Wohn­flächen­berechnung: Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten sind nur zu einem Viertel und nicht zur Hälfte zu berücksichtigen

Häufig vorkommende fehlerhafte Praxis zur Anrechnung von Balkonflächen kann nicht als örtliche Verkehrssitte angesehen werden

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin die Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten nur zu einem Viertel und nicht zur Hälfte zu berücksichtigen sind, um die Wohnfläche zu berechnen.

Im zugrunde liegenden Rechtsstreit ging es um die Frage, ob der Mieter einer Wohnung der von der Vermieterin gewünschten Mieterhöhung zustimmen musste. Es handelte sich um eine in Berlin-Wedding liegende Wohnung, für die in dem Mietvertrag zunächst eine Wohnfläche von 94,48 m² angegeben und diese Angabe dann durchgestrichen worden war, da der beklagte Mieter Einwände gegen diese Größe hatte. Mit Schreiben vom 31. Januar 2012 forderte die klagende Vermieterin den Mieter auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 423 Euro um 64,60 Euro auf 507,60 Euro zuzustimmen. Der Mieter hielt zuletzt lediglich eine Erhöhung auf 444,36 Euro für berechtigt, so dass die Vermieterin Klage gegen ihn auf Zustimmung zu der weiteren Erhöhung erhob.

Das Amtsgericht Lichtenberg sah eine Miete von 486,45 Euro als ortsüblich an und urteilte entsprechend.

Fläche von Balkonen ist lediglich mit einem Viertel anzurechnen

Die Berufung des beklagten Mieters war teilweise erfolgreich. Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter, einer Erhöhung lediglich auf 451,36 Euro zuzustimmen. Maßgeblich in diesem Rechtsstreit war die Wohnungsgröße, um den zulässigen Erhöhungsbetrag zu ermitteln. Dafür wurden mehrere Sachverständigengutachten eingeholt. Aufgrund der Beweisaufnahme kamen sowohl das Amtsgericht als auch in der zweiten Instanz das Landgericht zu dem Ergebnis, dass die Wohnfläche lediglich 84,01 m² betrage und anhand dieser Größe die zulässige Erhöhung zu berechnen sei. Der umbaute Wohnraum umfasse nach der sachverständigen Ermittlung 76,27 m². Entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin sei die Fläche der für diese Wohnung nutzbaren zwei Balkone lediglich mit einem Viertel hinzuzurechnen, da keine Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung vorlägen.

Grundsätzlich sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Dabei kämen neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1. Januar 2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung auch alternative Regelwerke wie zum Beispiel die DIN Vorschriften in Betracht.

Anwendung der Wohnflächenverordnung durch Privatvermieter erfolgt oft rechtsfehlerhaft

Aufgrund der durchgeführten Datenerhebung des Sachverständigen sei festzustellen, dass in zurück liegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung anwenden würde, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung sei jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden könnten. Die Umfrage habe allerdings auch ergeben, dass viele der befragten Privatvermieter insoweit die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft anwenden und die Hälfte von Balkonflächen berücksichtigen würden, während die Mehrheit der Großvermieter die Wohnflächenverordnung auch in dieser Hinsicht korrekt anwenden würden.

Es sei nicht gerechtfertigt, die bisherige häufig vorkommende Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen. Denn die Mehrheit sehe ein Regelwerk als verbindlich an, das bei zutreffender Anwendung eine anderweitige Flächenberechnung vorschreibe.

Tatsächliche Wohngröße im vorliegenden Fall kleiner als im Mietvertrag festgelegt

Da in dem zu entscheidenden Fall die Wohnungsgröße tatsächlich 11,08 % weniger betrug als ursprünglich dem Mietvertrag zu Grunde gelegt, hielt das Landgericht auch einen Minderungsbetrag der ursprünglichen Miete von 11,08 % für gerechtfertigt und verurteilte die Vermieterin aufgrund der Widerklage des Beklagten, bereits erhaltenen Mietzins für die Monate Januar 2009 bis März 2012 in Höhe von 46,87 Euro monatlich zurückzuzahlen.

Quelle: kostenlos-urteile.de

Kein Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwertes eines Altbaus bei vollständiger Beseitigung von Gebäuderissen

Treten aufgrund von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück an einem Altbau in exponierter Lage Risse auf, so besteht dann kein Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwertes, wenn die Schadens­beseitigungs­kosten lediglich 1,42 % des Grundstückswerts ausmachen und die Risse vollständig beseitigt werden können. In diesem Fall verringert sich nicht die Verwertbarkeit des Grundstücks. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.

Quelle: http://www.kostenlose-urteile.de

Grundstücksrecht: Für Aufklärungspflicht muss Feuchtigkeit im Gebäude bekannt sein

Der Verkäufer eines Einfamilienhauses muss ungefragt nur über ihm bekannte Feuchtigkeitsprobleme aufklären. Grundsätzlich besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hausgrundstückes über besonders wichtige Aspekte des Kaufgegenstandes (z.B. erhebliche Probleme mit Feuchtigkeit im Keller). Allerdings muss dem Verkäufer bekannt sein, dass diese tatsächlich bestehen. Selbst wenn die durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen nach einem Wassereinbruch im Keller erwiesenermaßen nicht den Anforderungen an eine fachgerechte Problemlösung genügen, heißt dies nicht, dass der Verkäufer in jedem Fall ein späteres Eindringen von Wasser hätte bemerken und auf die mangelhafte Abdichtung hätte zurückführen müssen. Kommt es zwischen Abdichtung und Verkauf des Hauses über ein Jahrzehnt nicht zu eindeutig auf die mangelhafte Abdichtung zurückzuführenden Wasserspuren im Gebäude, kann dem Verkäufer kein Vorwurf daraus gemacht werden, eine Feuchtigkeitsproblematik über die bestehenden Spuren hinaus nicht angesprochen zu haben.

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016, 4 U 171/10, BeckRS 2016,17523

Quelle: Bethge-Legal

Grundstücksrecht: Wegerecht kann bei verwildertem Grundstück erlöschen!

Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht kann erlöschen, wenn das Überqueren des Grundstücks wegen starken Bewuchses mit Büschen und Bäumen faktisch nicht mehr möglich ist. Im vorliegenden Fall wurde das herrschende Grundstück geteilt. Grundsätzlich bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht auch nach Teilung des herrschenden Grundstücks für die einzelnen Grundstücksteile bestehen, aber nur, sofern das Wegerecht für die jeweiligen Grundstücksteile noch vorteilhaft ist. Ansonsten erlischt es. Ist das belastete Grundstück wegen Verwilderung nicht mehr überquerbar und können die begünstigten Eigentümer der einzelnen Grundstücksteile daher das Wegerecht nicht nutzen, erlischt das Wegerecht, da es dann nicht mehr vorteilhaft ist.

Quelle: Bethge-Legal