantragt, was das Grundbuchamt jedoch ablehnte. Dagegen legte er Beschwerde ein. Ohne Erfolg! Denn der fehlende Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto bis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Datum reiche nicht aus, die Nichtausübung des Vorkaufsrechtes zu belegen. Vielmehr stellte sich heraus, dass der Vorkaufsberechtigte nach Bekanntwerden des Kaufvertragsschlusses sein Recht ausgeübt hatte, indem er das Geld direkt an den Verkäufer zahlte, anstatt es auf das Notaranderkonto zu überweisen. Jedoch sei auch damit Erfüllung eingetreten. Denn die Direktzahlung gebe dem Verkäufer nichts anderes als dasjenige, was ihm zustehe – nur eher als geschuldet.

Kommentar

Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.Der konkrete Fall verdeutlicht die Rolle eines Notars. Er unterstützt bei der Abwicklung von Grundstückskäufen und Eigentumsänderungen. Jedoch ist seine Einbeziehung nicht immer zwingend erforderlich.

Autor: Frank U. Schusterschuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 09.11.2017, 15 W 1859/17, IBRRS 2018, 1895

Quelle: betghe-legal.com

Grundstücksrecht: Wirkung von Sondernutzungsrechten

Eine Eigentümergemeinschaft kann Gebrauchsregelungen für bestimmte, im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Liegenschaft vereinbaren. Für diese Teile wird einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht zugeordnet und alle anderen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen, z. B. an einem PKW-Stellplatz. Diese so genannten Sondernutzungsrechte sind ohne Eintragung im Grundbuch jedoch nur zwischen den an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern wirksam. Sobald das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur mit Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar.

Kommentar

Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Oft sind gerade (auch) diese Flächen für die Interessenten einer Wohnung relevant. Soll eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkauft werden, ist deshalb die Eintragung im Grundbuch sinnvoll. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, IBBRS 2018, 0159

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar

Der Verkäufer eines Grundstücks, der die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, handelt nicht treuwidrig und ist deshalb auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, da der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis noch zu erhöhen. Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Die Klage blieb jedoch erfolglos. Denn jede Partei habe bis zur Beurkundung das Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder diesen zu modifizieren. Hierauf müsse nicht hingewiesen werden. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich, so der BGH.

Praxistipp

Bei einem Grundstückskaufvertrag werden an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strenge Anforderungen gestellt. Vorvertragliche Vermögensdispositionen erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermögensdispositionen tätigen. Sofern dies im Einzelfall nicht möglich ist, empfiehlt sich bei größeren Projekten ein sog. „Letter of Intent“, in dem Regelungen zu vorvertraglichen Schadensersatzpflichten geregelt werden können.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17, BeckRS 2017, 133495

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Über das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Wird ein Grundstück verkauft, so kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, wird sie – nicht der eigentliche Käufer – Eigentümer des Grundstücks. Es gibt allerdings Grenzen: Das Vorkaufsrecht kann unter anderem gemäß den gesetzlichen Vorgaben dann nicht ausgeübt werden, wenn das Grundstück entsprechend der Festsetzungen eines Bebauungsplanes bebaut ist. Das Landgericht Berlin hielt sich in dem vorliegenden Fall an den konkreten Wortlaut des Gesetzes und verneinte das Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund eines für die streitgegenständlichen Grundstücke geltenden Bebauungsplans. Dementsprechend wurde der Käufer Eigentümer der Grundstücke. Gegen die Entscheidung ist allerdings Berufung eingelegt worden.

Kommentar

Zwar existiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, es müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere muss die Ausübung des Vorkaufsrechts immer durch das Interesse der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Es ist deshalb in der Praxis die Regel, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Hat die Gemeinde ein Vorkaufecht und übt sie dieses auch aus, ist es für den Käufer ärgerlich, für den Verkäufer jedoch grundsätzlich kein finanzieller Nachteil.

Grundstücksrecht: Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum

Ist ein Gebäudeteil in der Teilungserklärung nicht als Sondereigentum, sondern als Gemeinschaftseigentum bestimmt worden, so ändert sich daran auch dann nichts, wenn an diesem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnahmen auf Kosten eines Eigentümers erfolgen. Denn durch den Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum. Im konkreten Fall wurde der über dem Sondereigentum eines Miteigentümers liegende und im Gemeinschaftseigentum stehende Spitzboden auf Kosten dieses Eigentümers zu einem Vollgeschoss ausgebaut. In der Folge konnte mit den anderen Eigentümern keine Einigung über die Änderung der Teilungserklärung gefunden werden, weshalb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung blieb.

Kommentar

Die sachenrechtliche Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Ist dies nach einem Umbau nicht möglich, weil sich die Beteiligten nicht einigen können, bleibt es bei der ursprünglichen Aufteilung. Allerdings kann der Eigentümer, der die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat, einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den neuen Flächen gegenüber den anderen Eigentümern haben.

Autor: Nils Flaßhoffflasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, 6 U 23/15, IBRRS 2017, 3326

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Von Baulasten und Grunddienstbarkeiten

Baulasten sind freiwillige Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Deshalb wirken sie zu allererst in diesem Verhältnis. Insbesondere hat der Nachbar keinen eigenen Nutzungsanspruch. Beinhaltet die Baulast ein Recht für einen Nachbarn (hier: ein Wegerecht), so kann der Eigentümer diesem die Rechtsausübung (hier: Nutzung des Wegs) trotzdem nur in Ausnahmefällen verweigern. Im konkreten Fall hatte der Nachbar den Eigentümer mehrfach leicht angefahren und an der Hand verletzt. Zumindest in einer solchen Konstellation, so das Oberlandesgericht Hamm, kann der Eigentümer die Nutzung seines Grundstückes durch den Nachbarn untersagen.

Kommentar

Angesichts dieser Wirkung von Baulasten liegt die Frage nahe, warum Grunddienstbarkeiten überhaupt bestellt werden sollten, wenn bereits eine Baulast eingetragen ist. Die Antwort liegt im Detail: Eine (Wegerecht-)Grunddienstbarkeit gibt dem Begünstigten ein nach außen erkennbares Recht, ein anderes Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Die Baulast dagegen hindert den Eigentümer lediglich rechtlich daran, sein weiterhin bestehendes alleiniges Nutzungsrecht gegenüber dem Nachbarn geltend zu machen. Der Unterschied mag faktisch klein sein, rechtlich sind es Welten.

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Neubau auf dem Nachbargrundstück

Steht bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, so ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer auch ungefragt darüber aufzuklären (vorvertragliche Aufklärungspflicht). Dies gilt, so das Gericht, auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf der Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben bei Abschluss des Kaufvertrages bereits bekannt, so dass er sich durch sein Schweigen dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Kommentar

Der Verkäufer eines Grundstücks kann trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt. Auch wenn die Vertragspartner unterschiedliche Interessen verfolgen, besteht für jeden die Pflicht, den anderen über die Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung über den Vertragsabschluss wesentlich sind. Die Lage und demnach die Nachbarschaft und Infrastruktur gehört bei Immobilien stets zu den wesentlichen und wertbildenden Faktoren.

Grundstücksrecht: Vorkaufsrecht mit Preislimitierung

Wurde ein dingliches Vorkaufsrechts mit einer unzulässigen Begrenzung des Kaufpreises (Preislimitierung) im Grundbuch eingetragen, so wird dadurch die Zulässigkeit der restlichen Eintragung nicht berührt. Dies gilt zumindest dann, wenn diese für sich den wesentlichen Anforderungen genügt und im Wege der Auslegung davon auszugehen ist, dass auch ein zulässiges – nicht preislimitiertes – dingliches Vorkaufsrecht von der Einigung der Vertragsparteien umfasst ist. Im konkreten Fall enthielt der notarielle Vertrag eine Vereinbarung eines Vorkaufsrechts zu einem auf gutachterlichem Schätzwert basierenden Mindestpreis. Aufgrund dieser unzulässigen Wertermittlungsklausel löschte das Grundbuchamt das Vorkaufsrecht von Amts wegen. Hiergegen legte der Vorkaufsberechtigte Beschwerde ein – mit Erfolg! Das Oberlandesgericht stellte durch Auslegung fest, dass die Einigung der Parteien auch ein zulässiges, nicht preislimitiertes Vorkaufsrecht umfasste. Denn der Kern des Vorkaufsrechts besteht in der Möglichkeit des Vorkaufsberechtigten, das Grundstück zu erwerben, wenn es an einen Dritten verkauft wird. Dies wird durch das Entfallen der Mindestpreisregelung nicht berührt.

Hinweis

Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist eine Preislimitierung aufgrund des Typenzwangs stets unzulässig; es besteht insoweit eine Einschränkung der Gestaltungsfreiheit. Abzugrenzen ist dies von einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, bei welchem die Vereinbarung eines festen Preises wegen der Vertragsfreiheit möglich ist.
Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 31.05.2017, 20 W 57/17, IBRRS 2017 2946

Grundstücksrecht: Kaufpreisminderung bei unbewohnbarer Wohnimmobilie

Wird eine Immobilie als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken verkauft, so kann der Käufer davon ausgehen, dass die gesamte Immobilie baulich auch tatsächlich hierfür geeignet ist. Gibt es in den Räumen jedoch ein massives Feuchtigkeitsproblem, können diese nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und das Objekt ist insoweit mangelhaft. In dem konkreten Fall des Oberlandesgerichts Saarbrücken wurde das Hinterhaus der Immobilie durch jahrzehntelanges Eindringen von Feuchtigkeit schwer geschädigt. Tragende Stahlteile korrodierten, die Decke des Kellers hing durch und die Wände der Wohnung im Erdgeschoss waren durchfeuchtet. Dieser Zustand ließ keine Vermietung als Wohnraum zu, sodass der Käufer den Kaufpreis mindern konnte.

Kommentar

In seinem Urteil betont das OLG Saarbrücken, dass eine bestimmte Beschaffenheit einer Immobilie (hier: die Eignung zur Wohnraumvermietung) im Kaufvertrag nicht ausdrücklich vereinbart werden muss, sondern sich auch aus der Beschreibung des Kaufobjekts ergeben kann. So darf man z.B. aus einer beigefügten Mietaufstellung mit Wohnflächen- und Mietangaben darauf schließen, dass das Gebäude auch den baulichen Zustand aufweist, den die Vermietung zu Wohnzwecken erfordert. Das Fehlen dieser Nutzungsmöglichkeit führt dann – ungeachtet eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses – zu einem Mangel des Grundstücks und den entsprechenden Rechten des Käufers.

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, 4 U 30/16

 

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Rücktritt bei Marderbefall

Ist dem Verkäufer einer Immobilie bekannt, dass diese seit Jahren von Mardern befallen ist und verschweigt er dies -wohlwissend, dass der Verkauf bei Kenntnis des Käufers von den eingenisteten Tieren nicht stattgefunden hätte- kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Im konkreten Fall hatten die langjährigen Mieter immer wieder auf den Marderbefall hingewiesen, woraufhin technische Maßnahmen gegen den Befall eingeleitet wurden. Außerdem weigerte sich ein Schornsteinfeger, wegen der Marderschäden das Dach der Immobilie zu betreten. All dies ist dem Verkäufer bekannt gewesen, weshalb er die Käufer über den Befall hätte informieren müssen. Weil er schwieg, konnte der Käufer zurücktreten.

Kommentar

Den Verkäufer einer Immobilie trifft grundsätzlich eine Aufklärungspflicht über Mängel des Objektes. Ein wiederkehrender Marderbefall ist ein erheblicher Mangel der Immobilie. Verschweigt ein Verkäufer einen solchen Befall in dem Wissen, dass der Kaufvertrag bei Kenntnis über die Marder nicht so (etwa hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises) abgeschlossen würde, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Daran ändert auch ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss nichts, denn dieser gilt gerade in solchen Fällen nicht.

Grundstücksrecht: Nicht jeder Überbau muss hingenommen werden

Der Überbau eines Nachbargrundstücks durch eine neu anzubringende Wärmedämmung gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) muss für ein Bestandsgebäude grundsätzlich geduldet werden. Wird ein Grundstück dagegen neu bebaut, ist eine gemäß EnEV anzubringende Wärmedämmung bereits bei der Planung und Erstellung des Gebäudes zu berücksichtigen. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstückes auf Duldung des Überbaus für eine Fassaden-Wärmedämmung geklagt. Bei der Errichtung des Gebäudes war keine entsprechende Dämmung angebracht worden. Dies sollte nun nachgeholt werden, wofür der Überbau erforderlich war. Die Klage blieb allerdings erfolglos. Denn nach der bei Errichtung des Mehrfamilienhauses geltenden EnEV 2001 sei diese Dämmung von vornherein erforderlich gewesen und hätte daher eingeplant werden müssen, so der Bundesgerichtshof.

Praxistipp

Die Überbau-Duldungspflicht für Nachbargrundstücke bei der energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden stellt sich als weitestgehend unproblematisch dar. Dies gilt zumindest für solche Bestandsgebäude, für die bei Errichtung die Energieeinsparverordnung noch nicht galt. Bei der Planung neuer Gebäude kann eine Wärmedämmung von Beginn an berücksichtigt werden. Ein Nachbar muss einen Überbau aufgrund einer schlicht vergessenen Wärmedämmung nicht hinnehmen!

 

Quelle: bethge-legal.com

Grundstücksrecht: Marderbefall – ein Mangel des Gebäudes?

Ein akuter Marderbefall eines Wohnhauses stellt einen Mangel der Immobilie dar. Dies gilt unabhängig davon, ob der Marder bereits konkrete Schäden verursacht, also z.B. Dachisolierungen zerfressen oder Dachpfannen verschoben hat. Allein der Befall lässt darauf schließen, dass zumindest Maßnahmen zur Vertreibung des Marders und zur Schließung der Zugangswege vorzunehmen sind. Vor diesem Hintergrund, muss der Verkäufer des Grundstücks, der von einem akuten Marderbefall Kenntnis hat, den Kaufinteressenten hierüber informieren. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Marderbefall bereits einige Jahre zurück liegt. Für Gebäude gilt nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm nicht: „einmal Marder – immer Marder“. Es kommt im Gegenteil auf die tatsächliche Entwicklung des Befalles an. Hat sich dieser in den letzten Jahren beruhigt und gibt es keine akuten Anzeichen für eine erneute Einnistung, besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Kommentar
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm zeigt, dass die zeitliche Komponente bei Offenbarungspflichten eine wesentliche Rolle spielen kann. Während der Jahre zurückliegende Marderbefall im Rahmen des jetzigen Verkaufes erst gar keinen Mangel des Gebäudes darstellt, muss der Verkäufer bei einem akuten Befall trotz etwaigem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens haften, wenn er davon Kenntnis hatte und diesen nicht gegenüber dem Käufer offengelegt hat.

Quelle: bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, 22 U 104/16, IBRRS 2017, 0865

Grundbucheintragung einer Grunddienstbarkeit

Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, wie z. B. ein Geh- und Fahrtrecht, kann in der Weise vereinbart werden, dass diese nur befristet bestehen oder bei Eintritt einer bestimmten Bedingung erlöschen soll. Wird eine solche Befristung oder Bedingung vereinbart, so muss sie auch zusammen mit der Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Fehlt die Eintragung der Befristung oder Bedingung, so führt dies allerdings nicht zu deren Wegfall. Die Grunddienstbarkeit entsteht trotzdem bedingt oder befristet. Entgegen der Einigung weist das Grundbuch dann aber ein unbedingtes bzw. unbefristetes Recht aus. Das Grundbuch ist daher unrichtig.

Ist das Grundbuch unrichtig, kann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung gestellt werden. Voraussetzung für die Berichtigung ist, dass entweder der Betroffene die Grundbuchberichtigung bewilligt, oder der Antragsteller die Unrichtigkeit des Grundbuches nachweist. An diesen Unrichtigkeitsnachweis werden strenge Anforderungen gestellt. In der Regel ist die Unrichtigkeit mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden nachzuweisen.