Grundstücksrecht: Marderbefall – ein Mangel des Gebäudes?

Ein akuter Marderbefall eines Wohnhauses stellt einen Mangel der Immobilie dar. Dies gilt unabhängig davon, ob der Marder bereits konkrete Schäden verursacht, also z.B. Dachisolierungen zerfressen oder Dachpfannen verschoben hat. Allein der Befall lässt darauf schließen, dass zumindest Maßnahmen zur Vertreibung des Marders und zur Schließung der Zugangswege vorzunehmen sind. Vor diesem Hintergrund, muss der Verkäufer des Grundstücks, der von einem akuten Marderbefall Kenntnis hat, den Kaufinteressenten hierüber informieren. Anders verhält es sich jedoch, wenn der Marderbefall bereits einige Jahre zurück liegt. Für Gebäude gilt nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm nicht: „einmal Marder – immer Marder“. Es kommt im Gegenteil auf die tatsächliche Entwicklung des Befalles an. Hat sich dieser in den letzten Jahren beruhigt und gibt es keine akuten Anzeichen für eine erneute Einnistung, besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers.
Kommentar
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm zeigt, dass die zeitliche Komponente bei Offenbarungspflichten eine wesentliche Rolle spielen kann. Während der Jahre zurückliegende Marderbefall im Rahmen des jetzigen Verkaufes erst gar keinen Mangel des Gebäudes darstellt, muss der Verkäufer bei einem akuten Befall trotz etwaigem Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens haften, wenn er davon Kenntnis hatte und diesen nicht gegenüber dem Käufer offengelegt hat.

Quelle: bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017, 22 U 104/16, IBRRS 2017, 0865