Riskante Wohnungseigentümergemeinschaften vor dem Kauf erkennen

Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht gleich Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei bestimmten Größen und Gegebenheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist das Wagnis, mit dem Wohnungskauf eine falsche, kostenträchtige Entscheidung mit großer Tragweite zu treffen, deutlich höher als beim Einkauf in andere WEGs. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten Wohnungskäufer deshalb auch auf die besonderen Risikopotentiale von WEGs achten. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum e. V. (WiE) bietet dabei Unterstützung.

In folgenden Konstellationen gibt es ein besonderes Kauf-Wagnis:
1. Ohnmächtig? Von einem Mehrheitseigentümer in einer WEG sind alle anderen abhängig

Vorsicht ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG in vielen Fällen per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser oft alle anderen Eigentümer überstimmen. „Dieser kann – wenn er will und entsprechend unklug handelt – über die Verwaltung praktisch oft allein entscheiden. Die anderen Eigentümer müssen aber die Entscheidungen und die Kosten dafür anteilig mittragen“, verdeutlicht Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von WiE. „Können sie diese Situation nicht akzeptieren, bleibt den Wohnungseigentümern nur der (Wieder-)Verkauf ihrer Wohnung.“

2. Patt-Situation: Bei Uneinigkeit in einer Zweier-WEG herrscht Stillstand

Ebenfalls schwierig ist es, wenn ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Beschlüsse können in diesem Fall nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es immer 1:1. Selbst einfachste Veränderungen können dann nicht mehr durchgeführt werden, weil keine Mehrheit zustande kommt. „Vom Kauf ist dringend abzuraten, wenn man den anderen Eigentümer nicht kennt und dessen Verantwortungsbewusstsein nicht einschätzen kann“, so Heinrich.

3. Unselbständig: Untergemeinschaften von WEGs können unsichere, problematische Rechtskonstruktionen sein

Auch besonders große Einheiten können ihre Tücken haben. Ist die WEG in Untergemeinschaften aufgeteilt, sollten Käufer vor Erwerb einer Wohnung die Teilungserklärung besonders umsichtig prüfen beziehungsweise prüfen lassen.
Sinn und Zweck der Aufteilung einer WEG in mehrere Untergemeinschaften kann es sein, eine getrennte Bewirtschaftung zu erreichen, wenn die einzelnen Gebäude unterschiedlich ausgestattet sind. Hat zum Beispiel eines der Häuser eine Tiefgarage, müssen die Bewohner des Nachbarhauses ohne Garage nicht für die Tiefgarage mitbezahlen – von der sie ja auch nicht profitieren -, wenn es zwei Untergemeinschaften gibt. „Darüber hinaus setzen Bauträger oder Verkäufer diese Konstruktion auch ein, um eine große WEG kleiner erscheinen zu lassen“, so Heinrich. Häufig würden sich Kaufinteressenten dann nur mit der Untergemeinschaft befassen, anstatt die gesamte WEG in den Blick zu nehmen. So lasse sich die Wohnungsnachfrage verbessern.

Die Gründung von Untergemeinschaften ist möglich, die Regelungen in den Teilungserklärungen gelten jedoch immer nur intern unter den Eigentümern. Gegenüber Dritten sind sie unwirksam. Im Wohnungseigentumsgesetz kommen sie nicht einmal vor. Es komme zudem nicht selten vor, dass die rechtliche Ausgestaltung unzureichend und unvollständig ist, warnt Heinrich. Wenn sie gesetzlichen Bestimmungen widerspricht oder wenn die Untergemeinschaft gar nicht wirksam begründet worden ist, ist sie sogar ungültig. Eine Folge davon: Die Eigentümer im Haus mit der Garage können plötzlich doch verlangen, dass eventuelle hohe Kosten für eine Garagen-Sanierung auf alle Eigentümer umgelegt werden. „Gibt es Untergemeinschaften, sollten Interessenten die Teilungserklärung ganz genau von einem fachkundigen Anwalt prüfen lassen, um nicht in eine Problem-WEG zu geraten“, rät Heinrich.

Diese Problematik und weitere riskante Klauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, auf die Wohnungskäufer achten sollten, erläutert Wohnen im Eigentum e.V. im Ratgeber „Das Miteinander gebacken bekommen“.

Quelle: DEAL-Magazin.de

Für rechtskonformes Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst zuständig

Der BGH hat bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen (Hierzu BGH: Stellplatznachweis ist Sache aller Wohnungseigentümer)

Nichts anderes gilt, wenn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis – wie hier – bei der Aufteilung nicht oder nicht vollständig erfüllt worden sind. In beiden Fällen betrifft die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des Gemeinschaftseigentums, die auf die bauliche Anlage und nicht auf eine einzelne Einheit bezogen ist. Es ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die für die drei Wohneinheiten erforderlichen Stellplätze nachzuweisen.

(BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16)

 

Quelle: Haufe.de