Koalition einigt sich über Mietrechtsänderung

Der Entwurf des „Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ steht am 29.11.2018 im Bundestag zur zweiten und dritten Lesung auf der Tagesordnung. Zuvor hatten sich die Koalitionsfraktionen auf Änderungen am ursprünglichen Gesetzentwurf verständigt. Schärfer als ursprünglich geplant wird die Modernisierungsumlage beschnitten.

Mietrechtsänderung 2018/2019: Darauf hat sich die GroKo geeinigt

Auf Änderungen am Mietrecht hatten sich Union und SPD im Koalitionsvertrag verständigt. Der nun gefundene Kompromiss, den der Bundestag voraussichtlich verabschieden wird, sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten sollen nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete höchstens bei 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen sich Vermieter bis zu zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages auf Ausnahmen berufen können.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ausreichen. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietrechtsreform könnte ab 1.1.2019 gelten

Wenn der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Mietrechts am 29.11.2018 verabschiedet hat, muss es anschließend noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratssitzung (gleichzeitig die letzte Sitzung im laufenden Jahr) findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.

Echo der Verbände gemischt

Die Verbände kommentieren die gefundene Einigung unterschiedlich. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Absenkung der Modernisierungsumlage, während die Neuregelungen zur Mietpreisbremse auf wenig Gegenliebe stoßen. Insbesondere kritisiert der Mieterbund die künftige Möglichkeit für Vermieter, sich auch nach Abschluss des Mietvertrages noch auf Ausnahmetatbestände berufen zu können.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisiert die flächendeckende Absenkung der Modernisierungsumlage und die Deckelung auf 2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter. Hierdurch würden besonders die Vermieter bestraft, die nachhaltig und sozial agierten und günstigen Wohnraum anbieten. Die Absenkung der Modernisierungsumlage sei kontraproduktiv für die energetische Modernisierung, den altersgerechten Umbau und die Digitalisierung im Wohnbereich. Sinnvoll sei demgegenüber, das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig als Ordnungswidrigkeit einzustufen.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürchtet, dass die geplanten Änderungen einen Anreiz bieten, Bestandsmieten auf über 7 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Für günstigere Wohnungen würden sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen verhindert. Statt Änderungen am Mietrecht müsse eine steuerliche Abschreibung für die energetische Gebäudesanierung eingeführt werden, wie im Koalitionsvertrag vereinbart.

Gesetzentwurf und Stellungnahmen zur Mietrechtsänderung im Volltext

Den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung sowie die Stellungnahmen zahlreicher Verbände finden Sie auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums als pdf-Dokument zum Download.

Sobald die endgültige Fassung vorliegt, die im Bundestag zur Abstimmung steht, finden Sie einen Link an dieser Stelle.

 

Quelle: haufe.de

Gewerbliches Mietrecht: Pachtgegenstand muss bestimmbar sein

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform hinreichend bestimmbar sein. Einem Grundstückserwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, muss es möglich sein, den Pachtgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Vorliegend war der Pachtgegenstand (u.a. auch Außenflächen und Kellerräume) aus dem im Jahr 2007 geschlossenen Mietvertrag nicht eindeutig ersichtlich. Der Pächter hatte das Pachtobjekt allerdings bereits seit dem Jahr 1999 als Untermieter genutzt. Der Senat ließ für die Bestimmbarkeit der Pachtsache daher genügen, dass sich die Pachtfläche anhand des Umfangs der tatsächlichen, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits seit mehreren Jahren andauernden Nutzung bestimmen lässt. Die Schriftform war daher gewahrt.

Kommentar

Der Senat schließt sich mit seinem Urteil der Rechtsprechung des BGH an (Urteil v. 07.07.1999 – XII ZR 15/97). Vorliegend hatten die Parteien zudem eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, so dass die Berufung der Ursprungsparteien auf einen etwaigen Formverstoß nach Ansicht des Senats auch treuwidrig gewesen wäre.