Ökonomen unterläuft bei Kritik an Mietpreisbremse schwerer Fehler

In einem Gutachten forderten Wissenschaftler die Abschaffung der Mietpreisbremse. Jetzt stellt sich heraus: Ihre Annahmen über die Wirkungsweise des Gesetzes sind falsch. Ein weiteres Beispiel dafür, wie kompliziert die Regel ist.

Die kurze Geschichte der Mietpreisbremse hat ein neues, unrühmliches Kapitel hinzubekommen. Dieses Mal geht es allerdings nicht um einen weiteren Streitfall zwischen Mieter und Vermietern über überhöhte Mietzahlungen. Sondern um eine peinliche Fehleinschätzung einiger Ökonomen.

In der vergangenen Woche hatte der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums ein Gutachten zur sozialen Wohnungspolitik vorgelegt. Darin forderten die Wissenschaftler, die Mietpreisbremse ersatzlos zu streichen. Begründung: Das Instrument mache den Neubau von Wohnungen unattraktiv. Und wenn das Wohnungsangebot nicht größer werde, stiegen die Preise noch schneller. Nach der reinen Lehre wäre es also das beste, auf eine Preisregulierung ganz zu verzichten.

Damit platzte der Beirat mitten in die laufenden Verhandlungen der großen Koalition über eine Nachbesserung der komplizierten Preisbremse. Entsprechend groß war die Empörung bei Wohnungspolitikern der SPD sowie bei Justizministerin Katarina Barley. Aber auch Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) sah sich gezwungen, ein Statement abzugeben: Man halte an einer Nachbesserung der Mietpreisbremse fest, sagte er. Die Diskussion über den radikalen Vorschlag der Ökonomen riss trotzdem nicht ab.

Rechtsirrtum in einem wichtigen Gutachten

Jetzt stellt sich heraus: alles ein Irrtum. Die Experten des wissenschaftlichen Beirats legten eine falsche Annahme zugrunde. Sie waren davon ausgegangen, dass die Mietpreisbremse auch für Neubauten gilt – beziehungsweise dass auch bei einer Wiedervermietung in einem Neubau die Mieten gedeckelt sind. Das wäre de facto ein Mietenstopp. Denn Neubaumieten liegen meist weit über der zulässigen Grenze der Mietpreisbremse, die zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete greift.

In dem Gutachten heißt es: „Ausgenommen vom Gesetz sind Wohnungen, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt oder vermietet werden und Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal vermietet werden. Die Mietpreisbremse greift jedoch bei allen anschließenden Mietverhältnissen.“ Genau dieser zweite Satz ist unzutreffend. Denn tatsächlich sind Neubauten ab Oktober 2014 dauerhaft befreit.

Es klingt nach einem Detail. Doch nutzt auch die Immobilienbranche stets dieses Argument, um gegen die Mietpreisbremse Stimmung zu machen. Die Mietpreisbremse sei eine Neubaubremse, heißt es häufig bei Verbänden und anderen Interessenvertretern. Dieses zentrale Argument machten sich die Ökonomen in dem als unabhängig bezeichneten Beirat nun zu eigen. Dabei übersahen sie nicht nur eine wichtige Ausnahme in dem Gesetz. Sondern sie verzichteten auch darauf, empirische Belege für ihre Annahmen vorzulegen.

„Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein“

Stattdessen unterstellen die Gutachter einfach: „Bei einer Kappung der Mieten für Neuvermietungen sinkt durch die niedrigeren erwarteten Renditen der Anreiz, neue Wohnungen zu bauen.“ Gegenüber WELT ruderte einer der Experten des Beirats jetzt zurück: „Wir geben zu, dass in dem Absatz nicht ausreichend herausgearbeitet wurde, dass wir uns hier nicht auf die bereits gültige Version der Mietpreisbremse beziehen, sondern auf ein Eingreifen in den Mietmarkt im Allgemeinen, das vielleicht in der Zukunft stattfinden könnte“, sagte Friedrich Breyer.

Er ist Mitglied des wissenschaftlichen Beirats, Professor für Volkswirtschaftslehre, Lehrstuhlinhaber an der Universität Konstanz sowie Vorstandsmitglied beim Verein für Socialpolitik und dem Thurgauer Wirtschaftsinstitut (TWI). „Wir beziehen uns auf staatliche Eingriffe allgemein, nicht auf die Mietpreisbremse nach dem Mietnovellierungsgesetz“, so Breyer.

Jedoch findet sich an keiner Stelle des Gutachtens ein Hinweis auf die Allgemeinheit dieser Aussage. Stattdessen wird mehrfach Bezug auf die aktuell gültige Mietpreisbremse genommen. Und deren Streichung gefordert. Außerdem schreiben die Gutachter: „Begrenzt man den Mietanstieg bei Wiedervermietungen, sinkt der Anreiz, bestehende Wohnungen zu modernisieren.“

„Das ist blanker Unsinn“, sagt Daniel Halmer, Rechtswissenschaftler und Geschäftsführer des Verbraucherportals wenigermiete.de. „Die Miete kann ja bei der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung ungebremst angehoben werden. Jeder Nachmieter muss diese Miethöhe dann akzeptieren, da die Vormiete Bestandsschutz genießt“, erklärt er mit Verweis auf § 556e Absatz 1 BGB.

Quelle: Infografik WELT

Neubauboom trotz Regulierungen

Ohnehin fehlen verlässliche Daten, die belegen, dass Bauträger und Projektentwickler aus Angst vor der Mietpreisbremse auf Neubauten oder Modernisierungen verzichten. Vielmehr scheinen Regulierungen im tatsächlichen Marktgeschehen praktisch keine Rolle zu spielen. Es herrscht Bauboom in Deutschland, viele Firmen operieren am Rande ihrer Möglichkeiten. „Die Schlussfolgerungen basieren auf theoretischen Überlegungen, wie Mieter und Vermieter auf die Mietpreisbremse reagieren würden“, sagt Breyer.

Die Mietpreisbremse gehört zu den wohl größten Fehlkonstruktionen der deutschen Rechtsgeschichte. Eigentlich sollte sie seit ihrer Einführung im Juni 2015 dafür sorgen, dass der rasante Anstieg von Neuvertragsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit abgebremst wird. Stattdessen passierte in vielen Städten wenig bis nichts. Die Mieten steigen weiter.

Die einen sagen: Das Instrument ist zu kompliziert. Da scheint etwas dran zu sein. Tatsächlich unterliefen drei Landesregierungen bei der Umsetzung der Preisbremse schwerwiegende Formfehler. Gerichte kassierten die Preisbremse dort vorübergehend wieder ein – in Hamburg, Hessen und Bayern.

Die anderen sagen: Den Mietern fehlt die Möglichkeit, ihr Recht gegenüber Vermietern einzufordern – weil extra Schlupflöcher in Gesetz eingebaut wurden. Meistens akzeptieren Mieter bei Vertragsabschluss eine überhöhte Miete und verzichten später darauf, eine Absenkung zu verlangen, weil dies meist nur auf dem Rechtsweg möglich ist. So berichten es örtliche Mietervereine und der Deutsche Mieterbund.

Einigung in der Groko bis 5. September?

Eine Nachbesserung der Mietpreisbremse war eines der zentralen Anliegen der SPD für diese Legislaturperiode. „Ein erster Schritt wäre gewesen, die Mietpreisbremse flächendeckend einzuführen“, sagte Michael Groß, SPD-Berichterstatter für Mietrecht im Rechtsausschuss im Bundestag. „Dann wäre auch das Problem fehlerhafter Landesverordnungen beseitigt, und es müsste nicht ständig neu geprüft werden, in welchen Gebieten Wohnungsknappheit herrscht. Ich komme aus dem Ruhrgebiet, und selbst dort – in Gebieten ohne Mietpreisbremse – wird der Preisanstieg inzwischen zu einem Thema. Leider wurde die flächendeckende Gültigkeit von der CDU abgelehnt.

Das zweite Problem liege in der mangelnden Transparenz. Mieter könnten nicht einschätzen, ob der Vermieter tatsächlich schon vom Vormieter einen Betrag oberhalb der Preisgrenze verlangt hat. „Dafür gelten Ausnahmen von der Preisbremse, aber Mieter haben mangels Sanktionsmöglichkeiten gegenüber Vermietern keine Möglichkeit zu prüfen, ob zu Recht von einer Ausnahme Gebrauch gemacht wird. Wir wollen eine umfassende Auskunftspflicht. Darüber wird noch verhandelt“, sagt Groß. „Ich gehe davon aus, dass wir bis zur Kabinettssitzung am 5.9. ein Ergebnis haben.“

Insgesamt zeigt sich der SPD-Politiker aber unzufrieden mit der generellen Wirkungsweise der Preisbremse:Wir sind der Ansicht, dass die Mietpreisbremse so einfach funktionieren muss, dass es nicht jedes Mal ein Gerichtsverfahren braucht, um diese durchzusetzen.“ Doch der Widerstand in der Union sei relativ hoch. „Man glaubt an die unsichtbare Hand des Marktes. Aber es geht hier um bezahlbare Mieten, und die kommen offensichtlich nicht zustande, wenn man alles den freien Kräften überlässt.“

Quelle: welt.de

Mietpreisbremse wirkt nur bei vorherigen Mieterhöhungen von 3,9 Prozent

Die Mietpreisbremse kann in ihrer bisherigen Form nur dann wirken, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Das zeigen aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg.

Hintergrund ist die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse, die derzeit in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland gilt. Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis abgeschlossener Mietverträge aus den vorangegangenen vier Jahren berechnet wird, zuzüglich zehn Prozent. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung auf Seiten der Vermieter sorgt dafür, dass die Regulierung rein rechnerisch erst ab der 3,9-Prozent-Schwelle greifen kann, errechneten die Studienautoren.

Mietpreisbremse keine Fehlkonstruktion

Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung“, erklärt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin und Andreas Mense von der Uni Erlangen-Nürnberg erstellt hat.

„Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch.“ DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen

Man müsse sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann.

Mancherorts sind Mieten sogar gesunken

In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8 Prozent kletterten, gingen die Mieten laut der Studie mit Einführung der Mietpreisbremse im Durchschnitt sogar einmalig um rund drei Prozent zurück – beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld.

„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf – die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch.“ Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg

Haus & Grund sieht sich durch Studie bestätigt

Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland wiederholte nach der Veröffentlichung der Studie seine Forderung nach einer Abschaffung der Mietpreisbremse: „Diese Regulierung ist schlicht nicht geeignet, ihr Ziel zu erreichen, nämlich begehrte Wohnungsmärkte für einkommensschwache Wohnungssuchende zu öffnen. In stark nachgefragten Städten hilft nur mehr Wohnungsbau“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

Bisherige Untersuchungen kamen zu anderen Ergebnissen

Bisherige Studien – auch des DIW Berlin – deuteten darauf hin, dass sich der Anstieg der Mieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat. Im Gegenteil: Laut einer Untersuchung von JLL sind die Preise in den Metropolen so stark gestiegen wie seit 2004 nicht mehr. Auch nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Immobilienkonzern LEG taugt die Mietpreisbremse wenig.

Die Ergebnisse früherer Untersuchungen seien weiterhin gültig, betonen DIW und Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg: Ihre Studie betrachte aufgrund ihres Untersuchungsdesigns die Situation weitaus differenzierter und könne erstmals jene Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und tatsächlich auch wirkt, von jenen Regionen trennen, in denen das nicht der Fall ist. Für die Untersuchung haben die drei Studienautoren nach eigenen Angaben über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen ausgewertet und auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen verglichen, die eine ähnliche Lage und Qualität haben.

Quelle: haufe.de

Bundeskanzlerin Merkel hält Mietpreisbremse für ein Debakel

Es ist Wahlkampf, und das Thema Wohnungsknappheit steht ganz oben auf der Agenda der politischen Parteien. Jetzt hat sich Bundeskanzlerin Angela Merkel Medienberichten zufolge zur Mietpreisbremse geäußert. Das Konstrukt sei von der Planung bis zur Durchsetzung ein großes Debakel gewesen, so die CDU-Politikerin auf einer Wahlveranstaltung in Koblenz. Damit widerspricht sie konkret den Plänen der SPD.

Quelle: haufe.de

Mietpreisbremse weitgehend wirkungslos

Die Kommunen halten die 2015 eingeführte Mietpreisbremse für weitgehend wirkungslos. Die Maßnahme habe mit der Einführung einer Obergrenze für Neuvermietungen nicht die erhoffte Breitenwirkung erzielt.

Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass die Miete in Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen die «ortsübliche Vergleichsmiete» um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen soll.

Quelle: Stern