Immobilienverkauf: Wer haftet bei versteckten Mängeln?

Ob plötzlicher Familienzuwachs oder der langgehegte Wunsch nach Eigentum: Gründe für den Immobilienerwerb gibt es unzählige. Damit aus dem Traumhaus kein Albtraum wird, sollten sich Käufer genau darüber informieren, welche Rechte sie nach dem Erwerb bei auftretenden Mängeln haben. „Fallen Mängel erst hinterher auf, werden sie nicht nur zum Ärgernis, sondern häufig zur Kostenfalle. Deshalb sollten Käufer so genau wie möglich hinschauen und am besten auch einen Sachverständigen wie beispielsweise einen Architekten mit zur Besichtigung nehmen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Verkäufer sind nach § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dazu verpflichtet, Immobilien ohne versteckte Mängel zu veräußern. Treten nach dem Kauf dennoch Mängel auf, müssen Eigentümer klären, ob es sich um einen Sach- oder um einen Rechtsmangel handelt. Allgemein wird zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln differenziert. Bei offenen Mängeln, wie beispielsweise deutlich sichtbare Risse in der Fassade, besteht keine Gewährleistung. Auch bei versteckten Mängeln kann der Käufer den Verkäufer nicht belangen, denn er haftet laut Gesetz nicht, wenn er keine Kenntnis davon hatte oder diese nicht erkennen konnte. „Nur wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Immobilienerwerber nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, haftet er. Allerdings muss der Käufer die arglistige Täuschung nachweisen, was in den meisten Fällen nahezu unmöglich ist“, so Scharfenorth weiter. Eine Ausnahme bildet hier der Gewährleistungsausschluss bei baujahrtypischen Mängeln. Handelt es sich um sehr alte Immobilien, entsprechen die Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder die Wärmedämmung nicht den heutigen Standards. Diese Mängel kann der Käufer nicht dem Verkäufer als versteckte Mängel anlasten, sondern muss selbst für die Sanierung aufkommen.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Grundstücksrecht: Marderbefall – ein Mangel des Gebäudes?

Ein akuter Marderbefall eines Wohnhauses stellt einen Mangel der Immobilie dar. Dies gilt unabhängig davon, ob der Marder bereits konkrete Schäden verursacht, also z.B. Dachisolierungen zerfressen oder Dachpfannen verschoben hat. Allein der Befall lässt darauf schließen, dass zumindest Maßnahmen zur Vertreibung des Marders und zur Schließung der Zugangswege vorzunehmen sind. Vor diesem Hintergrund, muss der Verkäufer des Grundstücks, der von einem akuten Marderbefall Kenntnis hat, den Kaufinteressenten hierüber informieren. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Marderbefall bereits einige Jahre zurück liegt. Für Gebäude gilt nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm nicht: „einmal Marder – immer Marder“. Es kommt im Gegenteil auf die tatsächliche Entwicklung des Befalles an. Hat sich dieser in den letzten Jahren beruhigt und gibt es keine akuten Anzeichen für eine erneute Einnistung, besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Kommentar
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm zeigt, dass die zeitliche Komponente bei Offenbarungspflichten eine wesentliche Rolle spielen kann. Während der Jahre zurückliegende Marderbefall im Rahmen des jetzigen Verkaufes erst gar keinen Mangel des Gebäudes darstellt, muss der Verkäufer bei einem akuten Befall trotz etwaigem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens haften, wenn er davon Kenntnis hatte und diesen nicht gegenüber dem Käufer offengelegt hat.

Quelle: bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, 22 U 104/16, IBRRS 2017, 0865