Neue Studie Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin

In vielen ostdeutschen Großstädten entwickeln sich die Immobilienmärkte dynamisch. Insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam verzeichnen spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl ist in Ostdeutschland ein Aufwärtstrend zu beobachten, der Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet. Herausragend entwickelt sich der Immobilienmarkt in Berlin. Für das Gesamtjahr 2018 wird erwartet, dass das Mietniveau im Durchschnitt der ostdeutschen Großstädte weiter ansteigt. Das sind zentrale Ergebnisse der neuen DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Ostdeutsche Bundesländer und Berlin 2018“. Der Bericht analysiert die Entwicklung in den fünf ostdeutschen Bundesländern, der Hauptstadt Berlin sowie den Großstädten Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und Schwerin als jeweils bedeutendes Oberzentrum der Region.

Mark Meissner, Leiter des Immobilienzentrums Berlin der DG HYP, erläutert: „Die ostdeutschen Großstädte verzeichnen seit geraumer Zeit wieder einen teilweise beachtlichen Zuzug. Dieser Bevölkerungsanstieg, die gute wirtschaftliche Entwicklung und der zunehmende Tourismus beleben die ostdeutschen Immobilienmärkte. Insbesondere Dresden, Erfurt, Leipzig und Potsdam im Speckgürtel von Berlin bieten auch weiterhin gute Aussichten und damit vielversprechende Anlageperspektiven für Investoren.“

Bürospitzenmieten setzen ihren Aufwärtstrend fort

Die gesamtwirtschaftliche positive Entwicklung in Deutschland und die damit verbundene kontinuierlich steigende Zahl der Erwerbstätigen wirken sich auch in Ostdeutschland positiv auf die Büromärkte aus. Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 zog die Flächennachfrage in der Zwischenzeit wieder an. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leeständen bedient, die durch die Überkapazität in den 1990er Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die dortige Leerstandsquote liegt nur noch bei etwa 2 Prozent.

Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet. Die höchsten Mietsteigerungen dürften in Potsdam mit 3,2 Prozent, in Chemnitz mit 2 Prozent und in Rostock mit 1,6 Prozent realisiert werden, dicht gefolgt von Leipzig, Halle und Schwerin mit jeweils 1,5 Prozent. Deutlich darüber liegt Berlin. Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage ist mit einem Mietzuwachs von 4 Prozent zu rechnen.

Einzelhandelsmieten entwickeln sich seitwärts

In Ostdeutschland profitiert der Einzelhandel ebenfalls von den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland. Steigende Einkommen und Renten sowie ein florierender Tourismus fördern die Konsumfreude. Allerdings ist die Kaufkraft fast 30 Jahre nach der Wiedervereinigung immer noch niedriger als in westdeutschen Großstädten. Auch die Flächenproduktivität zieht im Osten wieder merklich an. Trotz eines wachsenden E-Commerce ist der Einkaufsbummel in den Innenstädten, insbesondere in Berlin, nach wie vor beliebt. Gleichzeitig verschiebt sich die Flächennachfrage in Top-Lagen zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien.

Die Unterschiede der Einzelhandelsspitzenmiete an den neun untersuchten Großstädten sind teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. Die Hauptstadt weist damit den bundesweit stärksten prozentualen Anstieg der Einzelhandelsspitzenmiete unter den deutschen Top-Standorten auf. Das dürfte der Grund dafür sein, dass diese seit 2016 auf hohem Niveau stagniert und voraussichtlich auch 2018 stabil bleibt.

An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise 110 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In Erfurt, Rostock, Halle und Potsdam lagen die Spitzenmieten zwischen 90 und 75 Euro. Das Schlusslicht bildet Schwerin mit einem Quadratmeterpreis von 32 Euro. Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.

Wohnungsmieten steigen kontinuierlich an

Weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland wirken sich nachteilig auf den Wohnimmobilienmarkt aus. Die Zahl der privaten Haushalte wächst kontinuierlich. Gründe sind ein anhaltender Zuzug, eine steigende Anzahl an Single-Wohnungen und ein Rückgang der Abwanderung. Sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum haben die Mieten aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen.

Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 11 Euro ist Potsdam führend unter den ostdeutschen Oberzentren. Die Stadt dürfte von der Nähe zum Top-Standort Berlin profitieren, wo im vergangenen Jahr rund 13 Euro verlangt wurden.

Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet. Die zukunftsfähige Schwarmstadt zählt derzeit zu den am schnellsten wachsenden Großstädten Deutschlands. In Dresden ist für das Jahr 2018 mit einem Mietanstieg von 3,9 Prozent zu rechnen, gefolgt von Schwerin mit 3,5 Prozent. In Berlin lässt sich voraussichtlich, wie auch in Chemnitz, Halle und Rostock, ein Zuwachs von etwas über 3 Prozent erzielen. Für die Schlusslichter Magdeburg, Erfurt und Potsdam werden Steigerungen von rund 2 Prozent erwartet.

Quelle: DEAL-magazin.com

(Noch) kein Abschwung in Sicht

Die Immobilienunternehmen wissen um ihre gute Lage und streben danach, die aktuellen günstigen konjunkturellen Rahmenbedingungen voll auszuschöpfen. Weiterhin erwartet die große Mehrheit steigende Preise und Mieten für ihre Immobilien.

Ein Rekordwert erreicht die Absicht der Unternehmen, ihre Bestände auszuweiten. Gleichzeitig gehen nun deutlich mehr von zukünftig schlechteren Finanzierungsbedingungen durch höhere Zinsen aus.

Das neue Jahr hat trotz kommissarischer Bundesregierung mit starken Wirtschaftszahlen begonnen. Auch die Konjunkturbefragung des IW-ImmobilienScout24-Index im 1. Quartal 2018 zeigt, wie robust sich der Aufschwung über fast alle Immobilienbereiche hinweg vollzieht. Nach Angabe der antwortenden Geschäftsführer und leitenden Angestellten von 115 Immobilienunternehmen ist die Lage mit einem Wert von 89,2 auf erneut überaus hohem Niveau (+1,4 Punkte im Vergleich zum Vorquartal, siehe Abbildung). Die Aussichten für die nächsten 12 Monate haben sich hingegen mit einem Minus von 6,0 Punkten (Wert 10,3) ein wenig verschlechtert. Das aus der Lage und den Erwartungen gebildete Immobilienklima ist mit 46,6 (-2,9) weiterhin sehr gut. Die Zahlen zeigen: Die Immobilienmärkte streben ihrem Höhepunkt zu und die Immobilienunternehmen setzen weiterhin auf maßvolle Expansion. Dabei scheinen sie den Blick auf einen möglichen Abschwung nicht zu verlieren.

Der IW-ImmobilienScout24-Index weist Ergebnisse für die vier Einzelsegmente Büro, Handel, Wohnen und Projektentwickler aus. Die Lage ist im Wohnungsmarkt mit einem Wert von 95,7 weiterhin am besten, gefolgt von den Projektentwicklern (92,5) und dem Handel (90,9). Das Bürosegment fällt mit einem Lagewert mit 87,5 nur geringfügig ab, hat dafür aber auch relativ optimistische Erwartungen. Insgesamt sind aber die Erwartungen (26,1) ebenfalls im Bereich Wohnen am freundlichsten. Damit erzielt das Wohnklima mit 58,5 einen Rekordwert. Die Hochkonjunktur hat sich damit insbesondere für das Wohnen auf einem Plateau verfestigt. Ein Ende dieser Phase ist hier noch nicht zu erkennen. Bleibt es bei der behutsamen Abkehr der lockeren Geldpolitik durch die europäische Zentralbank mit allenfalls langsam steigenden Zinsen und gleichzeitig weiter hohen Baubedarfen wird sich auch nur gemächlich eine weniger dynamische Abschwungphase anschließen.

Den Bürosektor trägt weiter die hohe Büroflächennachfrage, die wiederum von den steigenden Beschäftigungszahlen und der sehr guten Konjunktur beeinflusst wird. Die Erwartungen sind entsprechend positiv (Erwartung 16,1, Klima 49,2). Die Immobilienunternehmen des Handels gehen dagegen davon aus, dass sich die Lage eintrübt. Der Erwartungswert sinkt deutlich von plus 13,8 auf minus 6,1. Damit rechnen mehr Unternehmen mit einer Verschlechterung als einer Verbesserung der Lage in den nächsten 12 Monaten. Auch wenn die Konsumlaune in der Bevölkerung weiterhin hoch ist, befindet sich die Branche in einer Umbruchphase mit neuen Konzepten und entsprechenden Umnutzungen von Handelsimmobilien. Die Projektentwickler werden mit den auch in diesem Jahr hochbleibenden Aufträgen weiterhin gut verdienen. Die Erwartungen sind weiterhin mit 3,0 positiv. Insgesamt decken sich die aktuellen Befragungsergebnisse in weiten Teilen mit den kürzlich im Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft dargestellten Trends der Immobilienbranche (ZIA, 2018). Allerdings wird der für den Wohnungsmarkt prognostizierte abrupte Rückgang der Kaufpreise von den Ergebnissen nicht gespiegelt.

Die vertiefenden Fragen der Befragung zeigen, dass das gute Immobilienklima vor allem von der hohen Nachfrage und den daraus folgenden steigenden Preisen und Mieten getragen wird. So glauben 56 Prozent der Unternehmen, dass der Wert ihres Immobilienportfolios in den nächsten 12 Monaten steigen wird. Nur 2 Prozent rechnen hingegen mit sinkenden Preisen. Bei den Mieten zeigt sich ein ähnliches aber noch positiveres Bild: 65 Prozent erwarten steigende Mieten, 34 Prozent konstante Mieten und nur ein Prozent fallende Mieten in den nächsten 12 Monaten. Dementsprechend planen die Unternehmen die Vergrößerung ihrer Bestände, und das auf einem Allzeithoch-Niveau: 76 Prozent (+5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorquartal) gaben an, ihre Bestände zu vergrößern, während weniger Unternehmen ihren Bestand konstant (15 Prozent, -3 zum Vorquartal) bzw. verringern (9 Prozent, -2 zum Vorquartal) wollen. Die Preis- und Mietentwicklung sowie deren Antizipation verlaufen damit typisch für die Immobilienzyklen. Während das Allzeithoch bei den Preisen im 2. Quartal 2017 erreicht wurde, laufen die Mieten hinterher, wie sich in den zuletzt dreimal in Folge gestiegenen Erwartungen verdeutlicht. Die hohe Nachfrage zeigt sich auch in den Vorvermietungen der Projektentwickler. Noch nie seit dem Launch des Immobilien-Index im Jahr 2014 haben mit 53 Prozent so viele Unternehmen angegeben, dass der Anteil der vor Fertigstellung vermieteten Objekte in den nächsten 12 Monaten zulegen wird. Bei den Vorverkäufen verläuft die Entwicklung gegenläufig. Hier erwarten mit 25 Prozent so viele Unternehmen wie noch nie einen sinkenden Anteil. Hinter diesen gegenläufigen Trends könnte auch eine die Verschiebung der Standorte stecken, etwa weil Verkaufsobjekte weniger in den Top-Lagen und damit auch mit höherem Risiko entwickelt werden, während Mietobjekte weiterhin in den Ballungszentren im Core-Bereich stattfinden. In jedem Fall werden aufgrund der positiven Marktentwicklung derzeit vielerorts Projekte auf Flächen entwickelt, die lange Jahre brach lagen. Auch Revitalisierungsprojekte kommen derzeit aufgrund des positiven wirtschaftlichen Umfeldes vermehrt auf den Markt und stoßen hier auf eine hohe Nachfrage. Für die Nachfrager erhöht sich das Angebot an Flächen, die modernen Büroflächenstandards und Effizienzkriterien entsprechen. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch der Umfang der geplanten Grundstückskäufe. Die Projektentwickler planen nun weniger Transaktionen, was auf die zunehmenden Flächenknappheiten und den steigenden Bodenpreisen insbesondere in den beliebten Großstädten zurückgeführt werden kann.

Die Sonderfrage der diesmaligen Befragungswelle beschäftigte sich mit der Reform der Grundsteuer und deren Auswirkungen auf die Unternehmen. Eine Reform wird alle Unternehmen betreffen und muss sehr bald umgesetzt werden, da das Bundesverfassungsgericht aller Voraussicht in diesem Jahr die aktuelle Grundsteuer als nicht mehr verfassungskonform einstufen wird. Die Frage richtete sich an die finanziellen Wirkungen auf die Unternehmen, die sich aus den beiden in der Diskussion befindenden Reformmodellen ergeben: Erstens, einer Grundsteuer, die wie bisher die Bebauung eines Grundstücks im Rahmen der Besteuerung mitberücksichtigt (so genannte verbundene Grundsteuer). Zweitens, einer Bodenwertsteuer, bei der die Besteuerung anhand der Grundstücksgröße unabhängig von der Bebauung erfolgt. Für beide Modelle erwartet eine Mehrheit kaum nennenswerte Effekte – 54 Prozent bei einer verbundenen Grundsteuer und 67 Prozent bei einer Bodenwertsteuer. Die Auswirkungen bei einer verbundenen Grundsteuer werden aber negativer beurteilt. So befürchten hier 40 Prozent negative fiskalische Belastungsverschiebungen im Vergleich zu 26 Prozent bei einer Bodenwertsteuer. Eine Ursache liegt wahrscheinlich darin, dass die Unternehmen überwiegend Immobilien bewirtschaften, die eine hohe Flächenausnutzung aufweisen, die bei einer Bodenwertsteuer begünstigt werden. Damit zeigt sich, dass die Befürchtungen vor großen Mehrbelastungen für Unternehmen und Eigentümer, die bislang die Lösungsfindung enorm erschwert hat, zumindest von den Unternehmen nicht gesehen werden. Eine Bodenwertsteuer sollte daher nicht am Widerstand der Unternehmen scheitern. Insgesamt sollte die historisch einmalige Chance genutzt werden, die Grundsteuer neu zu bemessen und sie bei dieser Gelegenheit besser an die Kriterien Effizienz, Verteilungsgerechtigkeit und Administrierbarkeit auszurichten (Henger/Schaefer, 2018).

Die Immobilienwirtschaft befindet sich insgesamt in einem lang anhaltenden Dauerhoch. Es sind nur partiell Anzeichen für ein Ende dieser Hochphase zu erkennen, wie sich beispielweise in dem mit 40 Prozent sehr hohen Anteil an Unternehmen zeigt, die mit schlechteren Finanzierungsbedingungen in den nächsten 12 Monaten rechnen. Bei den Preisen erscheinen vielerorts keine Spielräume mehr zu bestehen. Mieten haben hingegen je nach Standort noch Luft nach oben. Hier sind dieses Jahr in den räumlichen und sachlichen Teilmärkten sehr unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten. Bleiben die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen gut und die hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büros bestehen, ist nur mit einer geringfügig abflachenden positiven Entwicklung zu rechnen.

Mehrfamilienhäuser in Ballungszentren 14,2 Prozent teurer

Die Preise am deutschen Immobilienmarkt steigen weiter. 2017 kletterte der auf Basis von Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) um 6,8 Prozent (2016: + 6,4 Prozent). Mehr als doppelt so hoch fiel der Anstieg in den Ballungszentren aus. Maßgeblicher Treiber dort war die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit einem Anstieg von 14,2 Prozent.

Die Preise für Wohnimmobilien erhöhten sich um 6,9 Prozent (2016: + 6,5 Prozent), die für gewerbliche Immobilien um 6,5 Prozent (2016: + 5,8 Prozent). Im dritten Quartal 2017 war der Index für Mehrfamilienhäuser um 9,2 Prozent gestiegen, für selbst genutztes Wohneigentum um 6,1 Prozent.

Mit den Ergebnissen für 2017 veröffentlicht der vdp erstmalig auch die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten (Hamburg, Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Köln, Stuttgart) in Abgrenzung zum Gesamtmarkt. Die werden zukünftig ebenfalls quartalsweise veröffentlicht.

Index in Ballungszentren doppelt so hoch wie im Bundesdurchschnitt

Der vdp-Immobilienpreisindex Wohnen weist für die Top-7 Städte 2017 einen Anstieg von 13,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf, der damit fast doppelt so stark ausfiel wie im Bundesdurchschnitt. Maßgeblicher Treiber war die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit einem Anstieg von 14,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

„Offen ist zum jetzigen Zeitpunkt, wie sich die angekündigten wohnungspolitischen Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag auf die Preisentwicklung an den Wohnungsmärkten auswirken. “ Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken

Büroflächen für Nutzer und Investoren erneut teurer

Der gewerbliche Immobilienmarkt profitierte 2017 erneut von einer robusten Konjunktur und steigenden Beschäftigungszahlen. Der entsprechende Preisindex legte um 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Dominiert wurde die Entwicklung vom Büroimmobilienmarkt (+ 8,4 Prozent). Bereits im dritten Quartal 2017 hatten Büroimmobilien das stärkste Plus verzeichnet (9,5 Prozent). Im Büromarkt herrschte eine unverändert hohe Nachfrage, während sich das Angebot an neuen Flächen durch die geringe Bautätigkeit weiter verknappte. In der Folge stiegen die Mieten für Büroflächen um 3,2 Prozent. Gleichzeitig standen Büroimmobilien wiederholt im Fokus in- und ausländischer Investoren. Dies übte nochmals Druck auf die Renditen aus, der entsprechende Index sank um 4,9 Prozent. Auch am Einzelhandelsmarkt stiegen die Preise, wenn auch in deutlich geringerem Maße (+ 2,9 Prozent).

Quelle: haufe.de

Prognose: Immobilienpreise in Dresden schießen durch die Decke

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Wer 2020 in Dresden eine Eigentumswohnung kaufen will, muss 14 Prozent mehr bezahlen als 2017. Das sagt das Internetportal Immowelt voraus. Günstiger wird es nur, wenn die Zinsen steigen.

Seit Jahren gibt es auf dem Immobilienmarkt nur noch eine Entwicklung: Die Preise steigen rasant. Das wird sich auch künftig nicht ändern, sagt das Internetportal Immowelt voraus. Mussten Käufer von Eigentumswohnungen in Dresden 2017 noch 1920 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen, so werden es 2020 schon 2190 Euro sein, erklärte PR-Manager Alexander Grohmann. Das entspricht einer Preissteigerung von 14 Prozent. Voraussetzung für die Prognose: Die Niedrigzinsphase setzt sich fort und das Zinsniveau verharrt bei 1,68 Prozent.

Sollten die Zinsen minimal auf 2 Prozent steigen, würde das deutliche Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben. Die Preissteigerung würde dann nämlich 10 Prozent betragen und der Quadratmeterpreis 2120 Euro, so Grohmann. In diesem Jahr wird der Quadratmeterpreis in Dresden auf 2010 Euro steigen, das entspricht fünf Prozent, so die kurzfristige Immowelt-Kaufpreis-Prognose.

Die Analysten des Portals haben deutschlandweit mehr als eine Million inserierte Angebote für ihre Prognose ausgewertet. Dabei wurden die Angebotspreise unter die Lupe genommen und nicht die Preise, die die Käufer tatsächlich gezahlt haben. In den 14 größten deutschen Städten hat Immowelt die Entwicklung beobachtet und unter anderem die Baupreise, Verbraucherpreise sowie die Bevölkerungsentwicklung als Äquivalent zur Nachfragesituation bewertet. Demnach beträgt der Quadratmeterpreis bei einer Eigentumswohnung im Durchschnitt aller 14 Städte im Jahr 2020 satte 3010 Euro, das entspricht einem Anstieg von 22 Prozent.

Die teuerste Stadt ist im Jahr 2020 München mit 8390 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt a.M. (5080 Euro) und Hamburg (5010 Euro). Am günstigsten ist es in drei Jahren in Dortmund (1420 Euro) und Essen (1460 Euro). Hier fällt die Preissteigerung mit 6 beziehungsweise 7 Prozent vergleichsweise moderat aus.

In Leipzig ist es günstiger als in Dresden, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Hier wird der Preis bis 2020 auf 1770 Euro pro Quadratmeter klettern, das sind 13 Prozent mehr als 2017.

Quelle: dnn.de

Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt 2017 mit neuem Allzeithoch

Die Rahmenbedingungen für den deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt waren auch 2017 durchweg positiv. Neben den nach wie vor niedrigen Zinsen haben eine florierende Wirtschaft und starke Vermietungsmärkte für eine lebhafte Nachfrage nach Anlageprodukten gesorgt. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hat mit einem Volumen von rund 56,8 Mrd. Euro den nur zwei Jahre alten Rekord aus dem Jahr 2015 nicht nur erreicht, sondern um 1,7 Mrd. Euro sogar übertroffen. Gegenüber 2016 entspricht dies einem Plus von 7 %.

Fast die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde von ausländischen Investoren getätigt. Allein bei den zehn größten Transaktionen des Jahres traten ausländische Investoren bei sieben als Käufer auf. „Neben den klassischen Kapitelherkunftsländern USA und Großbritannien haben asiatische Investoren ihre Aktivitäten im Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut und erreichen einen Anteil von rund 10 %. Da sie gleichzeitig deutlich weniger Immobilien verkauft haben, bauen sie ihre jeweiligen Bestandsportfolios weiter aus“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Auch bei den Renditen hat sich im letzten Quartal des Jahres noch einmal etwas getan. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 3,27 % und damit nochmals 12 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und 29 Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin hat die Schallmauer nach unten durchbrochen und das Jahr 2017 mit 2,90% abgeschlossen.

Timo Tschammler: „Die Aussichten für 2018 sind aus heutiger Sicht durchgängig positiv. Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen könnte. Die prognostizierten und erst jüngst angehobenen gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für weiteres Wachstum und die Branche ist allgemein gut gerüstet. Die Wirtschaft wächst auch 2018 weiter, demnach bleiben auch die Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen. Insofern sehen wir aktuell zumindest für das nächste Jahr nichts, was uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu malen, so dass wir für 2018 wir mit einem Transaktionsvolumen in ähnlicher Größenordnung wie 2017 rechnen.“

Quelle: DEAL-Magazin.de

Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 – Investitionsbereitschaft in Immobilien ungebrochen

Die Preise für Wohnimmobilien sind weiter auf dem Vormarsch, denn die Nachfrage nach Immobilien auf dem Immobilienmarkt in Deutschland war auch in 2015 und 2016 ungebrochen. Das melden die amtlichen Gutachterausschüsse im bereits fünften Immobilienmarktbericht Deutschland.

Sowohl der Geldumsatz als auch die Transaktionszahlen erreichten Allzeitrekorde. Allein in 2016 gaben Käufer 237,5 Mrd. Euro aus – bei 1,016 Mio. Transaktionen. Das sind fast 25 % mehr als zwei Jahre zuvor (2014: 191 Mrd. Euro). Der Schwerpunkt der Investitionen lag dabei auf dem Erwerb von Wohnimmobilien. Insbesondere die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum haben in hochpreisigen Regionen erheblich angezogen. Die gegenwärtige Angebotsknappheit – vor allem in Großstädten – übt weiter Druck auf den Wohnungsmarkt aus und treibt die Preise weiter hoch.

Während die Transaktionszahlen über die letzten Jahre hinweg nur geringfügig schwankten, ist der Geldumsatz zum siebten Mal in Folge seit 2010 gestiegen. In diesem Zeitraum hat sich der Geldumsatz pro Transaktion in allen Immobilienarten jährlich um mehr als 7 % erhöht. Dies ist der konjunkturell begünstigten Wirtschaftslage und dem historisch niedrigen Zinsumfeld geschuldet. Diese Entwicklung deutet auf eine nachfragebedingte Verteuerung der Immobilien bei gleichzeitig teilweise deutlichen Angebotsengpässe hin, nicht jedoch auf eine spekulativ anbahnende Preisaufblähung, so der jüngste Immobilienmarktbericht.

Starker Umsatz bei Wohnimmobilien

Der größte Anteil des Geldumsatzes in 2016 entfällt mit 155,7 Mrd. Euro auf den Erwerb von bebauten Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen und Bauplätzen für Wohnimmobilien. In 2014 waren noch 130,3 Mrd. Euro investiert worden. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 %. Der Anteil der Wohnimmobilien am gesamten Geldumsatz in 2016 blieb dagegen mit etwa zwei Drittel gegenüber 2014 nahezu gleich. Dies zeigt sich gleichermaßen bei der Anzahl der registrierten Kauffälle. Hier wechselten etwa 728.000 Wohnimmobilien den Besitzer. Sie stellt damit die bedeutendste Immobilienart (72 %) dar. Verkäufe von Wirtschaftsimmobilien wurden in etwa 58.000 Fällen registriert (6 %), bilden jedoch mit 25 % am Geldumsatz die zweitstärkste Immobilienart.

Die größte Rolle beim Kauf von Wohnimmobilien kommt mit und 589.000 Transaktionen (75 %) und einem etwa gleich großen Umsatzanteil von je 59 Mrd. Euro den selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu. Auf Käufe von Mehrfamilienhäusern fallen 13 % des Geldumsatzes an, der restliche Anteil verteilt sich auf Bauplätze für Eigenheime (8 %) sowie Mehrfamilienhäuser (3 %).

Das Investitionsvolumen in selbstgenutztes Wohneigentum ist zwischen 2009 und 2016 bei Eigenheimen jährlich um 8 % gestiegen, bei Eigentumswohnungen jährlich sogar um 10 %. Die Transaktionszahlen legten hingegen moderater zu: Eigenheime um jährlich 3 %, Eigentumswohnungen um jährlich 4 %.

Preisentwicklung regional unterschiedlich

Die Preisentwicklungen bei Wohnimmobilien fällt trotz der anhaltend hohen Dynamik regional unterschiedlich aus. Durchschnittlich kostete in 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 Euro. Deutlich darüber lagen die Stadt und der Landkreis München, für die Käufer 8.500 Euro bzw. 7.500 Euro je m² aufgebracht haben. Einen Bruchteil davon haben Käufer in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (470 Euro je m²) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 Euro je m²) aufbringen müssen.

Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in der Stadt München die durchschnittlich höchsten Preise ermittelt worden. Hier waren durchschnittlich 5.500 €/m² erzielt worden. Dahinter folgen Sylt (4.370 Euro je m²) und die Küstenregionen in Niedersachen (3.420 Euro je m²). In dem Teilgebiet des Landkreises Teltow-Fläming außerhalb des Berliner Speckgürtels wurden dagegen beispielsweise für eine Eigentumswohnung im Mittel lediglich 220 Euro je m² Wohnfläche gezahlt.

Bei den Baugrundstücken überwiegen besonders Transaktionen für die Eigenheimbebauung. Auf sie sind in 2016 etwa 72 % der Verkäufe von Bauplätzen entfallen. Im Bundesdurchschnitt betrug der Preis für einen Eigenheimbauplatz etwa 108 Euro je m². Die regionalen Unterschiede sind aber auch hier sichtbar. Den geringsten durchschnittlichsten Preis für einen Bauplatz konnten Immobilienkäufer im Saale-Orla-Kreis für 10 Euro je m² ergattern. Einen fast identischen Preis hatten Käufer im früheren Landkreis Ludwigslust in Mecklenburg-Vorpommern zu leisten. Von diesen Preisen ist die Stadt München jedoch weit entfernt. Für die eigenen vier Wände waren in der bayerischen Landeshauptstadt 1.600 Euro je m² zu zahlen, in Stuttgart 920 Euro je m².

Bei den gebrauchten Mehrfamilienhäusern ist der Geldumsatz binnen zwei Jahren mit etwa 21 Mrd. Euro sowie die Anzahl der durchgeführten Transaktionen (2016: 31.000) nahezu unverändert geblieben. Dabei haben sich jedoch die Preise bei kleineren Mehrfamilienhäusern mit bis zu 6 Wohneinheiten erheblich verteuert. So betrug der Preis je m² Wohnfläche in 2016 durchschnittlich 910 Euro je m² – in 2009 lag dieser noch bei 670 Euro.

Quelle: Sprengnetter.de

Weiterhin dynamischen Immobilienmarkt in Dresden

AENGEVELT sieht weiterhin dynamischen Immobilienmarkt in Dresden

Dresdens Entwicklung zur Technologie- und Universitäts-Hochburg schreitet voran. Das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum konnte sich auch in 2017 weiter fortsetzen. Laut Melderegisterzahlen kann Dresden 2017 die Marke von 560.000 Einwohnern erreichen und damit das anhaltende Bevölkerungswachstum fortsetzen. Die positive Entwicklung wirkt sich vor allem in Grundversorgungsbereichen wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales aus.

Die wirtschaftliche Stabilität drückt sich unter anderem in weiter sinkenden Arbeitslosenquoten aus – kurz vor Jahresende 2017 liegt die Quote bei 6,1% (Vgl. Nov. 2016: 6,7%). Dresdens Attraktivität als Standort für Technologieentwicklungen belegen außerdem die erwartete Rekordinvestition von Bosch (Halbleiterwerk im Airport-Park mit über EUR 1 Mrd. Investition) sowie die Großinvestition von Philip Morris International (Werk für Tabak-Verdampfer mit rd. EUR 290 Mio. Investition), welche zusammen über 1.200 neue Arbeitsplätze schaffen und die Bandbreite von „Silicon Saxony“ erweitern sollen.

Mit zahlreichen Projektentwicklungen von Bildungszentren, wie das “Zentrum für Innovationskompetenz“ oder der “Campus Bildungszentrum Handwerk“, bekräftigt die Stadt ihren Anspruch als eine der auch zukünftig gefragtesten Technologie- und Wissenschaftsstandorte.

„Die wirtschaftliche Entwicklung in Dresden kann weiterhin als sehr positiv bezeichnet werden“, bestätigt Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt: „Gleichzeitig zeugen die sinkenden Immobilien-Renditen in Dresden von einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung auf dem Markt und bestätigen damit das Interesse nationaler und internationaler Investoren am Investmentstandort Dresden.“

Stabiler Büromarkt in Dresden

• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz 2017 auf dem Niveau des jüngsten 10 Jahres-Mittelwertes bewegen (? 2007 bis 2016: rd. 81.000 m²).
• Dabei dominieren u.a. aufgrund von Flächenverknappungen in der City die peripheren Lagen. Hier wurden mehr als die Hälfte der Vermietungen verzeichnet – dabei stachen insbesondere IT-Unternehmen und sonstige Dienstleister heraus.
• Aufgrund stabiler Vermietungen und eines anhaltend geringem Neubauvolumens wird der Leerstand voraussichtlich auf unter 200.000 m² sinken. Aus Sicht von Anett Richter, Niederlassungsleiterin AENGEVELT Dresden, ein wichtiges Signal für Projektentwickler, sind damit doch die Vermarktungschancen für neue Büroprojekte sehr gut.
• Dabei konnte sich aufgrund der Flächenknappheit die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen auf EUR 12,50/m² steigern, während die Durchschnittsmiete aufgrund zunehmender Vermietungen außerhalb der Innenstadtlagen ebenfalls weiter steigt.

Rekordjahr auf dem Investmentmarkt möglich

• „2017 wird der Geldumsatz am Dresdener Wohn- und Gewerbeinvestmentmarkt erneut deutlich die Marke von EUR 1 Mrd. übertreffen und damit den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 780 Mio. Dies spiegelt sich in der Vielzahl hochpreisiger Transaktionen wider. Tatsächlich könnte es sogar ein neues Rekordjahr werden“, beschreibt Anett Richter die aktuelle Marktsituation und ergänzt: „Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an Dresden ist weiterhin sehr hoch. Mittlerweile werden auch die letzten verbliebenen innerstädtischen bzw. innenstadtnahen Quartiere entwickelt und Neubauobjekte oft schon in der Projektphase verkauft, was man insbesondere an den Quartieren “Hoym“ am Neumarkt, “Wettiner Platz“ und dem “Quartier der Generationen“ in der Johannstadt erkennen kann. Die vielen Projektentwicklungs-Transaktionen machten dieses Jahr einen enormen Anteil an den Gesamtinvestments aus.“
• Neben zahlreichen Projektentwicklungen verzeichnet die Stadt eine Vielzahl an Einzelhandelsinvestments – neben hochpreisigen Verkäufen, wie das kürzlich sanierte “Seidnitz-Center“ und die “Löbtau-Passage“, wurde in 2017 auch im Bestand saniert. So werden bspw. das “O.D.C. Center“ und der “Kaufpark Nickern“ aktuell mit Kosten in Millionenhöhe modernisiert.
• Auf dem Wohninvestmentmarkt wird 2017 ebenfalls ein weit überdurchschnittliches Ergebnis erwartet (Ø 2007 – 2016: EUR 453 Mio.). Dies kennzeichnet sich insbesondere in den Wohnportfolio-Transaktionen, welche 2017 einen großen Anteil am Umsatz hatten. Dazu Anett Richter: „Während sich am Gewerbeinvestmentmarkt eine gewisse Sättigung abzuzeichnen scheint, lässt sich dieser Trend am Wohninvestmentmarkt (noch) nicht feststellen: Einerseits steigen die Kaufpreisfaktoren weiter an, auf der anderen Seite ziehen aber auch die Wohnungsmieten adäquat mit. Dabei tat der erneute Renditerückgang der Investitionslust auf Wohnimmobilien keinen Abbruch, insbesondere aufgrund der Tatsache, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiter wachsen wird und Wohnbauflächen rarer werden.“

Ausblick 2018

Büromarkt

Der Büromarkt bleibt auf hohem Niveau stabil. Indessen fehlt es ungeachtet der zunehmenden Angebotsverknappungen hochwertiger innerstädtischer Büroflächen an Neuentwicklungen in diesen Bereichen. Dadurch können vorhandene Steigerungspotentiale im Spitzenmietsegment nicht adäquat abgeschöpft werden. Das damit verbundene Ausweichen in dezentralere Bürolagen führt insgesamt zu einer Steigerung der stadtweiten Durchschnittsmiete. Anett Richter geht indessen davon aus, dass es mit anhaltend hohem Investoreninteresse und angesichts stabil positiver Büromarktkennziffern in Dresden mittelfristig verstärkt zu Projektentwicklungen im Bürosegment kommen wird.

Investmentmarkt

Die Gründe für das steigende Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt liegen für Richter auf der Hand: „Als robuster B-Standort finden Investoren in Dresden auch 2018 gute Investment-Voraussetzungen und Wachstumsperspektiven. Zwar bewegen sich die Renditen nicht mehr auf dem Niveau der Vorjahre, sie liegen jedoch weiterhin über den Renditen der BIG Seven. Spannend bleibt die Entwicklung des Hightech-Sektors, die Entscheidung von Bosch, ihren Standort zu erweitern, kann als positives Signal für die Stadt gewertet werden und weitere Investoren anlocken“, so das Fazit von Anett Richter. Entsprechend geht sie auch für 2018 von einem dynamischen Marktgeschehen in Dresden aus. Das erzielbare Transaktionsvolumen wird dabei noch stärker von der Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer als bisher bestimmt werden.

Quelle:  DEAL-Magazin.de

Mieten ist in Dresden günstiger als Kaufen

Der Immobilienmarkt in Dresden boomt. Der Dienstleister Dr. Lübke & Kelber hat jetzt in einer Studie festgestellt, dass Dresden unter 17 Städten in Ostdeutschland die attraktivsten Rahmenbedingungen für Investitionen aufweist. Die Kehrseite für die Nutzer: Die Preise haben enorm angezogen.

Dresden weist für Investitionen in Wohnimmobilien die attraktivsten Rahmenbedingungen in ganz Ostdeutschland auf. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke & Kelber, in der das Unternehmen die Konditionen in 17 Städten untersucht hat. In der Landeshauptstadt können Investoren eine Rendite erzielen, die deutlich über den Mindestrenditen liegt, die das Standortrisiko berücksichten.

„Eine Immobilienblase sehen wir noch nicht“, erklärte Oliver Münzberg, Regionalleiter Dresden von Dr. Lübke & Kelber, gegenüber DNN. „Aber der Markt hat eine ganz andere Dynamik als noch vor fünf oder zehn Jahren.“ Die Immobilienpreise seien in Dresden in dieser Zeit sprunghaft gestiegen. Diese extremen Spitzen werde es die nächsten Jahre nicht mehr geben, sagt der Regionalleiter voraus. „Der Markt wird sich beruhigen.“ Das gelte auch für die Mieten. „Wir gehen zwar von Mietsteigerungen aus, die aber moderat ausfallen werden. Derartige Sprünge wie in den vergangenen Jahren sind aber nicht mehr zu erwarten.“

Die Kaufpreise vor allem für Erstverkäufe seien in Dresden inzwischen den Mieten davongelaufen, so dass es gegenwärtig günstiger sei, zur Miete zu wohnen als eine Wohnung zu kaufen. Die monatlichen Kosten für die Finanzierung einer Eigentumswohnung würden die Mietkosten im Neubau deutlich übersteigen. „Die Kaufpreise sind teilweise so hoch, dass man sich schon fragt, wer das noch bezahlen kann“, erklärte Münzberg und verwies darauf, dass das Alter der Erstkäufer in Dresden immer weiter ansteige. „Viele junge, gut ausgebildete Menschen können sich Wohneigentum kaum noch leisten.“

Da Dresden nach wie vor ein Bevölkerungswachstum verzeichnet, sei der Druck auf den Mietmarkt enorm. Die Neubaumieten seien allerdings auf einem Niveau angekommen, das sich ein Großteil der Bevölkerung nicht mehr leisten könne. Nach aktuellen Studien seien nur zehn Prozent der deutschen Mieterhaushalte in der Lage, Nettokaltmieten von 13 Euro oder mehr zu bezahlen. „Wir sind auch in Dresden bei Preisen angekommen, die teilweise bereits am Bedarf vorbeigehen. Da ist es gut möglich, dass einige Neubauprojekte nicht zu den erwarteten Preisen vermietet werden können.“

Dresden sei nach wie vor ein sehr attraktiver Markt für Investitionen in Immobilien, Interessenten sollten aber genau hinschauen, rät Münzberg. Für die positive Entwicklung in der Landeshauptstadt macht der Regionalleiter Nachholeeffekte verantwortlich. „Dresden stand viele Jahre lang nicht so im Fokus. Das hat sich jetzt geändert.“ Auch das Umland profitiere vom boomenden Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt. Dort sagt Dr. Lübke & Kelber eine stabile Entwicklung voraus.

Experten sehen keine Immobilienblase

Anzeichen, dass der Markt kippen könnte, sieht der Immobiliendienstleister nicht. Das Zinsniveau werde weiter niedrig bleiben, die deutsche Wirtschaft sei sehr robust. Der Brexit werde eher für Großbritannien als für die Eurozone negative Folgen haben, glaubt Münzberg. Lediglich Regulierungsvorhaben auf politischer Seite könnten den Immobilienmarkt bremsen, etwa eine Ausweitung der Mietpreisbremse oder andere Eingriffe.

Angesichts der Entwicklung werde ein Versäumnis der Politik deutlich: Der soziale Wohnungsbau sei zu lange stiefmütterlich behandelt worden. „Da muss der Hebel ganz schnell umgelegt werden“, so Münzberg, „der Bedarf ist da, aber es werden zu wenig Sozialwohnungen gebaut.“ Menschen, die auf günstige Mieten angewiesen seien, hätten im politischen Raum keine Lobby. So sei bei den Sondierungsgesprächen für eine „Jamaika-Koalition“ viel über die Förderung von Wohneigentum gesprochen worden, über sozialen Wohnungsbau aber nur wenig.

Die von der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft „Wohnen in Dresden“ geplanten 801 Wohnungen seien nur ein Tropfen auf den heißen Stein, die sofort vom Markt absorbiert würden, erklärte der Regionalleiter. Die derzeitigen Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau seien für Investoren unattraktiv. „Vielleicht sollte man über eine Subjektförderung nachdenken und die Miete, die der bedürftige Mieter zahlt, deckeln. Den Fehlbetrag könnte dann die öffentliche Hand decken“, schlägt Münzberg vor.

 

Quelle: dnn.de

Immobilie als Kapitalanlage – was vor dem Kauf zu beachten ist

Die Immobilie ist eine der beliebtesten Kapitalanlageformen. Denn sie ist weniger riskant als andere Geldanlagen und obendrein stabil und krisensicher. In Zeiten der Niedrigzinsphase ist sie zudem für viele gut finanzierbar und häufig rentabler als risikoarme Geldanlagen. Wer jedoch eine Wohnung oder ein Haus explizit zur Altersvorsorge kaufen möchte, sollte im Voraus einige Dinge beachten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Tochterunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), gibt Tipps.

Lage, Objektverhältnisse und Zukunftsprognose – wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte diesen Kriterien besonderen Wert beimessen. Damit sich die Anlage in Betongold lohnt, sollte das Objekt langfristig vermietbar und nachhaltig ertragreich sein. Da bei der Prüfung von Kaufangeboten dazu häufig Expertise, Erfahrung und Objektivität gefragt sind, kann es helfen, die Dienste eines versierten Immobilien-Maklers in Anspruch zu nehmen.

Lage der Immobilie von besonderer Relevanz

Bei der Lage spielt vor allem die Attraktivität und das Entwicklungspotential von Stadt und Region eine große Rolle, denn davon hängen die längerfristige Mietnachfrage und die Preisentwicklung ab. In ausschließlich ländlich geprägten Regionen beispielsweise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum und die Bevölkerung ist überaltert. Wegen des begrenzten Mieterpotentials sind diese Regionen als Kapitalanlagestandorte nicht zu empfehlen. Auch in strukturschwachen Räumen mit höherer Siedlungsdichte sind die Risiken für die Wertentwicklung und einen späteren Verkauf hoch, da die Infrastruktur dort häufig erodiert und junge Menschen wegziehen. Ballungsgebiete hingegen eignen sich ganz besonders für eine Kapitalanlage. Hier herrscht rege Wohnungsnachfrage und die Chancen auf stabile, steigende Mieten sowie auf dauernde Vermietbarkeit sind gut. „Dabei ist jedoch auch ein Blick auf die Renditen zu werfen“, rät Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Hochschulstandorte bis hin zu Mittelzentren mit guter Infrastruktur könnten eine höher rentierliche Anlage bieten als die im Preisniveau deutlich teureren Ballungszentren.“

Beim Kaufpreis spielt außerdem die Grundstückslage eine wichtige Rolle – unterschieden wird nach einfachen, mittleren und guten Lagen und dementsprechend unterschiedlich fallen die im Kaufpreis enthaltenen Grundstückspreise aus. In aller Regel können Kapitalanlageobjekte den mittleren und guten Lagen zugeordnet werden. Mittlere Lagen mit dichterer Bebauung, gepflegten Gebäudezuständen und mindestens durchschnittlicher Infrastruktur werden vor allem von Jüngeren, Berufspendlern und Senioren sowie Familiengründern bevorzugt, weil sie am häufigsten angeboten werden und keine Spitzenmieten verlangt werden. Die gute Lage mit viel Grün- und Freiflächen, gepflegten Gebäudezuständen, guter Infrastruktur und einem positiven Image besitzt das größte Entwicklungspotential, weil diese Lagen rar und deshalb die Mieten am höchsten sind. Sie werden meist von Gutverdienenden gewählt. Einfache Lagen bieten sich hingegen als Kapitalanlage-Standorte weniger an, weil sich die meist schlechten Gebäudezustände, die schwache Infrastruktur und wenig Grünflächen negativ auf die Wertentwicklungs-Prognose auswirken. Diese Gebäude haben zudem häufig einen größeren Instandhaltungs-Bedarf.

Objektverhältnisse beeinflussen die erzielbaren Mieteinnahmen und die Renditen
Neben der Grundstückslage üben die baulichen Objektverhältnisse großen Einfluss auf die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mieten aus. Das Gebäudealter, der technische Zustand und die Ausstattung der Wohnungen des Gebäudes sind entscheidend für die Frage, welchen Ertragswert die Immobilie aktuell und in Zukunft besitzt. Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen. Beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung etwa sollte beachtet und bei der Preisfindung berücksichtigt werden, dass oftmals die von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, um erforderliche Instandhaltungen durchzuführen. Sonderumlagen zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Wohnung sind deshalb keine Seltenheit.

Instandhaltungskosten sind außerdem mietrechtlich vom Vermieter zu tragen und schmälern im Jahr der Entstehung die Mieteinnahmen. Bei umfangreichen Modernisierungen bietet das Mietrecht die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Wer vor so einer Frage steht, sollte sich unbedingt vor dem Kauf rechtlich und steuerlich beraten lassen, denn die rechtlichen Fallstricke sind groß. Ebenso können die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Während ein alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst die Verwaltung übernehmen bzw. einen Verwalter beauftragen muss und alle Instandhaltungskosten allein trägt, werden die fremden Verwaltungskosten bei Miteigentum einer Eigentumswohnung nur für die eigene Wohnung und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Miteigentumsanteil gezahlt.

Eine Bewertung des aktuellen Marktpreises durch einen erfahrenen und neutralen Immobilienmakler bietet sich an. Die objektive Immobilienbewertung erfasst sämtliche Stärken und Schwächen der Immobilie und hilft beim Aufbau der Finanzierung.

Langfristiges Ziel bei der Finanzierung nicht aus den Augen verlieren
Wurde das passende Objekt gefunden, gilt es die passende Finanzierung auszuwählen. Kapitalanleger entscheiden sich häufig für die Aufnahme hoher Fremdmittel, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind. Dabei sollte aber das langfristige Ziel nicht aus den Augen verloren werden. Anlagemotiv ist nicht der Erwerb von Steuervorteilen, sondern die Schaffung eines Vermögensgegenstands. Ratsam ist die Finanzierung so auszurichten, dass spätestens zum Renteneintritt die Entschuldung erfolgt ist, damit die Mieteinnahmen zur Aufstockung des monatlichen Haushaltsbudgets beitragen können. Daher empfiehlt es sich, möglichst lange Zinsbindungsfristen mit höheren Tilgungssätzen zu wählen, da diese das Zinsanschlussrisiko bei Verlängerungen verringern oder vermeiden. Ein Tilgungsbausparvertrag verbindet Steuervorteil und Planbarkeit und stellte eine Option für sicherheitsbewusste Kapitalanleger dar. Sind während der Kreditlaufzeit größere Sonderzuflüsse aus ablaufenden Anlageformen oder aus Erbschaften zu erwarten, sollte die Einbindung in die Finanzierung geprüft und ggf. darauf abgestellt werden.

Trotz der derzeit recht hohen Immobilienpreise kann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnen. Ein fiktiver Vergleich der Tilgungspläne 2017 mit 1994/95 zeigt, dass sich die derzeit niedrigen Zinsen in Kombination mit erhöhter Tilgung trotz des aktuell deutlich höheren Preisniveaus positiv auf die Entschuldung auswirken. Während heute ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent zu einer monatlichen Belastung von 1.042 Euro führt, waren es Mitte der 90er Jahre bei einem Zinssatz von acht Prozent und einer Tilgung von einem Prozent knapp 1.900 Euro. „Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung – und wirken quasi wie ein Schutzschirm vor Risiken“, meint Dörner.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Wohnungsmarkt: Handel mit großen Beständen weiter rückläufig

Der Handel mit Mietshäusern ab 800 Wohnungen ist 2016 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurückgegangen, wie eine Auswertung der Datenbank Wohnungstransaktionen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) zeigt. Der Wert sank auf unter 100.000, während in den drei Jahren zuvor jeweils mehr als 300.000 Wohnungen verkauft worden waren. Grund sei das mangelnde Angebot an großen Beständen, so BBSR-Direktor Harald Herrmann.

Quelle: Haufe.de